第1篇 某物业管理前期介入服务方案
前期介入服务与接管验收及入住管理方案
前期介入服务
要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对'××广场××号楼项目(---)'制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
监控和消控中心的设置;
小区人车分流的设计;
公共照明开关设置位置;
公共照明开关开闭形式;
物业管理用房的位置设计;
小区垃圾房的设置;
公共洗手间的设置;
信报箱的设立;
公共告示栏::的配置;
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
……。
2、建设施工阶段
建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
5、项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准
》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户::的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
第2篇 物业管理卫生保洁实施方案
物业管理项目卫生保洁实施方案
目的:
为确保**集团江北计划发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁,提供一个干净、整洁、舒适的办公环境。
范围:
营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。
职责:
1.负责每日对**集团江北计划发展中心公共环境,以及室外道路、场地等附属设施、配套设备的日常卫生保洁;
3.负责垃圾的分类存放(可回收、不可回收),并设置环保建议箱和废旧电池回收箱;营销中心及办公楼办公人员可根据垃圾的分类垃圾桶进行放垃圾;
4.每日收集、清空垃圾桶、果壳箱等,将垃圾堆放到制定地点,做到责任区内的垃圾随产随清;
5.积极主动配合**集团江北计划发展中心节日活动开展等和活动前的环境布置和卫生准备,以及及时地清扫活动后的场地还原其本貌;
6.在相关部门的允许下,积极配合并及时做到突发事件后的现场卫生清扫工作;
7.在卫生保洁程中注意周围环境变化,当发现有环境卫生隐患或异常情形时,应及时、准确地告知负责人和相关方;
8.员工必须自觉爱护环境,爱惜并保存好保洁工具或卫生用品等。
内容、程序及标准:
1.室内公共环境:楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶、灯具、开关、插座等;室外附属设施:道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外的拖、擦;
(2)、每日一次,墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛网;
(3)、每日一次,扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢;
(4)、每日上下各一次,卫生间进行拖、冲、刷,并开窗通风;中间进行巡扫;
(5)、每日一次,自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶,并对垃圾桶外观擦洗(若桶内较脏,利用洗涤剂进行桶内洗刷,防止异味。);
(6)、每日一次,利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网;
(7)、每日一次,道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫,除去积水、杂物、枯叶(枝);
(8)、每日一次,电梯厅卫生清扫;
(9)、五天一次,用吸尘器利用上班前时间清扫地毯,除去灰尘、杂物;
(10)销售大厅、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间、地面不间断的巡拖;
(11)、根据实际进行区域消毒;
(12)、若举办活动,可以根据甲方要求进行保洁。
3.标准:
(1)、楼面、过道、楼梯、地毯等无烟头、纸屑、积尘,干净、明亮、;
(2)、墙角、顶棚、扶手、窗台、门头等无浮尘、蛛网;
(3)、卫生间内干净,无异味,空气畅通;
(4)、窗户、玻璃门、玻璃墙等明亮、干净,并在下班后检查门窗是否关闭;
(5)、垃圾桶内垃圾不得超出桶的2/3,且无散发刺鼻异味,外观干净、整洁并摆放整齐;
(6)、垃圾分类存(摆)放,并且清晰;[ a、可回收垃圾:办公垃圾(如:报纸、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金属垃圾(如、易拉罐、金属)、塑料垃圾等(如:饭盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:厕纸、过剩茶叶)、控制性垃圾(如:各类废旧电池)、指定性垃圾(如:墨盒、复印墨粉)];
(7)、开关、灯具等无浮尘、蛛网;
(8)、活动室保洁根据指示进行布置,摆放整齐,无杂物、积尘、异味,空气畅通;
(9)、道路、场地、绿化带等无积水、杂物、枯叶;标牌、路灯等无积尘、污垢;沟渠畅通。
附:
保洁项目程序方式保洁周期保洁标准
室内
1、大理石、木地板地面
2、面砖地面1、利用吸尘器、尘推、清洁地面
2、用拖布进行清洁1、每日推尘保洁,定期保养
2、每日数次保洁
3、每日一次不间断巡检1、干净、光亮、无尘、无垢、无杂物
2、无水迹、干净无尘
3、干净、无尘
1、墙体表面
2、墙面开关
3、踢脚线1、用尘掸清洁表面浮尘
2、用毛巾清洁
3、用毛巾,毛刷清洁1、每月一次
2、每日一次
3、每周一次
1、无尘、无蛛网
2、干净、无积尘、手印
3、干净、无尘
1、玻璃门
2、玻璃
1、用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清洁玻璃、金属把手
2、用抹玻璃刮、清洁剂清洁1、每日清洁,一周一次全面保养
2、每月一次周期进行
3、一季度一次周期进行1、干净、明亮、无尘、无垢
2、干净、无尘、无垢、明亮
1、栏杆、扶手
2、台阶1、用毛巾、鸡毛掸、清洁液保洁
2、用拖把、地拖清洁每日三次,不间断巡检1、干净、无积尘
2、干净、无尘
地面、洗手台、镜面、小便器、蹲坑、隔板、纸篓、室内气味用清洁剂清洁墙面、地面、镜面,对座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬剂、洁厕灵进行消杀并喷撒空气清新剂,垃圾篓不超过2/3每日清洁数次,
垃圾及时清倒,
喷撒空气清新剂数次干净、无尘、无尿迹、无异味、无水锈、地面干燥
地面、墙面、饮水机用毛巾、地拖
清洁每日一次,定时开关电源无污垢、水迹、饮水机干净
壁灯、吊灯用毛巾、尘掸
清洁一季度保养一次明亮、无蛛网、积尘
垃圾桶内外部1、用毛巾、清洁剂清洁表面
2、用垃圾袋套住桶心每日清洁,及时更换垃圾袋,不间断巡检桶外无污迹、干净、垃圾不超过2/3
门窗、物品用毛巾、地拖
清洁每日一次,具体内容根据实际要求进行物品摆放整齐,地面无积尘、墙面无蛛网
室外
1、地面
2、地
角线大扫把、水管、地刷、簸箕清洁1、每日两次不间断巡检
2、每季度一次冲洗地面无杂草、无泥沙、积水、杂物,地角线无积尘
1、地面
2、路灯1、用扫把、毛巾清洁
2、用毛巾清洁1、每日清洁
2、每季度一次周期进行1、干净、无尘、无杂物
2、干净、无尘
1、室内灭火器箱
2、室外消防栓1、用抹布、清洁剂清洁1、每日进行
2、定期进行干净、无尘
1、标识
2、宣传栏
3、车棚扫把、抹布清洁每日一次干净、明亮、无尘、无积水、无泥沙、污垢
室内、室外放置药品、喷射药水根据季节制定计划:
一、四季度每季一次;
二、三季度根据实际情况增加,夏季每月至少
一次干净、无异味、老鼠蚊蝇较少
应急措施:
1.接到紧急卫生清扫通知时,应停下现有活及时进行通知区内的先行保洁;
2.突发事件(如:火灾)发生后,在有关部门的许可下,及时进行灾后的卫生清扫;
3.在狂风暴雨来临时,应当即停下手中日常工作及时检查门窗是否关好;并在风雨后将道路、场地等先行清扫(保持道路畅通),一些吹散物的还位。
注意事项:
1.对灯具、草坪灯擦洗时,注意是否漏电、电源是否断开等,以免触电;
2.高空作业,应严格按《高空作业程序》进行,以确保人身安全;
3.未经允许不得私自进入办公室等室内清扫,不得翻阅文件、档案等;
4.突发事件后,必须由相关部门同意,方可进行现场的清扫。
检查、考核:
1.每天打扫时,员工进行自检;
2.项目部按职责、标准每周进行一次卫生保洁周检,并填写《卫生保洁周检表》;
3.认真接受**集团江北计划发展中心的卫生保洁监督、检查和提议,做好记录;
第3篇 小区分项物业管理方案：房屋、设施设备管理
华庭小区分项物业管理方案:房屋、设施设备管理
9.房屋、设施设备管理方案
房屋特别是公共设备设施的管理,直接影响到物业的形象、客户的生活质量和物业的使用年限,其重要性是不言而喻的。故制订以下管理方案。
(1)管理内容
a.房屋公共部位维护管理:根据交房进度,公寓内房屋可分为业主(物业使用人)已领房和空关房。
业主已领房:
房屋交付使用时,服务中心协助开发商应及时与业主(物业使用人)签订物业管理临时公约,书面告知装修管理规定,督促用户按规定办理装修申请手续,并建立业主档案。对违章装修或搭建的和由于装修而造成的房屋外立面改变或破损的,须及时予以制止,并提请有关行政管理部门依法处理,未经同意屋顶不得安装任何设施设备。督促业主和装修队在装修时保护好楼道墙面、地面、扶手。施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线,如需加装防盗窗应统一装在室内。垃圾实行袋装化管理,统一时间、统一地点、统一清运,严禁高空抛物。装修结束后,应注重公共部位的养护和修缮。
商铺:装修期间按商铺装修管理规定操作,重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工,商铺开张后,重点放在公共部位墙面、地面和外立面的管理,发现破损,及时维修。
空关房:(含业主托管房)空关房移交后,服务中心每月通风打扫一次,并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表),对发现的问题,或尽快处理,或及时报告开发商,并督促其予以解决。
b.设备设施维护
物业内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏,及时维修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;
公共卫生设施每天检查一次;
消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;
配电房设备每天巡查一次,每周检查一次;
安全监控和火灾报警系统设备按相关维护方案检查养护;
客户自用水电设施的维修,应按规定填写《报修派工单》,确保维修及时率与合格率。
(2)管理措施
a.制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;
b.维修人员持证上岗,操作规范,维修及时;
c.抓好维修人员技术培训,提高业务素质;
d.建立维修人员值班制,确保维修及时率与合格率;
e.加强装修管理,督促做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;
f.加强共用设备设施的巡查,将故障消灭在萌芽状态。
房屋室内维修
公共设施维修养护
房屋本体日常维修养护计划及实施方案
序号项目维修类别计划方案标准实施效果
1房屋承重及抗震结构部分
1.局部受损。
2.施工质量原因造成的机构问题。平均每月巡查一次,但在入住装修阶段需每天巡视,发现问题,立即处理或维修。
1.由于使用不当造成结构受损较轻,由工程部按房屋修缮规定进行维修;如受损较重,应请专家'会诊',提出方案,委托专业公司实施。
2.如因施工质量原因造成结构问题,应提请开发商请建设单位处理。
1.有关房屋修缮标准。
2.有关工程施工技术规范。
1.安全,使用正常。
2.功2.功能完好
2外墙面
1.外墙瓷砖脱落。
2.外墙面局部渗漏。
3.外墙面大面积渗漏。每月检查一次,发现问题,及时维修。
1.保修期内提请开发商处理。
2.由工程部按有关修缮规程实施。
1.有关房屋修缮标准。
2.外墙面修缮作业规程。无脱、无渗水,整洁统一。
3公共屋面1.隔热层破损。
2.防水层破损造成屋面渗漏。
3.避雷设施脱焊断裂积水。每半年检查一次,发现问题,及时维修。由工程部按相关作业规程实施。
1.有关房屋修缮标准。
2.相关修缮作业规程。
1.无积水、无渗漏。
2.隔热层完好无损。
3.避雷效果良好。
4公共楼道、门厅、楼梯间、门窗。
1.公共墙面、地面的维修改造。
2.公共楼道、门厅的墙、天花维护。
3.楼梯间墙面、扶手、窗户、踏步的维护。每周对区域检查一次,每半年补换损坏地砖或墙面。日常维修由工程部负责。
1.相应部分修缮技术规程。
2.房屋修缮标准。
1.整洁无缺损。
2.表面完好无变形,窗户无渗水。
3.扶手完好无张贴痕迹。
5上下水管道
1.接口及砂眼漏水。
2.管道堵塞、破裂。
3.固定码松脱。
1.每年雨季前检查一次雨水口,更换不合格部分。
2.每年检修一次,并紧固管道固定码由工程部按有关规程实施。给排水维护修缮标准。房屋修缮标准。
1.美观完好
2.上下水管道畅通。
3.无渗漏。
6水池、水箱水池水箱的维修养护每半年委托水池水箱专业公司清洗委托具有相关资质企业进行维护、清理。水池水箱清理相关标准
1使用正常
2.二次污染
7设备、营业用房
1.用房出现脏乱差环境现象。
2.不能满足正常使用。
3.各项设施设备缺损。
1.每半年检查一次电气线路。
2.每三年粉刷用房。由工程部按相关保养规程实施相应维修保养规程
1.正常安全使用。
2.各项设施设备完好。
3.整洁、安全。
1共用设备设施日常维修养护计划及实施方案
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
1.防盗门系统
2.邮政信箱1.系统的维护保养。
2.线路的检修
3.门的维护养护
4.邮政信箱的维修养护每周检查一次,每月对系统维护检修
> 每周对信箱的整体外观检查一次由工程部实施维修
防盗门系统维护保养规程
邮政信箱维修作业程序1.防盗设施完好,线路无搭接
2.信箱设施完好、无破损。
2消火栓室内外消火栓维护每月检查一次由管理部组织实施消防设施维护管理规定完好、无缺、无破损
3区内道路、停车场1、地面破损、积水。
2.其他污染1.装修期间杜绝在路面拌制水泥
2.每周检查一次、发现问题及时处理加强对装修期的检查,工程部组织维修。大厦道路、房屋修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。
4井、沟井盖破损、堵塞。污水井、沟及时清理由工程布实施房屋维修标准1.井内无积物井盖正常使用、无堵塞
5绿化园林1、绿化带黄土裸露
2.树木病虫害、枯死。
3.建筑小品破损。每周对绿化、建筑小品进行检查,发现问题及时处理。由绿化保洁部负责实施。绿化工作标准1.美观、无病虫害、无枯死。
2.建筑小品完整清洁。
6公共标识标牌设施设施污染、破损。每周检查一次,发现问题及时处理。每月清洁保养一次由清洁、工程部负责实施住宅区标识制作、安装及管理规定1.标识清洁美观、无破损。
2.安装稳固
智能化系统维修保养方案表
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
1供配电系统1.机电设备的维护保养
2.日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡查,每半个月进行一次保养。每季检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况由工程部按供配电系统检查维护保养程序实施维修各项机电设备维修保养规程1.无故障,
2.保障安全运行。
1.变压器、高配柜、低压柜电缆头、电容器、母排、仪表维护保养
2.巡回检查、维保1.巡查,每一个月进行每天一次保养。
2.每班巡回检查一次
3.每月对配电柜、配电屏清洁高配设备维修保养规程
低配设备维修保养规程1.无故障,
2.保障安全运行。
3.保证电气设备安全运行
清洁卫生、保养1.每班按要求检查
2.二年安排清洁保养。
3.每二年由电力部门做一次预防性试验高配设备维修保养规程1.无故障,
2.保障安全运行。
2.防盗报警系统主服务器、备用服务器1.外观:日检、季检、临检。
2.接插件及联线联接:月检、年检、临检。
3.双机切换性能:日检、季检、年检。
4.运行状态:日检、月检、年检、临检。由工程部按防盗报警系统等检查维护保养规程实施维保。1.清洁、完整、有序、无破损
2.牢固、无松脱
3.顺利无断点
3.正常、无死机、过热等现象1.无故障,
2.保障安全运行。
紧急按钮红外探头智能主机1.外观:季检、临检。
2.安装与联接:季检、临检。
3.感应性能:季检、年检、临检。
4.信号发送:季检、年检、临检。1.清洁、完整、有序、无破损
2.安装牢固、联接可靠
3.灵敏度高,响应特性正常
4.完整、无缺漏1.无故障,
2.保障安全运行。
周界红外线探测防范系统1.外观:月检、季检、临检。
2.安装与联接:月检、季检、临检。
3.感应速度:日检、月检、年检、临检。
4.安装紧固件:月检、临检。1.清洁、完整、无破损、防水浸
2.牢固、无接触不良
3.能达到设计参数
4.牢固、无松脱、无氧化1.无故障,
2.保障安全运行。
3火灾自动报警灭火系统控制器巡检:日检、临检由工程部按智能化火警报警系统检查维护保养规程实施维保。各项功能检测正常1.无故障,
2.保障安全运行。
探测器除尘、外观:月检、临检无损坏、脱落、遮挡
报警系统功能试验报警功能:年检、临检报警、动作、灯光、水流指示器、备用电源等工作正常
防排烟设备及风道外观、运转:年检、临检。清洁无尘、运转正常、无杂音。
序号项目维修类别划分计划方案标准效果
3火灾自动报警灭火系统自动喷水、应急照明等运转、启动应急照明:季检、临检。由工程部按智能化火警报警系统等检查维护保养规程实施维保。运行正常、照明、正常1.无故障,
2.保障安全运行。
室内外消火栓冲放水:月检、年检、临检正常
电脑主机
打印机
显示器1.外观:日检、季检、临检。
2.接插件及联线联接:日检、季检、临检。
3.运行状态:日检、月检、年检、临检。1.清洁、完整、有序、无破损
2.牢固、无松脱
3.正常、无死机过热等不良现象
4通讯等综合布线系统视屏线、控制线、电源线、有线电视网1.外观:月检、年检、临检。
2.联接:月检、年检、临检。
3.传输性能:日检、季检、临检。由工程部按通讯等检查维护保养规程实施维保。1.清洁、完整、有序、无破损。
2.牢固、无接触不良现象。
3.正常、无异常衰减。1.无故障,
2.保障安全运行。
各系统软件及数据1.运行状况:日检、季检、临检。
2.数据:日检、月检、年检、临检。1.无死机等不良现象,无病毒感染
2.完整、准确、保存完好1.无故障,
2.保障安全运行。
运行环境状况温度、湿度、洁净度、防火、防磁、防震、防雷等情况正常
5背景音响及消防紧急广播系统音响系统1.外观:日检、季检、临检。
2.性能:日检、月检、年检、临检。
3.控制系统:日检、月检、年检、临检。由工程部按音响、广播检查维护保养规程实施维保。1.清洁
2.符合标准
3.灵敏
1.无故障,
2.保障安全运行。
紧急切换系统1.外观:日检、季检、临检。
2.性能切换:季检、临检。1.清洁
2.顺利无断点
音箱1.外观:日检、季检、临检。
2.性能:月检、年检、临检。
3.接插件及联线联接1.清洁
2.符合标准
3.牢固、无接触不良
6停车场管理系统出入口控制机1.外观:日检、月检、临检。
2.安装与连接:月检、临检。
3.性能:月检、临检。由工程部按智能车库管理系统检查维护保养规程实施维保。1.整洁、整齐
2.牢固可靠
3.灵敏正确
栏杆系统1.外观:日检、临检。
2.安装与联动:日检、临检。
3.控制状态:日检、年检、临检。1.清洁
2.牢固
3.动作灵敏
自动识别系统及计算机管理站1.外观:日检、季检、临检。
2.安装与联动:日检、季检、临检。
3.运行状况:日检、季检、临检。1.清洁
2.联接可靠
3.正常、无不良现象
机械停车位
(是否有)1.外观:日检、月检、临检。
2.升降与润滑:日检、月检、临检。
3.运行状况:日检、月检、临检。
4.电气控制:日检、周检、月检、年检、临检。1.清洁
2.升降自如、可靠、润滑正常。
3.联动运转正常,无异常声音。
4.线路接头良好,空气开关等电器动作正常
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
7公共照明系统1.路灯、走道灯、安全出口、灯庭院灯及开关及面板电器自控部分
2.照明设施破损、线路老化情况。
3.亮灯率低于99%。1.每天检查灯泡完好情况。
2.每周检查设施。
由工程部按电气作业安全操作程序实施,发现问题立即处理完好率95%以上灯泡、灯罩、灯杆、灯座完好。
8给排水系统1.管道外观、连接件
2.管件(阀门、水表、管架)
3.保温层
4.排水管道的养护
5.卫生洁具外观、冲洗功能、渗漏等每月检查
6个月
由工程部按给排水作业操作程序实施,发现问题立即处理1.符合管道、管件安装质量
2.无损坏
3.无堵塞排水畅
4.不变形、不渗漏1.完好率95%以上
2.使用正常
水泵的维修养护:1.外观:日检
2.水泵的轴承温度:日检、月检、年检、临检。
3..电机的轴承温度:日检、月检、年检、临检。
4.密封性能:日检、月检、年检、临检。
5.阀门:日检、月检、年检、临检。
6.出口压力表:日检、月检、年检、临检。1.干净整洁
2.温度值内
3.温度值内
4.良好
5.开启灵活
6.读数正常1.完好率95%以上
2.使用正常
水箱的养护
1.箱体内外侧:季检。
2.人孔:季检。
3.溢水、泄水管:季检。
4.水位计:月检、临检。
5.液位传感器:月检、临检。
6.浮球阀、阀门:月检、临检。
7.清洗:每年两次1.光滑
2.密封
3.无堵塞
4.显示正常
5.正常
6.开启灵活
第4篇 小区物业管理创优规划具体实施方案
住宅小区物业管理创优规划和具体实施方案
一、争创'物业管理优秀住宅小区'的可行性方案
我们把'**小区'的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。
把创优目标确定为接管一年后达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入'诚信物业'的行列,二年内达到市级'物业管理示范住宅'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。
1、在'**小区'小区物业管理整个运作过程中,我们将引入酒店服务理念,采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式,实行走动式管理,沿用'内紧外松'的酒店管理准则等措施,达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程,强调监督、激励、反馈机制的作用,使员工的规范操作从思想意识出发,落实到实际行动上。
2、加强员工的培训,建立高素质管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外,还把员工送到公司内部的星级宾馆培训,作为一个亮点和重要措施,让他们到宾馆跟班实习,学习现场督导管理、对客服务的意识和技能,接受酒店服务意识的熏陶,造就一支既乐于奉献,又具有综合素质的管理服务队伍。
3、切实支持配合业主委员会工作,强调人性化管理,变单向推动为双向共管。
首先,尊重业主,从思想上重视业主的作用;
其次,尊重员工,把企业文化融合在小区管理过程中,管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同,定期听取业主的意见和建议,通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动,增强业主的自治、自律意识,获取广大业主的真诚回应,共同推进小区物业管理工作。
4、坚持业主满意第一,保持企业发展的后劲。我们在物业经营过程中,坚持以'业主满意第一'为核心,通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析,推出各类服务项目,在提供优质服务的同时使企业获利。
5、开展社区文化活动,推进社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中,把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所,长期开展文体活动,并以'生态、环保、智能'为社区活动主题,创小区文化特色。通过各类活动的开展,推进社区精神文明建设,使小区物业管理迈向新的高度。
二、房屋设施、设备管理,维修管理方案
(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等,利用物业管理软件,建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案,及时将维修养护情况记录存档,做到档案完整、准确、随时可查。
(二)加强房屋的日常维修养护工作
1、通过落实巡回检查制度,及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况,发现故障及时排除,并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点,分轻重缓急,合理安排,实行有计划养护,做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。
2、制定维修养护计划,安排落实房屋日常维修养护工作。
3、建立维修值班制度,公布值班/报修电话和报修联系办法,24小时受理报修,业主服务中心12小时专人接待业主来访,还可以通过公司网站进行报修。
4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单,并按维修项目紧急程度,安排维修人员到达现场,零修及时完成,急修当日完成,小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目,及时赶到现场,组织抢修。维修完成后,由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况,业主对维修质量进行验收,并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套,做到入户维修不扰民,工完料净场地清。
5、在保修期内,密切同开发商的联系,保修期内如建筑单位不能及时处理的,采取先处理后协商的办事原则。
6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》,切实做好回访和记录,接受业主对维修质量的监督和评议。
7、遇有抢险应急情况,按照应急预案及时组织人员处理。
8、健全维修养护质量管理制度,抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责,严格掌握房屋维修范围和标准,精心施工,合理安排,关键结合部位严格把关,严格按照工序操作,抓住材料、施工、验收、回访四个环节,并将之列入维修人员考核的重要指标,确保维修质量。
(三)设备设施安全管理运行方案
1、供电系统管理方案。
根据我市一般做法及开发商意图,小区供电系统由供电部门负责管理,作为物业管理部门重点做好以下工作:
(1)做好巡视和记录。发现有异常现象,或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。
(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修,并及时做出处理,如属供电部门的,及时与之联系,如属业主报修求助的,按服务规程尽快给予维修。
(3)做好公共照明系统维护保养工作。
(4)制定《应急预案》,并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。
2、弱电系统及自动化系统管理方案。
(1)有线电视及电话通讯系统,重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。
(2)保安监控系统,做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作,24小时专人值班监控,及时发现和处理监控中发生的问题,按《应急预案》规定处理应急事件,出现故障,通知维修人员及时排除。
做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。
(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养,保证可视信号良好,通话系统正常,主机联系情况良好。
(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统,包括出入口控制机、道闸、主机,做到故障及时排除,读卡有效,显示正确,道闸启闭灵活,车辆进出联动正确,主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。
3、消防系统管理方案。
(1)制定消防系统设备维修保养制度,并切实执行。
(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能,包括探测器、电源、防火门、消火栓。
(3)每年一次全面检查所有灭火机,按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。
4、给排水系统管理方案
(1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况,做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇
台风或大暴雨过后,及时检查排水管和排水井,解决发现的问题。
(2)严格水泵房管理制度,做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号,所有管道标明水流方向。保持机房整洁,排水沟通畅,管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放,检修通道畅通。机房定时巡视,水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房,进出人员情况有登记。
(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开,阀门有否漏水,压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常,然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据,泵的填料允许有少量滴水,若出现大量漏水,应做适当调整,泵要轮换开启等。
(3)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护,故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵,主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养,检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵,每季度进行一次试运转,运转时间一般不低于10分钟,运转时特别注意超压保护,谨防发生事故。
三、市政等公共设施管理具体实施方案
(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况,了解房产商、施工单位的保修期限。
(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号,做到账、物相符,做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件,以便能及时更换设备。
(三)日常维护。
建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度,并作好详细记录,做到预防为主,并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重,保证设备的大、中、小修合格率100%,设备运行处于良好状态。
四、环境卫生的具体实施方案
(一)保洁设施
根据开发商设计,小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱,考虑统一按每个单元配置一垃圾桶,商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒,果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。
(二)保洁措施及考核
1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名,其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运,另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。
2、保洁措施及考核
(1)推行标准化清扫保洁,建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法,实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求,分别落实,并检查考核,达到建设部全国示范标准。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味,减少二次污染。实行垃圾袋装化,每天两次收集垃圾,并选择适宜的通道和时间,运送至垃圾中转站,运输车辆车容整洁,不污染道路,及时收集清运散放垃圾,做到日产日清,清除垃圾时,不将垃圾散落在楼梯和楼面上。
(3)积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施,环卫设施设备完好率98%以上,做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌,周围整洁无蝇蛆,维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具,积极开展健康教育工作,使居民基本卫生知识知晓率大于70%,健康行为形成率大于60%。
(4)利用小区宣传窗,设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。
(5)加强保护环境,讲究卫生的宣传。如订立'业主公约'和'精神文明建设公约',倡导业主环保意识,形成良好习惯,使业主成为环境卫生管理的参与者。
(6)配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具,加强生态教育,倡导生态消费,崇尚生态文化,让生态文明观深入人心。
3、清扫时间:实行12小时保洁制,从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫,在8:00前完成,并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右,晚上在7:00左右清运,期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。
(三)、商业网点管理
加强宣传工作,请商户配合和自律,清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁,及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通,每年1次召集评选文明商户活动,积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作,使之符合卫生标准,秩序良好,无乱设摊点、广告牌、跨门营业,无乱贴、乱画、乱丢垃圾。
五、绿化养护管理的具体实施方案
(一)绿化管理方案、措施
1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积,配置日常绿化管理人员1人,绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。
2、制定绿化养护、管理制度,制订养护计划,健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行,按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作,使养护计划落到实处。
3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动,以及管理处员工的垂身示范,感染业主,强化业主的绿化保护意识,防止人为毁坏。
4、在绿化特色方面,重在营造生机盎然的环境氛围,在大门入口处和大楼主要公共区域,以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境,展示'**小区'绿色文化。
5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录,主要品种挂牌标识,养护工作有计划、有实施、有记载。
6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地,规划专门场地,根据业主的喜好,种植树木,比如结婚纪念树,小朋友的同龄树等,并制作统一的标牌。
(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准
1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业,小区配备修剪刀等进行局部修整。
2、清除杂草:每月1次,对草坪杂草严重混杂的进行换草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根据生长情况,安排好重点施肥。
4、做好浇水工作,尤其在夏季,草皮和花草作为重点。
5、及时修剪整形,达到形状整齐,造型美观,层次分明。
6、补苗。清除枯枝死树,及时补栽,保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种,保证草坪的完整率达到98%以上。
7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察,发现病虫害及时对症施药,每季度全面防治。
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案
安全防范管理方案
1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验,熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长,新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的
优秀楼盘实习,经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻车管岗(班长兼),互相配合。具体安排见第三章。
2、24小时执勤、巡逻,标准化管理。保安实行24小时运转服务,3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查,结合专题捡查与随机抽查的监督制度,并充分利用巡更系统,加强监管。
3、制订保安交接班规定。保安交接班,依规定办理移交手续,签字,明确各自职责。
4、建立多重安全防范体系,争创无刑案小区。
(1)按照小区安全防范系统,首先发挥好小区周边红外报警系统的作用,及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。
(2)充分发挥摄像监控系统的作用,对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪,必要时进行盘查,对于违法行为录下证据,并及时运用无线对讲机,纽织保安人员处置紧急事件。
(3)重视第三道防线,单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客,拒之门外。
(4)有效发挥可视对讲系统的作用,使之成为业主拒绝生人、方便家人的眼晴,也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。
(5)通过多种方式,积极开展宣传活动,增强业主自防意识,学会合理有效地使用好室内报警系统的作用,并宣传业主配合管理处群防群治,不要随意给生人开启单元防盗门,以免被不法分子利用,危害自己或邻居。
(7)制定应急事件处理预案,提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力。
5、装修期间,加强流动人口管理。
6、保安工作标准:
(1)门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务;对外来人员进行询问、登记,禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入;对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费;及时为进出车辆开关大门/车闸,并用对讲机通知巡逻岗;对大件物品进出进行必要的登记和盘查;按规定交接岗。
(2)巡逻车管岗:依规定执行巡逻,巡视内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等,发现问题做好记录;巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理;接到监控中心对讲机呼叫,立即赶到现场进行处理,并向上级报告,将处理结果反馈监控中心;遇紧急情况按《应急预案》执行;巡逻中发现可疑人员进行查问、检查证件,必要时可带到管理处或提交派出所处理。
(3)监控岗:依规定做好数据硬盘容量捡查、调换,保存期二周,对于重要证据及时刻录到光盘,查看存盘经主任同意后方可进行;执勤期间密切注视显示屏,发现异常情况立即用对讲机向班长报告,跟踪处理结果,并作好记录,遇紧急情况按《应急预案》执行;保持显示屏、录像机清洁;接到消防报警系统、周界报警系统警报时,立即用对讲机向班长报告,并跟踪处理结果作好记录,然后将系统重新复位、布防;接到业主电子对讲电话,铃响三声之内应答,作好记录,根据需要向班长报告;负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续;负责防汛防台期间应急通讯;对备用钥匙使用进行登记。
七、各类管理档案的建立与管理
(一)档案按照达标创优的要求,分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业发展规划、管理人员概况、企业经济效益、配合街道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及维修管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编目录一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。
(二)制定《档案管理制度》,规范档案管理工作。
(三)档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息,以方便管理和档案的查询利用。可按照地址、姓名、电话等多种特征检索查找。
(四)业主档案管理
1、管理处建立业主档案,业主档案一户一档;
2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行;
3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用;每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档;
4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作,发现问题书面通知整改;
5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。
(五)房屋及配套设施权属清册
内容包括产权人;房屋类型;使用面积、建筑面积;土地分摊面积;使用情况;附设设施情况;车库使用情况等。
(六)共用设备、设施管理档案
1、对设备、设施分门别类地予以编号登记,制定成《设备、设施台帐》。
2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单,正确反映目前实际情况,以便合理分摊设备使用费。
3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册,对于抽查中发现的问题及时整改。
第5篇 xx家园物业日常管理方案：环境保护与管理
盛世家园日常管理方案:环境保护与管理
一、环境保护
随着住宅产业的迅速发展,人□的集聚带来了系列的环保问题。在盛世家园的环境保护上,我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的间题。
(一)垃圾处理:
垃圾废物,我们认为:垃圾是放锗位王的贲源,因此删强对这一类资源的管理菲常重要。在现阶殷垃圾分类实施难的因素在于:居民环保意识有待提高,普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类:生活垃圾构成较复杂,分类难度大,分类成本高:垃圾囤收系统组织不健全,部分垃圾'回收尚可!求售无门'。我们将蝎力推进垃圾分类工作,变废为宝。
盛世家园韬楼臼后将会有较多商家进驻,管理处涌会与备商家协调处理好自辖区的环境管理工作
(二)噪音消除:
大厦内噪音产生的来源主要包括:装修施工、汽车、商业网点、设备以及日常的社区活动等。
我们拟采取技□下措施进行预防及消除:
1、严格控制二次装修及积极与罔边施工单位协调,控制施工的时间,以避免噪音扰民;
2、严格车辆管理,除搬家、急救外,禁止车辆行驶、停放,小区内车辆禁止呜笛:
3、做好商铺的规划及摺商工作,杜绝有可能产生强烈噪音的商业机构在小区内;
4、在施工工地与小区周界培育绿化围墙,同时在业主中倡导阿台绿化,以立体绿化减弱噪音。
(三)美化环境
我们将与城管派出所、居委舍等有关部门留切配合,同时对护卫员、保洁员等设定具体管理目标,加强巡查和清洁,社绝居住区内的'乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱娃放、乱拉挂'等六乱现象,为业主营造美丽的家园。
二、环境管理
(-)环境卫生管理要点:
1、全员保洁,人过地净:重点部位,重点保洁。
2、确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全:
3、对清洁服务分包方的要求:建立专业化的保洁队伍,制订详细的搡作规程及工作标娃,实行每日16小时保洁服务:生活垃圾,收集和转运采用密闭方式。
(二)环娆管理的具体措施及工作标旌:
序号项目具体措施标准
01垃圾梅每日溘洗一次并套上黑色垃圾袋摆放在指定位置并加盖留闭,桶外壁干净无垃圾粘时物
垃圾车、池垃圾车、池每国胂洗,每罔彻底消杀一汉垃趿车无明显时着物,垃圾池周囿无积水、污渍
02楼道地面1、水泥地面每日清扫一次,每隔2小时巡扫一汉,每用胂洗一次2、瓷砖地面每围用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期抛光打螗1、水泥地面围视无烟头、粹纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹2、瓷砖地面干净,无明显污迹黑卸,无积水,条缝清晰3、大理石地面光壳,可映出照明乾廊,干净无蝤迹
03公共墙面1、内墙面每周彻底清洁一汉,每日巡扫污染处2、天棚、墙角每周除尘、除蛛网、抹灰、墙面凹凸处无明显灰尘,无蛛网2、瓷砖墙面围视无污迹、无尘、无乱张贴,用白纸巾擦拭表画50厘米,纸巾不被明显污染3、外墙光壳、整洁,无明显水渍、汹渍
04公共照明灯聿每月用清洁剂溏洗擦抹一汉围视灯罩表画干津,内部无积尘
05消火栓、电表盖、管线等每日用清洁毛巾擦抹1、玻璃明壳,囵视无尘2、糟顶、侧无尘,用白纸巾擦试不被明显污染3、无明显积尘、无蛛网
06玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹,每周用清洁剂彻厩清洗一次1、玻璃围视明壳,无灰尘、污迹、无水珠2、窗台目视无积尘3、镀膜欢璃半米之内可照出人影惨
07楼梯扶手每日用涪洁毛巾擦抹无尘,用白纸紧擦拭30厘米,纸巾不被明显污染
楼梯梯级每天清扫,每周拖抹一汉,每用冲洗一汉围视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹(池污、黑叵8等)
08各种掐示牌、标识每周清洗擦抹一汉s视无明显积尘、无水珠、无破损
09篥中绿地每日清扫一次,每隔2小时巡扫一汉草坪围视干净,无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾,无砖头、大石子,配白动翦草机
10宣传樘每天擦抹一次玻璃明壳,圈视无尘、无水珠,不锈钢面光壳,宣传樘内无明显的可见积尘
11花池每用彻底擦抹及冲洗一坟。随时溘洁污染处瓷贴片干净、无明显污迎、水垢
12地面其它设施每用彻底擦抹一汉,悔时清洁污染处无乱张贴,无乱划,无破损
13售楼中心假山喷泉、广场地砖、小区道路每围清扫一汉,每隔2小时巡担一汉,每月胂洗一汉围视干净,无杂物,无明显污迹,条缝溘晰、无杂草
14单车棚、地面停车设施每天用清洁毛巾擦抹一次;每季度刷漆一汉围视无明显污迹,无积尘,无生锈破损现象
l5雨水并、排水沟每周清洗一次,无明显垃圾,杂物及泥渺,无蚊虫滋生
16不锈钢门框、扶手每周彻底清洁保养一贝,随时清洁污染处1、亚光不锈钢表面无污迎,无灰尘,半米内可映出人影2、镜面不锈钢表面光蔸,三米内能溘晰映出人物影像
第6篇 某住宅物业管理方案
某项目物业管理方案
一、 概述
某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌,
三、组织
物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、 人事
人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下,全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测
a) 经营收入: 19.14万元(年度,以下省略)
l 物业管理费:11.34万元
应收 12.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入 11.34万元(收缴率90%)
l 维修服务费:0.5万元
l 特约服务: 5.8万元
l 其他收入: 1.5万元
b) 支出:20.25万元
l 人员工资福利:14万元
l 办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l 维修保养费用:1.5万元
l 税金:1.05万元
l 不可预见费用:1.2万元
c) 润亏:-1.11万元
d) 物业接管期间
前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e) 公共性服务费构成测算:21.962万元/年, 0.61元/月* m2
(1) 员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1200
2 经营部主任 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业管理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计:9600元/月;115200元/年
福利:115200*23%=26496(元/年)
合计:14..17万元/年
&
nbsp;(2) 公用设施设备维修及保养费:1.5万元
(3) 绿化管理费:绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元
(4) 清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5) 安全护卫费:7人*200元/年*人=0.14万元
(6) 办公费:按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7) 固定资产折旧费:按10%计算即 1万元
(8) 税费:按营收5.5%缴纳即 1.052万元
(9) 保险费:暂不投保
(10) 合理利润:按营收8%计算 1.36万元
但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* m2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b) 物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
l 是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l 房屋幢、户编号已经有关部门确认;
l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
l 接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l 在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数,记录备案。
l 接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
l 接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。
l 当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即 完成。
七、 入伙
1、准备工作
l 治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
l 车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
l 垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、协调工作
l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l 代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。
l 与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。
举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。
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p;注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函 办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费,盖章
业主签署
向业主
八、 物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、 日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度 天 一天内办完 二遍/天,入伙期间6h/天,消灭违章于未然 每周三次 100%
标准 准确 符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次
工作程序 8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗
工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜 春秋季一遍,根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍 春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治 每月一遍,严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍,严重者随缺随补
标准 均匀,保持绿色长势良好 均匀,无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上
程序 7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8h内随来随办,随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不过夜,小修补24h内,中修二天,大修二天内有回音 检查二遍/天,及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修 每周检查一遍,即坏即修 每月检查一遍,即坏即修 每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍,即坏即修
标准 符合规定,
无危及安全、外观,无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上 平整率无积水,缺损,完好率90%以上 无积水,无漏隔热层完好 整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常,无乱搭乱接,无泄漏 灯泡正常,灯罩完好率90%以上
程序 8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练
消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
频度 24h 每周一遍 24h,每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次,每次1h
标准 人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,向业主发药一次/年
标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上 日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下
第7篇 某某商业广场前期物业管理方案
某商业广场前期物业管理方案
第一节 前期物业管理工作的意义
由于在建筑设计时对于物业的使用功能和后期管理很难全面预测,设计时会有不周之处;在施工阶段会存在一些质量问题,对后期管理会造成隐患,这些问题往往是发展商和监理公司容易忽视的。由于物业管理公司长年从事物业管理与服务,因此在这些方面具有较丰富的经验,可以提出一些好的建议从而使该物业建设得更加完美。
在当今的房地产市场中,很少有物业建成再销售的情况,在房屋销售阶段、购房者们对于工程进度、物业管理服务收费、物业管理服务内容将非常关心,常要销售部门作大量的解释工作。如果销售人员对物业管理服务内容和规范了解不够,如果物业管理费标准测算不准确,收费项目和标准有问题,将给楼宇销售造成很*烦。物业公司筹备人员可以按政府文件和物业情况准确进行测算,给予业户明白准确的答复,同时也可使业户们对于物业管理有一个初步的了解,从而促进楼宇的销售工作。
物业管理筹备处在前期管理中根据政府文件和物业情况编写有关法律文件如《**广场房屋使用管理维修公约书》、《**广场前期物业管理服务协议》、《**广场物业管理服务手册》以及有关的协议书、操作文件等,为业主入住做好充分的准备。
第二节 前期物业管理工作内容
1、按物业管理和业户的要求重新审核设计方案,对于使用和服务功能方面的不足提出修改意见,适时进行增补或修改,在不增加或少增加投资的前提下使物业建设得尽可能完美。
2、对建筑、装修施工质量进行监理,避免施工中留下隐患。监理单位主要是对工程验收负责,而物业管理筹备处要对使用过程中的长期质量负责。
3、物业管理筹备处将对物业运行成本进行精确测算,提出物业管理费及其它收费标准、编制法律文本、各种协议文本、各种管理规程和规章制度及其工作表格,为后期管理做好准备。这些文件的提供使业户对于物业管理和服务有一个较为清晰的认识。
4、配合发展商做好业户的宣传解释工作,尽可能化解一些由于工程延期、承诺不合适所造成的误解,同时解答一些物业管理服务政策性问题,对于推动楼宇销售、亲善与业户的关系都有积极意义。
5、在施工尚未结束而有些业户要入住的情况下需要对装修施工进行管理,这正是我筹备处职责范围之内的工作。由于施工条件限制、施工队伍的不规范,装修阶段非常混乱,管理难度很大,如无有效管理将造成成品损坏、业户不满甚至造成事故。
6、现场秩序维护和物业成品保护。我司筹备处进驻后,将安排固定岗、流动岗经常巡视;对楼道和房间钥匙统一管理、外来人员盘查、治安消防隐患的检查与消除等,从而保证物业的绝对安全。
7、周边社会关系的建立。我司筹备处的早期进驻将提前与公安、市容环卫、供电、供水、街道等管理部门和单位建立联系,求得其支持与帮助,联合进行小区服务设计,有利于良好社区环境的营造。
第三节 前期物业管理工作的组织
1、在开发商与我司签订《物业管理委托合同》之后,双方应就前期物业管理工作协商并签订协议,明确职责、酬金以及具体计划安排。
2、组建物业管理筹备处,根据委托方要求确定人数和专业,一般情况以工程技术专业人员为主。我司从开发商利益和要求出发尽可能提高前期物业管理服务水平并降低管理成本。在以往的前期物业管理中,筹备处班子中基本是高中级工程技术人员和管理人员,人数以5-10人为宜。
3、物业管理筹备处进驻后将与开发商筹建工程部、销售部融为一体(最好联合办公),并与监理公司和施工单位密切配合,共同推进工程建设。物业管理筹备处的工作以建议形式为主,扮演参谋和协调员的角色。
第四节 前期管理的工作方式
前期工作的方式需双方协商确定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:
1、派出常驻人员与开发企业联合办公,帮助贵司编撰管理文件,共同解决工作中遇到的问题。
2、我司可派出有经验的高层管理人员不定期到现场工作,提供建议。
第8篇 某某山庄物业人员管理方案
某山庄物业人员管理方案
一、××××山庄管理处人员的配备图
二、各类骨干数量、专业素质
1.管理处主任:
要求大专或以上相关专业,具丰富的物业管理经验,有较强的组织协调、创新能力,熟悉is09002运作,全面负责××××山庄物业管理工作。
2.事务部(a、b、c区事物助理各1人,财务收银1人);
3.财务收银;
4.社区文化:
要求
5.维修部长:
要求
6.保安队长:
要求
三、管理人员培训
企业的竞争就是人才的竞争,而人才的竞争,取决于企业能否具备优秀人才,能否挖掘现有的人力资源。
1.培训原则和目标;
2.培训方式;
3.培训内容;
(1)基础培训
(2)系统培训
(3)专业培训
4.评估考核
(1)培训前考核:目的是了解员工掌握有关知识,技能的现状,以便对症下药制定切实可行的培训计划。
(2)培训中考核:根据实际情况,在专业技能培训中,边培训,边实践,边考查,理论与实践相结合,了解员工能否按培训要求和标准指导工作,及时对培训进行调整和改进。
(3)培训后考核:分为实操考评和书面考评两种,反馈培训绩效,巩固培训效果,把考评的结果作为员工综合培训成绩的主要依据。
5.员工行为规范
××××山庄对员工行为规范和仪容仪表有以下明确要求:
四、人才管理
企业之间的竞争,均等情况下是人才的竞争。人才是公司最宝贵的财富。××××山庄管理处始终把尊重员工,培养员工充分发挥员工的积极性,创造性为根本,高度重视公司人力资源管理,倡导和营造一种和谐、有序的舒畅环境,为业主、住户提供最佳的物业管理服务。
优秀的物业管理企业,首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才,并合理的予以配置,同时极大地激发他们的工作积极性和创造性,并在人员管理实践中,总结,形成自己的风格,采取的办法有:
1.严格要求,规范管理,选好人,培育人;
2.竞争上岗,优胜劣汰,用好人,激励人;
3.以企业文化感召人,留住人。
第9篇 物业管理招投标评分细则方案
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准
一、标书 (总分100分)
1.企业基本情况 (14分)
2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
4.管理人员的配备、培训、管理 (8分)
5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
6.经营管理指标的承诺及采取的措施 (10分)
7.社区文化活动的设想 (4分)
8.经费收支预算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物业维修养护计划和实施 (8分)
二、现场答辩 (总分30分)
由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。
提问内容:
1.投标书内容;
2.物业管理政策法规;
3.服务理念及设想;
4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法;
5.在其他物业小区管理的经验及案例;
6.业主关心的其他问题。
三、正在服务的其他物业小区现场调查 (20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。
四、计分
上述标书分(100分)、答辩分 (30分),正在服务的其他小区现场调查 (20分), 总分(150分)。
物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准细则
一、投标书评分细则 (总分100分)
(一)企业基本情况 (14分)
1.企业所管的普通居住小区规模较大,资质证书等级 (3分)
2.企业从业人员知识层次较高 (2分)
3.企业有合理的机构设置 (2分)
4.企业经营管理运作有特色 (3分)
5.历年获奖情况及管理的业绩 (2分)
6.企业发展的后劲和发展方向 (2分)
(二) 物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
根据有关法律、法规、政策、标准及锦灏佳园小区的特点提出整体设想及策划:
1.管理理念(宗旨)鲜明、突出,有明确可行的管理思路及可操作方案。(3分)
2.采用合理的管理体制、管理机制 (2分)
3.对该区有充分的市场调查与分析 (2分)
4.有高标准、高水平的管理措施 3分)
5.有超前性、创造性、全方位服务的意识 (4分)
6.有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想 (2分)
7.体现出小区特色的物业管理模式 (2分)
8.对观代化科技手段的设想和管理学理论的运用 (2分)
(三)拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
1.管理模式包括:清晰的业务流程和管理运作机制、明确的管理构想和各部门职责 (2分)
2.工作计划包括:有各阶段的工作计划及详细的工作项目、工作内容、完成时间(2分)
3.物质装备包括:管理用房的合理分配(办公用房、后勤用房),固定资产和低值易耗品的投入(4分)
(四)管理人员的配备、培训、管理 (8分)
1.管理人员配备包括:合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素
质要求 (2分)
2.管理人员培训包括:对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标 (2分)
3.管理人员管理包括:录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等(4分)
(五)管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
1.管理规章制度包括:公众制度、内部岗位责任制。管理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准,要求条例规范,体现高标准、高档次,科学合理、详细完备(5分)
2.居住区档案的建立与管理包括:档案的建立、归档,要求分类合理、规范,档案管理制度完善,利用电脑对档案进行管理,档案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)经营管理指标的承诺及采取的措施(10分)
这项内容包括 (以下各项指标均有预测依据及采取的措施)
1.房屋及配套设施完好率;
2.房屋零修、急修及时率;
3.保洁率;
4.维修工程质量合格率及回访率;
5.小区内治安案件发生率;
6.住户有效投诉率与处理率;
7.居民对物业管理满意率;
8.绿化完好率;
9.道路、车场完好率;
10.管理费收缴率。
(七)社区文化活动的设想(4分)
1.社区文化活动包括:根据居住区的特点和居民特点提出社区文化活动的设想及活动的计划,活动制度的建立和场地的安排(2分)
2.便民服务措施包括:有较完善的便民服务措施;便民服务必须按有偿服务和无偿服务逐项分列。有偿服务项目及标准应符合上海市的有关规定,价格合理优惠;无偿服务应详细可行(2分)
(八)经费收支预算(12分)
1.有明确的经费收支原则(3分)
2.收支项目合理(2分)
3.经费收支预算准确(2分)
4.对经费预算结果有分析(2分)
5.有维修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有为住户排忧解难的措施(2分)
2.房屋装修的监管方案、方式,措施有效并有创新(2分)
3根据小区特点,采取相应的安全防范措施(2分)
4.有居民投诉及处理的管理机制(1分)
5.有日常主要管理项目的运作措施(1分)
(十)物业维修养护计划和实施(8分)
1.根据房屋本体的使用年限,提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划以及实施效果(4分)
2.根据公用设施的使用年限,提出居住区公用设施的定期维护和日常养护的计划、方案、标准和实施效果(4分)
五、现场答辩评分细则(总分30分)
(一)投标企业(1人)介绍情况,包括:企业概况、标书重点、管理理念及设想、承诺等(13分)
(二)投标企业(2人)回答评委提问,包括:标书内容及管理事项、物业管理的法规知识、物业管理中发生的实际问题的处理等(15分)
(三)答辩人的仪容、仪表、表达能力等(2分)
六、现场调查评分细则(总分20分)
1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查评分
2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将考察结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。
七、分值计算
上述投标书分(100分),答辩分(30分),现场调查分(20分),总分(150分)评分时,评委给各分项评分(保留到小数点后一位),计算各位评委给各物业公司评出的总分,计分时,各物业公司的得分从几名评委所评分中去掉一个最高分和一个最低分后,按平均分数计算(精确到小数点后两位),平均得分即为该投标企业最后得分。如评标结果出现积分相等,将以抽签形式决定名次。
八、按上述评分方法评选出得分最高的前三名物业管理企业进入下一轮业主投票阶段。
锦灏佳园物业选聘工作小组
锦灏佳园业主委员会
锦灏佳园业主大会
第10篇 大厦物业设备管理方案
(1)提要:设备管理做到'三好'、'四会'、'五定'。
制定各系统的应急处理方案。
量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为广场号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
广场号楼项目(---)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。
1广场号楼项目(---)机电设备设施特点广场号楼项目(---)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:
1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。
1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。
1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。
1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2机电设备设施管理的重点和难点1广场号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。
2广场号楼项目(---)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。
3机电设备管理的原则和目标3.1机电设备管理的原则3.
1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。
3.1.2对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。
'三好'即用好、修好和管理好设备;
'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;
'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。
以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。
制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。
3. 2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理针对广场号楼项目(---)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
4.1维修人员全部到位,分工负责。
4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。
4.3备足备品备件,以被急用。
4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
5机电设备管理维修保养方式
5.1日常维护保养。
操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。
操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
5.2一级保养。
维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。
5.3二级保养。
维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。
5.4中修。
对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。
5.5大修。
对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。
6实行机电设备的动态管理
6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。
6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。
6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与广场号楼项目(---)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。
6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
第11篇 花园物业基础服务管理品质提升方案
应业委会对服务品质改善的要求,公司决定对服务品质在原有的基础上进一步提升,计划在一个月之内将各项品质提升到新的状态,实现物业服务品质的持续改进,提高业主满意度。为此将开展“物业基础服务管理品质提升”专项工作,目的在于提高全员服务意识、强化项目内部管理、提升岗位服务技能,为业主提供周到便捷的服务,具体实施方案如下:
一、专项工作阶段划分
(一)动员培训阶段;(二)自查自纠阶段;(三)整改阶段;(四)检查验收阶段;(五)专项总结阶段。
二、各阶段工作重点及要求
(一)动员培训阶段(6月1-5日)
1.召开专项会议,研究制定品质提升方案,布置相关工作。
2.编制《广州**物业基础服务管理品质提升方案》。
3.由z总牵头,z经理组织实施。
4.本次专项工作要求全员参与,所有的会议、培训等工作,都必须留存书面资料,每名员工必须有记录。
(二)自查自纠阶段(6月6-10日)
1.客服部加强物业助理的巡检工作,申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;
2.前台及各部门加强礼仪礼貌的培训,严抓仪容仪表及前台接待规范用语;
3.工程部安排专人分系统进行点检,拿单返单进度要及时有效;
4.安管部加强巡逻,特别是夜班,巡逻要查明查细,同时加强对出租屋的盘查和登记;
5.做好每周周检记录,并及时处理;
6.三方对讲系统进行维护和检修。加快对电梯监控系统的修复,对每个大堂加设监控枪口、门禁系统进行报价;
7.对电梯、用电、消防全面检查;
8.加强对清洁方面的监管,卫生达到年前的状态。
(三)整改阶段措施(6月11-30)
1.工程部对园区内路灯进行点检,保证路灯点亮率达到95%以上;
2.工程部要保证各楼层灯泡点亮率达到一半以上;
3.清洁部加强清洁卫生改善,垃圾清理要及时高效,公共部位及楼层的卫生要让业主能直接感受到有提升;
4.安管部提升岗位形象,在小区内增加固定保安岗位,同时严抓晚上乱停乱放现象;对违规乱停乱放的车主一定要强制执行
5.加强对监控系统维保单位韩升公司的监管,对全园区监控及时检修与更换,在25号前完成电梯监控和公共区域现有的监控恢复工作,其他时间必须保证90%以上的完好运行率;
6.门禁系统主板报价修复。
7.工程部必须保证供水、供电系统及电梯的正常运作;
8.客服部加强物业助理的巡检工作,申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;
9.客户前台加强礼仪礼貌的培训,严抓仪容仪表及前台接待规范用语
10、前台对业主的投诉、求助及时处理,无法及时处理的向业主回电话进行解释。对业主在前台报修的,必须给业主一个报修回执单,加强业主监督。一般的报修,一周之内完成回访;
11.绿化部要保证绿化带的清洁卫生以及绿化修剪和种植养护。
12.消防系统修复,保证工作正常。
13.修复广播系统,修复喷泉系统,增加保安岗位.
(四)检查验收阶段(7月6日)
1.专项工作验收由由业委会组织,楼长参与,物业刘总配合。
2.验收方式采取现场检查、岗位询问、业主回访等方式综合进行。
(五)专项总结阶段(7月9日)
1.召开“物业基础服务管理品质提升”工作总结会。
2.总结本次专项工作中存在的问题及解决的问题办法、方式等,为今后的工作提供经验。
**物业管理有限公司**分公司
二
第12篇 x物业人力资源管理方案
物业人力资源管理方案
一流的物业必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工队伍的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。
1、管理内容:
(1)按照合理的人才结构配置各类人才;
(2)任人唯贤,量材录用;
(3)开展业务培训,全面提高业务素质;
(4)进行业绩考核,优胜劣汰。
2、管理措施:
(1)制定岗位职责,做到责、权、利分明;
(2)建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;
(3)加强思想作风建设,树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;
(4)岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合:
(5)全面考核,做到公开、公平、公正。
第13篇 z城市广场物业管理员工培训方案
**城市广场物业管理员工培训方案
在多年的物业管理实践中,我司已形成了一整套规范的培训体系,造就了一支专业化的物业管理队伍,并不断壮大,这是我司完成“**城市广场”物业管理目标的有力保证。
(一)培训意义
对员工进行不同阶段的培训,是圆满完成委托管理目标的保证
(二)培训目标
培训目的是在态度、知识、技能三方面加强和提高,改进员工的行为和表现。培养出高素质的物业从业人员。
通过系统的培训,加强员工对管理服务的认识,改进工作态度,做到“服务第一,质量取胜”。
(三)培训的方式
“**城市广场”客户服务中心员工培训分三步进行,客户服务中心将根据不同时期,不同情况制定有针对性的培训计划。
1、岗前培训:进驻物业前,由客户服务中心协调基本管理员工,并安排训练课程,以便在最短时间内,熟悉物业,参与订制物业管理制度。为招聘的员工安排短期入职培训课程,令员工能充分认识本身的工作职责及工作氛围,同时灌输正确的物业管理概念及知识。
2、在职培训:完成短期培训课程后,安排各级员工进入物业内做实地训练,配合物业入伙,令物业管理工作能够全面开展,为业主及时提供高水准服务。
3、提高培训:物业进驻后每六个月,安排更新培训,使员工服务意识、素质保持公司所要求的标准。
(四)培训课程
1、客户服务中心专业培训:确保客户服务中心正常及有效地运作。
基本物业管理概况
客户服务中心的具体运作
2、客户服务部培训:掌握与客户沟通的技巧,达至星级酒店服务的标准。
客户服务准则
电话用语、礼貌培训
客户接待礼仪
客户投诉
3、客户管理制度:包括邮件、停水、停电等
客户资料管理
4、工程维修部培训:根据现场实际情况、安排具有针对性地培训
物业接管验收
二次装修程序控制
设备维修和保养
外委保养合同监督管理
5、秩序维护部培训:针对本物业的特性,加强物业秩序维护服务意识
秩序维护准则及工作纲要
仪表、行为及纪律
装备及使用
巡逻目的及注意事项
处理投诉及客户的礼貌和态度
交接班制度
处理紧急情况
火灾紧急处理办法
车辆出入控制
事故记录
6、环境管理部培训:掌握清洁绿化标准和检查方法
清洁流程和标准
清洁器材和物料
检查标准
植物摆放的管理
绿化养护的管理
第14篇 电视中心物业管理思路方案
电视中心的物业管理思路
我司在尊崇zz电视中心对物业需求的主导思想基础上,结合国贸物业酒店公司的经营与管理理念,对zz电视中心实施物业管理的总体构想是:
凭借我司17余年物业及酒店管理服务的丰富运作经验,将成熟的'国贸管理模式'引入本项目,以'保障有力,反应及时,环境优美,服务高雅'为四项原则,紧紧围绕'客户需求'和'服务指标'两个导向,加强管理团队的建设,强化本项目物业管理与服务理念,科学规范地开展各项管理服务工作。
一、zz电视中心物业管理服务的四项原则
我们坚持以'保障有力,反应及时,环境优美,服务高雅'为四项原则,在物业管理与服务工作中贯彻执行。
1.保障有力
zz电视中心作为向首都观众提供电视节目、承担2008年奥运会转播任务的重要电视机构,其智能化楼宇系统、功能技术要求、设备运行保障以及安全防范要求要高于普通办公楼盘。因此,我们将制定科学合理的设备周期性保养计划,并采用人防与技防相结合的措施,确保zz电视中心高效、安全的运转。
2.反应及时
我们将针对zz电视中心重要部门、重点栏目及vip客户的不同需求,在组织架构中设置客户服务中心。该机构了解到客户重点需求后,及时进行反馈,做到信息收集、任务分配以及解决方案决策相结合。客户服务中心将zz电视中心的重点需求与物业服务的及时反馈解决相互结合,起到高效、能动的桥梁沟通作用。
3.环境优美
zz电视中心为能成为全国省市级电视台的示范单位,更需要优美的环境加以彰显。我们将在室内外的绿化养护、室内的日常保洁与定期清洁方面制定切实可行的工作计划与程序,并严格按质量体系执行。
4.服务高雅
我们针对zz电视中心会经常性的邀请政府官员、商界名流以及各行业知名人士等高素质人群参与各栏目的特点,将制定一套完整周密的接待方案(包括前台接待、会议服务、特约服务等)。并对接待人员进行全面、专业的礼仪强化培训,各项服务严格执行程序流程,让我们的客户感受zz电视中心的高品质的物业服务,感受到国贸物业为客户提供喜出望外服务的企业宗旨。
二、物业管理服务导向
1.'客户需求'导向
一切以客户为中心,所有的服务流程、服务标准、人力物力配置均以客户的需求为第一目标来设计和落实;寓服务于管理之中,探索客户需求,以创新的观点,不断提升客户的满意度。
2.'服务指标'导向
涵概全方位服务品质的量化指标是衡量管理企业业绩的唯一准则,确保实现并超越指标的过程铸就了客户应该享受的物业管理成果,这是对内实施科学管理、实现经济和社会效益的行为准则,也是考量我们管理能力的硬性标准。
三、管理重点
1.安全防范管理
'创一方文明,保一方平安'是我司全体员工肩负的职责与义务,在安全防范工作中,我们实行24小时的保安服务,人防、技防相结合,由zz电视中心保安部统一指挥调度,强调多重结合,实行多重巡查,对中心内的人流和车流进行动态管理;技防上通过摄像监视系统、巡更系统、门禁系统等手段提高防范能力,在充分强调人的因素前提下,以技防为主,运用zz电视中心的配套保安设施(如安保监控电视、红外报警、门禁、巡更系统等),统一管理,快速调度,确保安全防范万无一失。
2.智能化管理
针对智能化设施的要求高、操作严、范围广,涉及到管理、安防、通讯等方方面面,为保证智能化设施的有效运作,在智能化管理上,我们做到'两个到位',一是专业技术人员到位和管理人员培训到位。我司配置专业化技术人员,对全体员工进行系统培训,要求员工必须懂得使用智能化设施的运作特性,提高智能化管理的效益;二是管理维护到位。在管理中根据智能化系统的具体情况,制定科学合理、切实可行的维护运行、保养计划,并按计划严格执行管理。
3.设备管理
设备、设施的正常运行是zz电视中心的重要保障,特别是变配电机房、空调机房、备用发电系统、锅炉机房的安全运行管理工作,我们将实施标准化、专业化的管理体系和组建一支专业化高水平的技术人才,制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度及各种应急预案,运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计划,日常保养安排及出勤事项进行管理,确保本项目各项能源供应、通讯设备、配套设施正常使用。
第15篇 住宅项目物业管理档案建立方案
1、物业档案建立的内容
业主入伙资料
业户家庭资料
业户联系电话
包括:正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话,如家庭电话、单位电话、手机、呼机、e-mail地址等。
业户室内装修管理资料
包括:装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等。
业户日常维修资料
包括:维修、维修回访等记录情况。
业户反馈资料
包括:服务质量回访记录、业户投诉及处理记录、业户意见征询、统计记录等。
2、物业档案管理的具体措施
业户档案资料是在业户入伙以后逐步建立起来的,其内容包括业户的姓名、家庭情况、工作单位、联系方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等。
(1)业户档案的收集
物业设立档案室,建立相应规章制度,对业户档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发,扩大资料来源,从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档,实行业户一户一档。
(2)业户权籍资料管理
从业户入伙开始,应着手权籍资料的收集工作,权籍资料的收集、整理、归档,应做到条理清晰、完整齐全,便于查阅。管理和使用好权籍资料,动态反映业户权籍状况,为业户需求提供服务。
(3)业户档案的整理
各个业务范围上收集到的信息资料,统一交档案员集中整理,整理的重点根据资料内容、来源进行分类,做到条理清晰、便于查阅。
(4)业户档案的归档
***华庭住宅小区管理处的业务接待将收集到的业户资料每月五日前提交档案中心。物业档案中心员按照物业管理自身的内在规律和联系,将资料分类有序地保存,并输入计算机存档,运用计算机的先进手段进行档案资料的管理。
(5)档案的利用
为业户服务工作及时提供档案资料,直接或间接地为业户管理服务,从而有效地提高服务质量和服务水平。
(6)业户档案的管理
业户档案的使用应有严格的规定,借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出,归还时须由专人进行检查,如有破损,立即修复,严重时追究有关人员的责任。业户档案存放时要做好防火、防潮、防蛀工作,计算机使用时应防止电脑病毒侵入。
第16篇 物业装饰装修管理方案
物业装饰装修管理方案
为进一步加强小区装饰装修管活动理,规范公司管辖区域内装饰装修行为,提升公司服务品质。经对前期各部门在装饰装修管理活动中的经验教训进行总结分析,为加强各部门在管理过程中的协调、配合,特制定客户部、工程部、秩序维护部统一的住户装饰装修管理方案,以便于装饰装修管理活动正常开展。
本方案在“装修资料准备”、“装修申请的接待”、“防水检查”、“装修手续办理”、 “装修过程控制”、“装修工程验收”、“退款、存档”这七个环节加强管理,明确各部门间配合流程,以便于日常工作的协调配合,有效杜绝违规装修行为的出现。
一、装修资料准备
1、客户管家服务部
1.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握相关常用法规和装修业务具体办理流程,以及过程监管要点;和房管局联系拆墙审批事宜
1.2提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。
2、工程部
2.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握装修管理活动中各项管理流程,以及过程监管要点;
2.2提前制作装修管理应急预案,提出封窗管理方案、空调外机安装方案、室内墙体撤除标准等具体管理方案,并知会客户服务中心备案;
2.3准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料,并知会客户服务中心备案。
3、秩序维护部
3.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握装修管理活动中各项管理流程,以及过程监管要点;
3.2提前制作装修管理应急预案,提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、治安消防管理等方案,并知会客户服务中心备案;
二、装修申请的接待
1、客户管家服务部统一进行接待,对客户咨询问题进行解释,专业问题协调各专业口进行;
2、关于工程专业知识的解答由工程部负责解释;
3、关于治安、消防专业知识的解答由秩序维护部负责解释。
三、防水检查
1、客户管家服务部在办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水状况进行检查,检查由客户自己进行,物业不做任何要求需要做,以免日后扯皮
2、工程部配合业主对发现的问题进行确认,并协调地产工程部、施工方进行解决,及时将问题处理进度和流程知会客户中心,客户中心进行存档;
3、客户部、工程部、秩序维护部相互配合,防止客户在未办理手续时擅自进行装修。
四、装修手续办理
1、客户管家服务部
1.1引导客户填写《成都市城市房屋装修结构安全申请表》,并告知客户审批注意事项、所需携带资料以及华阳房管所地址等;
1.2引导客户办理装修手续,签订《装饰装修申请表》、《装饰装修服务协议》(包含《治安消防安全责任书》)、《装饰装修施工承诺表》,收取装修管理费、建渣清运费等相关费用,告知客户装修过程中禁止行为及注意事项;
1.3发放《装修项目备案证》,根据《装饰装修申请表》内容进行填写,并以打印文档的形式进行发放;
1.4办理装修工人出入证,装修工人凭《装修项目备案证》原件和身份证原件办理,客户人员按标准收取出入证押金;
1.5督促装修负责人将经房管局审批的《成都市城市房屋结构安全管理规定》复印件、《装修项目备案证》复印件粘贴在施工房号入户门上;
1.6建立小区《装修动态控制表》,每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会工程部和秩序维护部,要求以上部门对装修情况进行确认,并按规定进行巡查。
2、工程部
2.1接受客户工程专业知识的咨询与解释;
2.2负责装修图纸,装修方案的审批。
3、秩序维护部
3.1接受客户治安和消防专业知识的咨询与解释
五、装修过程控制
1、客户管家服务部
1.1客户人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门主管进行处理,部门主管依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题圆满解决。
1.2客户主管每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
1.3巡查中对遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即协调客户前来办理装修手续;当工程部、秩序维护部发现私自装修情况告知客户中心时,客户中心立即通知客户前来办理装修手续;
1.4客户人员重点对装修项目整体情况进行监察,其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项:
a、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
b、未按统一标准封闭阳台。
c、擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;
d、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
e、搭建建筑物、构筑物、阳光棚等;
f、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。
2.工程部
2.1工程人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门工程师进行处理,工程师依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
2.2工程师每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
2.3巡查中对所遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即告知客户中心,由客户中心协调客户办理装修手续,工程部配合。
2.4对装修现场施工情况进行监督,禁止施工人员违规使
用水电和公用设施设备,禁止施工方撤改承重结构、破坏外立面
2.5工程人员重点对装修项目整体情况进行监察,其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项:
2.5.1、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中禁止有下列行为:
a、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
b、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
c、扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
d、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果;
e、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建;
f、装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等;
g、未按统一标准封闭阳台。
2.5.2、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中未经批准,不得有下列行为:
a、擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;
b、破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施;
c、不适当增加楼面净荷载,包括在室内砌墙壁、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地砖等。
d、使用不符合消防要求的装修材料;
e、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
f、屋面、外门、窗、阳台等的装修影响建筑物外观的协调统一。
g、在非承重外墙上开门、窗、孔等改变房屋外立面的行为;
h、搭建建筑物、构筑物、阳光棚等;
i、拆改燃气管道和设施,确需拆改的,必须经燃气管理单位批准;
j、未经物业服务中心书面同意,改变强、弱电线(如:居家防盗系统等)线路等。
k、超出《装饰装修备案证》范围进行施工;
l、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。
楼板厚度
3、秩序维护部
3.1装修材料进场管理。严格执行装修材料入场制度,装修材料入场必须凭装修许可证进入,无装修许可证或装修许可证过期,禁止搬运一切与装修有关的材料进入小区,特别是封窗、防护栏等使用后有损建筑主体结构和外立面统一的装修材料。
3.2装修材料出场管理。严格执行物品出门管理制度,所有物品搬出小区均需客户中心开具出门条,无出门条一律不予放行。防止盗窃和承租户撤场所造成的损失。
3.3安防人员每天至少对小区所有在装修户装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门主管进行处理,部门主管依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
3.4安防主管每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
3.5巡查中对遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即告知客户中心,由客户中心协调客户办理装修手续,秩序维护部配合;
3.6施工现场治安、消防管理。建立专项治安、消防管理制度,安防人员巡场时须对现场配备灭火器情况进行检查,禁止装修人员私自动用明火、在施工现场吸烟、做饭、留宿等现象发生;禁止施工人员在小区内闲逛、破坏公用设施设备等行为出现。
六、装修工程验收
1客户管家服务部接待客户装修验收申请,组织工程部、秩序维护部到现场对装修情况进行验收;
2、工程部接到验收通知后及时安排工程师配合验收,仔细对装修实际情况与装修申请方案进行核对,重点审查是否破坏主体结构、承重设施、外立面等情况,严格对装修实际情况和装修申请方案进行比对,并在装修验收表上详细记录验收情况,给客户做出合理解释。若有违规事项,告知违规原因,并协助客户中心发放整改通知书;
3、秩序维护部接到验收通知后及时安排安防主管配合验收,仔细对装修实际情况与装修申请方案进行核对,重点审查是否破坏消防设施,是否存在消防安全隐患。并在装修验收表上详细记录验收情况,给客户做出合理解释。若有违规事项,告知违规原因,并协助客户中心发放整改通知书;
4、因违规装修被要求整改的客户再次提出验收要求时,客户中心再次组织工程部和秩序维护部进行现场验收,其他两部门配合。
七、装修退款、存档
