物业管理手册－标识和可追溯性程序【16篇】

发布时间：2023-12-14 06:44:02 查看人数：33

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物业管理手册－标识和可追溯性程序

第1篇物业管理手册－标识和可追溯性程序

物业管理手册:标识和可追溯性程序

1、目的

对产品和服务进行有效识别,并在规定有可追溯性要求的场合,确定每个(或每次)产品和服务有唯一的标识,实现可追溯性,以便及时跟踪和处理质量问题。

2、适用范围

适用于公司物业管理服务全过程和各阶段的标识及可追溯性。

3、职责

3.1管理部负责公司各类标识的统一设计,公司总经理负责各种标识设计稿的审批。

3.2管理部或各个服务中心经理负责标识的审核。

3.3管理部负责公司各类员工服装的订制、发放与管理,各个服务中心员工服装由各个服务中心发放和管理;其它各类标识由各个服务中心负责安排订购或制作。

3.4管理部负责公司员工胸卡的发放与管理,各个服务中心员工胸卡由各个服务中心发放和管理。

3.5各服务中心负责辖区内各种标识的安装和管理。

4、工作程序

4.1标识的范围

a.楼宇和区域标识;

b.辖区内设备设施、安全消防、道路指示标识,以及其他各类指示、警示、状态、宣传标识。

c.各类物品及物品状态、服务状态的标识。

d.各层次服务人员着装、胸卡、工作标识牌、服务部门的标识。

e.宣传广告。

4.2标识的设计与审批

4.2.1标识的设计要求

4.2.2各类物品/服务的标识,应清晰、明确、美观、易于识别,且在规定有可追溯性要求的场所对每个(次)物品/服务的标识是唯一的。

4.2.3根据公司及服务中心对标识的需求和要求,管理部负责对各类标识进行统一设计,如属公司统一制作的标识,管理部经理审核,如属服务中心制作的标识由管理部经理审核后,统一报总经理审批。

4.2.4审批后,管理部负责各类员工工作服的订购,其它标识由各服务中心负责安排订购、制作。

4.3标识的发放

4.3.1公司员工服装由管理部统一发放与管理,各服务中心员工服装由各服务中心自行统一发放和管理,并做好发放记录。

4.3.2其他标识,如属公司统一订购或制作的,由管理部统一进行发放;如属服务中心个别订购或制作的,则由订购供方送至使用部门或服务中心,使用部门或服务中心按《采购控制程序》进行验收。

4.4标识的安装与管理

4.4.1公司各类服务人员的着装与员工胸卡的佩戴及管理,具体按《工装管理规定》和《标识管理规定》执行。

4.4.2各服务中心负责辖区内楼宇和区域、设施设备、安全消防等各类指示、警示、状态、宣传标识的配合安装(订购时包安装的除外)和管理。

4.4.3管理部负责公司总部办公区域内标识的管理,服务中心负责辖区内各类标识的管理,保持标识的完好、清晰、整洁,并填写《标牌一览表》,对标识的启用时间、安装位置、废止时间进行登记,以便追溯。

4.4.4服务中心每日对小区的标识进行检查,并填写在相应的记录表中,对于缺少或不符合要求的标识应及时整改。

4.4.5对服务状态的标识应由各服务中心及时进行标识;对物品状态的标识,应通过检测后方可进行标识:合格、不合格、待检、待处理。服务的不合格,在各有关检查记录表中记载。

4.5可追溯性要求的实现

4.5.1物品和各种服务标识应是唯一的,便于追溯。如每位服务人员的员工胸卡号应为唯一的,当涉及到服务工作或投诉时,可通过工作牌号追查到相应服务人员的责任。

4.5.2离职或调岗人员,由部门负责人负责落实收回相应的标识,并登记收回日期和原因。

4.5.3各部门应按要求清楚、完整地填写《标牌一览表》和各类服务的检查记录,以便日后追溯和查询。

5、相关文件:5.1《工装管理规定》、《标识管理规定》

6、相关记录:6.1《服装发放登记表》jw/jl-7.5.3-001

6.2《胸卡发放登记表》jw/jl-7.5.3-002

6.3《标牌一览表》jw/jl-7.5.3-003

第2篇物管培训:物业管理公司的业务内容

物业管理公司的业务内容包括基本业务、辅助业务及内部业务。物业管理公司一业为主、多种经营、微利服务、规模管理的基本特性,决定了它的业务内容的广泛性的特点。

一、物业管理公司的基本业务

物业管理公司的基本业务涉及范围相当广泛,主要包括:

(一)前期物业管理

前期物业管理包括从规划设计开始,到物业建设以及物业的销售、租赁活动的管理。

(二)物业的使用管理

物业的使用管理包括建筑物的维修和定期养护,辅助设备的定期检修保养,保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转,保证道路、污水排放管道畅通无阻。

(三)环境养护与管理

环境养护与管理包括维护物业整体规划不受破坏,制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为;做好物业管理绿化和室外保洁工作;做好防盗、治安保卫工作,维护公共秩序和交通秩序等。

(四)物业产权户籍管理

物业产权产籍管理包括产权、户籍的登记和确认,以及房屋交换的管理等。

(五)提供全方位、多层次的后期服务

全方位、多层次的后期服务包括专项服务及特约服务。专项服务包括房屋装饰、装修、家电维修、代收各种费用等,特约服务包括代卖代租物业、代办票务、代接送小孩入托、代换液化气、代办酒席、代收发信件、介绍工作和家教等。

二、物业管理公司的辅助业务

物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动,如兴办餐饮服务业,开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等,创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长,兴办物业管理以外的服务业务。

三、物业管理公司的内部业务

物业管理公司的内部业务是指企业内部的管理与协调工作。物业管理公司的内部业务主要应该抓好以下工作:

(一)人才的选用与培训

人才是企业之本。企业的竞争最终是人才的竞争。物业管理公司要重视和加强人才管理,就必须做好人才的选拔、培训和使用等各方面工作。特别是人才的培训与再培训,是提高员工的专业技能和职业道德、提高物业管理水平和服务质量的关键。

(二)劳动与分配管理

采用聘任制招聘人才,制订合理的劳动定额和岗位责任,严肃劳动纪律,确定报酬和奖惩方式,实行报酬与绩效挂钩,能者多劳,多劳多得多奖。这是企业高效运转和实现目标的重要保障。

(三)设备维修管理

物业管理公司在对物业进行维修、养护、清洁、检查时,必须配备一整套的仪器设备和专用工具,对这些设备也需要管理和维护,要做到有专人负责,定期维修保养,严格按照操作要求使用,等等。

(四)服务质量管理

物业管理公司要向业主和用户提供优质服务,首先必须根据合同要求确定质量标准,要培训员工,使他们都达到标准的要求;其次则要实行全员质量管理,抓好服务质量的考核与监督,真正做到以优质的服务维护好业主和用户的切身利益。

(五)多种经营管理

多种经营效益的好坏,在物业管理公司中具有很重要的地位。经营得好,不仅能为业主和用户提供更为丰富的服务内容,而且可弥补物业管理经费的不足,并为企业创造更大的经济效益。所以,多种经营的好坏对物业管理公司也是非常重要的。

第3篇中航物业:管理现场守则培训

中航物业管理现场守则培训

cpm 工作是通过专业的物业管理服务为楼宇创造一个高雅、整洁、舒适的办公环境,其任务是保证在楼宇里工作的人们享受到高档次的物业管理服务,我们应有这样的思想准备。

为创造一个明朗、活跃的工作环境并能引导后来人继续发扬下去,我们也必须考虑一下我们应该怎样做!

1、提前上班

按规定提前 10 分钟上班,着装整齐以充沛的精力投入工作,而不应是急赶慢赶,慌慌张张地更衣,又拖拉着鞋子去上班,这不可能做好工作。在着手工作之前要想到余些时间检查一下周围情况。

2、着装整齐

我们的工作要接触很多人,要想博得人的好感,应做到着装整齐。服装、鞋是否脏破,头发是否干净,若是留有乱蓬蓬不干净的长发是很不雅观的。不要穿凉鞋,脖子上不要扎毛巾,小姐们着浓妆也会给人们以不快的感觉。工作当中不用说了,上班时的服装要力求整洁,这样无论谁看都不会感到难为情。但这并不是说要穿得很华贵,好感觉的着装只需整洁而又清爽。

3、问候

如遇见客户或客人时,应首先与客人打招呼,这个时候再忙也不要东张西望地打招呼,而是要站立一旁端正姿势,目视对方轻声问候。上下班时间也要互致“早上好”、“再见”等问候,以创造一个愉快、活跃的工作环境。

4、讲话及态度

讲的话尽管很小心,有时仍会觉得对方的态度有些瞧不起自己……,有这个体验吧,如果讲的话与态度不一致就会给对方以坏印象,客户方面不用说,对其他人也应以虚心、诚实的态度来对待,如果你的普通话不标准或这讲的是方言这也没关系,只要不使用粗俗、下流的语言就可以与客人达到交流的目的。

5、讲话时

1)说的时候表达的好可以使人听的好,插话、独自喋喋不休是不理解别人心情的。客户一方面更不用说,同事之间也应该认真对待。

2)要注意当谈到不在场人的事情时,不要以这个人的缺点为谈话的话题。

3)听客户讲话时,没礼貌地盯着对方看,或东张西望地左顾右盼都是失礼的行为。听人讲话时应以柔和的目光注视说话人的眼睛至嘴之间。

同事之间交谈目的是活跃气氛,但很容易在不知不觉间转向对公司的不满或上司的指责,走廊角落、电梯中、洗衣间里的悄悄话有时会传到别人的耳朵里。传入客人或用户的耳中会产生意想不到的后果乃至误解,这一点很值得注意,只要留心就不会出错。

6.工作态度

做一个表里如一的您,应该是在大门口、大厅、走廊、休息室即便是谁也不在的地方,也要想到总有双眼睛在那里看着您。

看过您踏实工作的人一定会感动的,因为人们从您工作过的地方看到了人间真正的美。

7.互相让路

我们的工作是通过服务创造一个高雅、舒适的环境,从事此工作的我们不应给对方留下任何不愉快的感觉,对来访的客人要以亲切的态度打招呼,对行人要让路给对方,不要只想到自己的工作优先而忽视您工作的目的,互相谦让以愉快的心情投入工作。在走廊里不得已赶过客人时,在客人前面走时要说“对不起”,然后再过去。不要在走廊中间与同伴边说边走。

8. 对所有人要亲切

随着高层楼宇的增加,街区的不断拓展,来往人们的数量也在增多。遇到有问路时要停下手亲切地指点给对方,如果没听懂就告诉对方接待员或告示板所在处,指示方向时应五指并拢、掌心向上作出请的动作,而不应说“那边”,更不应手拿东西指指点点,那是很不礼貌的,亲切的态度说明了您的素质和修养。

9. 进入房间

当会客室、会议室等房间并未明确表明正在“工作中”时,入室一定要先敲门说“打扰了” 然后再开门,必须进入时要问“可以吗”之后方可进入。工作时应开着房门工作。

10. 室内工作

因工作需要进入客户室内时,即便遇到室内有珍贵用具,也不要停下手里活盯着或用手触摸,如随随便便使用电话、读书桌上的书本等,如果这样做往往会招来嫌疑,一定要避免这些事情的发生。“连纸篓里的纸屑都是顾客的”,一旦有了这样的想法就不会出错了。绝对不可以将椅子放在有玻璃板的桌子上,要充分注意,不要损坏物品、书类。至于从桌子下扫出的一本书有多重要我们是难以想象的,若有这种情况,我们应将书放在桌子上。有客户在室内时一定要避免发出大的声音,避免干扰客户的活动,无法避免时要礼貌的向客户说明原因,取得客户的谅解。

11.无说明书的操作

由客户一方临时发出紧急指示或维修要求怎么办,这种时候看能否按正常时间处理或调整一下作业程序,要愉快的承担下来。处理完了不要忘记向上级汇报情况。编造种种理由拒绝会影响到对方的感受,而且,说些人手不足、酬金太低及管理中心内部的事情是有损于整个管理中心信誉的,也会影响到服务合同的继续实施。

我们工作讲究信用第一,一定要注意不要因为个人的疏忽大意影响或有损于整个管理中心的信誉。

12.工作中的疏忽

物业管理,特别是对服务的要求十分重要,总是繁杂而琐碎,但决不能怕麻烦。试想想:无心清洗过的便器、洗手池,那结果该会怎么样一定马上会有人皱起眉头来“还不如不做的好”,说出此话来,即便是任何人也没有听到,也毕竟是你遗留下来的工作,哪怕是一次的疏忽(偷懒)也会在你心里留下抹不掉的痕迹。

13.顾客所用设施

将湿淋淋的拖把或其它用具扛在肩上,咕通咕通地乘坐客用电梯,会把客人挤到角落去,这种情况是不可以的。在与顾客设施共同使用时无论何时都是顾客优先,这一点一定要切记!

14.遗失物的处理

工作中若捡到钱或物品时要及时送到主管那里,捡到的人不要认为是无用的笔记本,说不定对失主来说是十分重要的东西。就有这样的例子,本来想过后送还失主,但却忘记在工作服的口袋里了,等失主来问时方慌慌张张地拿出来,这样一来不就成了好事变坏事。其诚意无形中也减少了一半。因此,失落物品要尽快归还失主或迅速地加以处理。

15.离开岗位

在不得不离开工作场所时,哪怕是时间很短也要将工具放在角落里,不要乱放,阻碍通行,那样会使工作显得粗枝大叶,也会体现出你的人品,同时亦会影响到管理中心形象,因此不应疏忽。

16.休息时间要在休息室

休息时间去休息室,不要坐在楼梯附近或大厅、客户房间的椅子上面。还有,休息时间想外出的要经主管允许并让他清楚的知道自己的去向。

在休息室里要特别注意火灾隐患,离开房间时一定要熄灭火源,(注意烟头是否已完全熄灭)确实后方可离去。

休息室是我们的根据地,应当动些脑筋经常进行整理整顿,看鞋子是否摆放整齐,杂志、报纸、是否乱丢乱放,杯子、食物不可乱放。哪怕是旧桌

子、茶几等也要稍加修理,尽量保持规整,一盆花可以使人心情愉快,也可以创造出愉快的工作气氛。

17.关于吸烟

最容易引起火灾的原因之一就是香烟,工作时不应将香烟放在休息室的柜子里。因为,将香烟放在休息室里就会常常想“抽一支吧”,这是绝对不行的。工作中不可以吸烟,也不可以偷偷躲着吸烟,任何小动作都逃不过管理人员的眼睛。穿着工作服在休息室以外的场所吸烟是绝对禁止的,更不可在楼内边走边吸烟。

18.开水房

开水房必须经常保持清洁,不可在那儿洗脸、剃胡子,也不可以在规定洗脸的场所以外进行洗漱。不用的照明用具要认真检查熄掉,水龙头要拧紧不要漏水。

19.工作完了

一天的工作完了,要将用过的工具收拾好,穿的工作服、工作鞋要收好放入柜筒里,以整齐的着装,麻利的动作进行工作,为以后进来的员工树立个好榜样。

20.路过现场

现场是禁止喝酒的,工作完了喝酒后再转回现场是绝对不允许的,这不仅怀疑你缺乏常识,也会给同伴带来麻烦。

21.欠勤时

欠勤时要提前申请,按照作业规定,主管应与客户服务中心和行政部联系,有时根据需要要求支援,你一起工作的同伴中的几个必须分开重新进行分派,因病休息时切记不要忘记联系。

22.健康管理

自己的健康要自己来保证,有一个好的身体,温暖的家庭,然后才有条件创造开心活跃的工作气氛。生病会给公司、同伴、客户和你的家人带来麻烦,所以要注意过有规律的生活。

因睡眠不足或工作已习惯就不注意防止事故发生,是很多人易犯的毛病,很多事故只要稍加注意就可以防止,有了一个健康的身体才可能做好工作,这同时也是人生最大的乐事。

23.做楼宇管理的技术员

我们的工作,乍看易使人觉得很简单、单调。但是,最近随着建筑方面新建筑材料的不断出现,现代化楼宇设备的不断更新,需要我们不断学习。驾驭新技术的你就是出色的技术人员。因此,要自信地努力地去掌握新技术。

小结

没有现成的一整套模式可以永远满足需要,方式、方法是随着时间、场所及对象的变化而变化的,上面所说的仅供参考,运用时要灵活掌握。

第4篇某项目物业保洁管理培训

项目物业保洁管理培训

1.'家务'与'服务'的定位

1.1员工角色与身份的转换,多为中年妇女组成,不可将惯有操持家务作法带入现场服务。

1.2面对不同公共服务场所,物业设施,服务要求的改变。

1.3服务定位:服务性物业管理公司,一切以客户为中心。

一切包括:心态、出发点、作事方法、说话言语等等。

1.4明确'客户永远是对的'的服务心态。

1.5用心服务,称职管理。以谦让心态面对,无须分辨对错。

2.工作区域能源节约

2.1关注工作区域设施设备,水、电正常/离岗开关。

2.2不同季节、空调室门、窗进出工作的关闭开启。

2.3水笼头跑冒滴漏。

2.4解决:举手之劳/报告上司/甲方部门。

3.环境关照,及时报告

3.1自觉将自己视为甲方的一员,一个层面看问题。

3.2关注一切,协助客户,同时也创造有利于自身工作环境。

3.3细心、敏锐、高效

4.倡导良好卫生习惯

4.1个人仪容仪表,符合服务及现场要求,务必达标一致。

例:头发、布鞋、裤子、号牌实例。

4.2通过服务及个人良好形为的展示,创造高质量的工作生活氛围。

4.3从每个人做起,形成对比。

5.工具的自我管理与集中管理

5.1工具管理体现服务质量,管理水平。

5.2客户很在意这,勿因小失大。

5.3坚持'定点、归位、整齐'原则。

5.4条件允许时隐蔽放置。

5.5区域划分:物料仓库/现场,不同管理点。

5.6一开始做对,形成习惯。

6.预见性的报告

6.1同第'3'项内容。

6.2现场可疑情况的提供与警觉。

6.3可疑情况均有义务向上司/保安反馈。

7.药剂正确使用

7.1对应第'1'项,保洁工作专业性强,面对不同物料。

严谨、科学对应,而非人人可'想当然'操作(举例)

7.2日常使用的常规药剂识别:静电除尘液、全能水、不锈钢清洁剂,玻璃清洁剂、生碱等不同功效。(实物看、闻、识别)

7.3药剂配备比例单位:加仑、升、如何确定。

7.4腐蚀性药剂的分类,安全操作。

8.垃圾堆放/容器的认识

8.1垃圾处理:袋装→密封→集中

8.2防止清理中玻璃等锐利物划伤,事前注意分离,确定无碍。

8.3垃圾容器外观、地面保持干燥、干净,符合周围环境(举例)

8.4杜绝因忽视造成垃圾容器成为新的污染源

9.告示牌、护栏、地垫分类与管理

9.1告示牌:每日常维护,定点、归位,精制材质,需细致操作。

9.2护栏:定点、等距放置,收回移位时防止陨坏(钩链特别关注)

9.3地垫:平铺、平整,禁止重压及乱卷拆,坚持竖立放置,不得单一扯搬移。

9.4清洗时毛刷不可过重用力,防止胶线脱离。

10.服务语言

10.1使用服务用主语,普通话:请、谢谢、麻烦您、对不起、好的……

10.2言行符合服务现场要求,禁止以'家庭主妇'身份心态对应现场服务。

10.3禁止使用地方用语,音量足够听到即可。

10.4禁止相隔数米,高声招呼或叫喊。(举例)

10.5禁止现场闲谈或发牢骚

10.6总体语言要求:礼貌、有序、安静。

11.电梯卫生及关注点

11.1电梯分类:客用电梯(观光梯、手扶电梯),货梯、消防梯。

11.2客用电梯:

(1)四壁、控制板、标识牌、厢内滑槽(手扶电梯)

(2)手扶履带、梳齿板、上下开关按钮(防止失误操作停机)、玻璃护栏。

11.3货梯:每日早、日、晚三阶段保持通畅,无杂物、垃圾、散落物。

11.4消防梯:与保安部沟通操作维护情况,不同对应。

11.5全面禁止水流损坏电机,使用拧干或含水少工具保洁。禁止硬物或工具上的杂物划/损伤材质表面。

11.6清洁操作前,放置'暂停服务'或'工作进行中'标识牌

12.交接、汇报、表述、记录

12.1原则:及时、准确、全面。

12.224小时内回复别人发出的问题和交托的任务。

12.3以'何时、何地、何人、为什么,结果怎样'5要点进行沟通。

12.4学会书面记录,形成习惯(例:我的承诺、交接班本、会议记录本)。

12.5上司对书面记录及时签批,使下属更明白工作要求与方向。

12.6全员努力学会书面报告与总结,跟上竞争要求。

13.安全操作的自我防护

13.1意识先行,培训在前,预防为主。

13.2个人主义,一味经验主义,老方法办事应摒弃。严格操作流程。

13.3涉及:药水、机械、高空/高空操作、重物的搬移,电器接驳使用等注意。

14.服务投诉处理

14.1处理原则:倾听,耐心,友善,寻求努力解决,反馈,行动改善。

14.2全面倾听,表示关注,不以争辩出现。

14.3禁止:这不是我的事,漠不关心,不痛不痒。

14.4解决不了/判断不明时,应指引对方寻求其它方式或渠道,耐心面对。

14.5涉及我方服务投诉,以'14.1'为原则,迅速行动,改善。

14.6所有投诉书面记录,案例分析,全员改进,防止类似再次发生。(举例)

15.安全教育

1.人身安全

2.商品安全

3.安全操作

4.安全隐患

突发事件处理

1.卖场发生突发事件时,员工在保持镇静同时,会立即报告上司和店方。

2.保洁主管立即至现场,了解情况,向管理部及保安部进行反馈,配合相关部门和人员进行处理,

将事态控制在最小程度和范围。

3.员工及保洁主管分别写出突发事件报告。

4.当发生重大险情,如火灾时,所有员工会遵循消防安全的程序和要求,全力配合店方予以施救或疏散。

特殊服务

1.遇节日或大型销售活动,以及有关检查,我们会配合店方要求进行加强和突击性安排。

2.如遇卖场火警、水管爆裂等突发情况,我们会调配得力人员和机械,和保安部进行紧急处理。

第5篇某物业管理内部质量审核报告

编写:** 批准:**

一、引言

本次内审是公司iso9002-1994向iso9001-2000转版审核前,组织的第一次内审,随着龙湖花园物业管理公司知名度、美誉度的不断提高,其品牌形象已深入人心,客户对我们的要求愈来愈高,这就要求我们注重服务改进工作标准要愈来愈高。加之物管公司接管的物业面积骤增,组织架构进行了调整。为验证iso9001质量体系在各部门中的运行情况,特安排本次内审,拟达以下目的:

1、全面检查各项工作,发现问题并促进解决。

2、加深新老员工对iso9001质量体系文件的应用与理解。

3、为本转版审核作准备。

二、审核情况:

1、本次审核时间安排较紧,准备不充分,对各部门的审核只是针对重点,未全面开展。

2、审核前的准备:依据以往的内审经验,本次内审采取新老搭配分组,新内审员在审核过程中学到了很多审核的技巧和方法,::同时对审核过程的实操有了全面的了解。使之基本具备了独立审核的能力。

3、本次内审进展较顺利,各部门都很重视,均能正确对待审核,内审员对各部门也能做出客观公正的评价。

4、不足之处:

(1)由于iso9001体系运行的时间不长,员工对体系的了解不够深入,对文件的内容不够熟悉。

(2)且对内审的质量控制不够,内审员对不符合项,观察项的判断不够精确

(3)审核技巧也有待提高,审核方式比较直接;

(4)签发《内审不合格报告》中,对纠正预防措施的忽略,往往只提出'补救措施方案',很少提到要采取'原因分析和预防措施'无形中导致出现不合格的部门及负责人心存绕幸,出了问题也没啥,补上就行,被动应付而没有心思放在主动预防上,违背了iso9001预防为主的思想,故要坚定予以纠正此类情况。

5、本次内审发现4个轻微不合格项,签发4张《内审不合格报告》涉及保安保洁客户服务中心及行政部,16个观察项,这次的内审,在较大范围内发现了工作中存在的问题,同时指明了今后工作努力和改进的方向及具体内容。

三、原因分析及改进方向

从本次审核工作

的结果分析其原因有以下几个方面:

1、是物业公司急剧的扩张,服务的深化,相应人员配置未能跟上,且有较大的流动性,组织架构新近调整,各部门的职能分工协调尚未达到理想状态,人员更多,而机构更大,对品质体系的维护、监控缺乏力度,对人员的培训也较粗浅,对iso9001的理解不够全面和深入,从本次内审中审核员较多依靠三层文件而少于参考标准和手册二层文件,就是个例子。

改进方向:

1、公司行政部应加强体系运行的监察力度,制定出可行的检查计划,确保体系的有效性。

2、对is9001体系的培训,各部门须纳入各自的入职培训和在职培训,行政部须对各部门的助理、培训教员、资料员进行针对性的培训。

第6篇物业管理员工手册－前言

物业管理员工手册:前言

前言

员工手册旨在为您在××物业管理有限公司工作期间内提供有效的指导,帮助您了解本物业以及有关的政策,包括人事政策、程序、规部分制度等,以及您在任职期间享有的福利和应尽的职责。

随着工作及环境的变迁,我们也在不断的积累经验,所以物业公司将有必要制定新的政策及规章制度,更新或修正甚至撤消某些目前的规定,这将是我们在不断进步发展的情况下产生的变动。

本'员工手册'按中华人民共和国有关劳动、人事法律、法规、条例及物业公司的实际情况而制订。手册中未包括的内容,将参照国家有关规定执行。

物业公司希望通过'员工手册'能使每位员工认识、了解物业公司的各项人事政策及规章制度;通过互相了解及合作的精神,共同推动物业公司发展。员工如要进一步了解手册内容,可向综合管理部查询。

员工是我们的宝贵财富。我们必须在物业公司的总体精神、总政策及规章制度统一规范下,团结合作,达到尽善尽美。我们的指导思想是:

员工无论从事何种工作,对物业公司而言是同等重要的。

每位员工的人格都是平等的,都应该受到同等的尊重。

物业公司将根据盈利情况向员工支付合理的工资,提供良好的工作条件。

物业公司将努力为员工提供发展机会,并通过培训,提高员工的专业知识水平和业务技能,为员工不断发展创造条件,努力减少开支,降低成本,在工作中严以律己,帮助本物业不断提高公众形象。

向用户提供优质服务是我们工作的基本原则,因此我们必须牢记:用户满意是我们的服务宗旨。我们应当以诚实守信的态度,向用户提供第一流的服务。

本《员工手册》的解释权和修改权归物业公司所有。

第7篇新世界物业租户管理公约

一、房屋使用、管理、维修的具体规定

1、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定,按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则,妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

2、物业管理区域内禁止下列行为:

①、未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意,擅自改变房屋结构、外貌和用途;

②、擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位,擅自移动共用设备;

③、在天井、庭院、平台、露台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物;

④、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施;

⑤、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物;

⑥、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒害物质或者发出超过规定标准的噪声;

⑦、私设摊点;

⑧、在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

⑨、利用物业从事危害公共利益的活动;

⑩、法律、法规、规章禁止的其他行为。

3、使用人装饰装修房屋,应遵守《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部第110号令)。

4、禁止封闭阳台、露台、庭院。

5、房屋应当按设计用途使用,不得改变其使用性质。

6、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时,使用人应当给予配合。使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,应当负责修复或者赔偿。

7、物业管理企业进入使用人的单元进行维修工作,应事先通知使用人并取得其同意。紧急

情况下无法通知产权人或使用人的,物业管理企业可在第三方机构的监督下,进入单元内部,但事后应及时通知产权人或使用人。

二、违约责任和纠纷的处理

1、物业管理企业应依照本公约,委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理,提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业不得擅自提高各项收费标准。

2、使用人违反本公约的,应承担相应的民事责任。对违反公约的,管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉,也可直接向人民法院提起民事诉讼。

3、对个别使用人违反公约或损害其他使用人合法权益的行为,物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼;在其他有关本物业的法律诉讼中物业管理委员会可作为全体产权人的代表。有关诉讼费用由各产权人分摊。

4、使用人未按照本公约、物业管理合同交纳物业管理费用的,物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。

5、物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的,产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。

6、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,也可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。

三、附则

1、公约的效力:及于开发企业、产权人和物业管理企业。

2、适用法律:适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及广州市法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触,如有抵触,该条款无效,但不影响其他条款的有效性。

3、公约的解释与修改:管委会拥有对公约的解释权,但在管委会成立前,由开发企业解释。管委会成立前,不得对已核准的公约进行修改;管委会成立后,可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。修改后的公约,应重新申请核准。

第8篇金地花园物业管理设想目标

金地国际花园物业管理设想及目标

作为北京cbd规划社区的一个重要组成部分,金地国际花园以其优越的地理位置,独具匠心的园区环境建设,特殊的业户群体组成,具有国际一流水准的卓越品质,和谐的融入整个大社区,又明显区别于其他区域的高贵风格;继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。

对此,在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下,结合金地物业的特点,对金地国际花园的管理工作思路是:以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、cbd财富之门的典范特质为指导原则,iso9000质量管理体系为实施准则,充分发挥金地物业'人性化'管理优势,导入酒店式物业管理模式,实施分区而治;形成相对独立,和谐融入的管理格局,体现vip服务理念,彰显尊贵。

(一)管理设想:

1、建设一支具有专业技术的管理队伍,训练并储备专业技能的物业管理人才;

2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施,营造具有金地特色的高品位的社区;

3、在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、工程维护管理、

行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理)全面导入iso9001质量管理体系,通过职业管理标准化,结合金地国际花园的实际情况,全面落实达到'国优'物业量化管理标准。

4、借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以'业户为中心'的酒店管理服务模式,主动、适时了解业户的表象需求及实质需求;最大限度的满足业户潜在需求,将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的'以人为本'的全方位个性化服务,与业主建立良好的沟通渠道,共同营造'温馨家园'。

在国际花园物业管理中,将导入金地物业'即时服务'和'隐性管理'的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案,对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集;基本资料包括但不限于以下项目:区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等;在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上,通过分析,针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息,及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前,实现超前服务;

关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则,服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆,因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力,将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式,保障金地物业所崇尚的服务创新能力,突显具有金地物业特征的微小服务特色。

在金地国际花园,业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准,凡是业户所需要的就是我们将要作的。

我们将通过成立'业户应急服务队'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业户需要帮助时会即时出现,为业户提供及时满意的即时服务。'隐性管理',就是做到在业户需要时即时出现,业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理,从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务;比如小区治安管理,只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服,巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开;小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域,以免干扰影响业户在园区的正常生活等,充分尊重业户的私密空间。

金地国际花园管理目标承诺:

在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准,二年达到国家优秀物业管理标准。

第9篇物业公司质量手册之质量管理体系

物业公司《质量手册》之质量管理体系

4.0质量管理体系

4.1质量管理体系总要求

物业管理公司依据is09001:2000《质量管理体系要求》,在实施控制的质量管理体系包括:为制定、实施、实现、评审和保持质量方针所需的组织结构、规划活动、职责、程序、过程和资源。建立了文件化的质量管理体系,在实施和保持过程中,不断改进质量管理体系有效性。策划并建立的质量管理体系符合iso9001标准要求,其控制范围覆盖物业管理公司全部的服务项目,通过对各项服务提供过程的深刻理解,在体系中明确了各过程之间的相互作用和相互联系,并以大量的切实可行的服务规范和服务提供规范(即作业和管理类文件)的有效实施,以及提供相应的具有足够胜任能力的各类资源,明确质量管理体系的有效实施和持续改进。对需要外包的服务项目,物业管理公司进行认真的研究分析,并制订了相关文件控制外包过程的实现,以满足客户的要求。

物业管理公司质量管理体系主要过程的相互作用和相互联系,通过相应的程序文件和作业文件的流程图的方式进行具体表达,以便对各项主要质量活动实施控制时兼顾过程方面的相应接口的控制。

本物业管理公司采用pdca循环的方法识别和控制过程的有效性,使每一个过程都可以通过'策划、实施、检查、总结'达到持续改进有效性的目的。

本物业管理公司对任何影响服务质量的外包过程,将按照标准is09001:2000标准7.4条款和《采购控制程序》,从供方的资源、采购品、接收准则等方面实施监视和控制,并制定相应的二三级文件确保外包过程(项目)的符合性。

本物业管理公司的外包过程主要有:

1.清洁服务;

2.电梯维护保养;

3.消防设备、设施维护保养;

4.外保;

5.化粪池清掏;

6.绿植租摆、绿地养护;

热力外线、电缆外线、有线电视为国家权威机构,不再做服务评价。

4.2文件要求

4.2.1总则

根据标准的要求,并依据物业管理公司的实际情况,制定了确保过程有效策划运行和控制所需求的体系文件。

物业管理公司质量管理体系的文件包括:质量手册、部门作业文件、质量记录等。

注:文件可采用书面文件及电子文件两种形式。

4.2.2质量手册

本质量手册体现了is09001:2000的要求,明确了物业管理公司的质量方针、目标、组织机构、支持程序、作业指导书等查询的途径及各部职责权限是物业管理公司对质量体系进行管理的纲领性文件。

本质量手册由总办负责组织文件编写小组编写,管理者代表审核,物业总经理批准、发布。

4.2.3文件控制

4.2.3.1总则

对物业管理公司质量体系文件和资料及外来文件进行控制,以确保各个场所使用的文件和资料均为有效版本。

4.2.3.2文件的批准及发布

a、制订《文件控制程序》,并由总办负责对所有质量体系文件的编制、标识、审核、批准、发放、使用、评审、修订、回收、保管、作废等过程实施总体管理控制;

b、物业总经理负责批准发布质量手册;

c、管理者代表负责审核质量手册;

d、总办负责组织质量手册的编制;

e、各部门负责相关作业文件的编制、使用、保管、部门经理负责作业文件的编写审核,管理者代表负责作业文件的批准;

f、部门文员负责本部门相关文件的收集、整理及归档等,确保文件保持清晰,易于识别。

4.2.4质量记录

4.2.4.1物业管理公司对质量记录的标识、收集、归档、检索、保存期限和处理进行控制,以提供质量管理体系有效运行的证据。

4.2.4.2制订并实施《记录控制程序》,对质量记录的管理控制进行规定。

4.2.4.3总办是物业管理公司质量记录控制的主管部门。

4.2.4.4各部门负责本部门记录的控制和管理。

4.2.5相关文件

《文件控制程序》

《记录控制程序》

4.2.3文件控制程序

1.0目的

质量管理体系对有关文件进行控制,确保与质量管理体系运行有关的各部门、各环节都得到文件的有效版本。

2.0范围

本程序适用物业管理公司所有质量体系文件和相关外来文件的管理与控制。

3.0职责

3.1物业总经理负责批准发布《质量手册》。

3.2管理者代表负责组织编写、修改《质量手册》并审核《质量手册》和批准各部门作业文件。

3.3总办是物业管理公司文件的归口管理部门,负责质量手册和作业文件的发放、正本保存。并负责与质量管理体系有关的外来文件的管理和控制。

3.4各部门负责相关作业文件的编制、使用和保管,部门经理负责作业文件的审核,管理者代表负责作业文件的批准。

3.5各部门文员负责本部门与质量管理体系有关文件的收集、整理和归档等。

4.0程序流程图

文件控制流程图

责任者/支持文件

质量记录

相关部门

文件修改记录表

物业总经理

管理者代表

文件编写/更改申请单

总办/文件控制程序

总办/文件发放清单

文件发放登记表

总办/文件控制程序

文件发放登记表

总办/档案管理制度

第10篇小区住户手册：物业管理篇

龙城小区住户手册:物业管理篇

一、物业管理人

湖南zz龙城物业管理有限公司依据《物业管理委托合同》作为本物业管理人,享有或承担《物业管理委托合同》中规定的物业管理人的各项权利、义务及责任,对本物业实施综合一体化管理。

二、管理人的责任

--公共房屋的使用、维修、养护和业主室内有偿服务;

--消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、园林绿化地、沟、渠、池、井、通道、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;

--公共区域清洁卫生;

--车辆行驶及停泊;

--公共秩序;

--市住宅主管部门规定和委托合同规定的其他物业管理事项。

三、管理人的权利

--根据有关法律、法规,结合实际情况,制订本住宅区的物业管理办法;

--依据《物业管理委托合同》和政府有关规定收取物业管理费用;

--选聘专业公司承担专项经营业务;

--制止违反本手册和物业管理规定的行为。

四、管理人的义务

--以向业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益与环境效益的统一;

--按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对本物业实施物业管理;

--接受业主委员会和业主的监督;

--组织或协助有关部门开展社区文化活动和全民健身活动以及提供社区生活服务;

--按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

五、管理费的运用

--公共场所保安、清洁、绿化等日常管理费用;

--公共设施维修、保养费用;

--公共区域(分摊范围以外)水、电费用;

--公共设备、设施必要的保险费用及法定税费;

--员工的工资、津贴、福利及办公费用;

--因管理工作需要而聘请的专业公司及人员的费用;

--社区文化活动的费用;

--管理公司的酬金;

--其他管理费用。

六、管理费的缴付

--支票支付:当住户为公司客户时,可以采用支票的形式缴付费用;

--现金缴付:业主或住户亲自到管理处交纳管理费;

--管理费由业主或租户缴付均可,但如有拖欠,最终仍由业主承担交纳负责。

七、房屋本体维修基金

--本基金按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》的规定收取;

--本基金用于房屋本体公(共)用设施的维修保养项目,不够支付时经业主大会决定,由各业主按规定分摊;

--本基金由管理处以房屋本体为单位设立专帐管理;

--业主发生变更的原业主所交基金不予退还。

八、管理人员

--管理处各类服务人员按职能分工不同,因安全护卫和清洁、绿化工作人员较专注于本职工作,未必全面了解小区所有事务,客户若有问题(紧急事件除外),请向管理处来电或来访咨询。

--本公司禁止管理处所有员工收受住户任何赏金或物品。

--为保持高效率的物业管理服务,恳请客户合作,避免直接(紧急情况除外)差使管理人员做私人服务,如有工作需求,请与管理处联系。

九、联络途径

--欢迎住户提出与本物业管理有关的任何意见,可以用电话、信函、来访等各方式,另外敬请留下姓名、详细地址及电话号码,以便进一步联络;

--若是投诉个别管理人员不努力工作、不称职、不廉洁及不轨行为,请尽可能提供其姓名、编号、以便调查及处理。

十、物业管理处

--管理处是小区物业管理的事务中心;

--用户可通过管理处咨询物业管理服务及其它服务。

第11篇某物业管理有限责任公司章程

为适应社会主义市场经济的要求,发展生产力,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律的规定,北京恒达物业管理有限责任公司重新增资扩股,由北京恒达物业管理有限责任公司、华融大厦、北京人银科工贸有限责任公司重新共同出资,并制定本章程。

第一章公司名称和住所

第一条:公司名称:北京恒达物业管理有限责任公司(以下简称公司)。

第二条:住所;北京市门头沟区新桥南大街甲28号。

第二章公司经营范围

第三条;公司经营范围:接受委托从事物业管理(租赁房屋);停车场;装饰装修;房地产信息咨询(除中介);销售;食品;百货;机械电器设备;五金交电;建筑装饰材料;通讯器件(无线电发射设备除外);汽车配件;木材;钢材;针纺织品;办公用品;文化体育用品;儿童玩具;照相器材;箱包鞋帽;化工产品;家具;劳保用品;工艺美术品;日用杂品;酒;饮料;电子计算机及外部设备;食用油;烟;蔬菜;音像制品;食品加工;体育健身(经营项目以工商局核批为准)。

第三章公司注册资本

第四条:公司增资为500万人民币

公司增加或减少注册资本,必须召开股东会,由全体股东通过并做出决议。公司减少注册资本,还应当自作出决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。公司变更注册资本应依法向登记机关办理变更登记手续。

第四章股东的姓名、出资方式及出资额

第五条股东的姓名、出资方式及出资额如下:

股东姓名出资方式出资额(万元)

中国人民银行

机关服务中心货币300

华融大厦货币100

北京人银科工货币100

贸有限责任公司

第六条公司成立后,应向股东签发出资证明书。

第五章股东的权利和义务

第七条股东享有如下权利:

1、参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权;

2、了解公司经营状况和财务状况;

3、选举和被选举为董事或监事;

4、依照法律、法规和公司章程的规定获取股利并转让;

5、优先购买其他股东转让的出资;

6、优先购买公司新增的注册资本;

7、公司终止后,依法分得公司的剩余财产;

8、其他业务。

第八条股东承担以下义务

1、遵守公司章程;

2、按期缴纳所认缴的出资;

3、依其所认缴的出资额承担公司债务;

4、在公司办理登记手续后,股东不得抽回投资;

&nbs

p;5、其他业务。

第六章股东转让出资的条件

第九条股东之间可以相互转让其部分出资。

第十条股东转让出资由股东大会讨论通过。股东向股东以外的人转让出资时,必须经全体股东同意。

第十一条股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让人的出资额记载于股东名册。

第七章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则

第十二条股东会由全体股东组成,是公司的权利机构,行使下列职权:

1、决定公司的经营方针和投资计划;

2、选举和更换董事,决定有关董事的报酬事项;

3、选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项;

4、审议批准执行董事的报告;

5、审议批准监事的报告;

6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;

7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案;

8、对公司增加或减少注册资本作出决议;

9、对股东向股东以外的人转让出资作出决议;

10、对公司合并、分立、变更公司形式,解散和清算等事项作出决议;

11、修改公司章程;

12、聘任或者解聘公司总经理(以下简称经理),根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理、财务负责人,决定其报酬等事项。

第十三条股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。

第十四条股东会会议由股东按期出资比例行使表决权。

第十五条股东会会议分为定期会议和临时会议,并应当于会议召开十五日以前通知全体股东。定期会议应每年召开一次,临时会议由董事或者监事提议方可召开,股东出席的股东会议也可书面委托他人参加股东会议,行使委托书中载明的权利。

第十六条股东会会议由董事长召集并主持。

第十七条股东会会议应对所议事项作出决议,决议应由全体股东表决通过。股东会应当对所议事项的决议作出会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。

第十八条公司设董事会成员为3人,由股东会选举产生,董事任期三年,任期届满,可连选连任。董事在任期届满前,股东会不得无故解除其职务。董事会设董事长1人。董事长由董事会选举和罢免。

董事会对股东负责,行使下列职权:

1、负责召集股东会,执行股东会决议,并检查股东会议的落实情况,向股东会报告工作;

2、决定公司的经营计划和投资方案;

3、制定公司的年度财务预算方案、决算方案。

4、制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案。

5、制定公司增加或者减少注册资本的方案;

6、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案。

7、决定公司内部管理机构的设置;

8、代表公司签署有关文件。

9、在发生战争,特大自然灾害等紧急情况下,对公司事务行使特别裁决权和处置权须符合公司利益并在事后向股东会报告。

10、提名公司经理人选交股东会报告。

11、制定公司的基本管理制度。

第十九条公司设总经理1名,由股东会聘任或者解聘,经理对股东会负责,行使下列职权:

1、主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东会决议;

2、组织实施公司年度经营计划和投资方案;

3、拟订公司内部管理机构设置方案;

4、拟订公司的基本管理制度;

5、制定公司的具体规章;

6、提请聘任或者解聘公司副经理,财务负责人。

7、聘任或者解聘除应由股东会聘任解聘以外的负责管理人员;

8、公司章程和股东会授予的其他职权。

经理列席股东会会议

&nbs

p;第二十条公司设监视一人,由股东会选举产生,监视任期每届三年,任期届满,可连选连任。

第二十一条监视行使下列职权:

1、检查公司财务;

2、对董事长、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;

3、当董事长和经理行为损害公司的利益时,要求执行董事和经理予以纠正;

4、提议召开临时股东会。

5、公司章程规定的其他职权。

监事列席股东会会议。

第八章财务、会计、利润分配及劳动用工制度

第二十二条本公司应当依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并应于第二年1月31日前送交各股东。

第二十三条公司的利润分配按照《公司法》及有关法律、法规,国务院财政主管部门的规定执行。

第二十四条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。

第九章公司解散事由与清算办法

第二十五条公司的营业期限20年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。

第二十六条公司有下列情形之一的,可以解散:

1、公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;

2、股东会决议解散;

3、因公司合并或者分立需要解散的;

4、公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的。

第二十七条公司解散时,应依据《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。

第十章股东认为需要规定的其他事项

第二十八条公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触,修改公司章程应由股东会全体股东表决通过。修改后的公司章程应送原公司登记机关备案,涉及变更登记事项的,同时应向公司登记机关做变更登记。

第二十九条公司章程的解释权属于股东会。

第三十条公司登记事项以公司登记机关核定的为准。

第三十一条本章程经各方出资人共同订立,自公司结构重组之日起生效。

第三十二条本章程一式三份,并报公司登记机关备案一份。

全体股东亲笔签字、盖章

中国人民银行机关服务中心华融大厦

(签章)(签章)

北京人银科工贸有限责任公司

(签章)

第12篇物业区空置房管理程序

物业辖区空置房管理程序

1.0目的

规范空置房的管理工作,确保空置房管理的质量。

2.0适用范围

适用于各物业服务中心已接管的空置房的管理。

3.0职责

3.1客户服务部经理负责空置房管理的组织、监督工作。

3.2客户服务员负责依据本规程实施空置房的日常管理工作。

3.3物业服务中心客户服务部负责保管空置房的钥匙,清洁或其他人员需领用时,应填写《借用钥匙登记表》。

4.0程序要点

4.1空置房的定义:指未出售及业主尚未收房的已接管的房屋。

4.2空置房的登记建档与收费

4.2.1经物业服务中心接管的空置房由客户服务部经理安排专人进行登记造册。

4.2.2每月底客服助理查验《业主/住户入伙情况一览表》,对业主/住户入住情况进行统计,将空置房登记在《空置房统计表》内,每月5日前报物业服务中心主任审核。

4.2.3空置房管理费用征收方法:按物业管理服务费收费标准的90%(扣除卫生费)向房地产开发公司或未收楼业主(指已通知收楼但因业主本人原因未及时收楼)计征物业管理服务费。

4.3空置房的巡查、维护

4.3.1空置房由客户服务部进行日常管理。由物业服务中心客户服务部经理安排专人每月对空置单位的主体结构、屋面与地面、电气、水系统、卫生间、消防、附属工程等项目进行巡查一遍并填写《服务质量检查记录表》。发现问题及时通知相关部门处理。

4.3.2 发现问题,属保修期内,及时与开发公司联系,协助解决;不属保修项目应及时与物业服务中心设备维护部联系, 安排维修。

4.3.3环境管理部每月须对空置房进行一次例行清洁。清洁项目有房内天面、地板、墙面及其设施卫生间、窗户等,并透换空气, 保持空置单位内干净、整洁、清新,并填写《空置房清洁记录表》。

4.3.4客户服务部根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。特别是在梅雨季节,应加大对空置房的检查力度,防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形,必要时应进行干燥处理。

4.3.5客户服务部巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况应及时向客户服务部经理汇报。

4.3.6参照有关电电器使用说明书,定期将电器打开试运行,以保持电器良好的工作状态,检查完毕后注意及时关闭电源。

4.4 售楼看房

4.4.1当开发公司售楼部、营销部需带领顾客看房时, 物业服务中心客户服务部做好钥匙领用记录。

4.5 空置单位钥匙的管理

4.5.1物业服务中心客户服务部接管物业后,空置单位钥匙要分类编号,贴上标签,注明楼号、房号及室内、外门识别标识。

4.5.2空置单位钥匙要管理规范。

4.5.3安排人员专职管理钥匙,并填写《钥匙存放登记表》。借出钥匙要填写《借用钥匙登记表》,钥匙按时归还后由钥匙管理员在《钥匙存放登记表》中注销。管理人员在工作需要领用钥匙也须登记。

4.5空置房的利用

4.5.1长期闲置的空置房物业服务中心可申请进行合理利用。

4.5.2客户服务部经理应留意收集承租信息,对空置房采取出租等方式加以利用。经向房地产开发公司申请同意后方可办理。

4.5.3客户服务部每次巡楼后应将空置房的维护管理状况记录在《服务质量检查记录表》中,每月汇总一次上交物业服务中心主任审核,相关资料保存期至空置房售出后一年。

第13篇中级物业管理员知识试题3

中级物业管理员知识试题(三)

一、单选题(每题1分,满分30分)

1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用,至少每年进行()次。

a 一 b 二 c 三 d 四

2 在建筑物的防雷等级划分种()类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意义的民用建筑物。

a 一 b 二 c 三 d 四

3 大厦的电梯钥匙要由()管理。

a 专门部门 b 专门人员 c 工程部经理 d 保安人员

4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由()负责。

a 物业管理公司经理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部专职消防管理人员

5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由()负责。

a 停车场库门卫 b 保洁部专职人员 c 车主 d 物业管理公司指定的其他人员

6 按照国际惯例,物业管理公司应与车主签订车辆停放管理合同和协议,签订协议后,如果车辆在物业管理区域内停车场时丢失,车内物品丢失造成的损失由()负责。

a 物业管理公司 b 物业管理公司和车主 c 车主 d 停车场保安人员

7 生活饮用水二次供水的水质应该每()检测一次。

a 一个月 b 三个月 c 半年 d 一年

8 物业管理公司应及时清运物业管理区域内的各种垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。

a 当时 b 当日 c 隔日 d 之后适当的时候

9 根据国家1992年颁布的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规则,住宅小区人平均公用绿地应达到每个居民平均占有()平方米以上,绿地率要达到()。

a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%

10 广告是()有计划地利用媒体传达各类信息,从而影响公众行为的信息传播活动。

a 广告商 b 广告客户 c 广告媒体 d 广告的组织与管理者

11 我国给排水设计规范规定,生活热水(当无软化水设施时)出水温度不高于()℃,这主要是为了防止水垢产生。

a 45 b 55 c 65 d 75

12 物业管理公司保安人员巡逻的范围限度委()。

a 车场 b 公共走廊 c 物业的公共地方 d 绿化区域

13 除保安人员外,物业管理公司其他员工(),必须履行消防人员的职责。

a 也都是专职消防队员 b 都是义务消防队员c 都不是消防队员 d 也都应成为专业消防队员

14 物业环境噪声污染的控制措施之一,是禁止在夜间规定不得作业的时间内从实施工作业,规定不得作业的时间一般是指()。

a 晚间10:00~次晨6:00 b 晚间10:00~次晨8:00

c 晚间12:00~次晨8:00 d 晚间12:00~次晨6:00

15 新建住宅小区内有路名的道路两旁的绿化和养护管理有()负责。

a 物业管理公司 b 圆林部门 c 房管部门 d 街道办事处

16 凡是人为造成物业管理区域绿化级设施损坏的,根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。如属儿童所为,()赔偿。

a 由家长 b 可以不 c 由儿童本人 d 由区内居民共同

17 房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定的承载能力,随时有倒塌的可能,不能确保住用安全的房屋属于()。

a 严重损坏房 b 一般损坏房 c 危险房 d 基本完好房

18 中修工程的一次费用一般在该建筑同类结构新建造价的()以下。

a 10% b 15% c 20% d 25%

19 高位水箱一般梅()要进行一次清洗消毒工作。

a 一个月 b 半年 c 一年 d 三年

20 房屋附属设备维修的中修工程,更换率一般在()。

a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上

21 小型家用燃油燃气锅炉,是指发热量在50~()千瓦的锅炉。

a 100 b 150 c 200 d 250

22 生活饮用水二次供水及其卫生管理时()的职责。

a 自来水厂 b 市政管理部门 c 物业管理公司 d 住户

23 我国《城市区域环境噪声标准》规定,()分贝是正常的环境声音,是噪声的卫生标准。

a 40 b 50 c 55 d 60

24 绿化养护与管理考核指标规定,新种树苗若是本市苗成活率应答与()。

a 80% b 85% c 95% d 100%

25 ()是供整个居住区居民共同实用的绿地,面积一般在1000平方米左右。

a 居住区公共绿地 b 居住区级效游园 c 公共建筑专用建筑 d 道路绿地

26 ()是主体性文化娱乐活动。

a 体操运动 b 文艺联欢会 c “九。九”敬老家庭运动会 d 摄影展览

27 物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润,其利润率由()来确定。

a 业主委员会 b 物业管理企业 c 政府物价部门 d 政府规划部门

28 房屋维修管理得罪基本原则是()。

a 经济,合理,安全,实用的原则 b 区别对待的原则c 服务原则 d 有偿服务的原则

29 写字楼的客务服务主要指()。

a 硬件服务 b 软件服务 c 前台服务 d 保洁服务

30 商场具有(),才会吸引更多的顾客。

a 自己鲜明的特色 b 强大的经济实力 c 潜在的无形资产 d 大面积的停车场

二多选题(每题1分,满分30分)

31 房屋附属设备的实用

管理制度,主要有()等。

a 设备运行值班制度 b 交接班制度 c 技术档案管理制度 d 设备操作实用人员岗位责任制

32 房屋给水系统的管理工作包括()等。

a 建立正常的供水用水制度 b 经常维护并定期检查供水管道、截门、水表、水泵、水箱

c 采用节水型水箱配件、节水龙头等 d 对消防水泵定期进行试泵

33 消防管理的主要内容有()。

a 建立专职消防班组 b 制定完善的消防制度和规定

c 管理好消防设备 d 发生火灾时,保证住户人身及财产安全

34 我国《城市区域环境噪声标准》规定,一般居住区和文教区得昼间噪声标准是()分贝,夜间为()分贝。

a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40

35 根据物业管理区域保洁管理的操作细则要求()等每日必须清洁的部位。

a 制定区域内的道路 b 制定区域内绿化带 c 楼内各层楼梯 d 公共部位窗户

36 物业管理区域绿化环境管理队伍的组成应包括()等。

a 绿化环境管理队伍的管理者 b 绿化环境管理技术人员c 技术工人 d 苗圃工作人员

37 为了制定切实可行的文体娱乐活动方案,制订者必须做还调查分析工作,调查分析主要涉及与活动有关的()等方面。

a 参与人员 b 场地与设备 c 器材 d 资金

38 严格执行各项规章制度,加强对物业管理区域文体娱乐活动管理的工作内容主要有()等。

a 确定文体娱乐设施经营管理机构、培训管理及服务人员 b 宣传各项规章制度

c 对重大活动、重点设施、器材需制订重点措施 d 执行规章制度,纠正违章行为

39 物业管理区域内的()具有户外广告的特征。

a 路标 b 看板 c 告示栏 d 散发的宣传资料

40 用户程控交换机房内应()有人值班,值班人员需认真做好当班记录,并做好交接班工作

a 8小时工作时间内 b 白天 c 夜间 d 24小时

41 以下()不是物业管理公司治安管理的工作内容。

a 培训保安人员 b 完善管区内安全防范设施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 维护管区内的治安秩序

42 物业管理公司应制定的消防制度和规定一般包括()等。

a 消防中心值班制度 b 防火档案制度 c 防火岗位责任制度 d 物业管理区域消防管理制度

43 根据有关规定物业管理公司对所管区域捡拾到的物品保存期限为:重要物品()一般物品()食品一个月。

a 二年一年 b 二年六个月 c 一年刘个月 d 一年三个月

44 进入物业管理区域内的车辆,必须按管理公司规定的行驶路线行驶,进入车库时一般限速每小时()公里。

a 1 b 5 c 10 d 20

45 造成物业环境大气污染的原因主要是()。

a 直接以煤炭作为能源燃烧 b 燃油型机动车辆超标排放尾气

c 基建工地扬尘以及物业维修和装修造成粉尘污染 d 不当燃烧以及燃放烟花爆竹等

46 物业管理公司可以在所管物业区域内开展一些有意义的主体性文体娱乐活动,也可以开展()等一般性活动。

a 文艺 b 体育 c 销售有奖彩票 d 摄影展览

47 漏水时给水管道及配件的常见毛病,常用维修方法有()。

a 打楔堵漏法 b 关注环氧树脂堵漏法 c 哈法夹堵漏法 d 换管法

48 ()是物业管理公司的治安管理工作的内容。

a 设置安全保卫机构 b 制订各项治安管理制度和工作程序

c 打击违法犯罪活动 d 加强管区内车辆管理

49 高层建筑消防的特点有耐火极限低,()。

a 火险因素多 b 火势蔓延快 c 扑救难度大 d 疏散困难

50 为了便于车辆管理,建设停车场库时,对其内部应有()要求。

a 光度 b 设施 c 利用率 d 区位布置

51 物业管理公司在物业区域卫生保洁中的职责范围时()。

a 区内公共场地的清洁保洁 b 区内楼与公共部位的清洁保洁

c 区内生活垃圾和粪便的清运 d 区内居民、商业、饮食业等执行城市环境卫生管理,物业环境卫生管理情况的监督检查

52 广告具有()功能。

a 经济 b 文化 c 宣传 d 政治

53 物业管理费用的计算可以用一个简单的公式来表示:*=σ*i,其中*i应包括()及其他一些费用。

a 绿化管理费 b 物业管理企业固定资产折旧费 c 办公费 d 物业管理企业的利润

54 物业管理招标程序包括()。

a 选择招标方式 b 编制招标文件 c 送政府部门批准 d 组织勘察现场

55 在物业管理档案中,档应包括()等内容。

a 房屋分户平面图 b 房屋接管验收纪录 c 租金测估算计算表 d 维修记录卡

56 ()属于物业管理资料常见形式。

a 平面图 b 记录手册 c 幻灯片 d 统计表

57 下面阐述是正确的有()。

a 业主是物业的主人 b 许多业主组织为业主委员会

c 物业的产权是物业管理权的基础 d 物业管理权是物业管理中的根本问题

58 物业管理人员应具备的个人素质包括()

a 语言表达能力 b 端庄的仪表仪容 c 良好的心里素质 d 掌握各种设备的维修技能

59 小型家用燃油燃气过路的特点有 ()

a 操作简单 b 一次性投资少 c 实用寿命短 d 燃料费用低

60 发生失窃案应根据()决定是否向公安机关报案。

a 物业管理公司的制度 b 客人的正确要求 c 保安部的规模 d 丢失

财务的价值

三、判断提(每题1分,满分40分)

61 房屋附属设备零星维修,是指设备零件更换率一般在10%以下的维修工程。

62 物业管理区域内的道路市政排水设备,一律由市政工程管理部门负责维修,管理。

63 在物业管理中,房屋给排水设备的验收,应执行国家验收规范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下来,再要求有关施工单位限期整改。

64 变频空调系统通过电流频率变化调节空调系统电动机输出功率,以适应空调负荷的季节和日夜的变化,达到节约能源的目的。

65 物业管理区域的门卫,除执行治安管理职能外,还要为用户和客人提供各种有关服务。

66 物业管理公司保安部门24小时负责物业管理区域的安全保卫工作。

67 物业管理公司全体员工都必须掌握各种消防器材的操作技术和方法。

68 高层建筑内部可以进行消防区域分隔,也可以不进行分隔。

69 物业管理公司可以在物业管理区域内规划建设停车场。

70 任何情况下多不允许在物业管理区域内焚烧沥青、油毡、塑料、皮革、落叶和绿化修剪物等物质。

71 物业管理区域内所有各类垃圾可以分类对方,也可以不分类统一集中对方。

72 物业管理公司负责所管物业区域内所有部位的卫生保洁工作。

73 物业管理公司的绿化管理部门可以直接对外营业,为公司创收。

74 在房屋附属消防设备的日常性保养工作中,消防专用水箱一般要在规定期限内调水、放水,以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。

75 房屋内卫生间和厨房的排污管最好选用陶瓷管或塑料管。

76 目前我国已有部门建筑的空调系统采用了冷蓄冷,就是制冷机在夜间用电低谷时间运行,制冷蓄存冷量,白天将蓄存的冷量供应空调负荷,从而转移电力高峰,降低运行成本。

77 当楼内大堂人流过分拥挤时,门卫应允许并引导部分客人从消防电梯厅进出。

78 物业管理公司的消防管理机构一般设置在公司的物业管理部。

79 物业管理公司有权力在物业管理区域内楼前或楼群之间的空地上设置临时停车场。

80 住宅小区生活饮水二次供水及其卫生管理,由市政管理部门负责。

81 房屋的日常养护,既包括对房屋的零星养护,也包括对房屋的计划养护。

82 物业管理公司保洁部的仓库保管员,负责清洁工座机用品的购买和收发工作。

83 城市环境卫生管理部受住宅小区物业管理企业的委托,对区域内产上的垃圾执行有偿清运工作。

84 根据1992年4月15日颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规定,住宅小区绿化覆盖率应到35%以上。

85 物业管理公司在所管物业区域内开展文体娱乐活动,不能向参加活动者收取费用,

86 物业管理人员不需要掌握广告宣传,文体娱乐活动设施与器材的使用方法等方面的有关知

识,因为所有技术性工作都可以外请专业人员承担。

87 电梯的日常保养维护和故障秀丽,必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。

88 容积式生活热水加热具有体积小,设备管道简单的优点,但水温波动较大,水质硬时易结垢。

89 门卫工作主要是治安管理,没有为用户提供其他服务的职能。

90 保安部一般有消防组、警卫组、内保组等部分构成。

91 房屋的完损等级分为三类,即完好房,一般损坏房和危险房。

92 停车场库门为一般只设一人,其职责是登记收费和指挥车辆出入及停放。

93 城市污水二级处理技术是将污水中悬浮固性物通过机构武力的沉淀,漂选,过滤等方法,使污水中过浓的有毒,有害物质得到净化。

94 不管物业管理公司规模大小,其保洁部一般分设三个班组:楼宇清洁服务班组,公共区域清洁班组,高空外墙清洁班组。

95 清洁卫生工作标准中的“七净”是指:路面净,路沿净,人行道净,雨污水井口净,树根净,电线杆根净,墙根净。

96 制订绿化技术管理规定和措施,实施绿化管理员工培训是物业管理公司绿化部主管的职责。

97 制订文体娱乐活动方案的主要内容包括:调查开展活动的条件和住区人员对活动的需求,设计具体活动项目及主题,列出个工作阶段和各方面工作项目主要要求,提出相关问题的解决方法。

98 文体娱乐活动管理规章制度的种类有《员工手册》场馆及设施器材使用馆里人员的《岗位职责》《考核奖惩办法》各种《检查制度》等。

99 住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。

100 绿化技术人员的职责有制定工作规划,组织培训,考核部署工作,开展创收工作。

物业管理员知识试题(三)答案

一、单选题

1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 2

3a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a

二、多选题

31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45a

bcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58

abc 59ab 60bd

三、判断题

61√62χ63χ

64√65√66√67√68χ69√70χ71χ72χ73√74√75χ76√77√78√79√80χ

第14篇物业园区制冷供暖系统管理维修培训

物业园区制冷、供暖系统的管理与维修培训

1、制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容

(1)熟悉空调设备的工作原理及操作方法,制定相应的操作规程,并严格执行。

(2)定期巡查、记录设备运转情况,使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。

(3)机组运行时,应注意观察仪表读数是否处于正常范围内,如果不正常,应及时调整,必要时可关机,以防止事故发生。

(4)定期检查各风机、水泵的运转情况,有无杂音、振动、渗水情况,并定时加润滑油、定时检修。

(5)定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况,磨损太大时应及时更换。

(6)定期巡查各管网有无裂缝或漏水以及堵塞,有问题及时排除,保证水管畅通。

(7)定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物,对风管中的各种风阀要定期检查,防止卡死。

(8)根据锅炉用水量,定期清洗、保养锅炉,软化用水装置。

(9)定期清除锅炉燃烧室及烟道的炭灰,防止积存过多。

(10)每年停炉期间对锅炉进行全面保养,彻底清除水垢及杂质,对安全阀、转动机械及其附属设备进行检修。

(11)做好空调、锅炉等设备耗电的计量、记录及收费工作。

2、制冷机供暖系统操作、保养和维护的基本制度

(1)空调系统工作制度

①空调共对当班空调系统运行负有全部责任。领办必须组织好空调工按照巡回检查制度,定时对外界及空调区域的温度、相对湿度进行监视,根据外界天气变化及时进行空调工作情况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。

②严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。

③坚守工作岗位,任何时间都不得无人值班或擅自离岗,值班时间不做与本岗位无关的事。

④负责空调设备的日常保养和一般故障检修。

⑤值班人员必须掌握设备运行的技术状况,发现问题立即报告,并及时处理,且在工作日记上做好详细记录。

⑥值班人员违反制度或使之造成设备损坏的,将追究其责任。

⑦认真学习专业知识,熟悉设备结构、性能及系统情况,做到故障判断准确,处理迅速及时。

(2)空调冷水机组操作规定

准备工作:

①检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启;

②检查冷水泵、冷水泵进出水泵是否全部开启;

③检查分水管上的阀,根据楼层的空调需要,决定是否开启或关闭;

④检查回水总管两端的阀是否开启;

⑤检查系统里的水压,以在规定范围内为准;

⑥检查加热器,油温必须大于50摄氏度,并检查油位是否到液位,电源电压、阀门位置是否正常;

⑦启动手动油泵,运行时间不得少于1分钟,并密切注意蒸发器压力和油泵压力。

机组启动

①观看控制屏,屏上要显示'机组准备启动';

②启动冷却塔、冷冻水泵,并要保持进出冷冻机的冷却水的压差;

③若没有问题,按键启动机组(注意电流变化状态),此时控制中心即置机组于运行状态,注意显示器上现实的信息,观看机组是否有故障显示。

机组运行:

①机组运行时,应检查油泵指示灯是否亮着;

②检查油泵显示情况;

③注意机组运转电流是否正常,风页是否打开,把风页换到自动控制档;

④做好机组运行记录(每小时将冷水机组状态记录下来)。

关机程序:

①先停冷冻机组;②在停冷冻水泵、冷却水泵;③切断总电源。

(3)锅炉系统工作制度

①负责锅炉系统的安全运行操作及运行记录,根据各系统的设计和运行要求,对有关设备进行相应的调节。

②负责锅炉及其所属设备的维修保养和故障检修。

③严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。

④坚守工作岗位,任何时间都不得无人值班或私自离岗,值班时间内不做与本岗位无关的事。

⑤每班至少冲水位计及排污一次,并认真做好水质处理和水质分析工作。

⑥勤检查、勤调节,保持锅炉燃烧情况的稳定,做好节能工作。

⑦认真学习技术,精益求精,不断提高运行管理水平。

(4)锅炉操作规程。

由于锅炉是特种高压高温设备,所以,操作运行人员必须有极强的工作责任心和过硬的理论知识及操作技术,否则,极易造成重大的设备损坏和人身伤亡事故。

为确保锅炉安全运行,操作人员必须严格遵守下列操作规程。

启动前检查:

①检查所有的设备是否完好,如油泵、软管泵、给水泵、离子交换器、阀门等;

②电源电压是否正常;

③汽水系统、供油系统的所有阀门是否处于应处工作位置,锅炉本体仪表是否正常,水位计水位是否正常(1/3--1/2处);

④泄爆门手动是否完好;

⑤日用油箱是否有油;

⑥除氧器水位、压力及温度,软水箱水位;

⑦查看交接班记录。

启动及运行:

①锅炉机器设备送电;

②打开烟道风门,并确认完全打开;

③吹扫3-5分钟后点火,点火时负荷调节开关处于一级火位置;

④档压力升至2.0×105帕时,应首先向除氧器供气加热,并同时冲洗水位表,当压力升至所需的压力后,方可向负载供汽;

⑤供汽时首先排放分汽包凝结水,并缓缓打开主蒸汽阀,当分汽包压力与锅压平衡后才可缓缓打开供汽阀;

⑥并炉时,并炉炉压应小于运行炉压(3--5)×104帕;

⑦点火时应密切注意点火状态,如经二次点火仍点不起,应重新吹扫后方可进行第三次点火,在点不起应停止进行点火,检查原因并排除故障;

⑧运行时应密切注意炉炉膛火焰,水位计水位、锅炉压力表;

⑨除氧气压力、温度、水位,软水箱水位,日用油箱有微机其它运行设备的工作情况;

⑩在油泵工作期间应密切注意日用油箱间,防止溢油管溢油;

11.运行时一般不允许对带有压力、高温的设备进行维修,必须维修时应事先做好完全措施,并有旁人监护。

停炉:

①关闭供汽阀、主蒸汽阀;

②负荷调节开关调制一

级火位置;

③关闭燃烧控制开关,使其处于停止位置上;

④水位表水位应处于1/2位置;

⑤长时间停炉(5小时以上)应关闭供水阀、进油阀、回油阀、回油网,但禁止关闭快门阀;

⑥切断锅炉电源;

⑦锅炉全部停止运行后,应切断油泵电源、软水泵电源、锅炉电源;

⑧锅炉全部停止运行后,禁止向除水器进水。

维修保养:

①每日清扫、擦洗所有设备及工作场所,否则接班人员有权拒绝接班;

②每班冲洗水位计一次;

③每班定期排水一次;

④每日定期手动安全阀一次;

⑤每班做炉火、软水及离子交换器化验一次,离子交换器水硬度≥0.02时应2-3小时化验一次,当水硬度>0.025时应再生;

⑥凝结水排放管应每天日班排放一次并检查水质清洁度,化验水指标;

⑦每周检查给水滤网、油过滤器、滤汪一次;

⑧对所有有跑、冒、漏问题的阀及时修复;

⑨对所有泵阀(软水、污水)、软水箱等附属设备进行年大修及清洗。

注意事项:

①若供油系统不完善,运行人员应时时注意日用油箱的液位控制器的工作状况及送排风及的工作状况;

②无关人员未经许可不得进入锅炉房;

③严禁在工作场所动用名火和吸烟;

④排水沟内如有柴油流入,应用水冲洗干净,并用排物泵排净;

⑤工作现场保持整洁,不得有油渍等;

第15篇物管培训:物业管理公司财务管理概述

一、物业管理公司财务管理目标

物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为,即在一定时期内财务管理目标。它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲,物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。主要包括如下几个方面:

1.以提高经济效益为目标

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗,要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和业主提供更优质的服务,获得更多的利润。

2.实现财富最大化目标

财富最大化是指公司通过合理经营,使本企业的总价值达到最大化。在股份制公司中,公司财富最大化也就是使股东财富最大化,这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标,并认为这是股东创办企业的目的,是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程,因此,实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。

3.完成国家有关规定

国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定,比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后,不仅能保证国家税收,同时也能完成企业的效益。

二、物业管理公司财务管理的几个新观念

随着社会主义市场经济的建立与发展,财务理财也必须树立新观点,适应社会的发展。这些观念主要包括:

1.市场观念

物业管理公司的工作和发展,应该以市场为导向,面向市场,参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论,才能更好地树立起市场观念。

2.经济效益观念

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较,力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的出发点,也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益,首先要树立经济效益观念,明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主要手段,并把加强管理作为提高经济效益的重要途径。

3.资本的保值观念

物业管理公司所有者权益必须得到保障,使投入的资本不受任何侵犯,如不得随意冲减资本,不得随意转移资本;除依法转让外,不得以任何方式抽走资本。在经营过程中,其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行,保证资本权益不受任何形式的侵犯。

4.资金时间价值观念

资金时间价值是指资金在运动中,由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等,一般要以利率为计算依据,将货币收支换算到相同时间基础上进行比较,衡量其实际价值。如果离开了时间价值因素,就无法正确地计算不同时期的财务收支,也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。

5.投资的风险观念

公司的财务活动,很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险,多获利,是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下,投资者由于冒险而进行投资时,必须争取获得超过时间价值以外的额外收益,这种额外收益称之为投资风险价值,或投资的风险补偿。为了做好财务工作,财务人员必须研究投资和经营中的风险,计算风险度的大小,从而设法控制风险,这也是财务管理的基本观念和基本原理,离开了风险,就无法正确评价公司的收益,也就无法进行融资和投资的决策。

三、物业管理公司财务计划的内容

财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分,是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据,其目的是确立企业经营管理目标,使物业经营管理活动按计划协调进行,提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有:

1.各项收入的预算与筹集

物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准,算出按月、按季、按年各项收入的总额,并采取有效措施,确保应收资金及时收取。

2.各项成本、费用的测算与分析

各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础,也是进行财务核算和财务监督的依据,应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用,在企业内部实行经济责任制。

3.专项基金的提存与使用

专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的规定,各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用,同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。

4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用

公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析,其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流,即为公司的净经营收入,也就是企业利润,财务计划应预测企业的利润情况,并分析影响盈亏的关键因素,以便及时调整,确保经营收益的最大化。

四、机构设置

物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同,但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少,以及开展服务内容的多少等具体情况来设置机构,配备人员。由于财务管理不同于一般管理,基本岗位不随内容的多少来决定,因此根据财务管理的特点,物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。

五、财务部工作人员岗位职责

1.财务部经理

(1)向总经理负责,具体主持公司财务部的管理工作,做好总经理的助手。

(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法,按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。

(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,并写出分析报告,送总经理审阅。

(4)检查、督促各项费用的及时收缴和管理,保证公司的正常运转。

(5)合理有效地经营好公司的金融资产,为公司创造更多的利润。

(6)审核、控制各项费用的支出,杜绝浪费。

(7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案,呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。

(8)熟悉各种工商、财会及税务管理制度,运用法律、政策手段保护公司的合法权益。

(9)根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况,制定财务管理制度的细则。

(10)完成总经理交办的其他事项。