物管培训:物业管理公司概述【16篇】

发布时间：2023-12-17 16:18:02 查看人数：82

物管培训:物业管理公司概述

第1篇物管培训:物业管理公司概述

一、物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性,因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品,而是提供服务,享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点:

第一,物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立,从事物业管理活动,为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备,具有法人地位,能够独立完成物业的管理与服务工作,自主经营,独立核算,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任等。因此,物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外,在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样,都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说,物业管理公司是一个独立的企业组织,它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二,物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业,主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此,从本质上说,物业管理公司的“产品”只有一个,那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的,是带有经营性的,是属于企业性的经济行为。

第三,物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能,因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中,某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确,所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

二、物业管理公司的类型

物业管理公司按不同的划分标准,可分为不同的类型。

(一)按存在形式划分

物业管理公司按存在形式划分,有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐,有的只是管理上属公司开发的特定项目,有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

(二)按服务范围划分

物业管理公司按服务范围划分,有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务,包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务;后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理,如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企业所有制性质划分

物业管理公司按企业所有制性质划分,可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前,全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分,私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验,并看好大陆的物业管理市场,是一支不可忽视的力量。

(四)按管理层次划分

物业管理公司按管理层次,可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成,人员精干,不带作业工人,而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍;双层物业管理公司包括行政管理层和作业层,作业层实施具体的业务管理,比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等;多层物业管理公司一般规模较大,管理范围较广,或者有自己的分公司,或者有自己下属的专门作业公司,如清洗公司、园林公司等等。

随着物业管理行业的深入发展,物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展,这样不仅可以创造规模经济效益,而且对于节约管理成本、实施品牌管理,以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展,都是十分有益的。

三、物业管理公司与产权人、使用人的关系

物业管理公司受产权人和使用人的委托,对其物业实施管理与维修,对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

(一)产权人与使用人的构成

产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂,从总体上来说,大致可分两类:一是法人团体,二是私人用户。

1.法人团体

法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物

业的业主,是指物业的所有者不是自然人即个人,而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业,事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者,该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。

2.私人用户

住宅、写字楼、公共商业房产等物业,其产权或使用权有相当一部分属个人所有,特别是住宅,私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的,就户籍而言,有当地人、外地人和外国人;就身份而言,有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等;就收入水平而言,有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人,只要他们是物业的产权人或使用人,他们就是该物业的私人用户,并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。

(二)业主管理委员会与业主大会

根据国家建设部第33号令第6条:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

管委会由业主和使用人共同选举产生,代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。

一般情况下,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的,应召开首次业主大会,选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下,业主大会每年召开一次,特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过,因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

业主大会的主要任务是:①选举管委会;②监督管委会的工作;③听取和审查管委会的工作报告;④听取业主的意见和建议;⑤研究解决管委会不适当的决定;⑥讨论其他需要研究的问题。

业主大会闭会期间,由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。

管委会的权利包括:①制定管委会章程,代表业主和使用人维护他们的合法权利;②决定选聘或续聘物业管理公司;③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。

管委会的义务包括:①根据业主和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;②协助物业管理公司落实各项管理工作;③接受业主和使用人的监督;④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。

(三)物业管理公司与管委会的关系

第2篇项目物业管理处劳动定额参考

项目物业管理处劳动定额(参考)

一.公共事务人员劳动定额

1.15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

2.15万平方米以下不高楼宇巡查组,只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米,增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米,增设1人。

3.干部配置:15万平方米以下设置主管1人,不设班(组)长;15万平方米以上,设置主管1人(可由管理处副经理兼),住户服务中心班长1人,巡楼班(组)长1人。

二.保安人员劳动定额

1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。

2 全封闭小区每入口需设置3个(三班倒)。(省钱的法子就是,尽量减少入口)

3 巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右。

4 封闭停车场每出入口处应设置3人。

5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3

第3篇 z物业管理公司简介物业投标

z物业管理公司简介(物业投标)

aa市z物业管理有限公司为20**年成立的现代新型物业管理企业,公司注册资本50万元人民币,物业管理暂定资质。

z物业公司引进深圳先进的物业管理机制和运作模式,充分吸收丰富的物业管理行业管理经验。并从深圳高薪聘请一批资深物业管理人士担任公司中**.凤凰城职务。z物业公司现有员工12多人,中层管理人员物业管理专业大专以上文化程度占90%以上,所有管理人员均持有建设部颁发物业岗位证书。z物业将建成一支业务精干、专业丰富、训练有素的物业管理人才队伍。

z物业目前正管理和服务着蔚蓝水岸等aa市高档住宅小区等,总管理面积达5万平方米,业务范围涵盖多层和**.凤凰城住宅、综合商住楼的物业管理和服务。

z物业以“以客户为中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,运用iso9000:2000国际质量管理体系为手段,积极塑造aa市物业管理的新品牌和行业典范…

z物业从外地引进高级物业管理人才担任公司**.凤凰城管理人员以来,充分吸收深圳先进的物业管理理念,有着自己鲜明的管理特征,并在aa市物业管理行业内率先提出“客户服务中心物业管理模式”、“360度生活管家服务”、 “个性化服务”等令行业人士耳目一新的管理理念。

第4篇 x湾物业管理经费及相关测算

浅水湾物业管理经费及相关测算

一、浅水湾物业管理经费收费原则:

1、严格按照铁岭市物业管理行业收费标准收取;

2、按照管理费'收支平衡、略有节余'原则收取;

3、定期公布管理费收支状况,接受业主监督。

二、浅水湾物业管理经费来源:

管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金(本体基金)、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。

1、管理服务费

在对浅水湾实行'数字化社区、零距离服务',保障服务质量的情况下,浅水湾物业管理收费标准,具体标准暂拟为:

多层住宅物业:1.0元/平方米月

高层住宅物业:1.5元/平方米月

商业物业:2.0元/平方米月

别墅物业:2.5元/平方米月

2、公用设施专用基金

按照《条例》及其实施细则以及市住宅相关规定,发展商在浅水湾物业移交时,应一次性向业主委员会划拨专用基金。

基金标准为:开发物业除地价以外的建设总投资的2%。

此基金由区住宅局设立专帐管理,专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时,由物业公司申请,经业主管理委员会核准后执行。

(具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规)

4、房屋本体维修基金

按照《条例》及其实施细则规定,此项收费在物业入住一年后(即保修期满后),由管理处向业主收取。

标准为:0.25元/

第5篇某某物业装修管理程序培训

某物业装修管理程序

1、业主装修时应提前5 ―7天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装修申请并详细、如实地填写相关表格。

2、相关表格和资料:

装修申请表

装修改造工程消防审核申报表 [由施工方提供](建筑面积在200m2以上)

装修期间临时电力供应申请表

装修设计图纸

3、物业公司对施工人员、业主进行室内装修管理条例、装修管理办法、房屋注意事项、装修管理细则等方面的培训。

4、装修进场时业主亦要向物业公司提交以下资料 :

装修单位营业执照副本

装修单位资质等级证

各专业装修图

施工人员相片

专业操作证

5、工程技术人员审核装修设计图纸

卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。

6、装修进场时业主亦要向物业公司填写以下资料(工程部、主任审核后) :

《装修承诺书》

《二次装修审核表》

《房屋装饰装修管理服务协议》

《装修安全消防协议书》

《电气安装审批表》

《装修施工人员登记表》

7、所有政府批文及物业公司文件发放后,向财务部门交付有关费用:

装修押金

装修管理费

工人出入证押金

工人出入证工本费

临时供电安装费(如需要)

租用/购置灭火器费用(装修公司可自行购置)

垃圾清运费

8、管理处发放

装修许可证(开工证)

要求:管理处存根进入业主装修资料袋,发放给业主副联张贴在户内明显部位。

施工人员出入证

要求:每人一证、凭证出入

9、装修现场的监管

货物进出的管理

装修人员的管理

电梯使用的管理

车辆的管理

10、装修完工

前提条件:已向消防、质监部门报竣工验收并取得批复。

业主和施工队负责人共同向管理处申请验收。

工程部进行现场验收(填写验收表双方签字确认)。

施工单位提交竣工图纸。

业主提交工程合同及装修工程质量保证书复印件。

注意事项(资料)。

11、验收合格后

凭相关收据退还工人出入证押金(待施工单位交回许可证及出入证)。

相关表格支持《二次装修竣工验收单》

12、装修完毕及管理公司验收合格之日起计三个月后

如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为;

没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的;

没有在公共区域遗留装修杂物;

装修工程符合有关条例及管理处事前所认可的审批图纸

退还装修押金

相关表格支持《二次装修工程结算确认单》

第6篇 x物业工程部巡检管理细节要求

1、目的;

保证小区公共区域设施设备的正常运行避免和减少装修违章行为发生。

2、适用范围;

适用于管理处所辖的所有小区公共区域设施设备及二次装修;

3、职责;

3.1工程部主管全面负责小区公共区域设施设备运行管理工作及二次装修检查工作。

3.2工程部领班具体负责小区公共设备设施和二次装修巡检工作的组织落实。

4.0细节规范;

4.1工程部日常巡检由值班人员在上班半小时后进行,

4.2当日值班人员应按本系统规定相关检查内容填写巡检记录表,对巡检中发现的问题及时上报领班及部门主管,对设施设备的问题应采取适当安全措施,防止故障发生及事故的发生。

4.3当值班人员外出巡检时,必须随身携带对讲通讯工具,随时与部门主管保持联系。

4.4当日值班人员应对当日装修的施工户的进度、内容在巡检表中做简单的记录;

4.5当日值班人员在结束巡检中的问题做简单的提示;

4.6巡检中发现的问题交工程部主管签审核意见.

4.7对装修中发现的违章行为,应当场制止,并立即向领班或主管报告,争取及时纠正避免违章发生。

5.0记录表单;

《工程部工作日志》《工程部巡检记录表》

第7篇物业管理公司标识和可追溯性控制程序-13

1.0目的:

通过对不同类型的服务过程进行正确标识(记录),确保在使用时对服务质量、工作过程作出评价并追溯。

2.0适用范围:

2.1公司各类服务标识、标牌。

2.2相关服务的工作记录。

3.0职责:

3.1综合事务部负责公司相关标识的设计。

3.2综合事务部负责员工工作服、工作证、标识等的制作和管理。

3.3工程技术部负责对标识(牌)进行安装和维护保养。

3.4各岗位员工按规定要求认真填写工作记录,综合管理部协同相关部门负责对不合格服务进行评价和追溯。

4.0程序:

4.1公司员工上岗时必须穿着规定的制服,佩戴统一的工作证。不同岗位采用不同类型和颜色的服装加以区别。

4.2物业管理服务的标识应包括如下内容:

4.2.1小区区域位置标识;

4.2.2交通类标识;

4.2.3消防类标识;

4.2.4办公类标识;

4.2.5公共设备、设施类标识;

4.2.6宣传类标识;

4.2.7材料类标识;

4.2.8其它标识。

4.3相关部门在明显的地方用清楚易懂的标牌标识有关服务过程。

5.0支持性工具

《标识目录一览表》

编制:审核:批准:日期:

第8篇浅述物业管理顾客满意的评价方法

浅述物业管理“顾客满意”的评价方法

新颁布的iso9001;2000标准强调了八项质量管理原则,其中第一项原则是“以顾客为中心”即“组织依存于其顾客”,因此,组织应当理解顾客当前的和未来的需求,满足顾客要求并争取超越顾客期望。

而企业贯彻“认顾客为中心”理念的效果可通过“顾客满意”进行评价。评价程序包括在五个步骤:认别顾客、确定顾客满意的评价指标、设计调查问卷、实施调查和统计分析。

(一)、识别顾客

物业管理企业可通过访问、面谈或其它方式识别企业的目标顾客和潜在顾客(包括竞争者的顾客)。企业应对组织过去顾客、目前顾客、潜在顾客进行细分。一般说来,顾客可分为四种类型:

内部顾客:企业内部的员工,包括管理层和操作层。

中间顾客:中介机构。

外部顾客:接受企业服务的消费者、合作者、支持者。

竞争者顾客:指竞争对手服务的消费者。

只有识别顾客,才能了解他们不同的需要和期望。

(二)、确定“顾客满意”的评价指标

向顾客了解什么,这涉及到评价指标的确定。物业管理的指标对业主而言必须是重要的、需要的。如接待、收费、报修等;另外,评价指标还应该是具体的,可测量的,并能够控制,如接待的用语、时间,维修的及时性、回访率等。一般说来,物业管理的评价指标可包托以下四个方面:

与企业服务有关的指标,如礼貌用语,与客户的沟涌、方便程序等。

与实务操作有关的指标,如维修的及时性,小区(大厦)的安全性、环境的整洁、绿化等。

与价格有关的指标,如价格的合理性、费用使用情况的透明度等。

与行业标准有关的指标,如行业达标创优的标准要求,行业的技术标准要求等。

(三)、设计调查问卷

确定了评价指标后,即可设计调查问卷,一般问卷提出问题的类型可分为三大类:封闭式问题、开放式问题、对比式问题。

调查文件设计好后,还应对其进行信度和效度的检验,以检查调查问卷的可信度和有效性。

(四)、实施调查

在正式调查以前,物业管理企业可先做预调查,以便发现问题;如确认该问题是否能达到预期目标;发现回答者难以理解或回答的问题;找出无法获取所需信息的个别问题;估计回收率;评估有效性。通过预调查后,即可进入正式调查阶段。调查方式可采用发放调查表、电话询问、人员面访等。

(五)、统计分析

统计分析是物业管理评价的最后程度,统计分析的结果对物业管理企业有着指导性的作用。一般多采用定性分析、定量分析、因素分析等方法,以定性的内容分析为例:

接待保安保洁

很不满意---->很满意

维修消防绿化

综上所述,顾客在市场中起着主导的作用,物业管理的“消费”是物业管理企业所提供的管理服务。物业管理企业导入“顾客满意”的经营理念,是企业价值取向的一次重大转折,也是企业持续改进和发展的战略目标和方向。

第9篇物业租赁经营管理程序

物业租赁经营管理程序

1、目的

本程序明确规定了本公司与客户签定租赁合同和退伙的有关事宜,以保证满足客户的需求。

2、使用范围

本程序适用于经营部关于物业租赁合同的签定和退房。

3、相关标准要素

gb/t19002-iso90024.3 合同评审

4、相关文件

4.1cpm-op-006物业的供电管理

4.2cpm-op-007物业的供水管理

4.3cpm-op-009物业的消防管理

4.4cpm-op-017物业管理费用的收取

4.5cpm-op-038物业装修管理

5、职责

5.1经营部负责与客户联系,并组织相关部门进行合同评审活动。

5.2经营部与客户签定租赁合同,并协调客户与其它部门的关系。

5.3消防治安部负责消防审批及处理消防事项。

5.4物业管理部及管理处负责房产交接及日常服务。

5.5财务部负责各项费用的收取和退还押金。

6、实施程序

6.1房产租赁需求信息的接受

6.1.1经营部负责房产租赁需求信息的接受,分两种方式处理需求信息。

6.1.2客户来电咨询房产情况,由房产管理员或经理负责接听并向客户介绍情况,对需预租房产的客户将情况登记在客户情况登记表中,及时跟踪。

6.1.3客户上门咨询房产情况,由房产管理员或经理负责解答客户需了解的房产情况,对认为有必要的客户进行登记并跟踪处理。

6.2住宅房产的租赁

6.2.1经营部负责向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。

6.2.2经营部负责了解客户情况,及其具体内容证明材料,材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。

6.2.3其它实施程序参照6.1维修安装服务。各管理处负责带客户实地看房,并解答客户提出的有关管理要求。

6.2.4根据客户提出的租赁要求,经营部负责核实本公司是否具备能力报经理批准。

6.2.5经营部负责与客户签订正式租赁合同,并开具收费通知单。

6.2.6财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用。

6.3住宅房产的入伙

6.3.1客户在租赁合同签定后,经营部负责开具租房交接单。

6.3.2管理处根据经营部开具的租房交接单逐项进行交接。

6.3.3管理处各项交接完毕后,管理处负责人与客户分别在房屋租赁通知单上签字。(各管理处应根据具体管理要求,向客户明确租房管理规定)

6.3.4管理处交付房屋钥匙给客户,收取钥匙押金并把客户信息登记输入电脑,同时为客户办理住宿卡。

6.3.5对需装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。

6.4商业办公和工业房产的租赁

6.4.1经营部认真向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。

6.4.2经营部向客户了解其情况,并请其出示具体证明材料,具体材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。

6.4.3经营部会同管理处带客户实地看房,解答客户提出的有关管理要求,并记录在客户情况登记表中。

6.4.4经营部负责解答客户提出的租赁要求,并商谈大致意向。

6.4.5经营部如认为必要,负责组织机电工程部、消防治安部、物业管理部进行合同评审,并作记录,同时将评审记录报总经理、总工程师批准。

6.4.6经营部将各部门提出的问题以书面形式通知客户,双方协商确定后,经营部负责与客户签订正式租赁合同。

6.4.7财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用并办理有关交接手续。

6.4.8管理处根据经营部开具的房屋租赁通知单办理入伙手续。

6.5商业客户的入伙

6.5.1管理处按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4办理有关手续。

6.5.2对需求装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。

6.5.3客户需租用电话时,由经营部与客户签订电话使用协议,并开具押金收费通知单由财务部收取押金。经理部负责办理电话的开通、过户、移机等手续。

6.6合同修改

6.6.1当公司由于特殊情况需要更改合同时,经营部应及时以书面形式告知客户,并达成一致意见,得到客户书面确认。

6.6.2当客户提出修改时,经营部应及时组织相关部门评审,以保证公司能力满足顾客提出的更改,并以书面形式对客户提出的修改进行确认。

6.6.3合同的更改应及时以书面形式传递到各相关部门。

6.7房产的退伙交接

6.7.1客户提出退房申请,经营部在退房客户情况登记表进行登记。

6.7.2管理处负责房产验收交接

6.7.2.1管理处在客户搬迁清理完毕后,按房屋交接单逐项验收,损坏的项目及时与客户提出修复事宜或费用补偿。进行费用补偿时,管理处应收取费用并开具相应的单据。

6.7.2.2在较大型的商业客户和工业客户退房时,由经营部组织机电工程部、消防治安部、物业管理部或沙河管理部联合验收,并将验收结果汇总至管理处,并将验收过程中发现的问题和处理意见记录在房产退房交接单备注栏中。

6.7.2.3租用电话的客户退房时,管理处除负责2.1项外,还应检查租赁的电话线路是否可用,并通知经营部。

6.7.2.4经理部负责客户的长话登记信息及长话费用清单或结止费用多少将信息反馈给经营部。

6.7.3管理处各项验收无误后,管理处验收人与客户分别在房屋交接单签字,管理处应复写一份存档并通知经营部房屋验收完毕。

6.7.4经营部负责计算客户的房屋交接单上的结止水电费、押金、租金并开具通知单与发票,通知财务部办理费用的结算。

6.7.5财务部负责客户的结止水电费、押金、租金的收取与退还。

7记录

7.1租赁合同

7.2客户情况登记表

7.3房产租赁通知单

7.4合同评审记录

7.5房产退房交接单

7.6退房客户情况登记表

第10篇物业管理公司企业文化-范文5

企业宗旨:

缔造经典品牌拓展服务空间

超越客户期望追求持续发展

质量方针:

服务至诚精益求精

热情奉献温暖万家

服务理念:

用我们规范的服务去感化业主

经营理念:

综合收支持平多种经营盈利

发展目标:

创建一流的企业

第11篇物业管理公司董事会职权

物业管理有限公司董事会职权

(l)议定本公司的长远规划和经营方针。并报上级公司审定。

(2)依据公司的长远规划与经营范围,讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围,并报上级公司备案。

(3)讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

(4) 定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

(5)提出公司董事、总经理、副总经理以上管理人员的任免和奖惩的建议,报上级公司审定,讨论和决定各部、室和管理处正副职人员的任免和奖惩。

(6)依据上级公司制定的工资政策和标准对本公司的工资标准进行制定和修定。

(7)讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

(8)讨论和审核有关购买房屋、汽车、开工建设等以及在*万以上的非生产性设备、物品及开支,并报上级公司批准。

(9)根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

第12篇物业管理实务试题

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分,共16分)

1.根据使用功能的不同,物业可以分为:居住物业、工业物业、其他用途物业和( )。

a.商业物业 b.仓库物业

c.酒店、娱乐、办公楼物业 d.房产业物业

2.物业所有人和使用人自律的保证和实行自治的前提是全体业主建立、遵守( )。

a.业主大会决定 b.物业管理企业规章制度

c.业主委员会决议 d.《业主公约》

3.在物业管理的基本内容中,必须做好的最基本工作是( )。

a.常规性公共服务 b.针对性的专项服务

c.委托性的特约服务 d.经营性的有偿服务

4.注册资质一级的物业管理企业所管理的各类物业管理总建筑面积中,其中独立式住宅(别墅)建筑面积要求达( )。

a. 50万平方米以上 b.30万平方米以上

c. 20万平方米以上 d.15万平方米以上

5.资质三级的物业管理企业注册资本要求达( )。

a.50万元以上 b.40万元以上

c.30万元以上 d.20万元以上

6.不仅适用物业管理业务量比较单一的小型专业化公司,而且适用一些大厦或住宅小区物业管理企业的初期管理,但不适合较大规模。

a.职能制 b.直线制

c.直线职能制 d.事业部制

7.构成物业管理主要内容,贯穿于物业管理全过程,为实施物业管理依据和准绳的,是物业管理主体业主与物业管理企业间的法律关系内容( )。

a.权责关系 b.管理与被管理关系

c.服务与被服务关系 d.委托与被委托关系

8.单个业主在物业管理中所拥有的最基本权利是参与权,其核心是( )。

a.监督权 b.管理权

c.知情权 d.处分权

9.监督、指导和管理物业管理业主委员会的是当地( )。

a.市、区行政领导部门 b.房地产行政主管部门

c.街道、社区部门 d.物业管理企业上级主管部门

10.物业管理的委托有实行招投标和( )。

a.不实行招投标 b.政府指定

c.议标 d.房地产开发企业管理

11.供暖设备物业管理模式有物业管理公司委托专门的供热管理公司管理和( )。

a.物业管理公司自营管理 b.业主自营管理

c.业主委托专门的供热管理公司管理 d.专业供热公司统一管理

12.物业管理中治安管理的最大特点是( )。

a.责任重大、处理难 b.责任大、服务难

c.责任重大、权力有限 d.责任大、权力无

13.房屋租赁合同签订后,房屋租赁当事人应当办理登记备案手续,办理的时限为租赁合同签订后( )。

a.15天内 b.30天内

c.45天内 d.60天内

14.对公房租赁实行国家限制性租金标准,即政府定价,对原有的私有住宅租赁,实行( )。

a.市场价 b.政府定价

c.政府指导价 d.政府指导价或双方协商价

15.维修基金属全体业主共同所有。在商品住宅房销售时,购房者应向售房单位交纳( )。

a.购房款1%的维修基金 b.购房款1-2%的维修基金

; c.购房款2-3%的维修基金 d.购房款3%的维修基金

16.凡属公益性质的特种物业管理的经费来源主要( )。

a.依靠本单位自筹解决 b.依靠主管部门补助

c.依靠地方财政拨款 d.依靠国家出资

二、多项选择题(在每小题的备选答案中,选出二个或二个以上正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题2分,共28分)

1.物业管理的基本特点是( )。

a.现代化 b.专业化

c.市场化 d.社会化

e.科技化

2.物业管理前期准备工作的基本环节包括( )。

a.物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制

b.物业管理企业的选聘或组建

c.物业管理人员的选聘和培训

d.物业的接管验收

e.规章制度的制定

3.物业管理企业设立的程序一般分( )。

a.资质审批 b.市房地产局批准

c.工商注册登记 d.税务登记

e.公安部门办理公章登记和刻制

4.物业管理企业经理岗位培训内容,其中考试课是( )。

a.物业管理概论 b.房屋结构、构造与识图

c.房地产开发经营与管理 d.物业管理法规(上)(下)

5.在物业管理中,业主自律意识中的公众意识强调的是个人利益对集体利益的服从。它比法律意识要高一个档次,主要靠( )。

a.业主的集体主义精神 b.业主的品质

c.业主的道德心 d.业主的社会责任感

e.业主的思想觉悟

6.物业管理服务费用的收费,从总体上讲有( )。

a.政府定价 b.政府指导价

c.市场价 d.协商价

e.经营者定价

7.房屋基本功能要求是( )。

a.安全性 b.耐久性

c.实用性 d.适用性

e.艺术性

8.对业主委托物业管理公司管理的物业,物业管理公司承担修缮责任的有( )。

a.房屋建筑物业内自用部位

b.房屋建筑共用部位、共用设备设施

c.业主自用设备

d.物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑

e.物业规划红线内附属配套服务设施

9.电梯的安全管理的内容有( )。

a.主管部门的安全管理 b.对司机、维修人员的安全管理

c.对设备安全的监督、检查 d.对用户的安全教育

e.对设备保养、维修

10.物业智能化技术设备系统有( )。

a.通信自动化系统 b.办公自动化系统

c.别墅自动化系统 d.楼宇自动化系统

e.住宅自动化系统

11.物业综合管理的特点有( )。

a.委托性 b.有偿性

c.政策性强 d.专业性强

e.综合性强

bsp;12.保险的一般原则有( )。

a.诚信原则 b.公平原则

c.可保利益原则 d.近因原则

e.比例分摊原则

13.购买物业保险的目的有( )。

a.取得保险金 b.分散意外损失

c.利于善后工作 d.移转损失

e.减少损失

14.物业管理企业利润总额包括( )。

a.营业利润 b.管理服务费利润

c.投资净利润 d.营业外收入净额

e.补贴收入

三、名词解释(每小题4分,共20分)

1.物业

2.物业使用人

3.物业管理服务费

4.物业档案资料管理

5.住宅小区物业管理

四、简答题(每小题6分,共24分)

1.物业管理常规性公共服务包括哪些主要管理服务项目内容

2.建立物业管理企业管理制度应当遵循的合法性基本原则有哪些要求

3.当前物业管理中,加强业主自身素质的培养可从哪几方面努力

4.物业安全管理中常见问题的处置原则有哪些

五、论述题(12分)

第13篇物业管理知识--消防管理篇

物业管理知识学习-消防管理篇

001物业管理公司消防管理队伍的原则是:每个管理处的员工都是公司的义务消防员。

002消防管理人员的具体工作内容是:负责消防报警中心的日常值班;普及防火知识教育,落实防火岗位责任制;定期进行消防安全检查;火灾发生时是灭火的骨干力量。

003消防工作的方针是:“预防为主,防消结合”。

004消防工作包括防火与灭火两个方面。

005消防安全工作的基本措施是:行政、技术和法制措施。

006 “防火责任人制度”是:“谁主管,谁负责”。

007我国最高消防行政法规是:《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》

008消防监督的三要素是:监督者,被监督者和监督标准。

009消防监督最可靠的保证是:组织。

010消防重点部位的确定:火灾易发部位,发生火灾影响全局的部位,重点项目和技术设备,财富集中部位,人员集中部位,村镇粮食加工厂。

011重点防火单位的防火责任人是:单位正职领导。

012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是:对本岗位的消防安全负责。

013室内装修应使用:不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。

014重点单位消防工作的重点是:制定应急灭火和疏散方案,定期组织消防演练。

015公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是:组织,引导在场群众疏散。

016物业管理单位的消防管理职责是:建立,健全防火安全制度,明确防火安全责任;管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材;落实值班巡查制度;建立义务消防队,扑救初期火灾,引导安全疏散。

017对存在火灾隐患并不按要求整改的:自整改期限届满之日起对责任单位处以每日一千元以上五千元以下罚款。

018建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚款30元。

019燃烧的四个特征是:放热,发光,火焰和发烟。

020可燃物的着火方式是:引燃和自燃。

021大多数火灾是由引燃方式引起的。

022由引燃引起的火灾必须具备可燃物,助燃物,火源三个条件。

023火源主要是明火和高温物体两种。

024发热的导线属于火源。

025火灾的主要助燃物是:空气(氧)。

026防止火灾发生的最重要措施是:消除火源。

027一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。

028火灾中导致人员死亡最多的原因是:烟毒气致死50%以上。

029灭火的原理是:断绝可燃物,降低火场温度,窒息缺氧法,抑制火区连锁反应。

030火灾分为:a类固体,b类油脂及液体,c类气体,d类可燃金属。

031常用的灭火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。

032对一般固体火灾适用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。

033对贵重设备适用:二氧化碳灭火器。

034对档案材料应用:二氧化碳灭火器。

035对可燃液体适用:泡沫灭火器。

036干粉灭火器的用途最广,它适用于气体,液体和电气设备火灾。

037干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。

038在配电房应配置:干粉灭火器和二氧化碳灭火器。

039电气线路火灾的原因是:短路,过负荷和接触电阻过大。

040电气线路的安装必须由合格电工人员负责。

041电线绝缘必须合乎电压要求。

042为在短路和过负荷时能及时切断电源,必

须在线路中安装熔断器装置。

043不可用钢,铁丝代替熔丝。

044接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。

045为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。

046防止电气线路火灾的重点在:选材和安装方面的工作。

047具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是:电焊和气焊。

048在重点防火部位动用电焊,气焊必须经过相应级别的审批手续。

049在扑灭电气火灾时应坚持先断电,后灭火原则。

050发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。

051为避免触电,对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意:尽量增大喷枪和带电体的距离。

052气焊使用的危险气体是:乙炔。

053仓库内物品摆放应做到分类,分堆和防火间距要求。

054仓库不可设置移动式照明灯具。

055仓库的电源开关必须安装在:仓库外。

056在消防安全责任上,建筑设计部门实行“谁设计,谁负责”原则。

057经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。

058扑灭初期火灾的最有利时机是:起火后5-7分钟

059在组织灭火自救工作中,应坚持救人重于救火的前提。

060建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。

061对消防管理人员任职要求:先培训,后上岗。

062在疏散中首先要了解:火场内的人员有无被困。

063疏散的首要次序是:疏散着火层以上人员。

064在疏散中如何稳定群众情绪:喊话宣传。

065疏散中人员较多或能见度较低时,应采用:鱼贯队列式的方法。

066对脱险人员管理的首要任务是:阻止其重返火场。

067对物资疏散的第一任务是:疏散可能扩大火势和爆炸的物资。

068物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。

069地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有:2个。

070在疏散中对伤病员和行动不便的人员应:使用消防电梯。

071由于中性平面效应,打开着火层以下的门窗时应注意:不要过多打开门窗。

072动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。

073最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足,因此消防管理工作要切实做好宣传教育方面工作。

074作为承建商,应对物业消防系统安全负责。

075消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。

076自动报警系统包括:烟感,温感,警铃。手动按纽,联动设备。

077消防水不能借用它途。

078排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。

079气体灭火系统一般安装在:电气设备房。

080设备房门都是防火门。

081消防通道的防火门要保持关闭状态:保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。

082消防通道的照明灯,指示灯应常亮。

083为防盗窃,可否在适当时段锁上消防通道门:否

084消防通道不可临时堆放货物。

085温感一般安装在:停车场和某些设备间。

086引起烟感误报的主要原因是:烟雾和灰尘过大。

087报警时,警铃和紧急广播会:向报警层和上下两层报警。

088风阀开动的形式是:报警层和上下两层同时开动。

089消防

设备在任何时候都应处于自动状态,而非手动状态,这是因为:手动状态会令消防联动失效。

090火警发生后,所有电梯会:迫降至最底层。

091消防系统是独立系统,但需要其它设备部门支持和配合。

092消防监控系统应该与安保系统,楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。

093地下停车场的排烟风机除消防功能外,还有:换气,降低废气浓度的作用。

094当你所在楼层发生火灾时,应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。

095火灾发生时,当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方法逃生。

096消防喷淋系统有以下部分组成:喷头,管道,信号阀,水流指示器,水泵,湿式报警阀,喷淋接合器。

097启动喷淋系统喷头动作的温度:65-71℃。

098喷淋水泵靠压力开关启动。

099维护人员平时检查喷淋系统主要看:管道是否有水,总阀门是否常开。

100发生火灾时正确使用消防栓的步骤:拉开水带,套在消防栓口上。装上水枪,打开阀门,对准火焰底部喷射。

101使用消防栓时,最少要2个人操作。

102当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭,排水.维修处理。

103维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。

104消防栓水泵用消防栓按纽启动。

105气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制,但可监视动作信号。

106发现火灾,但烟感未动作,立即打破手动按纽报警。

107发现火灾,身边又无通讯设备.立即打破手动按纽报警。

108手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。

109一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。

110一只消防报警烟感器的保护面积是当6m>h≥2m时为60平方米;当12m>h≥6m时为80平方米。

111消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。

112喷淋系统的信号阀是常开。

113所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。

114疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。

115疏散指示灯的电源不能关闭。

116消防系统现场设备平时处于自动状态。

117消防供电是双回路。

118发电机发出的电供应急照明,消防电梯和其它消防设备使用。

119应急照明应安装在消防通道,设备房等位置。

120应急照明日常检查采用切断正常电源,看能否动作的方法。

121发生火灾时,送风阀要打开,打开后如何关闭现场手动关闭。

122消防主要设备动作以后,消防中心显示运行动作和手动自动信号。

123消防中心的控制电源平时保持开启。

124消防中心控制电源有2路(警铃电源和控制电源)。

125消防栓和喷淋系统要稳压。

126消防供水系统每套有2个水泵(一用一备)。

127消防水如何供水先使用水箱供水,后启动水泵抽水。

128消防接合器的作用:当水池,水箱无水时,由消防车通过接合器供水。

129室外消防栓的作用:专供消防车取水。

130防火门的性质:是一种活动的防火分隔物。

131防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。

132防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时,材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉,主要用于防火分区的门洞口处;乙级须耐火0.9小时,其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮,也有将木料经防火浸料处理,主要设在楼梯间、前室及消

防电梯前室门洞口处;丙级应耐火0.6小时,主要用作管道井的检修门。

133防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器;安装防火门开启固定装置;安装电磁门锁(常闭疏散通道防火门);设置双扇关闭前后步骤顺序器;安装推杆式门锁;防止地毯或其他物品卡住防火门问题。

134低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。

135消防水泵的技术要求是:一组消防水泵,至少应有两条吸水管,其中一条发生故障时,其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,为便于检查和维修,一般应敷设在水泵房的地面上,其阀门应设在操作方便的地方,并需有明显的启闭标志;消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径;消防水泵宜采用自灌式引水,以保证及时供水;消防水泵与动力机械应直接连接;固定消防水泵一般应设置备用泵;消防水泵的出水管上,应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。

136高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火因为水是非绝缘体,而气体是绝缘体(靠排除氧气而灭火)。

137释放消防气体前要先关闭风机等通风设备,防止空气流通。

138消防栓箱内有水枪、水带(有的还另带卷盘)、锤子、报警按钮装置。

139消防栓栓口离地面高度是1.10m。(允许误差2cm。)

140自动喷淋系统每个大区又分几个小区,大小区分区的依据各是:压力超过80mh2o分大区,每个小区的喷头数不超过800个。

141消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意:设前室保护,以防烟火侵入井道及轿厢中;轿厢承载力不小于1500kg,内部面积不小于1.5*2.0m,以保证容纳担架和数名人员;轿厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施,内部装修为不燃及难燃材料;井道、机房单独设置,隔墙为防火墙,门为甲级防火门,底坑有排水设施,顶部有通风设施,井道内不准敷设其他用途电缆;设专用消防按纽等。

142火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。

143火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。

144火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题:严格按照设备说明书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装;传输线路与强电电缆分开敷设,导线线芯(铜线)截面不小于0.75mm2,多芯电缆,单根线芯(铜线)截面不小于0.2 mm2,供电电源使用消防专用电源;由经过专门训练人员负责使用、管理和维护;维修由专业维修人员维修。

145火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是:主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良等情况;备用电源故障,检查充电装置、电池有无损坏,连线有无短路;探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的线路是否完好;误报火警,应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。

146火灾事故照明和疏散指导标准有:在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明;在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明;疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方,以及环型走道中,其间距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,应写有“e*it”的字样,且为红色;采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源;供人员疏散用的事故照明,主要通道上的照明不应低于0.51*。

147为什么说熔断器存在导致火灾发生的危险性熔断器在保护熔断时,会发生高温金属屑飞溅,如果熔断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。

148熔断器的安装与养护管理措施有:选用熔断器的熔丝时,熔丝的额定电流应与被保护的设备相适应;一般应在电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器,尽量使每段线路都能得到可靠的保护;照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流;为避免熔丝熔断时引起周围易燃物燃烧,熔断器宜装在具有火灾危险的房屋外边,否则应加密封外壳,并离开可燃物构件;经常除尘,以保持熔断器清洁;有爆炸危险的场所,不能安装一般的熔断器。

149住宅发生火灾的可能性有:液化石油器具火灾;厨房油锅起火;煲粥干锅起火;电器用具火灾;儿童玩火火灾,烟头未熄引起火灾等。

150扑救住宅火灾时应注意的问题:发现室内起火时,切忌打开门窗,以免空气对流,使火势扩大蔓延。灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃;嗅到液化气气味,切忌用明火检查,禁忌开电灯,勿使用泄露点处电话,应关紧相关阀门断绝气源及泄露点电源,开窗通风;发现起火,应通知疏散邻居。

151人员密集场所发生火灾时的扑救对策有:首先切断电源,关闭可燃气阀门,打开送风设备,关闭通风设施,打开所有出入口疏散人员,启动灭火设备,将起火点的未燃物资搬走或隔离。

nbsp; 152人员密集场所发生火灾时应注意的问题:当有化学、塑料类物质燃烧时,要注意防毒气和烟雾中毒;利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪,做到循序地按疏散计划撤出被困人员,防止人群过挤造成踏、压伤亡事故,制止脱险者重返火场;灭火时要沿墙根行动,防止燃烧点上部坠落物压伤人员。

153火场上主要的有害气体可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氢、氮的化合物、硫化氢、氰化氢、光气等。

154火灾现场对人的危害主要有:缺氧、高温、毒性气体、尘害。

155人在火灾中主要的心理反映是:惊慌和群聚。

156激发人在火灾现场的积极心理的办法是:教育、训练。

157火场逃生的主要方法有:自救、互救

158自救的主要方法有:熟悉所处环境;选择逃生方法。

159火场可选择的逃生方法有:立即离开危险区域,选择简便、安全的通道和疏散设备,准备简易的防护器材,自制简易救生绳索,切勿跳楼,创造避难场所。

160火场逃生应注意的事项:逃生动作要迅速;注意随手关闭通道上的门窗;若身上衣服着火,应迅速将衣服脱下;不要轻易乘坐普通电梯;迅速报警;有可能扑灭初期火灾。

161寻找火场被困人员的方法有:询问知情人;主动呼喊;搜寻。

162对火场儿童的搜寻应注意床上、床下、墙角、桌椅下、橱柜内及可以藏身的物体下面。

163火场急救的基本要求是:抢救伤员必须争分夺秒;坚持救人重于灭火的原则;掌握正确的施救方法。

164高层建筑火灾扑救的对策有:尽量利用建筑物内已有的设施,如:消防电梯、消防通道、疏散层、擦窗机、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天面等进行安全疏散;利用广播对建筑物内人员进行广播,告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等;当某一层某一部位起火且火势不大时,应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散,若火势有发展,则应通知着火层以上人员疏散;先救人后救物资。

165对高层建筑火灾中难以疏散的物资采取固定的大型机器设备,用喷射雾状水流设置水幕等方法冷却,不能用水冷却的,也可用不燃或难燃材料予以遮盖;对于易燃液体,可喷射泡沫予以覆盖;对于忌水渍、烟熏、灰尘污染的物资,应用蓬布等进行遮盖的措施进行保护。

166高层建筑的火灾危险性突出表现在:蔓延快,燃烧猛,难逃生。

167高层建筑消防安全管理法规是《高层建筑消防管理规则》。

168高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。

169高层建筑扑灭初期火灾不可以单纯依赖公安消防部门。

170高层建筑扑灭初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。

171高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。

171高层建筑管理单位必须设置消防安全机构。

172高层建筑应配置防火专职干部。

173高层建筑内不可储存易燃,易爆和化学物品。

174高层建筑消防管理“三严格”的对象是:吸烟,用火,用电。

175高层建筑内的商铺、写字楼和客房不可使用电炉,电烫斗等电热器具。

176高层建筑救火的成败取决于初期火灾能否被扑灭。

177扑救高层建筑初期火灾的责任落实到该单位的员工。

178高层建筑火灾后发生后的首要任务是报警。

179高层建筑必须配备专职或义务消防队。

180高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是:建立以消防控制中心为中心,能监控,组织指挥整个灭火流程的消防系统。

181高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。

182对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。

183高层建筑发生火灾后,值班的领导和管理员应亲临一线。

184高层消防水箱储存量的技术参数要求是:一类建筑不应小于18立方米,二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米,二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。

185旋转电动机着火时,应用:喷雾

水枪、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟一氯一溴甲烷灭火。

第14篇某物业管理人员走访业主技巧

物业管理人员走访业主技巧

作为物业管理人员经常会去业主家中走访处理问题。既讲究实在,又讲究艺术,才能够取得最佳效果。下面介绍一些走访时的要诀,希望对大家日常工作有所帮助:

见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门,你的第一句话可能是:“你好,见到你很高兴。”但这却不如说:“王先生,你好,见到你很高兴。”据测,后者比前者要热情得多。

若业主没请你坐下,你最好站着。坐下后不应直接掏烟给业主,如业主请你抽烟,你应说:“谢谢。”请记住,切莫把烟灰和火柴头弄到地板上,那是很不得体的。主动开始谈话,珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的,你仍有必要主动开口。你可再次对某些问题进行强调和说明。时刻保持相应的热情。在谈话时,你若对某一问题没有倾注足够的热情,那么,业主会马上失去谈这个问题的趣。当业主因为某些问题,出现愤怒并难以抑制时,应提早结束此次走访。愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。它不仅无助于问题的解决,反而会把事情搞得更糟。

学会听的艺术。听有两个要求,首先要给业主留出讲话的时间,其次要'听话听音'。如业主首先讲话,你不可打断他。应做好准备,以便利用恰当的时机给其以响应,鼓励他讲下去。。。。不能够认真聆听别人谈话的人,也就不能够“听话听音”,更不能机警、巧妙地回答对方的问题。记住:不论是社交场合,还是在工作中,善于听乃是一个人应有的素养。

避免不良的动作和姿态。玩弄手中的小东西,用手不时地理头发、搅舌头,清牙齿,掏耳朵,盯视指甲、天花板或对方身后的字画等,这些动作都有失风度,,,,,也不应忘记自己的身份去故作姿态,卖弄亲近:“咱俩无话不谈,要是对别人,我才不提这个呢!”俚话和粗话更应避免。

要诚实、坦率、有节制。若在一件小事上做假,很可能使你的整个努力付诸东流。对方一旦怀疑你不诚实,你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。谁都不是十全十美的完人,因此,你可以坦率地谈起或承认自己的缺点或过失。在评论第三者时不应失去体量他人的气度,无节制地使用尖刻语言只会让人疑心:“谁知哪一天,他也许会在背后这样说我呢。”,,,,要善于“理乱麻”,学会清楚地表达。善于表达使人终生受益。讲话不会概括的人,常常引起人们的反感:叙事没有重点,思维头绪混乱的人,常常迫使人们尽量回避他。一般来说,你若从没有担心过别人会对你的话产生反感,就意味着你已引起他人的反感了。

注意自己说话的语气和语调。说话要保持清晰,喉音、鼻音不宜太重,语速平缓,语调老成、平淡,充满朝气的语调会使你显得年轻。此功重在平时留心多练。。。。。注意衣着和发式。第一次见面就给人一种不整洁的印象,往往会给你的自我表白投下阴影。

过度的关心和说教应该避免,要表现出诚意和合作精神。

结束出门时,不要忘记带走你的帽子、手套、公事包等东西。告别语应适当简练,克制自己不要在临出门时又引出新的话题,因为没有理由认为告别才是会见的高潮。

案例:某年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。

。。。。

分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。

点评

当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

案例:王某与李某是邻居关系,某年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。

分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。

点评

目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。

第15篇物业管理手册业主有关过程控制程序

物业管理手册与业主有关的过程控制程序

1、目的

通过对服务有关的要求的确定与评审,确保公司有能力满足业主需求。

2、适用范围

适用于与服务有关的要求的确定、评审及与业主的沟通。

3、职责

3.1物业服务中心负责对常规合同的归口管理及就合同的有关事宜与业主沟通。

3.2市场部、管理部负责组织对特殊合同的制定、评审。

3.3管理部负责对合同的审核及归档管理工作。

4、程序

4.1合同分类

4.1.1常规合同:对公司常规服务所订的合同,包括:

4.1.1.1前期物业管理服务协议;

4.1.1.2公司与委托单位签订的物业管理委托合同;

4.1.1.3公司与业主委员会签订的物业管理委托合同;

4.1.1.4其他为业主提供日常服务所签订的合同。

4.1.2特殊合同:常规合同以外的其他合同。包括:

4.1.2.1公司的物业租赁合同。

4.1.2.2公司经营活动所需要签订的其他合同。

4.2与服务有关要求的确定

4.2.1常规服务要求的确定:对业主的日常服务要求,应在《服务登记本》中明确业主楼号、服务要求、时间等事项。

4.2.2新的物业管理项目投标服务要求的确定:

4.2.2.1市场部在收到招标方的《投标邀请函》后,在对招标项目进行现场考察的基础上,制订《投标意向建议书》报总经理。

4.2.2.2总经理召开专题会议,根据物业市场状况、本公司资源配置情况、现有服务能力及《投标意向建议书》中的有关建议,决定是否参与该项目的投标活动。

4.2.2.3总经理组织成立临时投标小组,并对有关人员的职责和权限进行界定。临时投标小组负责根据招标方《招标文件》的要求,制订《招标书》。

4.2.2.4中标后,市场部与招标方签订《物业服务合同》,并对物业服务的要求和标准、物业服务的费用、物业服务的期限、违约责任等事项进行明确约定。

4.2.3房屋租赁合同服务要求的确定,包括:国家法规政策的规定、租赁房屋的基本情况、双方的权利、义务、租赁价格。

4.3对服务要求的评审

4.3.1在公司向业主做出提供服务的承诺之前(如提交标书、接受合同及接受合同的更改),应对已确定的业主要求及本公司确定的附加要求组织相关部门对标书、合同的服务要求实施评审。评审应确保:

4.3.1.1服务要求在合同、协议里得到规定。

4.3.1.2与以前表述不一致的合同要求予以修正。

4.3.1.3公司能有力满足规定的要求。

4.3.2对于常规合同,由相关部门对合同进行归档整理。

4.3.3对于特殊合同,由管理部负责组织相关部门对其服务条款及公司服务能力进行评审。

4.4合同的签订和实施

4.4.1合同经公司管理部审核,报公司领导批准后,方可签订。

4.4.2合同签订后,由管理部根据需要将合同发放到相关部门,作为提供服务的依据,由各部门按合同规定提供服务。

4.4.3相关部门对合同的执行进行监督,并根据需要及时与业主沟通。

4.5服务要求的变更

当服务要求需要变更时,相应的文件应得到修改,并通知相关部门,执行《文件控制程序》中相关规定。

4.6业主沟通

4.6.1在服务提供前及提供过程中,物业服务中心可通过多种渠道(如服务宣传栏、业主大会等)向业主介绍服务内容,回答业主咨询。

4.6.2服务过程中,物业服务中心要搜集并妥善处理业主反馈信息,以取得业主的持续满意。

4.6.3业主投诉的受理与处置

4.6.3.1业主投诉的信息来源包括电话投诉和书面投诉(投诉箱),电话投诉应记录投诉时间、投诉人、投诉内容、联系方式等。

4.6.3.2管理部相关人员持有《客户投诉记录表》,物业服务中心相关人员应持有《业主投诉处置单》。

4.6.3.3物业服务中心接待专员、值班人员须持有投诉记录本,随时记录业主投诉。

4.6.3.4部门或个人接到业主投诉后,首先应进行识别,属本部门业务的在本部门处理,由部门领导跟踪处理结果;属公司业务或本部门不能解决的投诉,报公司管理部,管理部将信息及时传递至相关部门并跟踪处理情况,登记在《客户投诉汇总及处理情况表》上。品质部随时抽查投诉处理结果。

4.6.3.5每月28日前,管理部对本月受理的投诉内容及处理情况进行整理,汇总在《客户投诉汇总及处理情况表》发放到各部门。各部门采取相应的预防措施,避免同样的投诉问题发生。

5、相关文件

5.1《文件控制程序》

5.2《业主满意度测量程序》

5.3《业主公约》

5.4《物业管理委托合同》

5.5《房屋租赁合同》

6、相关记录

6.1《服务登记本》jw/jl-7.2-001

6.2《业主投诉处置单》jw/jl-7.2-002

6.3《客户投诉记录表》jw/jl-7.2-003

6.4《客户投诉汇总及处理情况表》jw/jl-7.2-004

6.5《投标意向建议书》jw/jl-7.2-005

6.6《夜间值班记录》jw/jl-7.2-006

6.7《签到表》jw/jl-7.2-007

第16篇商务广场物业管理收支预算说明分析

(一)物业管理开办费205720元,由开发商承担。

(二)根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》中第四十二条规定“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”,所以前期物业管理中前期介入费和前期开办费由贵司承担,具体标准参照我司管理标准的实际要求。物业管理前期介入费用(交付前三个月)282865元,由开发商承担;交付时物业现场布置、开荒清洁、成品保护等工作由开发商完成。

(三)收支相抵共盈利12042元。

交付第一年盈利:总收入2388097元-总支出2388032元=65元

交付第二年盈利:总收入2571643元-总支出2559666元=11977元

(四)本测算中住宅物业管理费已包含电梯、加压供水等设备运行能耗费。

(五)本测算中不包括1―4层的两部提升电梯的年检及维护、运行能耗等相关费用。

(六)会所及游泳池的收支独立核算。

(七)测算中物业的所有技术参数(物业建筑面积、总户数等)由开发商提供,若实际操作中参数有所差异,差价部分费用由开发商按实承担。

(八)收入测算说明及分析

1、物业管理费测算:根据物业管理经验,交付第一年住宅入住率相对较低按50%计,第二年逐渐提高按70%计;商场第一年入住率按70%计,第二年按90%计,写字楼第一年按70%计,第二年按85%计。

2、经营用房的测算(含在其他经营收入中):在交付前几年业主入住率不高,业委会尚未成立,此项费用暂作为收入,该项收入作补充物业公用部位,公共设施设备维修和养护。

(七)支出测算说明及分析

1、人员工资:人员工资的测算是参照我司发放标准。