第1篇 z物业管理应急预案
3.7.1物业管理应急处理原则
公共秩序管理员是公司对小区管理的重要力量,是保障小区业主的人身与财产安全的专门力量。同时,其他员工均有义务承担小区的安全保卫职责。在日常协助公安人员维护本物业治安秩序和护卫业主的安全中,必须及时处理各种问题。处理问题的原则应遵循:依法办事,严格按照法律,遵循公司各项规章,运用恰当的方法及时有效的处理,不徇私,以理服人及以德服人。
3.7.2物业管理应急处理的方法
不同性质的问题,采取不同的方法进行处理。对业主之间一般违反公司规定和不配合物业管理工作的的内部矛盾的问题,如因为纠纷,可通过在充分尊重对方又不违反公司原则的条件下劝说、沟通、了解的办法解决,主要是分清是非,耐心劝导,礼貌待人。对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆'的处理原则,尽力劝开,耐心调解,把问题引向缓解,千万不要让矛盾激化,不利于问题解决。a,
在处理问题时,坚持在充分尊重对方又不违反公司原则的前提下劝说、沟通、协调相结合的原则,如违反管理规定情节轻微,不构成损失的、可在考虑尊重对方的原则下当场予以劝说或通知其所在单位、家属进行教育。如需要给予治安处罚的,交公安机关处理;违反公司有关规章制度极其严重的,由公司领导出面协调处理。对于犯罪行为,及时予以制止,并通报公安机关,尽可能的将犯罪现象控制在最小范围内,一定要在保证自身安全的情况下争取将犯罪嫌疑人抓获送交公安机关。
3.7.3物业管理各种事件处理应急预案
3.7.3.1匪警处理应急预案
3.7.3.1.1公共秩序管理员在执勤中(或接报)遇有公开使用暴力或其它手段强行掠取集体和私人财务或危及他人人身安全的犯罪分子时,要切实履行公共秩序管理职责,迅速防止犯罪。
3.7.3.1.2凡持有对讲机的公共秩序管理员(除门卫外)在听到求援信号后,应立即前往案发现场,门卫公共秩序管理员要严格控制外出人员,并及时向领导汇报。
3.7.3.1.3若发现犯罪分子作案后逃跑时,一人又制止不了,首先要一边监视,一边尾随并看清人数、犯罪分子身高、衣着、相貌等明显特征,若使用有交通工具,要记下颜色,车型及交通牌号,并迅速向门卫和领导汇报,重大案件应及时拨110报警。
3.7.3.1.4保护好现场,在公安机关未到达前任何人不准破坏现场,应采取简易方法如:拉绳子、撒白灰或派公共秩序管理员小范围警戒。
3.7.3.1.5抽出专人配合公安机关询问当事人,对提供的情况要做好记录,对失物要清点数量、特征及物品价值。
3.7.3.1.6对犯罪分子逃离现场时遗留下的足迹或作案工具、赃物,应立即通知公安机关提取,同时指定专人看护。
3.7.3.1.7在现场发现有人受伤,要立即通知120或送往就近医院抢救,同时报告公安机关和公司领导和受害人家属。
3.7.3.1.8分公司应对所发生的案件写出书面报告,上报公司领导和公安机关。
3.7.3.2火警处理应急预案
3.7.3.2.1值班公共秩序管理员发现火情或接到报警后,应迅速集合携带灭火器材,跑步到达现场,根据火势采取扑救措施,同时向119和公司领导报告。
3.7.3.2.2分公司负责人派出公共秩序管理员对楼梯口、安全出口进行警戒,维护秩序,严禁无关人员进入及坏人混入打劫。
3.7.3.2.3所有员工(固定岗除外)听到火警信号后,应主动前往现场,按照领导的分工,各司其职。如现场住户家有人,应本着'先人员,后财产'的原则进行抢救。
3.7.3.2.4抽出专人配合公安消防部门对发生的火灾原因,损失等情况写出书面材料,上报公司领导和公安消防部门。
3.7.3.3天然气泄漏的处理预案:
3.7.3.3.1接到业主投诉天然气泄漏时,应立即派人赶往现场,且保持镇定,严禁开关电气设备,包括:手电筒、手机、对讲机等。
3.7.3.3.2迅速将现场人员撤离危险区域。到达安全地点后向公司领导报告情况。
3.7.3.3.3打开业主家中所有窗户进行通风。
3.7.3.3.4马上通知技术人员关闭天然气阀门。
3.7.3.3.5通知天然气公司进行抢险。
3.7.3.4对业主室内水浸事件的处理预案
3.7.3.4.1公司值班人员接到客户投诉室内浸水时,要立即派人前往现场观察。
3.7.3.4.2现场观察人员到浸水业户区域,必须得到的业户/用户同意,不能撬门强行入内,要设法找到阀门地点,以关闭阀门。
3.7.3.4.3浸水情况严重,必须关闭本物业管理区域的总阀门,避免水浸扩大。
3.7.3.4.4立即通知此辖区管理人员,派人携带清洁工具到业主家中清理积水。
3.7.3.4.5关闭本物业管理区域的总阀门后,影响本物业正常供水,必须书面通知各业主。
3.7.3.5交通事故处理预案
3.7.3.5.1维持秩序,保护好现场,疏导车辆,疏散围观人群,使现场交通恢复畅顺。
3.7.3.5.2纪录事件,包括文字及拍照以作存档备案。
3.7.3.5.3将受伤者移离危险位置进行必要救治。
3.7.3.5.4通知公共秩序管理员班长,公司领导及交通事故报警。
3.7.3.5.5协助交通民警做好事故处理工作。
3.7.3.5.6公共秩序管理员班长以书面形式写出报告。
3.7.3.6大面积停电事件应急预案
3.7.3.6.1当发生较大的停电事故时,如属管辖区供电事故,值班人
员迅速通知维修人员赶赴现场抢修,并记录在《维修任务单》;
3.7.3.6.2电局事故,应迅速通知供电局抢修,并向业主做好解释工作。
第2篇 新物业管理员技能情景试题
一 情景题:
1、某物业公司通过投标方式,中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权,该公司在接管验收时,应该检验哪些具体资料
∴ 新建房屋接管验收应验交的资料:1)产权资料:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料。2)技术资料:14项。
2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生,他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验,你能告诉他吗
∴主体结构质量与使用功能的检验:1)地基基础的沉降不得超过允许变形值;2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值;3)木结构应结点牢固;4)砖石结构有足够的强度;5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。
3、 某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管验收的具体标准吗
∴屋面工程接管验收的标准:1)符合屋面工程及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;2)平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;3)阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。
4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准,假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程,你知道应该怎样检验吗
∴楼地面验收应检验:1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓;2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;3)木楼地面应平整牢固。
5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼,公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量,你知道他应该注意哪些方面吗
∴装修应注意的方面:1)门窗安装平正牢固,开关灵活,缝隙严密;2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固;3)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密;4)抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡;5)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,无缺棱掉角;6)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮。
6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦,要确保物业正常使用功能,为日后管理创造条件,在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗
∴水、卫、消防接管验收工作应该:1)管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3)卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅;4)卫生器具质量良好,接口不得渗漏;5)水泵安装应平稳;6)消防设施必须符合防火规范,并且有消防部门检验合格签证。
7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续,物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案,你能告诉他怎样建立吗
∴建立业主档案:业主的姓名、家庭成员情况、工作单位,平时联系的电话或地址,收缴管理费的情况,物业的使用或维修养护情况等。
8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料
∴委托管理阶段档案应收集的资料:1)委托管理招标文件;2)物业管理投标文件;3)物业委托管理使同。
9、 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作,目前正处于招商阶段,经理让你把招商阶段信息资料收集一下,存入档案室,你知道收集哪些资料吗
∴招商阶段信息资料收集:1)招租物业的平面图纸;2)招租许可证及委托书;3)租金及管理费策算书;4)租赁合同;5)广告策划资料。
10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用,你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗
∴用户入户信息档案资料:1)入户通知书、入户须知;2)公共契约;3)用户资料;4)业主委员会章程;5)用户手册;6)用户进户验收表和交费单。
11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久,经理要她销毁原有过期的档案资料,她一时无从下手,你能帮助她做好档案销毁工作吗
∴档案的销毁:根据文档的保存期限和性质,定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁,同时建立清单备查。
12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种,经理让新来的大学生小杨起草住户手册,他不知道该写哪些内容,请你告诉他住户手册应包括的具体内容。
∴住户手册包括的内容:1)居住区域概况;2)物业管理区域机构;3)业主(住户)须知;4)物业管理区域的管理规定;5)综合服务。
13、物业管理员小杨正在起草住户
手册,当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍,请您帮他把内容补充完整。
∴物业区域管理机构内容:1)物业管理公司介绍;2)物业管理的具体工作职责;3)业主委员会的权利及作用;4)居民委员会的工作范围。
14、物业管理费用构成大致可分为两大类,你知道是哪两类吗
∴物业管理费用的构成:物业管理费用的构成分为两大类:一类是管理费用,用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出,物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。
15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金,你认为这样做对吗你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目
∴不对,收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入(不含保证金和准备金)。人工费包括:工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。
16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费,该项费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗
∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括:1)维修与保养费;2)室内装修费;3)生活用水和污水排放费;4)能源费;5)康乐设施费;6)杂项费。
17、保险费项目只包括物业本身的保险,人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出,你能列出收益性物业保险项目具体类型吗
∴保险项目的类型:1)火险;2)火险附加险;3)全损险;4)锅炉保险;5)财产损毁责任保险;6)租金损失保险。
18、对收益性物业房产税如何征缴,你知道具体规定吗
∴房产税征收:对收益性物业来说,业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况,按年计征,分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础,每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。
19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解,请你向他解释清楚。
∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看,则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动,即所接管物业的数量增加,每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此,物业管理企业多接管一些物业,相对就可降低日常管理费收费标准。
20、地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,因此,平时要足够重视,要做好养护工作,你知道注意哪些方面吗
∴地基基础的养护应注意:1)坚决杜绝不合理荷载的产生;2)防止地基浸水;3)保证勒脚完好无损;4)防止地基冻害。
21、楼地面工程常见的材料多种多样,要针对材料特性做好相应的养护工作,请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面
∴楼地面工程的养护:1)保证经常用水房间的有效防水;2)避免室内受潮与虫害;3)加强对二次装修的科学管理;4)控制与消除装饰材料的副作用。
22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗
第3篇 桂安物业管理责任公司简介材料
桂安物业管理有限责任公司简介
桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业-桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司,总公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的,是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业,是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元,客户150余家,客户聘请保安员1900余名。公司下设办公室、保安部、财务室、分支机构包括“技防公司”,“金豹武装押运公司”、“桂安物业管理公司”;并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个,承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队,21个中队进行管理。2000年被公安部、全国总工会、共青团中央联合授予“首届全国百优保安员”。2004年11月被评选为中国保安协会第三届理事会常务理事单位,总经理张辉同志被选为常务理事。
桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元,物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下,致力拓展物业管理业务,从众多物业管理企业的竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、北斗城南旺角、金山龙谷、商务经贸大厦、汇通广场、彩虹小区、东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司等楼盘的物业管理及专业化的人防服务管理项目。
奇峰小筑位于桂林市普陀路与朝阳路交叉处,占地面积30万平方米,以别墅群为主体,配以高低错落,适合普通大众购买力的高级公寓。区内娱乐购物场所,酒楼等服务行业应有尽有,设施齐备。小区住户3500多户,情况错综复杂,是桂林市乃至广西最大的物业小区,桂安物业公司进驻后,使小区面貌发生了根本改变,获得了小区业主及业主委员会的一致好评。
彩虹小区位于桂林市象山区翠竹路,占地面积2.4万平方米,建筑面积5.8万平方米,住户数540户。桂安物业管理有限责任公司本着服务至上的宗旨,在小区努力建立自己公司的信誉及管理品牌。
金山龙谷为典型的别墅楼群,座落于桂林市临桂县兴临路9号,已建成的建筑面积约40000
第4篇 物业管理目标责任书范本
授权管理:深圳市ky物业管理有限公司
管理方: 管理处
根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,为贯彻公司工作方针,确保各项工作指标顺利实现,长期为住户提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境,公司授权管理处对(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理并订立本责任书。
第一条 物业基本情况
座落位置:市区路(街道)号;
占地面积:平方米;
建筑面积:平方米;其中住宅平方米;
物业类型:
其它:
第二条:管理处应管理事项
1、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……)的维修、养护和管理。
2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、…)的维修、养护和管理。
4、本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、…)的维修、养护和管理。
5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6、交通、车辆行驶及停泊。
7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但含人身、财产保险保管责任)。
8、社区文化娱乐活动。
9、物业及物业管理档案、资料。
10、法规和政策规定由管理处管理的其它事项;
第三条:管理期限
本责任书期限与开发商(业主委员会)同公司签订的合同期限相一致。
第四条:公司的权利和义务
1、与管理处议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;
2、对管理处的管理实施监督检查,公司有关部门月、季度、年进行考核评定,如因管理处管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经公司认定,有权免掉管理处主任及其他责任人的职务。
3、公司要求管理处对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相应的催缴催改措施。
4、公司负责处理非管理处原因而产生的各种纠纷;
5、协助管理处做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
6、公司人事部负责制定培训大钢,协助管理处做好培训、考核工作。
7、公司管理部负责协助管理处制定各项规章制度,并监督管理处的执行情况。
8、公司工程部负责小区的全面验收。
9、法规政策规定由公司承担的其他责任。
第五条:管理处的权利和义务
1、根据有关法律、法规政策及管理小区的特色的规定,应制订具有该物业特色的管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动(各种经营应申报公司),但不得损害大多数业主(客户)的合法权益,获取不当
利益。
2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向公司提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。
3、负责参照公司有关文件编制所管辖房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案,经公司工程部议定后由管理处组织实施。
4、有权依照法规政策、合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5、接受公司和物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受业主的监督。
6、至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;
7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报公司工程部批准后方可实施;
8、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
9、开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
10、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。
第六条:管理目标
根据开发商(业主委员会)同公司签订的委托管理事项制定出本物业'管理分项标准'(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与公司协商同意后作为本责任书的必备附件。
第七条:管理服务费用
1、本物业的管理服务费按开发商(业主委员会)同公司的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积元。
2、管理处对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计收;但公司有权对管理处的上述收费项目及标准进行审核和监督。
3、房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由管理处提出方案,经与公司及开发商(业主委员会)议定后实施,所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。管理处有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
4、管理处在接管物业中发生的前期管理费用由公司垫支管理处分5年从管理费用中摊销;
5、因开发商责任造成的物业空置并产生的管理费用,按其与公司签订的委托管理合同有关约定执行。
第八条:奖惩措施
1、管理处全面完成合同规定的各项管理目标,公司将视情况对管理处进行奖励。
2、管理处未完成合同规定的各项管理目标,公司分别下列情况,对管理处进行处罚;
第九条:违约责任
1、如因公司原因,造成管理处未完成规定管理目标或直接造成管理处经济损失的,公司应给予管理处相应补偿。
2、如因管理处原因,造成不能完成管理目标或直接造成管理处经济损失的,公司有权要求管理处限期整改,并提出警告,直至对主任及其他负责人进行行政和经济处罚。。
3、因开发商房屋建筑和设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由开发商承担责任并负责善后处理。因管理处管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由管理处承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)
第十条:其它事项
①
②
公司签章: 管理处签章:
法人代表: 管理处主任:
第5篇 某写字楼物业财务管理
一、物业管理的收费项目
(一)物业管理费
物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。
(二)代收代缴项目
1、电费
2、水费
3、有线电视管理费
4、通讯费
(三)多种经营收费
1、停车场收费
2、租售代理收费
3、家政服务收费
4、其他特约服务收费
5、其他多种经营服务收费
(四)其他收费项目
1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;
1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;
2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;
3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。
二、管理费的核定
(一)制订收费标准的原则
1.收支相抵,略有节余
2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)
3.前瞻性及相对稳定性原则
(二)收费标准的预算
1.资料准备
2.收费项目分解与归集
3.标准试算
(三)物业管理费的构成
1.管理服务人员的工资及福利,包括工资、津贴、福利、社会保险费等;
2.办公费用,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;
3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用,包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;
4.清洁绿化费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;
5.保安费用,包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;
6.公共水电支出;
7.不可预见费用;
8.节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;
9.聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等的支出;
10.经理人酬金;
11.法定税费。
(四)收费标准的调整
影响管理费变化的主要因素有:
1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;
2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;
3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。
管理费的调整一般采取“增加法”,即在原来预算的基础上,将增加的项目和金额加上去,再按使用功能、使用性质和面积分摊,加上原来的标准即为调整后的标准。
三、费用的缴纳
(一) 物业管理企业要事先制订好
费用缴纳的办法,让用户做到心中有数。同时,还应设立滞纳金与违约处理条款,要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。
(二) 物业管理企业在催收过程中,不应盲目派单或派完催款单就完事,而应该与未缴费业主或客户取得联系,了解业主或客户的情况,具体问题具体分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中,其物业管理收支是按实列支的,对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体,必须有一个合理的利润率,否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例,提成给管理企业作为企业利润的资金,即为经理人酬金
(或称管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右,通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。
第6篇 物业管理手册使用指南
物业管理手册的使用指南
1 管理公司
1.1 通过本手册及其支持文件的编制和实施,管理公司可以系统地对物业服务运
作进行策划、指导和控制。管理公司应将本手册的实施监督和修订完善作为其履行管理责任的重要内容,不断丰富和积累物业服务运作的管理经验,持续提升决策和监督水平。
1.2 本手册及其支持文件是管理公司评价各项目所在公司、物业分公司物业管理业务运作效率和规范程度的客观依据,管理公司在审查项目所在公司、物业分公司提交的工作计划、报告,或进行现场检查时,均应评估项目所在公司、物业分公司业务运作过程及其结果与本手册规定的符合程度。
1.3 管理公司物业管理部及其他职能部门在项目开发前期阶段,必须按本手册及其支持文件的规定认真履行其在物业服务领域的具体操作职责。
2 项目所在公司
2.1 项目所在公司在项目开发前期阶段履行物业服务领域的具体操作职责,以及对物业分公司的日常物业服务运作实施监督时必须依据本手册及其支持文件的规定。
2.2 根据业务发展需要,项目所在公司在组建新的物业分公司(及管理处)时,可依据本手册及其支持文件对新公司员工进行系统的业务制度培训,并将本手册及其支持文件作为新公司管理层实施业务运作管理的基础。
2.3 本手册及其支持文件的学习、应用和完善,是项目所在公司人员不断加深物业后期服务的专业认识,规避房产开发过程中的物业服务风险,并对物业分公司实施有效监督的重要途径之一。
3 物业分公司
1 本手册及其支持文件明确了管理公司对物业分公司业务运作的基本要求,是各物业分公司进行沟通和决策的基本规范。
2 各物业分公司在具体物业服务过程中,必须遵循本手册及其支持文件的强制性规定。
3 各物业分公司在日常管理工作中,应将本手册及其支持文件作为员工业务培训的基本内容,所有新入职员工均必须学习本手册及其支持文件的规定,并作为正式聘用的考核依据之一。
4 通过本手册的修订完善和实施,各物业分公司可以有效地学习、交流成功的业务运作经验。
第7篇 小区物业管理经费构成测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主
委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争 取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业 养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展 和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行
政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第8篇 丽江物业管理评审控制程序
1.0 目的
按计划的时间间隔评审质量管理体系,包括对质量方针、目标的评审,确保质量管理体系持续的适应性、充分性和有效性。
2.0 范围
适用于对丽江花园物业管理公司质量管理体系的评审。
3.0 职责
3.1总经理主持管理评审会议并负责对《管理评审报告》的审批。
3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系运行情况,组织管理评审会议的召开,组织编写《管理评审报告》。
3.3行政部负责评审计划的制定,收集并提供管理评审所需资料,建立并保存管理评审会议记录,协助管理者代表编制《管理评审报告》,负责组织对评审后的纠正、预防措施的跟踪和验证。
3.4各部门负责准备、提供与本部门工作有关的对质量管理体系评审所需的资料、参加管理评审会议,实施会议提出的纠正与预防措施。
4.0 定义(无)
5.0 工作程序
5.1管理评审频次
5.1.1 管理评审每年至少进行一次,发生下列情况可增加评审次数,具体评审时机由总经理确定。
5.1.2 内部审核之后,外部(第二或第三方)审核之前。
5.1.3 出现重大质量事故或有重大的客户投诉。
5.1.4 认证证书即将到期。
5.1.5 社会环境、市场需求、公司机构发生重大变化。
5.1.6 总经理认为必要时。
5.2评审前的准备工作
5.2.1 行政部必须于管理评审前编制《管理评审计划》,报管理者代表审核,总经理批准。计划主要内容包括:
a) 评审时间;
b) 评审目的;
c) 评审范围及评审重点;
d) 参加评审部门(人员);
e) 评审依据;
f) 评审内容。
5.2.2 行政部在管理评审前做好会议筹备工作,并通知参加评审的人员以及准备本次评审的计划和有关资料。
5.2.3 各有关部门应整理好本部门质量管理体系运行的相关资料送行政部汇总整理后报管理者代表。
5.2.4 参加管理评审会议人员:总经理及受邀请的部门负责人和有关人员。
5.3评审输入
管理评审输入包括以下方面的内容:
5.3.1质量方针、目标和指标的贯彻实施情况及其适宜性。
5.3.2审核结果(包括内部、外部质量管理体系审核的结果)。
5.3.3质量管理体系运行的有效性及其组织结构的配置和调整。
5.3.4顾客反馈情况,包括满意程度测量结果及与顾客沟通的结果等。
5.3.5过程业绩和产品的符合性,包括过程、产品测量和监控的结果。
5.3.6改进、预防和纠正措施的状况,包括对纠正和预防措施的实施及其有效性的监控结果。
5.3.7以往管理评审的跟踪措施的实施及有效性。
5.3.8可能影响质量管理体系的变更。
5.3.9相关方所关心的问题。
5.3.10改进的建议及其它。
5.4实施评审
5.4.1 总经理主持召开管理评审会议,管理者代表报告质量管理体系的总体运行情况,有关部门汇报质量管理体系运行的相关情况,参加会议的各部门负责人以及有关人员对评审输入进行评价,对存在或潜在的不合格提出纠正和预防措施,确定责任人员和整改要求。
5.4.2 总经理对所涉及管理评审内容作出结论性的评价意见,行政部负责形成会议记录。
5.5评审输出
管理评审的输出包括以下方面的任何决定和措施:
5.5.1 质量管理体系及其过程有效性的改进,包括对质量方针、目标、组织结构、过程控制和产品质量方面的评价。
5.5.2 与顾客要求有关的产品的改进,对现有产品符合要求的评价,包括是否需要进行产品、过程审核等与评审内容相关要求。
5.5.3 资源需求等。
5.6管理评审报告
5.6.1 管理评审结束后,由行政部协助管理者代表起草《管理评审报告》。
《管理评审报告》内容如下:
a)本次评审的目的、范围、依据和信息;
b)参加本次评审的人员、日期、地点;
c)对质量管理体系评审的综述和结论;
d)相关部门需采取的纠正或预防措施。
5.6.2 《管理评审报告》经总经理批准后,形成正式文件,发至每个参加评审活动的部门及相关人员。
5.6.3 根据《管理评审报告》的要求,各相关部门实施纠正或预防措施。
5.6.4 行政部跟踪《管理评审报告》有关要求落实的情况,各部门协助,并向管理者代表报告,管理者代表组织对相关部门改进的有效性进行验证。
5.6.5 纠正或预防措施如涉及质量管理体系文件的修改,按《文件控制程序》进行。
5.6.6 《管理评审报告》及评审会议中形成的其它质量记录由行政部归档保存。
6.0 相关文件
6.1《文件控制程序》rgpm
第9篇 大学物业管理投标授权委托书
我 (姓名)系 (投标单位)的法定代表人，现授权委托 (姓名)为我公司代理人，以本公司的名义参加的 项目的投标活动。代理人在投标、开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，均视为本公司的行为，对本公司具有法律约束力。
代理人无权转委托，特此委托!
代理人： 性别： 年龄：
单位： 部门： 职务：
代理人身份证
(复印件)粘贴处
投标单位(公章)：
法定代表人(签章)：
日期：
日 期：
第10篇 物业辖区设备管理控制程序5
物业辖区设备管理控制程序(五)
一、目的
通过对物业公共设备的管理,使所有公共设备在使用保证完好状态,满足服务的要求。
二、适用范围
适用于公司物业管理权限内的公共设备。
三、职责
1、小区主要配套设备由开发商负责订货安装,物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。
2、机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管,机电人员负责零星配件、运行材料的采购计划的编制。
3、管理处机电人员对各自负责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
四、工作程序
1、接管设备的验收
(1)设备的接管与验证(收),由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。
(2)设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。
2、设备的标识、建账和资料管理
(1)设备的标识
所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
(2)设备的建账
(a)各管理处机电人员(机电组长)负责建立《机电设备台账》,台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
(b)机电主管不定期审查各小区各种机电记录,如《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》等。
(c)机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
(d)重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管,管理处持复印件。
(3)设备资料的归档
(a)机电人员建立《机电设备台账》。
(b)每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
(c)机电人员集中保存近期《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》、《运行日志》等相关记录。
(4)设备资料的管理
(a)所有的资料案卷,集中存放于工程部并标识清楚。
(b)工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查,保证资料记录和使用的有效性。
(5)设备的编号:
□
第11篇 物管培训:物业管理会计报表
一、会计报表概述
会计报表是会计核算的最终产品,是物业管理公司向其信息使用者提供财务信息的基本形式。在大多数情形下,它是会计信息需求者,特别是外部需求者如投资者、物业业主和债权人等获取公司财务信息的主要渠道。为此,了解物业管理会计报表的类型、目的及其编制要求等,对会计报表信息的利用有着重要的现实意义。
(一)会计报表及其目的
会计报表又称财务报表,是会计主体在日常会计核算基础上,按照一定的指标体系,总括地反映物业管理公司在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件;是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。
日常会计核算中,物业管理公司通过填制记账凭证和登记账簿等会计处理,在会计账簿中对经营活动所体现的整个资金运动过程进行了分类反映。尽管各账簿都从某一特定方面提供着公司经营活动的信息,但由于信息需求者需要的是有关物业管理公司全局的、较为系统的财务信息,单一账簿受其自身职能的制约,无法综合反映物业管理公司经营活动的全貌,这些信息难以为信息需求者,特别是外部信息需求者所利用。因此,有必要编制会计报表,全面而系统地概括反映物业管理公司的财务状况和经营成果,满足信息需求者因进行经济决策而产生的信息需求。换而言之,编制会计报表的目的在于向物业管理公司的管理层、投资者、债权人、业主以及政府管理部门等提供经济决策所需的财务会计信息。具体而言,编制会计报表的目的表现为:
1.为投资者提供管理层履行受托责任状况――物业管理公司资本的保值、增值信息
投资者投资于物业管理公司,其目的是为了实现资本的保值和增值。出于两权分离的经营要求,投资者委托管理层全权负责公司的日常经营管理,从而,在投资者和管理层之间形成了委托代理关系,即管理层受投资者的委托,代理行使对公司资本的营运权,并相应地承担了对投资者所委托资本的保值和增值责任。会计报表作为系统反映整个资金运动过程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理层履行受托责任的好坏,因此,它为正确评价管理层的业绩提供了客观的信息基础,便于投资者作出相应的经济决策。
2.为债权人提供物业管理公司偿债能力的财务信息
物业管理公司的资金除来源于物业管理服务收费外,还有一部分来源于对债权人的负债。债权人最关心的是公司能否在债务到期时如数偿付本息,即公司是否具有偿债能力。物业管理公司的会计报表反映了目前公司的财务状况和经营成果信息,尽管难以利用这些信息准确地预测公司的未来偿债能力,但至少为预测提供了较为客观的基础。
3.为业主提供物业管理公司的管理服务效率及其履行物业管理服务合约状况的信息
物业管理公司与业主之间的关系,也是一种委托代理关系。业主委托物业管理公司对其物业进行管理,通过物业管理公司提供专业化服务,促使物业保值和增值。物业管理公司履行其受托责任的好坏,主要表现为:能否利用管理收费,最大限度地履行受托责任,即管理收费利用效率的高低。可见,业主评价受托责任履行情况需要的这些信息,在公司会计报表――损益表和现金流量表中也可得到集中反映,从而为业主评估物业管理公司下一年度财务预算和管理服务收费提供基础。
4.为管理层提供业绩考评和改善经营管理的信息
借助于会计报表,管理层能够及时了解公司的资产负债状况、管理收费使用效益的高低以及多元化或多种经营业务的经济效益等。这些信息一方面为管理层提供了评价各部门工作业绩的依据,另一方面又便于管理层分析经营管理中存在的问题,并进而采取相应措施,改善公司的经营管理,更好地履行投资者,特别是业主所赋予的受托责任。
(二)对会计报表的要求
为了达成会计报表的目的,对会计报表的要求主要包括:
1.表达公允
表达公允是对会计报表的最基本要求,直接影响着会计信息的质量。会计报表表达公允要求包括:①数据可靠,指会计信息应恰当地反映物业管理公司的财务状况及其经营成果,不能带有任何偏见或刻意的粉饰;②内容完整,指会计报表至少应包括我国现行会计制度或相关法规规定的所有项目,不得随意删减;③方法一致,是指为保证会计信息的可比性,不同时期会计报表所采用的会计方法应尽可能前后一致;如发生变动,必须揭示其对报表的影响。
2.信息相关
信息相关又称会计信息的有用性,是会计报表必须满足、又难以充分满足的一项要求。信息的相关性或有用性直接体现为决策的相关性。会计报表的使用者不同,所作的决策大不相同,其信息需求必然差异较大,因此,会计报表不可能为信息使用者
提供决策所需的全部信息。在此,信息相关意味着,会计报表应尽可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。
3.披露及时
会计报表应按规定的时间及时披露。市场经济下,会计信息具有较强的时效性,及时的信息披露,有助于充分实现会计报表的信息价值,并有助于管理层和外部利益团体适时地作出正确决策,采取必要措施以保障其自身的利益。
(三)会计报表的类型
理论上,会计报表可按不同标志进行分类。常见的分类主要有:
1.按反映经济内容的不同进行分类
按反映经济内容的不同,可分为资产负债表、损益表和财务状况变动表。
资产负债表是反映公司在某一特定时日(在我国,一般为12月31日)财务状况的会计报表;损益表为反映公司在一定时期内(通常为一年)经营成果的报表;而财务状况变动表反映的是公司在一定时期内资金来源和运用及其增减变动情况的报表。这三张报表提供了有关企业经营状况的基本信息,因此,也称为三大基本会计报表。
2.按报表使用者的不同进行分类
按报表使用者的不同,可分为对外报表和内部报表。
对外报表是依据会计准则和行业会计制度编制,并向企业外部利益团体进行披露的会计报表,如资产负债表、损益表和财务状况变动表等。内部报表是公司是重于企业内部管理需要而编制的报表,如费用明细表等。
3.按反映资金运动的形态进行分类
按反映资金运动的形态,可分为静态报表和动态报表。
企业的资金运动表现为相对静止状态和显着变动状态。静态报表反映的是资金运动相对静止状态的财务信息,即某一特定时点的资金运动状况,如企业资产、负债和所有者权益存在状况,资产负债表是典型的静态报表。动态报表与资金运动的显着变动状态有关,是反映显着变动的过程及其影响的报表,如损益表和现金流量表。
二、物业管理的基本会计报表
会计报表反映了有关公司资金运动的信息。报表不同,所提供财务信息的类型、报表的结构和格式都不相同。企业编制会计报表的直接依据是我国会计法律法规体系,包括《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则――基本准则》、具体会计准则、分行业会计核算制度及其补充规定以及《会计基础工作规范》等。1997年以来,财政部颁布了10项具体会计准则,用于指导企业的会计信息披露行为。这10项具体会计准则分别是:《企业会计准则――关联方关系及其交易的披露》、《企业会计准则――现金流量表》、《企业会计准则――资产负债表日后事项》、《企业会计准则――债务重组》、《企业会计准则――收入》、《企业会计准则――投资》、《企业会计准则――建造合同》、《企业会计准则――会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《企业会计准则――非货币性交易》和《企业会计准则――或有事项》等。这些具体会计准则多直接与会计报表的编制有关,并适用于我国大多数企业。财政部明确规定我国物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》和《物业管理企业会计核算补充规定》,并要求物业管理企业编制资产负债表、损益表和现金流量表等。
(一)资产负债表
1.资产负债表及其作用
资产负债表又称财务状况表,是以“资产=负债+所有者权益”这一会计恒等式为基础,按照一定标准和格式编制的,用以反映物业管理公司在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的会计报表。其中,财务状况是指公司在特定时日的资产、负债和所有者权益的构成状况及其比例关系。资产负债表是公司的基本会计报表之一,就管理层和外部各利益团体而言,其信息价值主要在于:
(1)反映了在资产负债表日物业管理公司拥有资产的规模、结构和分布状况。公司所拥有资产状况的信息,特别是资产的流动性(转换为现金的速度,即变现能力)的高低,可用于评价公司的偿债能力的强弱。
(2)揭示了公司负债的水平与构成等。公司负债水平及其构成等信息,尤其是长短期债务的数量和比例关系,为分析公司的资本结构和财务风险提供了基础。
(3)表明了公司所有者权益的多少、构成状况等。由于所有者权益是剩余权益,将这一信息与公司的债务信息进行对比,可以反映公司的资本结构状况,并进而揭示出公司财务风险的大小。
(4)有助于揭示公司财务状况的变动信息。通过对不同时期资产负债表的比较分析,还有助于了解公司财务状况的变动趋势,从而增进对公司偿债能力和经营风险等的认识。
2.资产负债表的结构
在基本会计报表中,资产负债表包含项目较多,为此,有必要了解其结构:项目的类别、排列方式以及报表格式。
(1)资产负债表的构成项目
资产负债表由资产、负债和所有者权益三类会计要素构成。其中,各要素又进一步分为若干项目。
资产按流动性的不同,分为流动资产和非流动资产两类,其中,非流动资产又分为长期投资、固定资产、无形资产和其他资产四类。各类资产由流动性不同的资产项目组成,如流动资产包括货币资金、短期投资、应收账款、存货等。资产负债表中,不同类别的资产和同一资产类别内的不同资产项目,通常按流动性从高至低的顺序进行排列。
负债按偿还期的不同,分为流动负债和长期负债两类。流动负债由短期借款、应付工资、应付账款、未交税金等项目组成;长期负债由长期借款、应付公司债券和其他长期负债等项目构成。资产负债表中,不同类别的负债都按照到期日从短至长的顺序进行排列。
按照现行会计制度的规定,所有者权益由实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等四个项目组成。
(2)资产负债表的格式
现实中,资产负债表的格式主要有两种:
①账户式资产负债表。它是我国现行会计制度规定采用的格式,是会计恒等式“资产=负债+所有者权益”的直接反映。如同账户的结构,它由左右两方组成,左方按流动性的高低列示资产项目;右方首先按到期日的长短列示负债,然后再列示所有者权益项目。采用该格式时,左方的资产项目总额与右方的负债和所有者权益总额的合计数相等。其简化形式。
②财务状况式资产负债表。又称营运资金式资产负债表,是依据会计等式“营运资金+非流动资产-非流动负债=所有者权益”编制的。其中,营运资金是指公司在经营中周转使用的资金,从数量上看,它等于流动资产减去流动负债。其简化形式。
(二)损益表
1.损益表及其作用
损益表又称利润表或收益表,是以配比原则为基础编制的,用于反映物业管理公司在一定时期内经营业绩或经营成果的会计报表。损益表是三大基本会计报表之一,特别是20世纪三四十年代以来,随着“重损益”观念的出现和发展,人们对损益表愈来愈重视。
一般而言,损益表的作用主要表现为:
(1)部分地说明了公司财务状况发生变动的原因
一般而言,资产负债表所反映财务状况的变动,即年初资产、负债和所有者权益状况与年末资产、负债和所有者权益状况之间的差异,来源于公司的经营活动和投资理财活动。损益表反映了在特定期间(年初至年末)公司经营活动引发的所有资金变动,因而,也就解释了公司财务状况发生变动的最主要原因。
(2)可用于评估公司管理层的经营业绩
物业管理公司管理层的受托责任表现为:实现投资者投入资本的保值和增值,提高物业管理收费的使用效益,为此,要求管理层一方面取得尽可能多的收入,另一方面严格控制成本费用支出。由于损益表反映了公司在一定时期内的所有收入和费用支出,从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供了依据。
(3)有助于评估公司的获利能力
通过对损益表进行分析,了解物业管理公司收入、成本费用的水平和构成,掌握其变动趋势及原因,有助于正确评价物业管理公司的获利能力。
(4)可作为评价公司偿债能力的依据
公司偿债能力的高低,不仅取决于其资产的流动性,对长期债务的偿付而言,更重要的是公司的获利能力。获利能力的强弱,是评估公司偿债能力时必须考虑的基本因素。
2.损益表的结构
(1)损益表的构成项目
损益表由收入、成本费用和利润三类会计要素构成。其中,收入是物业管理公司从事各种业务活动的所得,包括营业收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入四个项目。成本费用是物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的耗费支出,主要有营业成本、营业税金、营业费用、管理费用、财务费用、其他业务支出及营业外支出等项目。收入和费用的不同配比,形成了不同的利润概念,包括经营利润、营业利润、利润总额和净利润等等。
(2)损益表的格式
损益表的格式是指各构成项目在损益表中的列示方法。理论上,损益表可以有多种格式,如单步式、多步式和比较式等,但由于多步式损益表能够较为全面地反映净利润及其构成项目的形成情况,因而被广泛采用。我国物业管理公司都采用了这一损益表格式。多步式损益表按照净利润的形成环节,分步揭示影响净利润的构成项目。其中,各项目之间的关系表现为:
经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金
营业利润=经营利润+其他业务利润-管理费用-财务费用
利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出
净利润=利润总额-所得税
(三)财务状况变动表
1.财务状况变动表及其作用
财务状况变动表,是反映公司在特定时期内的资金来源和运用情况以及资金增减变动情况的报表,是公司的三大基本会计报表之一。由于它较为全面地反映了公司经营活动和投资理财活动引发的资金流动,以及公司财务状况变动的原因和结果,对公司的管理层和各外部利益团体具有重要价值。
财务状况变动表按其编制基础的不同,分为以营运资金或流动资金为基础的财务状况变动表、以现金为基础的财务状况变动表又称现金流量表两种。财政部于1998年3月20日发布的《企业会计准则――现金流量表》规定:自1998年1月1日起,所有企业应编制以现金为基础的年度现金流量表。
现金流量表,作为反映公司财务状况变动情况的报表之一,是用于提供公司在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。现金流量表作为三大基本报表之一,它所揭示的信息对正确评价公司的财务状况具有重要意义。具体而言,这一基本会计报表的作用主要表现为:
(1)反映了公司现金流动的全貌
与资产负债表仅提供静态的财务状况相比,现金流量表的信息表明了公司在特定时期内有多少现金可供使用,现金的来源和去向是哪里,以及企业的现金增减变动情况如何,揭示了公司经营活动、投资活动和筹资活动对企业财务状况的影响,籍此可了解和判断公司获取现金及其等价物的能力和偿债能力。
(2)为预测公司未来财务状况提供了更加合理的基础
与公司资产负债表和损益表揭示的信息相比,现金流量表提供的现金流量信息更具有客观性和可比性,受公司会计政策和会计方法的影响较小,最小化了对会计信息的人为影响,从而有助于提高预测公司未来的现金流动――现金流量金额和时间的准确性,有利于作出更加合理的经济决策。
(3)弥补了资产负债表和损益表的不足
资产负债表以权责发生制为基础,反映出公司在特定时日资产、负债和所有者权益的期初期末状况及其变动情况,从而揭示了公司在特定时日的财务状况,但无法说明财务状况变动的原因。尽管损益表提供了公司财务状况发生变动的最主要原因――公司经营活动对财务状况的影响,但这一以权责发生制为基础的披露除未能全面反映经营活动对财务状况的影响外,还未能反映公司投资活动和筹资活动对财务状况的影响。现金流量表将公司的经营、投资和筹资活动产生的现金流动,与财务状况的变化情况结合起来,不仅解释了公司财务状况变动的原因,而且提供了资产负债表和损益表没有揭示或仅间接揭示的信息,从而弥补了资产负债表和损益表的不足。
2.现金流量表的结构
(1)现金的界定
现金流量表的“现金”是指企业的现金及现金等价物,具体包括:现金,是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。会计上的“现金”仅指企业的库存现金,即现钞。现金流量表中的“现金”不仅包括库存现而且包括企业存入金融机构的、随时可动用的银行存款,以及企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等其他货币资金。银行存款和其他货币资金中不能随时用于支付的存款,如定期存款不能作为现金,但通知存款可列为现金。②现金等价物,是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。一般认为,从购买日起三个月内到期的、可在证券市场上流通的短期债券投资等为现金等价物。值得注意的是,短期股权投资由于其价值的高度可变性而不能被视为现金等价物。
(2)现金流量表的构成项目
现金流量表中,现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分组成。
①经营活动产生的现金流量。经营活动,是指企业投资活动和筹资活动之外的所有交易和事项。就物业管理
公司而言,其经营活动主要包括提供劳务、购买商品、接受劳务和支付税款等。
就不从事多种经营的物业管理公司而言,经营活动产生的现金流入主要有:提供劳务收到的现金,收到的租金,收到的税费返还等。经营活动产生的现金流出有:购买商品和接受劳务支付的现金,经营租赁所支付的现金,支付给职工和为职工支付的现金,支付的所得税款,支付的其他税费等。
②投资活动产生的现金流量。投资活动,是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。现实中,物业管理公司的投资活动主要集中于固定资产、在建工程、无形资产等长期资产的购建与处置,较少进行债权性投资和权益性投资活动。
企业投资活动产生的现金流入主要包括:收回投资所收到的现金,分得股利或利润所收到的现金,取得债券利息收入所收到的现金,处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金等。投资活动流出的现金表现为:购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金,权益性投资所支付的现金,债权性投资所支付的现金等。
③筹资活动产生的现金流量。筹资活动,是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。一般而言,物业管理公司的筹资活动不外乎表现在吸收投资、发行证券、向银行借款和分配利润等活动上。
企业筹资活动引发的现金流入有:吸收权益性投资所收到的现金,发行债券所收到的现金,借款所收到的现金等。筹资活动流出的现金主要包括:偿还债务所支付的现金,发生筹资费用所支付的现金,分配股利或利润所支付的现金,偿付利息所支付的现金,融资租赁所支付的现金,减少注册资本所支付的现金等。
(3)现金流量表的格式
按照现行规定,现金流量表应分别列示经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量,以反映企业现金及其等价物的来源与去向。现金流量表的简化格式。
三、物业管理会计报表的编制
在物业管理公司,三大基本会计报表的构成项目既有区别又有联系。认识基本会计报表的具体编制方法,特别是报表各项目的内容,是利用物业管理财务会计信息的基础。
(一)资产负债表的编制
账户式资产负债表列有“年初数”和“期末数”两栏,其中,“期末数”是指月末、季末或年末数字。“年初数”栏各项目,应根据上年末资产负债表“期末数”栏所列数字填写,如果本年度资产负债表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“年初数”栏内。
1.资产项目的内容及其填列方法
(1)“货币资金”项目,反映企业库存现金、银行结算户存款、其他货币资金、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额填写。
(2)“短期投资”项目,反映企业购入的随时可以变现、且持有期限不准备超过一年的各种有价证券,以及不超过一年的其他投资。有市价的,应在本项目内注明期末时市价。本项目应根据“短期投资”账户的期末余额填列。
(3)“应收票据”项目,反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的应收票据,包括商业承兑票据和银行承兑票据。本项目应根据“应收票据”账户的期末余额填写。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内,其中,已办理贴现的商业承兑票据应在本表下端补充资料内另行反映。
(4)“应收账款”项目,反映企业应收的与企业经营业务有关的各种款项,如应交未交的管理费。本项目应根据“应收账款”账户所属各明细账户的借方期末余额填写。如“应收账款”账户所属各明细账户中有贷方期末余额,应列入“预收账款”项目。
(5)“坏账准备”项目,反映企业提取的尚未转销的坏账准备金,物业管理企业可据经验确定计提比例。本项目应根据“坏账准备”账户的期末余额填列,本项目为“应收账款”账户的减项。
(6)“预付账款”项目,反映企业预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付账款”账户的期末余额填列。如“应付账款”所属明细账户有借方余额,应并入本项目数字内。
(7)“其他应收款”项目,反映企业对其他单位或个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”账户的期末余额填列。
(8)“存货”项目,反映企业期末结存在库、在用和在途的各项存货的实际成本,包括用于管理服务的各种材料物资和低值易耗品等。本项目应根据“库存材料”和“低值易耗品”等账户的期末余额填列。
(9)“待摊费用”项目,反映企业已经支付但应由以后各期分期摊销的费用,如已预付的全年报刊费等。企业的开办费以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用,应在本表“递延资产”项目反映。本项目应根据“待摊费
用”账户的期末余额填列。如“预提费用”账户期末有借方余额,也并入本项目反映。
(10)“待处理流动资产净损失”项目,反映企业在财产清查中发现的尚待批准处理的流动资产盘亏和毁损扣除盘盈和盈余后的净损失。本项目应根据“待处理财产损益”所属“待处理流动资产损益”明细账户的期末余额填列。
(11)“长期投资”项目,反映企业在一年内不准备变现的投资,包括股票投资、债券投资和其他投资,其中,股票和债券如有市价的,应在年度财务情况说明书中说明期末时的市价。长期投资中,一年内到期的债券,应在流动资产类中的“一年内到期的长期债券投资”项目中单独反映。本项目根据“长期投资”账户的期末余额扣除一年内到期的长期债券投资后的数额填列。
(12)“固定资产原价”项目和“累计折旧”项目,反映企业所有的各种固定资产原价和累计折旧。融资租人的固定资产,在产权尚未确定转移给本企业之前,其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产的原价还应在本表补充资料中另行反映。这两个项目应根据“固定资产”账户和“累计折旧”账户的期末余额填列。
(13)“固定资产清理”项目,反映企业因出售、毁损和报废等原因转入清理,但尚未清理完毕的固定资产的净值,以及固定资产清理过程中发生的清理费用减变价收入后的数额。本项目应根据“固定资产清理”账户的期末余额填列。
(14)“在建工程”项目,反映企业期末各项未完工或未使用工程的实际成本,包括交付安装的设备价值、已耗用材料、工资和费用支出等。本项目应根据“在建工程”账户的期末余额填列。
(15)“无形资产”项目,反映企业各项无形资产原价扣除摊销后的净额。本项目应根据“无形资产”账户的期末余额填列。
(16)“递延资产”项目,反映企业发生的不能全部计入当年损益而应在以后年度内分期摊销的各项费用,包括开办费、融资租入固定资产改良支出和摊销期限在一年以上的固定资产大修理支出和其他递延支出。本项目应根据“递延资产”账户的期末余额填列。
2.负债项目的内容及其填列方法
(1)“短期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构借入的,尚未归还的一年以内的借款。本项目应根据“短期借款”账户的期末余额填列。
(2)“应付票据”项目,反映企业为了抵付货款等而开出承兑的、尚未到期付款的应付票据,包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应根据“应付票据”账户的期末余额填列。
(3)“应付账款”项目,反映企业因购买材料物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项。本项目应根据“应付账款”账户所属明细账户的贷方期末余额填列。如果“应付账款”账户所属明细账户有借方余额,应列入“预付账款”项目。
(4)“其他应付款”项目,反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项,如存入的保证金等。本项目应根据“其他应付款”账户的期末余额填列。
(5)“应付工资”项目,反映企业应付而未付的职工工资总额。本项目应根据“应付工资”账户的期末贷方余额填列。
(6)“应付福利费”项目,反映企业按规定提取的用于职工个人的福利费期末余额,现行财务制度规定按工资总额14%提取。本项目应根据“应付福利费”账户的期末贷方余额填列。如为借方余额,本项目应以“-”号表示。
(7)“未交税金”项目,反映企业应交而未交的各种税金,如营业税、城市维护建设税和所得税等。本项目应根据“应交税金”账户的期末余额填列。
(8)“其他未交款”项目,反映企业除税金外应按规定上交国家的其他各种款项,如教育费附加等。本项目应根据“其他应交款”账户的期末余额填列。
(9)“预提费用”项目,反映企业所有已经预提计入成本费用而尚未支付的各项费用,如银行借款利息等。本项目应根据“预提费用”账户的期末贷方余额填列。如有借方余额,应在“待摊费用”项目反映。
(10)“长期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构等单位借入、尚未归还的一年期限以上的借款本息。本项目应根据“长期借款”账户的期末余额填列。
(11)“应付债券”项目,反映企业实际发行的、尚未偿还的各种长期债券及应计利息。本项目应根据“应付债券”账户的期末余额填列。
(12)“长期应付款”项目,反映企业除长期借款和应付债券以外的、期限在一年以上的其他各种长期应付款项,如代管基金等。本项目应根据“长期应付款”账户的期末余额填列。
3.所有者权益项目的内容及其填列方法
(1)“实收资本”项目,反映企业实际收到的、投资者投入的资本总额。本项目应根据“实收资本”账户的期末余额填列。
(2)“资本公积”
项目和“盈余公积”项目,反映企业在经营过程中取得的资本公积金和按规定提取的盈余公积金。本项目应根据“资本公积”账户和“盈余公积”账户的期末余额填列。
(3)“未分配利润”项目,反映企业尚未分配或未指定用途的利润。本项目应根据“本年利润”账户和“利润分配”账户的余额计算填列。未弥补的亏损,在本项目内以“-”号反映。
(二)损益表的编制
多步式损益表列有“本月数”和“本年累计数”两栏。其中,“本月数”反映各项目的本月实际发生数,编制年度报表时,“本月数”栏改为“上年累计数”栏,并应根据上年损益表“本年累计数”栏所列数字填写;如果本年度损益表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年度损益表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“上年累计数”栏内。
(1)“营业收入”项目,反映企业从事物业管理所取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。本项目应根据“营业收入”账户的贷方发生额填列。
(2)“营业成本”项目,反映企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出,如直接材料和直接人工等。本项目应根据“营业成本”账户的借方发生额填列。
(3)“营业税金”项目,反映企业由物业管理收入负担的营业税和城市维护建设税等。本项目应根据“营业税金及附加”账户的借方发生额填列。
(4)“其他业务利润”项目,反映企业从事物业管理之外其他经营活动的收入扣除其他业务支出(包括其他业务成本及应负担的费用和税金)后的利润(如为亏损应以“-”号表示)。本项目应根据“其他业务收入”账户和“其他业务支出”账户的发生额填列。
(5)“管理费用”项目,反映企业从事物业管理活动过程中发生的各种间接费用,如管理人员的工资、办公费、差旅费和保险费等。本项目应根据“管理费用”账户的借方发生额填列。
(6)“财务费用”项目,反映企业为筹措物业管理活动所需资金等而发生的各项费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及金融机构的手续费等。本项目应根据“财务费用”账户的借方发生额填列。
(7)“投资收益”项目,反映企业对外投资取得的收益,包括分得的投资利润、债券投资的利息收入和认购股票应得的股息等。本项目应根据“投资收益”账户的发生额计算分析填列。
(8)“营业外收入”项目和“营业外支出”项目,反映企业业务经营以外的收入和支出。本项目应根据“营业外收入”账户和“营业外支出”账户的发生额填列。
(9)“所得税”项目,反映企业按税法规定计算应缴纳的所得税。本项目应根据“所得税”账户的借方发生额填列。
(三)现金流量表的编制
现金流量表中,现金流量一般应当以总额反映,从而全面揭示出企业现金流量的方向、规模和结构。具体编制现金流量表时,除直接根据有关账户的记录分析填列外,尚可利用的编制程序还有工作底稿法和t形账户法。
采用工作底稿法,就是以工作底稿为手段,以资产负债表和损益表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。其具体程序为:第一步,将资产负债表的期初数和期末数过人工作底稿的期初栏和期末栏;第二步,对当期业务进行分析并编制调整分录;第三步,将调整分录过人工作底稿中相关部分;第四步,核对调整分录,借贷合计应当相等,资产负债表项目期初数加减调整分录中的借贷金额后,应当等于期末数;第五步,根据工作底稿中的现金流量表项目部分编制正式的现金流量表。
采用t形账户法,是指以t形账户为手段,以损益表和资产负债表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。采用t形账户法编制现金流量表的步骤为:第一步,为所有的非现金项目(包括资产负债表项目和损益表项目)分别开设t形账户,并将各自的期末期初变动数过入各该账户;第二步,开设一个大的“现金及现金等价物”t形账户,每边分为经营活动、投资活动和筹资活动三部分,左边记现金流入,右边记现金流出,并过人期末期初变动数;第三步,以损益表项目为基础,结合资产负债表分析每一个非现金项目的增减变动,并据此编制调整分录;第四步,将调整分录过人各t形账户并进行核对,该账户借贷相抵后的余额与原先过人的期末期初变动数应当一致;第五步,根据大的“现金及现金等价物”t形账户编制正式的现金流量表。
1.经营活动现金流量项目的填列
《企业会计准则――现金流量表》规定,企业应采用直接法报告经营活动的现金流量,同时在现金流量表附注中采用间接法披露经营活动的现金流量。
直接法是通过现金收入和支出的主要类别反映来自经营活动的现金流量,它一般以损益表中的营业收入为起算点,调整与经营活动有关的项目的增减变动,然后计算出经营活动的现金流量。具体应用直接法时,有关经营活动现金流量的信息可通过分析企业的会计记录取得,也可以通过对损益表中的营业收入、营业成本以及其他项目进行调整取
得。现实中,采用后一种方法的较多――通过调整营业收入、营业成本及有关项目而获得经营活动的现金流量信息。
间接法是以本期净利润为起算点,调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及有关项目的增减变动,据此计算出经营活动的现金流量。
(1)“提供劳务收到的现金”项目,反映企业收回当期的劳务收入(物业管理公司的管理费收入)款、收回前期劳务收入款以及转让应收票据所取得的现金收入等,可按以下计算公式填列:
提供劳务收到的现金=当期提供劳务收到的现金收入+当期收到前期的应收账款+当期收到前期的应收票据+当期的预收账款+当期收回前期核销的坏账损失
(2)“收到的租金”项目,反映公司收到的经营租赁的租金收入,如物业管理公司出租设备、厂地和车位等取得的现金收入。
(3)“收到的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业收到的除劳务现金收入和租金外的其他现金收入,如物业管理公司收到的营业税、所得税、城市建设维护税、教育费附加等税费的返还。
(4)“购买商品、接受劳务支付的现金”项目,反映企业当期购买商品和接受劳务所支付的现金、当期支付的前期购买商品和接受劳务的应付款、为购买商品和接受劳务而预付的款项等,其具体填列方法为:
购买商品、接受劳务支付的现金=当期购买商品、接受劳务支付的现金+当期支付前期的应付账款+当期支付前期的应付票据+当期预付的账款-当期因购货退回收到的现金
(5)“支付给职工和为职工支付的现金”项目,反映企业以现金方式支付给职工的工资、奖金和各种补贴等,也包括企业为职工交纳的社会保险基金和商业保险金等,但在建工程人员的工资和奖金应在“购建固定资产等支付的现金”项目中反映。
(6)“支付的所得税款”项目,反映企业当期实际支付的所得税税款。
(7)“支付的其他税费”项目,反映企业支付的营业税、城市维护建设税等,其中包括本期发生并实际支付的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金。有关投资项目发生的税金支出应在投资活动中列示,不在本项目反映。
(8)“支付的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业除上述主要项目外的现金支出,如物业管理公司管理费用中的现金支出可在本项目反映。
2.投资活动现金流量项目的填列
(1)“收回投资收到的现金”项目,反映企业收回的投资本金和投资收益的实际金额。
(2)“分得股利或利润所收到的现金”项目,反映企业因对外投资而实际分得的现金股利或利润。
(3)“处置固定资产等长期资产而收到的现金净额”项目,反映企业出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等。
(4)“收到的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业收到的除上述项目外的现金收入,如物业管理公司收到的债券利息收入等。
(5)“购建固定资产等长期资产所支付的现金”项目,反映企业为购建固定资产、无形资产和其他长期资产而支付的现金,包括为购买机器设备所支付的现金、建造工程支付的现金、支付在建工程人员工资等支付的现金,以及购买无形资产而发生的实际现金支出等。本项目不包括融资租赁租入固定资产所支付的租金,融资租赁所支付的租金应在筹资活动的现金流量中反映。
(6)“支付的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业进行权益性投资、债权性投资等所支付的现金。按现行规定,权益性投资和债权性投资所支付的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类投资活动极少,故在此合并反映。
3.筹资活动现金流量项目的填列
(1)“借款所收到的现金”项目,反映企业向金融机构举借各种短期、长期借款所收到的现金。
(2)“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目,反映企业吸收权益性投资、发行债券等取得的现金。按现行规定,吸收权益性投资和发行公司债券所取得的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类筹资活动极少,故在此合并反映。
(3)“偿还债务所支付的现金”,反映企业归还金融机构的借款、偿付企业到期债券所支付的现金。
(4)“偿付利息所支付的现金”,反映企业偿付借款利息和债券利息所支出的现金。尽管利息可能计入不同的成本费用账户,但均应在本项目反映。
第12篇 x物业工程部巡检管理细节要求
1、目的;
保证小区公共区域设施设备的正常运行避免和减少装修违章行为发生。
2、适用范围;
适用于管理处所辖的所有小区公共区域设施设备及二次装修;
3、职责;
3.1工程部主管全面负责小区公共区域设施设备运行管理工作及二次装修检查工作。
3.2工程部领班具体负责小区公共设备设施和二次装修巡检工作的组织落实。
4.0细节规范;
4.1工程部日常巡检由值班人员在上班半小时后进行,
4.2当日值班人员应按本系统规定相关检查内容填写巡检记录表,对巡检中发现的问题及时上报领班及部门主管,对设施设备的问题应采取适当安全措施,防止故障发生及事故的发生。
4.3当值班人员外出巡检时,必须随身携带对讲通讯工具,随时与部门主管保持联系。
4.4当日值班人员应对当日装修的施工户的进度、内容在巡检表中做简单的记录;
4.5当日值班人员在结束巡检中的问题做简单的提示;
4.6巡检中发现的问题交工程部主管签审核意见.
4.7对装修中发现的违章行为,应当场制止,并立即向领班或主管报告,争取及时纠正避免违章发生。
5.0记录表单;
《工程部工作日志》《工程部巡检记录表》
第13篇 x小区物业管理处整改创收报告
花园小区物业管理处整改创收报告
本人zz于2023年10月21日应聘到**物业管理有限公司,被分配到**园物业管理处,从事物业管理工作。自2023年10月21日到岗至今有一周有余,现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,应收物业服务费852077.16元全年,半年426038.58元,但现有3户未领钥匙,底商3户合计少收物业费10419.75元,也就是说物业公司半年的收入为415618.83元,物业公司支出每月电费16000元左右,水费350元左右,员工工资20900元+10%的各项员工福利2090元,办公费每月500元,卫生费1000元,不可预见费用1000元/月,合计每半年支出251040元,收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元,每半年102236元,利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元,利润率低于20%,远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。
一、整改项目:
1、节能降耗:
a:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏,每盏为40w的日光灯管,多为两个一组,每天24小时,照明用电为每天120kw/h(120度)。整改时用36w高亮节能灯替代40w日光灯管一组,即80w。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84kw/h(51.84度),每月会减少开支1060.8元(这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分)。
b:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36w高亮节能灯,在现有情况下可以节能60%,把电梯间灯更换成声光控灯头,使用25w白炽灯。
c:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【2007】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金,提高营业收入,约为每单元1500元,新城小区应为每月10500元左右。
2、减员增效:
a:在水泵房加装摄像头两个,可裁撤说泵房值班人员,两人节约18000元支出(人员工资700元*2人*12月=16800元+1200各种福利=18000元)。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决,同时要求保安员对水泵房进行巡检(不超过2小时一次),工程维修部对设备巡检每天一次,包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。
b:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人,每人值班24小时,第二天休一天,第三天上白班8小时,再加上每人每月有4天休息日,这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗,长期大活干不了小活多时干不过来的情况,拟更改成夜间值班给补贴15元-20元,第二天正常上班,这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名,主管1名,4人同时倒班,包括中午值班。
c:环境保洁部现每天工作8小时,每月4天休息日,拟更改为每天工作6小时,每人每月1天休息日,原则上以每次休息半天,分两次休,但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性,避免泡岗磨时间的事件发生,而且我个人认为现在保洁队伍就多一人,应为内外保兼顾打扫,哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成,减员后保洁工资上涨50元,总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。
d:客服部前台值班,现物业公司中午无人值班和物价局备案不符,而且也有多名业主对此提出异议,现拟定客服中午值班每班1人,中午值班有两种方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班给5元补贴,⑶是中午在有条件时管饭,没有补贴下午也不早下班。
3、小区硬件改造:
a:对小区各楼前加装自行车泊车位,以便对小区内的非机动车辆(含摩托车),的管理,如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处,既影响小区的整体形象,又不利于管理,而且如果为此出现意外伤害事件,物业公司还要有连带管理责任。
b:小区北门加装开关或防护栏,这样既保证了小区的安全性,又可以对人员和非机动车辆进行控制,还可节省3名保安员,每班一名保安员(费用在3000-4000元)。
c:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖,此工程是北门封闭配套工程,以便人员、车辆都在西门出入(含西门北侧抹一个缓坡)。
d:北门的摄像头更换为红外线摄像头,以便夜间管理。
二、小区创收:
小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分,也是物业公司的主要盈利点,一般的讲都是一次投资,20-30年收益,或不需投资就可收益。
1、小区内外停车有多种运营方式,以下针对新城小区有以下两种方法(外部车辆):
a:对小区车辆只收取占地费,不收取管理费。这样投资虽然较少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小区的长远发展和可持续发展(60-80元每车每月)。
b:在小区外商业北侧建立永久式地上停车位,在入口(商业西侧)建立道闸,有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题,也可以大大的提高收入(150-180元每车每月),而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个,按每车每月150元收取,每月收取15000元,投资每个车位在280元左右,总投资35000元。
2、小区内广告位的设立和招商,因本小区现有面积比较小,各商家不太有兴趣,请总公司在招商时一起考虑,在二期可入住时在分开运营。
以上是本人一点肤浅的建议,请董事长批评指正。
**园物业管理处经理:zz
20**年**月**日
第14篇 物业管理绿化培训-绿化用品
物业管理绿化培训:绿化用品
一、肥料
1、复合肥:(速溶:用水溶后喷施,0.5%浓度溶解;缓溶:直接干撒,但通常会有局部烧灼,因此多用于要求较低的草坪。)
2、尿素:(为高效氮肥,常用于草坪追绿,但使用过多会造成草坪草植株抗病力下降而染病,且使用浓度不当极易烧伤。)
3、快绿美:(液体氮肥,作用与尿素相近。)
4、长效复合肥:(固体多元素肥,具有肥效长、效果好的特点,且一般不会有烧灼现象,但价格昂贵。)
二、农药
1、常用杀虫剂:
a、有机氯类:三氯三虫酯(杀蚊蝇)、六六六(禁止生产)、ddt
b、有机磷类:一般具有强烈的刺激气味,毒性较高,广泛用于室外植物的防虫。乐果(强毒性)、辛硫磷(毒性低,对鳞翅目幼虫特别有效,残留期短)、敌百虫、敌敌畏(中等毒性,易分解,残效期短)。
c、菊酯类:毒性较低,有气味,但较轻,有些可用于室内。
2、常用除草剂
a、选择性:按其选择的范围可分为双子叶除草、单子叶除草。
b、广谱性:达到一定浓度后可杀死所有植物。
第15篇 物业区域盆景管理作业方法
1.0适用范围
2. 0适用于盆景养护管理工作工作程序序号项目内容
1盆景的选购标准山水盆景的选购标准
1) 山水布景合理,远近景搭配合适,整体观赏效果好;
2) 山石连接自然,没有明显人工拼凿痕迹,山上附生植物生长良好比例合适;
3) 山石连接稳固,不易掉落;
4) 水盆清洁,没有长表苔;
5) 配件设置大小比例合理,位置恰当;
6) 选购时考虑盆景大小与摆放在点相适应。树桩盆景选购标准
1) 植株生长健壮、比例合适;
2) 植株无病虫害,叶色自然健康;
3) 造型古朴自然,修剪精细,无明显人工雕绑扎痕迹;
4) 盆景盆与植株,配件相协调;
5) 盆景大小与摆放地点相适应。
2盆景管理质量标准
1) 山水盆景山体清洁自然,盆水清透,无青苔或泥沙等杂物;
2) 山水盆景山石稳固不掉下,山上附生植物生长健壮,比例合适;
3) 山水盆景的配件如:桥、亭、人、鸟等不变色变形;
4) 树桩盆景生长健壮,没有明显的病虫害,没有缩枝现象;
5) 树桩盆景能按不同树种习性修剪,形状自然,无不自然修剪刀痕;
6) 盆景内除装饰用的植物及小配件外,无杂生植物及其它杂物;
7) 盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象;
8) 养护过程中没有肥害药害及损坏现象。
3盆景淋水
1) 盆景应经常浇水,每天淋一次,令山石保持湿润,利于苔藓和植物生长,尤其是硬石类,但不能一次浇太多、太猛,浇水要细、慢、勤、匀,淋完水要将桌面、地面抹干净;
2) 蓄水盆景要勤换勤洗,一般每周换洗一次,防止盆水污浊,树、山石灰尘沉积;
3) 室外盆景夏季每天上下午各淋一次水,淋水时不能用水管直接往盆泥上淋,防止泥土流失,应用细孔花洒慢慢淋湿,冬春季根据天气情况一般每1~2天淋一次水。
4盆景施肥
1) 盆景施肥须经常施肥,但肥宜稀薄,每次用量不宜过大,常用有机肥和复合肥配合使用;
2) 在上盆或换盆时将有机肥施入盆中,若不换盆则应在每年2 ~ 3月份施用,每盆用量为50 g左右,平时依树体生长情况,用复合肥作追肥,一般每盆用量约10 g,小盆酌情减少;
3) 施肥应注意:施用有机肥应充分腐熟,无异味;刚上盆的盆景不施追肥;肥料不靠根施用;肥料要用盆泥覆盖。
5 盆景修剪修剪时间
1) 落叶类一年中在休眠期进行强剪和细剪;平时养护随时前除病枯枝,细弱枝及徒长枝,保持植株造型;
2) 常绿一年四季均可做控制型修剪,随时保持自然优美造型;
3) 观花类应在花落后进行;
4) 松柏类宜在3 ~ 5月进行;而福建茶,榕树常绿树木重剪应在天气转暖时进行,平时每月进行一次修剪。
修剪方法
1) 疏剪:将不符合造型的枝条从基部剪除,包括病虫枝、平行枝、重叠枝、反向枝、对生枝、直立枝、轮生枝、下垂枝、丫杈枝、徒长枝等;2) 短剪:将枝条根据造型要求保留一部分,其它的剪除;
3) 蓄枝截干:每年重剪时将上年长出的第二级枝条留一、二枝芽将其短截;
4) 抹芽:将无用的不定芽或萌芽从枝干抹掉;
5) 摘心:将新枝顶端芽头除去;
6) 摘叶:将过密或病黄叶摘除。
6盆景翻盆翻盆年限
1) 幼树每年翻一次,换成大一号的盆,一般不过两年;
2) 成形树两年一次;
3) 老树及松柏类树木三年一次。
翻盆时间
1) 一般于春季尚未发新芽前进行;
2) 观花类,在花后结合修剪进行;
3) 只是用小盆换大盆,不必弄破土球时一年四季均可进行。
翻盆方法
1) 磕盆:将植株连泥整个从盆中取出;
2) 去旧土:把一部分旧土去除,注意不过多伤根;
3) 剪除枯根,病根过长过密根;
4) 栽种:将修整好的盆景重新种植新盆中,底部垫碎瓦片;
5) 回填土:填回新泥将植株固定,并压实;
6) 淋水:填好盆土后立即浇透水。
7盆景摆放盆景搬运搬运应注意安全,各盆景间枝叶不能叠压;盆景盆下垫软垫防震。室内盆景摆放
1) 摆放在合适的架子,观赏面正对外面,编号放在后面隐蔽处;
2) 摆放于室内的盆景应无杂草,无露于表面的肥料,盆面干净美观;
3) 摆放于室内的树木盆景每星期换到室外养护两个星期;
4) 摆放于室内的山水盆景应保持石块清洁,盆内无杂物,山石稳固,山上附生植物长势良好;
5) 室内盆景摆放的位置应为不防碍人们活动的地方。
室外盆景摆放
1) 摆放于盆景场的应按类型分类编号摆放,以更管理;
2) 悬崖式盆景应摆放于高架上,树形飘往向阳处;
3) 小型放在高架上,大型放在矮架上或地面;
4) 长期摆放的大型盆景可直接埋入土中;
5) 摆于高架上的高于40cm盆景应加以固定。
第16篇 泽京物业管理集团公司简介材料
重庆泽京物业管理集团有限公司成立于2005年,注册资金500万元,是一家专业化的物业服务企业,具备物业服务企业二级资质,重庆市物业管理协会会员单位。公司目前管理项目:南川具代表性的高档商住小区――“香格里拉.花园”、“香格里拉.西苑”;铜梁高档欧式洋房――“普罗旺斯.公馆”、.“普罗旺斯.东岸”;大足宋风宋韵历史文化风情城――“海棠香国”;弹子石公交枢纽物业――“泽京.九号线”等,管理业态多样化,管理面积超一百五十万平米。
泽京物业致力于开创现代高品质物业服务的新思路,坚持“以顾客为中心,持续改进服务质量,创造安全、温馨、舒适的居住环境”的质量方针,秉承“做好每一个细节,超越顾客期待”的服务理念,以业主满意为工作中心,注重服务细节,努力为客户营造高品质生活环境。
泽京物业珍惜客户的信任,以积极热情的态度去满足客户不断增长的需求。把诚信的服务和客户发自内心的赞誉,视作公司发展最牢固的基础;高度重视并持续研究客户需求,以专业化的人才队伍、标准化的作业流程,努力为客户提供人性化、一体化的高水准专业物业管理服务,赢得了广大业主的信任;通过服务创新让业主享有尊崇感,通过社区活动丰富了业主的居家生活,形成健康和谐的邻里氛围。
泽京物业重视人才梯队的建设,视员工为公司的财富,努力营造公平、公正的工作环境,致力于将企业发展战略与员工职业生涯规划相结合,实现共同成长、合作共赢。
真诚的服务赢得了广大业主的信任及政府和社会各届的广泛认可。企业和所管理的小区先后获得“中国金牌物业管理企业”、 “诚信物业管理企业”、重庆市 “优秀住宅小区”、重庆“十佳园林式小区”、 “安静居住小区”、“文明小区”、 “最佳绿化小区”等荣誉称号。
通过多年的发展,公司在队伍建设、基础管理、品牌塑造等方面积累了丰富的经验,目前,公司正在进行标准化建设,正在向着“创一流标准,塑物业品牌”的目标迈进。
