第1篇 施工机械设备/设施管理
1、施工项目部机材部门负责落实对本项目施工现场施工机械设备的安全使用和日常维修保养，采取切实可行的措施防止施工机械设备在使用过程中对周围环境造成废气、废液、废渣及噪声污染。
2、机械设备的大、中修管理
1)、公司机材部负责汇总分公司报送的机械设备大、中修计划,并据此编制公司大中型施工机械年度大、中修计划,报公司分管领导批准后下达分公司实施，并负责实施过程中的监督/检查。
2)、分公司机材部根据施工机械设备的使用情况，编制本分公司的年度大、中修计划，并报送公司机材部审批。
3)、分公司机材部根据公司下达的年度施工机械大、中修计划，负责机械设备的大、中修组织工作，确保机械设备大、中修质量。
3、施工机械设备/设施的验收
1)、由公司统一采购的机械设备，一般设备由使用分公司组织验收并向公司机材部提供相关的原始验收资料，公司机材部办理入帐手续；大中型机械设备的验收由公司机材部主持，分公司参与验收。
2)、施工机械设备进入项目施工现场后，由项目部机材部门对施工设备/设施的配套完好情况进行验收，包括施工机械设备的机容机貌及全机完好状况、随机的“使用说明书”、“检测合格证”、“安全操作规程”及其它相关资料的复印件等，并组织操作手等相关人员对施工机械设 备进行调试和试运转。
4)、项目部机材部门负责组织本项目所使用机械设备的管理。
5)、专用/特种设备的安装调试和拆卸，须在机械技术人员的指导下，由专业操作人员负责，非专业操作人员不得从事专用/特种设备的安装和拆卸作业。
6)、公司/分公司机材部参与主要施工机械的大、中修竣工的验收，竣工验收资料包括修理厂出具的大修项目详细资料、准予出厂合格证明书、双方签署的修理竣工验收文件等，竣工验收文件和修理技术资料等原件送公司/分公司机材部存档备案。
4、施工设备/设施的使用和操作要求
1)、进入施工现场的机械设备使用前必须由分公司机材部会同施工项目部共同进行检查并填写检查记录表。
2)、施工项目部根据项目施工情况，负责机械设备操作人员的岗前教育和技术交底，落实对项目部所用机械设备的正确使用，保证机械设备在使用过程中达到质量、安全和环境保护要求。
3)、在施工机械设备/设施旁或其附近，要悬挂该机的“机械操作规程”，操作人员要严格按照操作规程进行操作，施工项目部机材部门进行施工过程的监督检查。
4)、施工项目部机材部门按照维修保养计划，负责对项目部使用的施工机械进行维修保养，保证机械设备处于正常和安全的状态。
5)、施工机械在维修保养过程中所产生的废水、废渣、废油要进行回收、集中处理，不能随意排放造成环境污染。
6)、专用/特种设备在使用过程中发生局部故障或损坏，为避免出现安全事故，应停止运行，不得带病作业，并及时报告分公司机材部组织维修人员修复，必要时要报告公司/分公司机材部审核维修方案。
7)、严禁机械在运转中进行维修保养作业。
8)、使用专用/特种设备，操作人员必须认真按照《公路筑养路机械保修规程》做好日常各项例行保养工作，确保机械设备处于正常、安全的使用状态，逐日填写机械使用记录。
9)、主要施工机械设备必须实行“定机、定人、定岗”的机械操作“三定”制度。
10)、多人操作、多班作业的施工机械设备应设固定机长，实行机长负责制。
5、机械操作人员上岗条件
1)、主要施工机械操作人员必须经过国家劳动培训部门特种作业项目技能的操作培训，考核合格，取得上岗资格证后方能上机操作。
2)、小型施工机械设备、手提电动机具的新操作人员，应在熟练操作人员的带领或指导下才能上岗操作。
6、施工机械设备/设施的检查
1)、公司项目部机材部门按照本规定的要求监督、检查分承包方的机械设备配置是否能满足施工安全、质量和环保的要求，设备是否处于可用状态。监督检查应留下记录。
2)、分公司机材部负责施工现场临时用电和起重提升机械设备、压力设施容器等特种设备的监督/检查，并向公司机材部报备上述设备/设施的相关质量检验资料。
3)、分公司机材部每半年组织一次对所属施工项目使用机械设备的大检查。
4)、公司机材部每年组织一次施工机械设备大检查，并对一年来的机械管理作出总结。
5)、项目机材部每月组织一次对项目使用机械设备的大检查。
第2篇 长湾小区公用部位和共用设施设备管理约定
【kd.长青湾】是全体业主共同的家园,为维护小区的安宁、整洁和祥和,全体业主共同订立并承诺履行本约定:
1、因维修物业或者公共利益,业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的,须征得物业管理企业书面同意。并在约定的时间内恢复原状。如给他人造成损失的,应作相应赔偿。
2、物业在使用中存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。
3、为防止水、气泄漏或火灾对上述灾害及时进行有效的处理,业主、使用人须主动向物业管理企业预留家庭主要成员的紧急联系方式;业主、使用人也应配合物业管理企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。维修中发生的费用由责任人承担。
4、物业管理企业实施物业共用部位、共用设施设备维修养护时,业主要给予配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。
5、同一栋(单元)上下层业主由于管道渗、漏、堵引发的纠纷,应由业主自行协商解决。
6、公共下水道堵塞时候,业主应对物业管理企业的维修予以配合,业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。
第3篇 ds小区机电设备设施与智能化系统管理
一、设备的接管验收
公司将组织各部门相关专业工程师组成验收组,依据设备出厂说明书及国家有关规范、标准进行全面验收
二、对设备进行分类管理
*对所有设备进行编号
*建立设备台帐
*对所有设备的标识进行整改
①设备标牌:依据设备编号,统一制作设备标牌。对所有设备在规定位置贴设备标牌。
② 设备的颜色:设备一律按表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。以便于对设备的识别和有效管理,以达到中海物业设备管理要求标准。
③ 设备状态标识:重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。
三、设备管理模式
质量方针
为业主提供'专业、专注、高效、优质'的楼宇设备管理服务。
质量目标
设备完好率: ≥99%
顾客满意率:≥98%
杜绝重大设备事故及人身伤亡事故,轻伤频率控制在0.5‰以下
公共设施及设备维修保养
采用计划预修制(日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
表1设备保养、中修、大修计划
注:逢高级保养的,低级保养可以不再做;对ⅲ级设备,每年至少保养一次。
参照我司相关维修保养作业文件,制订维保标准及作业指导书,各设备维保严格按照作业指导书及维保标准作业规范文件。
建立健全考核监督机制来确保设备维修保养工作确实落实到位,建立以下几级检查监督制度及完整的记录制度:
备设施维保责任制,将所有设备设施维保量做成菜单,确规定维 保项目、技术指标、维保人主要责任、维保方法、设备年度月度维保时间。使各个设备维保任务真正落实个人,维保任务与经济利益直接挂钩管理方法,大大提高了维保效能和维保质量。
a.设备管理部主管每日对员工工作的检查;
b.项目部经理每日对各自所管工作范围的检查;
c.公司质量管理部每月对项目部工作的全面检查;
d.开展单项检、月检、季检、半年检、年检等各项检查工作。
另外,公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一。
设备运行管理
1)建立设备周巡检制度、交接班制度
2)主要设备运行管理措施如下:
变配电设备系统的运行管理
主要管理措施;
① 从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗,必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
② 配送电建立24小时运行值班制度,对变配电装置及高压室每2小时巡查一次,做好巡查记录;发现问题及时处理,并在值班记录及巡查记录中注明。
③ 配电设备由专职人员负责管理和值班,配电设备的停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作,必须执行操作票制度、监护制度,高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录,认真作好交接班。
④ 变压器严禁超负荷或极低负荷运行,应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器,夏季供电高峰时,按负荷的需求,恢复使用。严禁变压器空载运行。
⑤ 设专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析,监视系统运行状态,诊断系统故障,制定节能措施。
⑥ 停电时,提前向客户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
⑦ 配电房室温不可超过摄氏40℃。消防设施须定期检查,保持完好、有效,并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入;无关人员须经管理处办公室许可方可进入。
⑧ 加强日常清洁、维护、检修,确保供配电系统正常,配套设施、设备、装置完好。
给水设备系统运行管理
主要管理措施:
① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等,由设备运行部负责使用管理,并指定专人负责(以下称'水管员')。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控,并做记录。
② 水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作,无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。
③ 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下,选择开关应放在自动位置,所有操作标志简单、明确。
④ 生活水泵每周至少轮换使用一次,接触器主开关每10天检查一次。
⑤ 消防泵每月进行一次'自动、手动'切换操作检查。无条件启动的消防水泵(有过压危险或开喷的系统),须对其进行盘车(一般情况下,45kw以下的水泵采用受动盘车,45kw以上的水泵采用点动测试),每月对电动机进行一次绝缘摇测。
⑥ 水泵房配电室室温不超过40℃;泵房每周打扫一次,泵及管道每月检查、清洁一次,并进行润滑、紧固、调整。
⑦ 水池入孔需加盖密封并加锁,透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由水管员保管。
⑧ 水管员按规定定期取水(或由水务局取样)送政府有关部门进行水质检查化验,化验结果交公司存档。
⑨ 对公共水表须每月定时抄表,水管员须对抄表记录进行统计分析,确定给水系统是否正常,并协助设备运行部作好水量平衡测试。
⑩ 严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。
火灾报警联动控制系统运行管理
主要管理措施
① 中控室/消防中心实行24小时值班制度,值班人员须持证上岗。
② 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。
③ 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定,值班时不得擅离岗位,须全神注视显示器、仪表、信号灯等,认真作好记录,交班时双方须对设备状态进行检查。
④ 火灾报警控制、联动系统的终端设备(如水泵控制柜、风机控制柜等)须将主令开关置于自动档,中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后,须立刻核实信号的真伪,信号为真时,将其置于自动,并按相关程序对设备进行操作,信号为误报时,及时将设备复位。
⑤ 消防
中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份,定期清理垃圾文件、修复软件。设备密码须报设备部备案。使用者应在使用界面内进行操作,不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记,且管理处技术人员在场情况下,方可进行,无关人员不得操作中控室/消防中心设备。
⑥ 办理业主装修申请时,管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查,检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏,须由业主支付系统维修恢复费用。
电梯运行管理
电梯的管理总体目标和指标如下:
电梯修复率为100%;
业主满意率为98%以上;
电梯维修及时率达100% ;
电梯年检合格率达100%;
电梯完好率达100%;
①推行驻点服务模式
电梯维保工作将依照《电梯安全使用管理作业指导书》规范,实施驻点服务模式,进行全天候的零等待服务,打破以往通过服务热线求救的传统方式,大大提高服务的及时性。
②采用'五级保养、五级检验'的服务标准
严格依据《电梯工作手册》的要求开展工作,对电梯严格执行(半月、月、季度、半年、年)的服务标准。我司将根据工作内容及层次,在上一级的保养和调整中增加相应内容,并如实填写各项质量记录,使得每项工作能够有条不紊地进行。通过电梯队的自检、公司的月检、季检、半年检、技术监督局年检来对电梯进行严格检查检验,保证安全运行。
③ 个性要求,闲暇保养
第4篇 小区公用设施管理程序上
小区公用设施管理程序(上部)
为规范小区机电设备等公用设施的管理,保持公用设施的良好状态,确保所管辖区域公用设施发挥正常功能,特制定此管理程序。
一、公用设施的分类
1、供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜(箱)、公共照明、供电线路等。
2、给排水系统:水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、各类阀门等。
3、消防系统:烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防广播系统、消防对讲系统、消防泵类、消火栓系统、喷淋系统、水幕系统、防排烟系统、防火卷帘门系统、气体自动灭火系统等。
4、电梯
5、空调系统:冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、风柜、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀水箱、其它类空调等。
6、电讯系统:电话、有线电视、宽带网络等。
7、安防系统:闭路监控系统、门禁控制系统、停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、周界防越系统、巡更系统等。
8、维修维护设备及工具:电焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手电钻、丝锥、板牙、各种检测仪器仪表等。
9、其它公用设施:泳池及设备、娱乐场所及设备、燃气管道及开关、停车场及设备、剪草机及绿化设施、吸尘器等。
10、房屋本体及附属设施:防雷系统、自行车棚(房)、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、建筑小品等。
二、管理职责
1、管理处经理负责公用设施保养维修工作的检查、监督工作。
2、设备主管负责公用设施保养维修工作的组织、安排和实施,建立设备台帐,解决技术难题、草拟技术改造方案。
3、设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。设备责任人(技术维修人员,以下及相关作业手册同)
4、管理处客户服务中心负责不定期抽查设备保养情况及相关质量记录,监督设备大修及重要维修工作,对检修质量进行鉴定,并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
三、管理细则
1、设备房管理
1.1设备房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
1.2设备房门应有“机房重地,非请勿进”等标识,进出随手关门。
1. 3设备房中重要设备上端如有管网等设施时,应在设备上端加装喇叭口等设施,做好防护措施,以保证重要设备的安全使用。
1.4高低压配电室、变压器房、电梯机房、空调机房、发电机房等重要设备房,应装置干湿球式温度计,对环境的温、湿度进行监测。设备房内温度须保持在+40℃以下,相对湿度须保持在80%以下。
1. 5参观来访人员需进入设备房,凭管理处经理通知,并指定专人陪同方可进入。
1.6设备责任人负责每日检查设备房,查看房内环境温度、湿度,并把各种运行数据记录在《公用设施保养维修记录表》上,每周清洁设备房一次。
2、设备保养维修
2.1日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施,正常情况下无需记录,发现问题及时处理,并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
2.2设备主管每天负责检查监督保养维修工作,发现问题及时要求设备责任人处理,并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
2. 3每月管理处经理会同设备主管及设备责任人对各类公用设施的状态及其质量记录进行一次巡查,发现问题及时在《设备(设施)检查记录表》中予以记录,明确整改处理的责任人、完成日期,完成后由设备主管进行复查,并做好记录。
2.4设备检修等级按以下分类进行高等级检修包含低等级检修全部内容:
2.4.1日检:属巡视性检查维护。对设备房及周围环境进行清洁,检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等异常现象,如实记录运行数据,确认设备运行状态是否有异常情况。
2.4.2月检:属预防性检查。对设备性能进行全面检查,对故障隐患部位进行修理或调整,预防事故的发生,保证设备正常运行。
2.4.3季检(半年检):属维护性检查。对设备进行清扫、加油、调试。
2.4.4年检:属恢复性检查。对设备进行局部解体检查,应着重恢复设备的电气性能、机械精度,视状况更换主要零、部件及附属装置。
2.4.5大修:属彻底性修理。对设备进行全部解体,全面检查、试验、探伤、调试,更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造。设备主管应视设备故障情况及时提请设备大修报告,经管理处经理审核后报小区业委会批准执行。
2.4.6分承包方保养维修:依据合同内容,在设备责任人的督促下进行定期保养及处理故障,并按要求记录在《分承包方设备保养记录表》上。
2. 5管理处设备主管应将设备检修情况和重要零部件更换情况记录在《公用设施保养维修记录表》、《设备台帐》及《设备(工具)汇总表》中。
2.6对重要设备、设施的易损易耗零、部件,管理处应有适量贮备,便于突发故障的及时处理。
2.7设备主管应根据批准的检修计划和维修内容,做好维修前的调查准备工作及防范措施。涉及人身安全和与生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要维修工作,管理处经理需到场指挥、协调、组织。
2.8设备大修,管理处客户服务中心主管应到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺要求检修,解决技术难题,保证检修质量。验收须符合国家相关行业验收规范要求。
2.9年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报公司审批。应严格执行检修计划,如有特殊原因需变更检修计划时间,应提前一周上报公司批准。
2.10管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料等设备管理档案,以便系统地掌握设备状态,便于今后维修工作的查阅。
3、供配电系统管理
3. 1管理处应严格遵守电力部门的《供用电协议》,明确高压设备的分界点及供用电设备的产权属性,并保存相关资料。
3.2管理处应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处属电力部门等他方管理的设备有异常情况时,应及时告知他方,以免影响本小区的供电安全。
3.3管理处应根据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点,合理调整变压器的运行方式,力所能及地发挥变压器的利用率,电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态,确保功率因数符合电网运行规定要求。
3.4对供配电设备的检修应尽量
在不影响顾客的时间内进行。如有高压环网柜等设备,则须有一名持有高压进网许可证的技术员作为供配电设备的设备责任人。
3.5为确保小区供配电系统安全,对变压器二次总开关的保护整定值,设备责任人不得随意变更;若需变更整定值需报公司批准。配电回路开关的整定值变更需经管理处经理同意后方能进行,并报公司备案。
3.6备用发电机应经常保持良好状态,在市电停电的情况下,设备责任人应保证在5分钟内使发电机运转供电,以确保重要负荷的正常使用,有关运行情况记录在《柴油发电机运行记录表》上。发电机与市电联络开关的电气、机械联锁装置应动作可靠,防止反送电。
3.7设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表,每年需对发电机、电动机做绝缘测试,并予以记录。
3.8停电设备检修时安全注意事项
3.8.1由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人,并填写《停送电操作票》。
3.8.2断开隔离开关,必须由设备责任人挂“有人工作,严禁合闸”的标识。
3.8.3停电检修设备必须由设备责任人用高、低压验电笔对变压器和配电柜进行测试,并挂接临时接地线。
3.8.4最后由设备主管核对,确认无误后方可进行检修。
3.8.5检修完毕后,由原挂接地线人员拆去地线,同时原挂牌人员拆去“有人工作,严禁合闸”的标识。
3.9低压带电作业安全注意事项
3.9.1严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。
3.9.2设备主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间,并经批准后方可进行检修。设备主管必须指定一名现场监护人。
3.9.3作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。
4、给排水系统管理
4.1无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。
4.2消防泵、喷淋泵每两月启动一次管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验阀。
4.3雨水泵、污水泵每年三月份进行年检,根据实际情况决定是否解体检查并记录。
4.4生活水管的防腐涂层及管网支架的检修,应视情况而定,但至少5年应重新涂刷一次。
4.5泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责并记录。
4.6水箱、水池至少应每半年清洗一次。清洗后联系水质检测中心取水样检测,结果由管理处存档。
5、消防管理
5.1报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场,试验时间应尽量安排在不影响小区顾客休息或工作时间内进行。
5.2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修,应视情况而定,但至少5年应重新涂刷一次。
5.3水流指示器每半年检修一次,检修前书面报管理处经理审批,并及时通知顾客。
5.4送风阀、排烟阀、排烟防火阀每季度由设备责任人清洁一次,保证表面清洁,油漆完好无损,转动轴灵活,复位正常,在自动状态下,联动正常,并做好记录。
5.5破玻璃按钮每季检查一次,保持报警按钮外表清洁,字迹清晰、玻璃完好无损,具有报警功能。
5.6送风、排烟风机每季清洁外部一次,保证运行正常。
5.7消防管阀门每月检查一次,阀门处于常开位置。
5.8消防泵、喷淋泵,每两月试运行一次,保证手动、自动启动正常。
5.9消防箱每季检修一次,要保持表面清洁,配件齐全,箱内无杂物,箱门关闭严密,打开顺畅,消火栓玻璃完整,牢固,按钮功能正常,检修完贴好封条及检验条,并在封条上签字,最后做好记录。
5.10灭火器材需每周检查,做好记录,要求压力表指针保持在绿色区域范围内,灭火器表面保持干净,摆放整齐,标签、铅封完好无损,并核对灭火器的使用说明及有效期限,按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单,列明灭火器品名、规格、数量,分布位置及有效期,以备查阅。
5.11消防工具、防火面具、是发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用,任何人不得挪作他用,必须按指定位置摆放,表面要保持清洁、整齐,标识清晰,油漆完好。
6、电梯管理
6.1电梯管理设备责任人必须持有本市劳动局颁发的有效操作证才能上岗操作。设备责任人负责电梯的日常巡视和清洁工作,发现问题及时处理,自己无法解决的通知维修分承包方进行维修,同时知会设备主管,并对分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督。填写相关质量记录。积极配合劳动安全检查部门认真做好审检工作,轿厢内应张贴劳动安全部门颁发的《准用证》。停用电梯时应将轿厢停放在最顶层。
6.2设备移交后,设备责任人应与前期介入人员进行设备的交接;由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划,每年签订的维修保养分承包合同须将年度检修计划作为合同的一个附件。
6.3分承包公司签订保养合同时,应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款,半保合同中应明确零配件的价格。
6.4每半年由公司相关人员会同管理处经理,对电梯的运行、保养及故障情况进行总结,并对分承包方的保养计划内容和完成情况综合评价。每季度由管理处经理根据合同规定和质量记录对分承包的保养情况进行评估,决定是否扣除一定比例的保养费或终止保养合同。结果及建议书面知会分承包单位。
第5篇 高层住宅项目前期智能化设施管理维修计划
高层住宅项目前期智能化设施的管理与维修计划
一、智能化设施的管理
1.主机:外观清洁、完整、有序无破损;接插件及联线联接牢固、无松脱;双机切换性能顺利无断点;运行状况正常,无死机、过热等不良现象,电源稳定。
2.红外探头:外观清洁、完整、有序无破损,安装与联接安装牢固,联接可靠;感应性能灵敏度高、响应特性正常;信号发送完整、无缺漏。
3.监视器:外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖;接插件及联线联接牢固,无接触不良;显示性能画面清晰、稳定,调节旋扭灵敏。
4.摄像头:外观清洁、完整、无破损,无水浸、防晒;安装与联接安装牢固、联接可靠;性能感应灵敏、准确,信号传输稳定。
5.视频线、控制线电源线:外观清洁、完整、无破损,无老化;联接牢固,无接触不良;传输性能正常,无异常衰减。
二、智能化设施的维修
1.维修方式:
(1)一般性检查维护(日检)
(2)定期检查维护(例检)
a.月检b.季检c.年检
(3)临时抽样检查维护(临检)
2.维修内容:
(1)日检:系统外观;前端、终端、传输线路信号日常检查记录;软件测试。
(2)例检:系统外观;前端、终端、传输线路信号传输阶段检查、记录;软件测试。
(3)临检:对日常维护工作、例检工作进行督检,对其工作成果进行测评。
第6篇 管理处出租物业设施设备管理模式
项目管理处出租物业设施设备管理模式
1.租方与公司物业管理处达成承租意向后,由维修队、物管处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。
2.维修队按现场的物业设施状况详细填制记录表,并与租方代表、物管处三方共同签字确认。
3.《物业设施状况记录表》一式多份,除维修队留存一份外,其余根据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。
4.承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护,并接受维修队日常巡查监督管理。
5.维修队负责日常对出租物业区域的设施进行巡查,及时维修保养。
6.如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的,应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理
7.承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物管处后,由物管处、维修队、租方代表共同现场核实损毁范围,由维修队根据情况填写记录单,三方签字确认。
8.租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原,或由维修队修复。所有损失及费用由物管处负责按契约规定索赔处理。
9.出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物管处反映,再由物管处按报修程序通知维修队进行维修。
10.维修队按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修,所有计划均事先向物管处反馈,由物管处联系租方做好协调。其它事项按《维修队运作规范》处理。
11.维修队负责定期按物管处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计,填制记录交物管处。
12.出租物业退租时,由维修队、物管处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对,填制退租物业设施移交单。
13.其它事项按公司物业管理规定处理。
签署人:物业管理有限公司
第7篇 物业公司程序文件：基础设施管理程序
物业公司程序文件:基础设施管理程序
1、目的
加强对公司资产的管理,保证公司资产的安全、完整,充分发挥资产使用的效能。
2、范围
本制度适用于****物业管理有限公司对资产的管理。
3、定义
3.1 资产的释义:根据物品的价值和使用期限,分为固定资产类、资产类、低值易耗物品类。
3.2 单位价值在人民币2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形资产(包括电子设备、电脑设备、房屋建筑物、运输设备、机械设备以及其它设备) 列入固定资产类。
3.3 单位价值在人民币100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各种用具物品(包括普通的办公家私、小件电脑设备、办公设施、工程工具等)列入资产类。
3.4 单位价值在人民币100元一下的物品,列入低值易耗物品类。
3.5 电脑软件类的资产,根据其价值的大小,分别列入固定资产和资产的管理。
3.6 为便于实物的管理,个别设备(如:工程设备中的水泵、保洁设备中的除草机等同等、同类设备)虽然其单价不足人民币2000元,也可列入固定资产管理范围。
3.7资产物品中(如:玻璃、印刷品等)无论时价花费多少,都不纳入资产范畴,只办理入库、出库手续,登录流水帐本;
4、职责
4.1 资产主管部门
4.1.1 办公室是公司资产实物管理的主管部门,负责对各管理处资产管理的指导监控和本部资产的实物管理。
4.1.2财务管理部是公司资产帐务管理的主管部门,着重从资产的原值、已提折旧、净值等方面对公司资产进行监控和管理。
4.1.3各管理处负责本管理处资产实物管理,接受公司办公室及财务管理部的监控和管理。
4.2 电子办公设备类资产的管理
办公室是公司电子办公设备类实物管理的专业部门,负责对公司电子办公设备类资产进行专项管理,对电子办公设备类资产的购进、配置、使用、维修及报废等进行全面的登记和管理。
4.3 各部门、各管理处对资产的使用和保管要明确责任人,各部门、各管理处的责任人对使用资产负有妥善保管、安全使用的责任。
5、方法和过程控制
5.1 资产的分类和使用年限
根据现行的会计核算制度及公司资产的具体情况,资产的分类和固定。
5.1.1对如固定资产及资产的使用年限及编号方法如下:
资产大类及代号资产总分类资产明细分类使用年限
资产分类资产代号明细分类
固定资产g
资产z
机械、工具、设备j*1、工程工具10年
2、保洁工具
3、变电箱设备
4、其他
运输设备ys1、安全巡逻自行车10年
2、食堂采购三轮车
3、东丽湖船只
4、公务车辆
5、其他
家私类js1、柜、沙发、会议台5年
2、办公台(桌)
3、办公椅
4、其它
通讯设备t*1、对讲机(套)5年
2、电话机
3、喊话器
4、其他
安防器械设备af1、车闸系统10年
2、消防系统
3、门禁管理机
4、灭火器
5、铝合金岗亭
6、其他
电脑设备(非安防)dn1、台式电脑全套5年
2、手提电脑
电子设备dz1、日常家用电器5年
2、办公用设备
娱乐设备(非电子)yl1、娱乐经营设施、5年
2、员工福利娱乐设施
其他类qt其他设备5年
5.1.2 对于低值易耗物品,只需记录流水帐册。
5.2资产登记的要求:
5.2.1本部及各管理处要分别做好固定资产、低值易耗品的登记,登记在《**物业年度固定资产盘点表》中。
5.2.2为方便公司资产的统计,总部及各管理处统一按上述资产大类及总分类进行固定资产登记。
5.2.3资产的编号规则:****(**物业公司+固定资产/资产)-**(固定资产/资产的类别称为资产代号)- ******(固定资产/资产的序号)其中,公司编号左起前两位为公司所在地区拼音简称,如:**为tj;第三位为公司业务类型简称,如:物业为w;第四位为资产类型简称,如:固定资产为g ,资产为z;如:属于固定资产,汇总后为:tjwg
5.2.4资产代号根据购置资产种类划分,如:手提电脑(非安防类)属固定资产的电脑设备类,其资产代号为:dn ,其他资产代号请参照:5.1条款执行。
5.2.5低值易耗品的分类和资产编号由本部及各管理处视资产的具体情况参考上述分类自行调整。
5.3 资产管理
5.3.1所有公司资产均由办公室统一调配、购置,由各使用单位分级管理。
5.3.2资产的购置、调拨、转让、报废等均须按程序审批,未经批准,不能办理相关手续。
5.3.3本部及各管理处指定专人(称为资产管理员)负责资产管理,并在办公室备案。
5.3.4办公室和财务共同负责公司资产管理的工作督导,将会不定期对各单位资产管理情况进行抽查,发现问题对资产管理员及其它相关责任人员进行处理。
5.3.5资产编号规则需统一,并在资产上粘贴标识,确定资产责任人,确保资产的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理处资产管理员负责本项目的资产的登记注册、发放、管理,建立内部资产台帐,填写固定资产登记卡片,其中列明资产的名称、购置年代、物品规格型号、价值、使用部门。上报办公室备案。同时,每半年办公室行政组与财务进行资产的盘点清查工作(每月进行抽查)。
5.3.7资产的使用部门和使用人须合理使用设备,严格按规程操作,并注意设备维护、保养。
由于使用、保管不善造成的遗失和损毁,责任人要按资产购置价格或资产管理部门的评估价值赔偿。
5.3.8资
产使用人离开公司时应办理移交手续,项目负责人必须到本项目资产管理员处进行确认,否则造成的一切后果,由项目负责人承担。
5.3.9公司内资产转移应填报资产转移审批单,各单位第一负责人签字,报办公室批准后由资产管理员登记后方可进行转移。
5.3.10易损物品无使用价值或使用年限已到时,应由资产管理员填写报废申请表,由办公室审核后报财务部复核后做相应处理。
5.3.11未经资产分管部门,办公室同意,任何部门和个人不得将资产外借和供无关人员使用。
5.4 资产购置、调拔、转让、报废的审批权限和审批程序
5.4.1固定资产购置、转让、报废的审批权限:
所有固定资产报废由总经理批准,单件资产净值在1000元以上的固定资产或低值易耗品的购置、调出、转让、报废,经办公室审核后由承办部门总经理助理审批,报总经理审批。
5.4.2 固定资产购置、转让、报废的审批流程:
购置、调拨、转让、报废1000元以上的公司资产:
5.4.2.1使用部门通过邮件报送申请报告;
5.4.2.2由各单位第一负责人签署意见;
5.4.2.3经办公室进行审核;
5.4.2.4由财务部复核;
5.4.2.5总经理助理批复意见;
5.4.2.6总经理批准后由总办统一购置;
5.4.2.7 1000元以下资产或专业物品的购置,由项目自行在公司制定合格供方范围内进行购置,办公室行政组备案;公司需要统一的物品如办公桌椅、书柜、档案柜、床等由总办统一购置;
5.4.3使用部门提出购置公司资产申请后,应首先由公司办公室负责进行内部调配,若所需购置的物品,公司内部可调配的应在内部调配,尽量避免重复购置造成资金的浪费;如不能调配,方可进入购置审批阶段。
5.4.4资产购置的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产购置申请表》并按规定申报流程和审批权限获批准后,方可进行资产的购置。
5.4.5资产转让、报废的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产报废申请表》,并按规定申报流程和审批权限获批后,方可进行资产转让和资产残骸的处理。报废资产有残值的,经资产主管部门估价、处理后,回收的资金应及时上缴公司财务管理部;报废资产原值在2000元以下的项目可自行处理,但必须知会办公室;2000元以上则有公司统一处理;
公司资产在部门间的内部调配,填写《内部调动(离职)资产转移单明细表》按流程审批后再行调配。
5.5 固定资产的盘点
本部、各管理处对固定资产每月盘点,办公室和财务管理部负责对总部及各管理处的监督检查。通过盘点,确保固定资产帐帐相符、帐物相符、物标相符、安全完整。本部及各管理处资产盘点可参考以下方式进行:
5.5.1由资产管理部门组织有关部门进行资产的实物清点,并做出实物盘点(盘盈、盘亏、待报废)报告。
5.5.2财务部门根据实物盘点的情况,与财务帐核对,计算盘亏、待报废资产的价值(原值、已提折旧、净值),做出最终的固定资产盘点报告并报批。
6、支持性文件
无
7、质量记录及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《内部调动(离职)资产转移单明细表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物业月度盘点表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物业年度资产盘点表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度备用物品计划表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度办公用品计划表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定资产购置申请表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《资产转交审批明细表》
第8篇 某小区房屋、共用设施、设备维护与管理
我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。
1、房屋建筑本体及公共部位：
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；
每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或有关部门报告与建议；根据业主或有关部门的委托，组织维修工作；
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；
每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；
业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；
巡检有记录；
巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
2、供配电系统
建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；
值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；
保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；
每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；
每年委托专业单位对变压器进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；
潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；
每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
每日填写运行记录，建档备查。
3、弱电系统
操作人员受过专业培训，持证上岗；
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；
有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；
工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
4、给排水系统及其配套设施
给水设施
饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每6个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；
保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 ；每日填写水泵运行记录，建档备查；
每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；
专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。
排水设施
*楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；
*每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；
*每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。
5、智能化安保系统
每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态。
*日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。
*例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。
*监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。
制定维护计划
*小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。
*中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报告制定每年一次的中修计划。
*大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。
保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统，发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理，同时立即采取人工保安补救措施。
6、电梯运行与管理
a、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。
确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于5%。
制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号20分钟解救乘客、排除设备故障。
使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。
按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
b、工作程序
电梯维修保养管理：
*电梯主管工程师和电梯公司根据电梯安全维护操作规范，确定《电梯维修工岗位职责》。
*电梯例行保养：
①电梯公司维修组组长每月初填写该月《电梯保养时间安排》。
②对每栋电梯按照当月《电梯保养时间安排表》中时间安排及《住宅区电梯定期保养与检查记录》的检查项目，进行例行保养工作。
③每次保养完毕填写机房内的《住宅区电梯定期保养与检查记录》表。
*电梯维修管理
①电梯公司维修人员按照《电梯维修工岗位职责》的规定，参照《电梯维修保养工艺细则》中操作规范，对照《电梯季检报告书》中对应项目的要求对电梯进行维修。
②电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照《电梯维修质量检验制度》确定。
③电梯的小修工作由电梯公司驻点维修组进行，组长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知中央值班调度室，经中央值班调度室同意后方可停梯维修。
④电梯的中修工作由电梯公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管工程师和电梯公司审查，由电梯公司调配技术力量和人员配合实施。
⑤电梯的大修工作由电梯公司实施。
⑥由主管工程师及质检员进行维修质量检查，对维修质量不符合国际（gb10060-93）和《电梯季检报告书》中要求时，应限期两周内整改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。
⑦任何电梯维修完毕后由维修组填写《电梯维修记录表》。
7、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施
加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；
保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；
设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；
按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；
停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；
停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
标准与要求
维修人员在上门为业主提供维修服务之前，应做到'五个准备'和'三个统一'，即：准备一双鞋套、一块抹布、一块施工布、一把刷子和一个塑料袋（装施工垃圾）；服装统一、标识统一和收费标准统一；
雨水井、污水井完好率99%；
路灯完好率99%；
报修处理及时率达到100%；
维修质量合格率100%；
道路完好率99%；
业主基本满意率达到95%；
急修服务注意，在最短时间内修复。若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）；
维修作业人员岗前岗中培训率达到100%；
管理区域内房屋外观完好、整洁。房屋完好率99%；
管理区域内幢号、单元号有明显标志，有完善的区域指示标识；
管理区域内无乱搭、乱建现象，无违章装修；
房屋档案齐全，管理完善；
公共设施、设备良好，运行正常，无事故隐患；
管理区域内生活用水有严密的管理措施，无二次水污染发生。水质检验合格；
第9篇 机械设备设施管理控制程序
1.目的和范围
对机械设备、设施的配备、维护和保养进行控制,确保机械设备、设施的安全使用和安全运转,使其符合公司质量、环境和职业健康安全管理体系的要求。
本程序适用本公司使用的(包括租赁、外协队自带的)所有机械设备、设施的控制。
2.相关术语
3.职责
3.1公司工程管理部负责本程序的编制、修改和实施过程中的监督检查。
3.2 项目经理部负责编制本项目机械设备使用计划,负责施工机械设备的验收和机械设备的使用、维护及安全检查。
4.工作程序
4.1 临建和机械设备、设施的确定
4.1.1项目经理部应在产品实现策划过程中确定工程施工所需的临建和机械设备、设施。临建和机械设备、设施包括:施工机械设备、施工机具、办公室、加工场、工具房、仓库、塔式起重机基础、小型临时设施、各种标牌、施工道路、围墙、临水临电、文明施工及环境保护设施、临时宿舍等。
4.2 临建和机械设备、设施的配置
4.2.1项目经理部应根据《施工组织设计》中临建和机械设备、设施的配置计划,配备符合要求的设备和设施。配备方式:由公司调配;租赁或外协队自行配备。4.2.2 工程施工所使用的机械设备和设施(包括租赁或外协队自行配备),均应列入项目经理部“施工机械设备、设施台帐”,统一进行管理。
4.2.3 需通过租赁方式配备设备的,应按照《采购控制程序》的规定,评价和选择供方,签订租赁合同和环境保护、安全施工协议。
4.2.4 需要新购置设备的,应填写“设备购置申请表”,报公司工程管理部审核,副总经理审批。公司工程管理部负责订货采购、验收、登记上帐。
4.2.5 项目开工后,项目经理部应依据《施工组织设计》编制大型机械设备的专项施工方案,经项目总工程师审批后,报公司工程管理部备案。
4.3 机械设备的进场验收
4.3.1项目经理部对进入施工现场的机械设备的性能、环保要求、安全装置和操作人员的资质进行审验,不符合要求的机械和人员不得进入施工现场。
4.3.2大型机械如塔吊、施工升降机等设备安装前,项目经理部应根据设备出租方提供的数据及要求进行基础的设计与施工,经验收合格后,方可交由有资质的设备安装单位组织安装。
4.3.3杜绝违章作业,降低噪声,减少扬尘,不能有漏油、漏气、漏水现象发生,减少环境污染,确保设备设施作业的安全。
4.3.4 中小型机械由分包单位安装后,项目经理部组织验收,合格后方可使用。
4.3.5 大型机械设备由设备安装单位完成安装、调试后,由项目经理部组织设备安装单位及相关人员共同验收,填写验收记录表,合格后办理验收手续,方可投入使用。
4.4 设备的使用、维护和保养
4.4.1 项目经理部应制定设备维护和保养计划,报项目经理生产副经理审批后实施。
4.4.2项目经理部应对租赁设备的大修情况进行验证,并督促施工机械专业分包商,按规定定期对所属施工机械进行大修、检查、维护、保养,以保证施工机械始终处于良好运行状态。在现场维修、及维护保养过程中产生的废油、废弃物由维修人员及时清理回收,禁止污染物倒入现场。
4.4.3中小型机械按权属负责维护保养。工具式设备由租赁合同责任方负责维护保养。
4.4.4现场设备、设施操作人员应按规定持证上岗,并严格按照设备保养“十字作业”要求和《安全操作规程》操作。
4.4.5设备的维护和保养均应填写维护和保养记录。
4.5 机械设备的检查
4.5.1公司工程管理部每季度对设备的使用、维护和保养情况进行一次检查。检查中发现的问题,检查人员开出“隐患整改通知单”,项目经理部负责按要求整改。对存在重大安全隐患、较大环境污染的施工机械必须立即停止使用,整改完毕后方可投入使用。
4.5.2 项目经理部的设备管理员、安全员,应定期进行监督检查,填写有关检查记录。
4.6 设备、设施发生异常情况的控制
设备、设施发生异常情况时,操作人员应立即向项目经理部领导汇报。发生重大异常情况时, 项目经理应尽快向公司工程管理部报告,并采取相应措施进行处置。
4.7项目经理部应对设备产生的噪音污染进行控制,对于超标的施工设备应责令采取措施或停止使用。
5.相关文件
5.1 塔式起重机操作使用规程zb80012--89
5.2 《建筑机械使用安全技术规程》jgj33--2001
5.3 《龙门架及物料提升机安全技术规程》jgj88-92
5.4 《施工升降机安全规程》gb10055-88
5.5 《手持性电动工具的管理、使用、检查和维修安全技术规程》gb3787—83
5.6 《建筑施工安全检查标准》jgj59-99
5.7 《qeo 管理手册》
6.记录
6.1《建筑施工安全检查标准》jgj59-99中规定的有关记录
6.2 相关的施工验收记录
6.3 隐患整改通知单 jl—602--01
6.4施工机械设备、设施台帐 jl—602--02
6.5设备、设施修理/购置申请单 jl—602--03
第10篇 建筑消防设施的设置与管理
按照国家有关法律法规和国家工程建设消防技术标准设置的建筑消防设施，是预防火灾、及时扑救初起火灾的有效措施。对建筑消防设施定期实施检查、检测以及维护管理，确保其完好有效，是各级政府与部门和广大社会单位的法定职责。
一、建筑消防设施的设置要求
所有建筑物都应当按照消防法律法规和消防技术标准的要求设置建筑消防设施。设置基本要求如下：
1.按照消防法律法规和消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，应当进行消防专项设计，并依法由公安机关消防机构进行消防设计审核、消防验收或者备案抽查。
2.建筑消防设施的安装单位应具备相应等级的专业施工资质，并按图施工，确保工程质量符合相关技术标准要求。
3.建筑消防设施产品应当符合国家标准或者行业标准。禁止生产、销售、配置不合格或者国家明令淘汰的建筑消防设施产品。质量技术监督部门、工商行政管理部门、公安机关消防机构应当按照各自职责加强对消防产品质量的监督检查。
4.建筑物的建设单位、工程监理单位和建筑消防设施的设计单位、施工单位、设计审核单位、竣工验收单位，依法对建筑消防设施工程的质量负责。
5.配置火灾自动报警系统的单位应当与城市火灾自动报警信息系统联网，并确保正常运行。
二、建筑消防设施管理职责
建筑消防设施管理是一项社会责任，各单位对本单位设置的建筑消防设施负有自主管理责任，各级政府与部门负有领导和行业管理责任。任何单位和个人都有依法维护消防安全、保护建筑消防设施的义务，不得损坏、圈占、挪用或者擅自改造、拆除、停用建筑消防设施。
（一）各级政府及相关部门职责
各级人民政府应当加强对消防工作的领导，加大建筑消防设施的公共资金投入力度，逐步消除历史遗留问题，组织开展建筑消防设施重大安全隐患的整治。住房与城市建设、交通、规划、国土资源、安全生产监管、质监、工商、民政、教育等相关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好建筑消防设施的行业监管工作。各级公安机关消防机构则负有行政监督管理责任。
（二）单位自主管理职责
建筑消防设施的产权单位或者受其委托管理的单位应当履行日常管理责任。当建筑使用权全部或局部转让、租赁时，应明确建筑消防设施的日常管理责任。两个或者两个以上产权人共用建筑消防设施的，建筑消防设施产权人应当共同协商，订立协议，明确各方的建筑消防设施管理责任，确定责任人或者委托一个管理单位进行统一管理，并将协议报送当地公安机关消防机构备案。建筑消防设施的使用、管理单位应当依法履行下列管理职责：
1．贯彻执行国家有关建筑消防设施使用、维护保养的法律法规、技术标准和地方规章。
2．明确专门部门和专人负责建筑消防设施的操作、检查和维护保养工作。
3．制定建筑消防设施管理制度和操作规程。
4．落实建筑消防设施的日常维护保养制度，及时整改设置与运行中存在的问题。
5．定期组织对建筑消防设施进行检查测试。
6．建立建筑消防设施配置、运行等情况的管理档案。
7．对员工进行建筑消防设施使用常识教育，定期组织演练。
8．法律、法规、规章规定的其他责任。
（三）消防监督管理职责
公安机关消防机构依法对建筑消防设施的管理情况实施监督，监督管理的内容包括：
1．建筑消防设施的配置情况。
2．建筑消防设施的运行状况。
3．建筑消防设施的操作规程、管理制度。
4．建筑消防设施的操作、管理人员的消防安全培训情况。
5．消防控制室值班情况。
6．建筑消防设施的维修、保养和检测情况。
7．建筑消防设施管理档案的建立情况。
8．其他需要监督检查的情况。
第11篇 物业辖区消防设施运行管理程序
质量管理程序文件
--物业辖区消防设施运行及管理程序
1.0 目的
加强消防工作及设施运行的管理,保证所辖物业的消防设施安全使用,确保管辖区域内用户生命、财产安全。
2.0 适用范围
适用于公司所辖物业的消防工作及设施运行管理。
3.0 职责
3.1 公司总经理负责组建消防组织机构,并担任指挥。
3.2 经理部经理为公司本部消防责任人,全面负责公司本部的消防工作。
3.3 管理处主任为管辖物业消防责任人,对管辖物业消防工作全面负责。各部门、管理处设立义务消防队,所有员工均为义务消防队队员。
3.4 机电主管负责对维修工工作进行检查监督;负责监控设备、供水、供电系统、消防设备的管理、检查、监督。
3.5 维修工负责消防系统供水、供电系统、发电机组的维修、保养、清洁、运行、操作、监控、记录;负责监控室的设备维修、保养。
4.0 工作程序
4.1 消防机构的建立
4.1.1 总经理负责建立公司质量/环境/安全管理委员会,规定组织机构及人员职责,并报上级主管部门。
4.1.2 各部门/管理处防火责任人负责通知住宅、商铺、写字楼等用户设立安全责任人和联系人,并登记在《用户安全责任人和联系人名单》上面。
4.1.3 经理部将公司《质量/环境/安全管理委员会设置》的文件发放到公司各部门、管理处,并登记存档。各部门、管理处确保所有员工了解公司质量/环境/安全管理委员会人员设置情况。
4.1.4 管理委员会成员和用户安全责任人和联系人有变动时,经理部应及时将变动情况上报相关主管部门。
4.2 消防设施配备
4.2.1 各部门、管理处根据国家和深圳市有关消防法规配备消防设施和设备。
4.2.2 管理处维修班根据实际情况对主要消防设备设施,做文字或颜色的标识。
4.3 消防制度
4.3.1 消防检查制度。
4.3.1.1 管理委员会负责制定《消防检查制度》,内容包括检查人员安排、检查内容、检查周期、频次等。
4.3.1.2 各管理处每周对消防工作情况进行检查,检查内容包括:消防器材配置与完好程度;消防通道是否通畅;是否有新的火灾隐患等,并填写《消防工作周检记录》中。
4.3.1.3 各部门、管理处防火责任人进行消防检查时发现的问题,应填写《整改通知书》发放到安全责任人(联系人)或用户,限期整改,并跟踪记录整改结果。
4.3.1.4《整改通知书》中防火责任人应提出整改意见,其内容可以是:
a. 损坏消防设施,要求赔偿损失并恢复;
b. 超负荷用电,要求限制警告罚款;
c. 明火作业未经批准,要求停止违章行为;
d. 违章使用液化气或违章更改液化气管道;
e. 装修使用易燃材料,要求立即停工并更换材料;
f. 违章使用、搬运、贮存化学危险品;
g. 堵塞消防通道;
h. 其它不符合消防安全规定的行为。
4.3.2 动火审批制度
4.3.2.1 动火作业按消防部门规定进行,公司编制《动火作业安全操作规程》。
4.3.2.2 动火作业人需填写《动火作业申请表》,由防火责任人审批,重点部位动火报市消防局。
4.3.2.3 管理处要请专人到现场监督动火作业,防火责任人要抽查,发现问题要求动火作业者立即整改。
4.4 消防知识宣传与培训
4.4.1 对用户的消防要求通过发放《用户手册》和签定《消防安全责任书》来实行。通过发放消防资料、宣传栏、组织用户参观火灾现场会等形式,增强用户的消防意识。
4.4.2 各管理处每季安排一次消防知识学习,学习内容为消防法规等,并结合实际进行消防设备操作方法的培训。将学习培训情况填写在《会议/培训签到表》上。
4.4.3 公司义务消防员培训按《员工培训和考核程序》进行。
4.5 消防演习
4.5.1 管理处每年至少组织一次有全体义务消防员参加的消防演习。
4.5.2 演习结束后由管理处完成《消防演习报告》,其内容包括演习时间、地点、参加人员、演习内容、演习状况及存在问题的整改措施等,并发出《整改通知书》到责任人,跟踪并记录整改结果。
4.6 日常消防管理
4.6.1 管理处维修班检查所辖物业的日常消防安全情况,包括消防设备巡检、动火作业监督、安全用火用电。各管理处在消防检查中,对箱式消防栓及灭火器的检查应做适当标识,就检查情况填写《消防器材检查记录表》,贴于箱式消防栓玻璃上或灭火器上。检查周期为每季一次。
4.6.2 所有日常管理中发现的安全、消防隐患,必须作好记录,开具《整改通知书》交相关人员,并报告消防负责人。
4.6.3 当消防设备发生故障时,监控室值班员填写《维修通知书》,及时通知维修工进行维修。
4.6.4 消防中控室值班员必须将消防设备监控运行情况及报警或故障信号等记录在《中控制室消防设备监控运行记录表》中,并保存电脑单等报警系统原始报警记录。
4.6.5 管理处维修班根据《消防设施保养规定》负责管辖区域所有消防设备的保养及维修。
5.0 相关文件
5.1《公司质量/环境/安全管理委员会设置》(***-qp-06-pz-01)
5.2《消防检查制度》(***-qp-06-w*-02)
5.3《动火作业安全操作规程》(***-qp-06-w*-03)
5.4《中控室设备运行操作规程》(***-qp-06-w*-06)
5.5《用户手册》(不定格)
5.6《消防安全责任书》(***-qp-06-w*-04)
5.7《员工培训程序》(***-tp-08)
5.8《消防设施保养规定》(***-qp-06-w*-05)
6.0 质量记录
6.1《用户安全责任人和联系人名单》(***-qp-06-1/a)
6.2《动火作业申请表》(***-qp-06-3/a)
6.3《整改通知书》(***-qp-04-4/a)
6.4《中控室消防设备监控运行记录表》(***-qp-06-5/a)
6.5《会议/培训签到表》(***-tp-06-1/a)
6.6《消防演习方案》(***-ep-07-4/a)
6.7《维修通知单》(***-qp-06-4/a)
6.8《消防器材检查记录表》(***-qp-06-6/a)
第12篇 ds物业辖区空调设施管理程序
物业辖区空调设施管理程序
1目的
本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求,以确保空调设施技术性能良好,保证大厦正常供冷。
2适用范围
大厦空调(设施)的运行管理。
3相关标准要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相关文件
4.1《物业装修管理》
4.2《水泵站运行规程》
4.3《冷却塔运行维护规程》
4.4《安装工程施工及验收规范》
5责任
5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。
5.2机电工程部是空调设施的技术主管部门,负责空调设施的技术管理和维护运行中的指导及维修后的检测验收等技术性工作。
5.3经营部制定空调费用的收取办法并负责计算每月收费将有关资料交财务部、物业管理部,并向机电部通报。
5.4财务部负责空调费的收取。
6工作程序
6.1日常运行和维护
6.1.1空调机房内机电设备由机电部具体制定设备的技术安全操作规程,并由物业管理部相关管理处空调运行工负责日常的操作、运行、监控、记录,并应在空调设备(设施)运行时观察并记录相关的参数(如电压、电流、温度、压力等),倾听有无异响,并记录在《中央空调系统运行记录》。
6.1.2机电部空调技术主管在物业管理部相关管理处的配合下负责编制空调设备(设施)设备台帐,设备卡,相关资料除公司档案室存档外,管理处应留一份备案。
6.1.3根据气温变化,物业管理部相关管理处空调运行工应及时调节空调负荷,以达到节能目的。
6.1.4物业管理部相关管理处负责对空调机房和机组的保洁工作;保持机房地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。
6.1.5物业管理部相关管理处应保证机房消防设备、器材完备,保持室内良好照明及通风,门窗开启灵活无破损。
6.1.6每年随季节性气温变化,根据业主意见调查反馈表或大厦三分之二以上的业主要求,由物业管理部相关管理处在征求机电部意见后决定大厦整体供冷期的开始和结束以及每日空调设备的开、停时机。
6.1.7特殊情况下,若个别用户需要供冷,可提出书面申请,确认承担有关运行费用后,经机电部、经营部会签同意后,由物业管理部相关管理处来实施。
6.1.8空调机房内机电设备由空调运行工负责操作,若无机电部主管或管理处主任的同意,其他人不得擅自操作。
6.1.9非工作人员进入空调机房须经机电部主管或物业管理部相关管理处主任批准后,由空调维修工陪同,方能进入。
6.2维修保养
6.2.1机电部每年12月份制定订下一年度《空调设施检修保养计划表》,按运行情况制订中修、大修改造计划并负责组织实施。
6.2.2物业管理部相关管理处依据《空调设施检修保养计划表》,按时按各空调保养记录表(7.3-7.7)要求进行维修保养。
6.2.3空调设备日常运行保养维护所需材料由物业管理部相关管理处按材料采购申报领用程序执行。
6.2.4空调设施专项改造所需的配件、材料和对外委托施工等事项,由机电部技术主管提出计划和建议,机电工程部经理审核,总经理批准,按照《材料采购控制》和《分承包方控制》文件规定实施。
6.3新增、改造和异常情况处理
6.3.1物业管理部相关管理处负责接受用户新增或改造供冷设备的申请。
6.3.2机电部负责审查用户新增或改造供冷设备的图纸和文件说明,用户应填写《空调安装审批表》并得到审批合格后方可施工;且验收合格后方可投入使用。
6.3.3运行中若出现异常情况,管理处操作人员应立即停机,仔细检查,排除故障后方可重新开机。若故障严重时,无法排除或难以确定故障范围和程度,立即通知机电部空调技术主管及时到位处理,同时通知管理处负责人立即到现场协助。
6.3.4因工程维修等原因停机,应由空调维修工填写《空调停机通知单》,经机电部主管及管理处主任批准后,由大厦管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机,应在1小时内联系有关部门处理,并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。
6.4物业空调设施运行状况和维修效果的检查和检测
6.4.1机电部技术主管每月详阅运行、维修记录,作出运行维修状况评价,填《空调运行、维修月报表》。
6.4.2大中修、年度保养、重大项目维修完成后,机电部技术主管负责组织、做检查测试,填入《设备登记表》。
6.5计量收费
6.5.1物业管理部相关管理处在每月的1-5日抄生活(办公)区业主相关的空调水电表报经营部。
6.5.2经营部负责统计各用户的空调费用,并打印出票据交财务部。
6.5.3经营部每月把各大厦的总表(冷却水、冷冻水及电的总表)及平均度数和平均费用等数据交机电部。
6.5.4财务部负责按经营部提交的票据收取用户费用。
7记录
7.1《空调安装审批表》
7.2《空调设施检修保养计划表》
7.3《空调设备定期维修保养与检查记录》
7.4《吊顶式风柜定期维修保养与检查记录》
7.5《风机盘管定期维修保养与检查记录》
7.6《水冷柜机定期维修保养与检查记录》
7.7《空调水泵定期维修保养与检查记录》
7.8《中央空调系统运行记录》
7.9《空调停机通知单》
7.10《空调运行、维修月报表》
7.11《设备登记表》
7.12《大厦用户单独申请空调运行审批表》
第13篇 临时设施的搭设与使用管理
1 办公室
施工现场应设置办公室，办公室内布局应合理，文件资料宜归类存放，并应保持室内清洁卫生。
2 职工宿舍
(1)宿舍应当选择在通风、干燥的位置，防止雨水、污水流人；
(2)不得在尚未竣工建筑物内设置员工集体宿舍；
(3)宿舍必须设置可开启式窗户，设置外开门；
(4)宿舍内应保证有必要的生活空间，室内净高不得小于2．4m，通道宽度不得小于0．9m，每间宿舍居住人员不应超过16人；
(5)宿舍内的单人铺不得超过2层，严禁使用通铺，床铺应高于地面0．3m，人均床铺面积不得小于1．9mx0．9m，床铺间距不得小于0．3m；
(6)宿舍内应设置生活用品专柜，有条件的宿舍宜设置生活用品储藏室；宿舍内严禁存放施工材料、施工机具和其他杂物；
(7)宿舍周围应当搞好环境卫生，应设置垃圾桶、鞋柜或鞋架，生活区内应为作业人员提供晾晒衣物的场地，房屋外应道路平整，晚间有充足的照明；
(8)寒冷地区冬季宿舍应有保暖措施、防煤气中毒措施，火炉应当统一设置、管理，炎热季节应有消署和防蚊虫叮咬措施；
(9)应当制定宿舍管理使用责任制，轮流负责卫生和使用管理或安排专人管理。
3 食堂
(1)食堂应当选择在通风、干燥的位置，防止雨水、污水流人，应当保持环境卫生，远离厕所、垃圾站、有毒有害场所等污染源的地方，装修材料必须符合环保、消防要求；
(2)食堂应设置独立的制作间、储藏间；
(3)食堂应配备必要的排风设施和冷藏设施，安装纱门纱窗，室内不得有蚊蝇，门下方应设不低于0．2m的防鼠挡板；
(4)食堂的燃气罐应单独设置存放间，存放间应通风良好并严禁存放其他物品；
(5)食堂制作间灶台及其周边应贴瓷砖，瓷砖的高度不宜小于1．5m；地面应做硬化和防滑处理，按规定设置污水排放设施；
(6)食堂制作间的刀、盆、案板等炊具必须生熟分开，食品必须有遮盖，遮盖物品应有正反面标识，炊具宜存放在封闭的橱柜内；
(7)食堂内应有存放各种佐料和副食的密闭器皿，并应有标识，粮食存放台距墙和地面应大于0．2m；
(8)食堂外应设置密闭式泔水桶，并应及时清运，保持清洁；
(9)应当制定并在食堂张挂食堂卫生责任制，责任落实到人，加强管理。
4 厕所
(1)厕所大小应根据施工现场作业人员的数量设置。
(2)高层建筑施工超过8层以后，每隔四层宜设置临时厕所。
(3)施工现场应设置水冲式或移动式厕所，厕所地面应硬化，门窗齐全。蹲坑间宜设置隔板，隔板高度不宜低于0．9m。
(4)厕所应设专人负责，定时进行清扫、冲刷、消毒，防止蚊蝇孳生，化粪池应及时清掏。
5 防护棚
(1)施工现场的防护棚较多，如加工站厂棚、机械操作棚、通道防护棚等。
(2)大型站厂棚可用砖混、砖木结构，应当进行结构计算，保证结构安全。小型防护棚一般钢管扣件脚手架搭设，应当严格按照(建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范)要求搭设。
(3)防护棚顶应当满足承重、防雨要求，在施工坠落半径之内的，棚顶应当具有抗砸能力。可采用多层结构。最上材料强度应能承受lokpa的均布静荷载，也可采用50mm厚木板架设或采用两层竹笆，上下竹笆层间距应不小于600mm。
6 搅拌站
(1)搅拌站应有后上料场地，应当综合考虑砂石堆场、水泥库的设置位置，既要相互靠近，又要便于材料的运输和装卸。
(2)搅拌站应当尽可能设置在垂直运输机械附近，在塔式起重机吊运半径内，尽可能减少混凝土、砂浆水平运输距离。采用塔式起重机吊运时，应当留有起吊空间，使吊斗能方便地从出料口直接挂钩起吊和放下；采用小车、翻斗车运输时，应当设置在大路旁，以方便运输。
(3)搅拌站场地四周应当设置沉淀池、排水沟：
1)避免清洗机械时，造成场地积水；
2)沉淀后循环使用，节约用水；
3)避免将未沉淀的污水直接排入城市排水设施和河流。
(4)搅拌站应当搭设搅拌棚，挂设搅拌安全操作规程和相应的警示标志、混凝土配合比牌，采取防止扬尘措施，冬期施工还应考虑保温、供热等。
7 仓库
(1)仓库的面积应通过计算确定，根据各个施工阶段的需要的先后进行布置；
(2)水泥仓库应当选择地势较高、排水方便、靠近搅拌机的地方；
(3)易燃易爆晶仓库的布置应当符合防火、防爆安全距离要求；
(4)仓库内各种工具器件物品应分类集中放置，设置标牌，标明规格型号；
(5)易燃、易爆和剧毒物品不得与其他物品混放，并建立严格的进出库制度，由专人管理。
第14篇 地产工程建设施工发电机管理指引
某地产工程建设施工发电机管理指引
为了加强施工现场发电机使用的管理,结合集团公司的实际情况,拟定本管理指引,供参照执行。
一、本指引主要适用于施工现场未开通临时用电或业主提供电源容量不足,需使用发电机供电的。
二、工程部应派专业监理工程师负责发电机的管理:发电机进退场管理台帐的建立、发电机进场验收、发电机使用记录等工作,并在组织架构和岗位职责上予以明确。
三、发电机使用的申请、批复管理
1、工程现场使用发电机前,应由使用单位提出使用申请及用电方案。
2、工程部应根据合同及施工方案的要求进行审查,对发电机用电负荷的大小及性质给予审核,审核要点包括:使用发电机的原因、用电设备清单及其负荷的大小、发电机供电的施工部位、发电机位
第15篇 高校会议场馆物业设施设备管理技术
(设施设备管理)技术服务:
(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方委托相关专业维保单位进行维修保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。
(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:
保证设施设备完好,正常运转。
1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。
(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。
(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。
(5)做好水泵房卫生清洁。
(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。
(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。
3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。
4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。
6、电梯运行与管理。
(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。
(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。
(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。
(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。
(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。
(6)配合完成每年电梯年检工作。
7、空调设备维护管理。
(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。
(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。
(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。
8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。
(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。
(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行排除,会后对设施设备进行保养维护。
(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。
(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析原因,人为损坏应照价赔偿。
(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。
第16篇 设备设施管理程序
1.目的
本程序制定的目的是为了对设备、设施及管网进行有效、规范的管理,避免和减少因设施设备引起的事故,保障作业场所内工作人员的安全和健康。
2.范围
本规则适用于本公司及相关方在公司的设备、设施及管网的选购、安装调试、使用、维护保养、报废和档案管理;本规则适用于公司内所有特种设备。
3.定义
3.1设备设施:是指为了满足公司生产、办公、生活等需要而安装配置的动力设备、生产设备、生活设备、机加工设备、起重搬运设备、配套设施及管网设施。
3.2特种设备:本程序所指特种设备为涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器(含气瓶,下同)、压力管道、起重机械、厂内机动车辆。
4.职责:
4.1使用部门负责设备设施日常的维护保养、清洁工作。
4.2工务处负责动力设备、设施及管网、特种设备日常维护管理工作。(我公司特种设备名单参见《特种设备一览表》)
4.3总务课负责生活设备、设施的管理。
4.4相关方自行负责所属设备、设施管理工作,公司内相关部门负责监督管理。
4.5安卫课负责特种设备的定期委外检测;负责公司设备的验收及安全评价。
5.作业内容:
5.1设备设施选购
5.1.1采购部门在选择供应商时,应向供应商索取有关资质、资格、生产许可证书的复印件,如属特种设备的还应索取技术监督部门出具的检验合格证明及特种设备生产许可证明;应从具有相应生产资质的单位选购合格的产品,不得购置属于国家强制淘汰的产品,应优先考虑已获取质量、环境和职业健康安全体系认证的供应商。供应商的选择详细参见《相关方管理程序》;
5.1.2设备采购部门应将对设备设施的健康安全要求告诉供应商。申请的设备设施如使用有毒有害的危险化学品或为放射装置,应进行事先评估,尽可能选择无毒低毒、无害低害或对危害因素采取良好防护的设备设施。设备设施应有良好的防护、保险、信号等安全装置,应尽可能选择阻燃和防爆性能符合国家、行业和地方标准要求的设备设施。
5.2安装
5.2.1从事设备、设施安装的承包方应具有相应的安装资质,应能提供有效的资质、资格证明,从事特殊设备安装的还应具备国家有关部门签发的特种行业安装许可证;特种设备安装、维修保养、改造业务不得以任何形式进行转包或者分包。
5.2.2安装承包方应根据设备图纸、安装说明书及相关技术标准进行安装,安装前应有安装方案并进行可行性论证。对安装有易燃易爆、有毒有害设备设施还应提供防碰撞、防损坏和防泄漏措施方案,从业人员要配备相应防护用品。防护用品的配备要求详细参见《防护用品管理程序》
5.2.3安装现场搭建的平台、脚手架、栏杆、爬梯等设施必须符合国家法规要求,安装现场环境必须有良好安全、照明设施,使用的工具及其配件必须符合国家或行业相关有关标准。
5.2.4露天作业时,遇有雷击、暴雨、大风或空中作业风力超过6级以上时,在无安全可靠保障措施的情况下,禁止作业。
5.2.5安装作业若涉及到危险作业按公司相应的作业管理规则管理,若需动火作业的按公司《动火管制作业标准》履行动火审批手续,若涉及接用电气,应报公司工务管理部门执行,电气作业相关管理参见《电气管理程序》。
5.2.6设备设施在安装过程中要从充分考虑到健康安全的要求,防护、保险、信号等安全装置、附件应与主体设备同时安装到位。
5.2.7安装完毕后安装方应向公司或相关部门移交全部的设计、安装资料。
5.3调试
5.3.1设备设施安装结束后必须进行性能调试,调试结束经各相关方确认才能正式投入运行。
5.3.2调试应严格按照国家法规、安全技术规程、设备安装说明书的内容进行操作,对设备和配套设施(包括安全装置)进行认真检查,确认完好无损后才能进行调试。对于特种设备和含有危害化学品设备、设施,应进行惰性介质残余吹扫和清洁,现场还应采取预防措施及配置必须的防护设施。
5.3.3调试区域应有明显的安全标志,有专人负责指挥调试。
5.3.4特种设备在安装、调试完毕后应向质量技术监督部门申报,经验收合格、取得使用许可证后方可投入使用。
5.4验收
5.4.1设施配置实施完成后,工务处作成工程竣工验收报告和设备验收报告。
5.4.2在新制设备安装调试结束后,由生产设备的使用部门组织制造、工程的相关人员对新增设备的使用安全性作出评价,并做成相应的报告.对提出的安全方面的不符合项进行整改。
5.4.3安装、大修、改造后特种设备的质量和安全技术性能,经施工单位自检合格后,由使用部门向规定的监督检验机构提出验收检验申请,由执行当次验收检验的机构出具检验报告,发特种设备安全检验合格标志。
5.4.4安装、大修、改造的特种设备验收合格后,负责该项目施工的单位必须将施工的技术文件和资料等,移交使用单位存入该特种设备的技术档案。
5.4.5安卫课每年一次对公用设备的安全性能进行评价。生产部每年一次对生产设备的安全性能进行评价。总务课对公用场所的设施每年一次安全性能评价。
5.5使用和维护保养
5.5.1设备设施使用部门应对操作者进行培训,经培训合格后方可上岗。作业者应严格按照使用说明和安全作业指导书进行操作。特种设备使用单位必须对特种设备使用和运营的安全负责。特种设备使用单位必须使用有生产许可证或者安全认可证的特种设备。对使用的特种设备,必须按照本规定有关要求申请相应的验收检验和定期检验。
5.5.2特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内,向特种设备安全监督管理部门登记。各相关部门应对所使用设备设施建立安全技术档案,记录使用、维保、检验等情况。特种设备安全技术档案包括:
(1)特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。
(2)特种设备的定期检验和定期自行检查的记录。
(3)特种设备的日常使用状况记录。
(4)特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。
(5)特种设备运行故障和事故记录。
5.5.3在用的锅炉压力容器、气瓶、压力管道、叉车、电梯等特种设备应定期接受法定检测,检测不合格的不得使用。公司之特种设备的检测记录登记在《特种设备检测登记表》中。特种设备需进行维护的,维修保养必须由有资格的人员进行,无特种设备维修保养资格人员的使用单位,必须委托取得特种设备维修保养资格的单位,进行特种设备日常的维修保养。维修保养应做相应的记录
5.5.4设备设施使用管理部门应对设备本体及防护、保险、信号等安全装置进行日常和定期点检维保,并记录在“设备点检表”中。影响安全运行并有发生重大隐患事故的必须立即停止运行。
5.5.5操作具有振动、噪声、异常光线、辐射、异味、泄漏或危害因素超出国家许标准的机械设备时,作业人员应使用相应的防护用品。防护用品的使用要求详细参见《防护用品管理程序》。
5.6异常处理
5.6.1特种设备一旦发生事故,使用单位应当对其进行全面检查;使用单位必须采取紧急救援措施,防止灾害扩大,并按照有关规定及时向当地特种设备安全监察机构及有关部门报告。消除事故隐患后,方可重新投入使用。
5.6.2应急处理参见《应变准备和响应控制程序》。
5.7管网
5.7.1铺设的管网应符合国家有关管道间距、温度、不同介质、化学反应性、不同压力、不同管材及保温防腐的要求。铺设管网的架台、支架、固定、管沟必须符合国家安全技术监督规程中的要求,安全、牢固、可靠。
5.7.2管道必须标识其介质、流向,标识须符合国家有关行业的通用规范,管道的设计、安装、走向等资料应保存完整。
5.7.3地下埋设管道安装应符合国家关于隐蔽工程施工规范,填土前应由有关方按照国家关于隐蔽工程验收标准进行验收。
5.7.4应对管网进行定期维护管理,维护或改建的实施应有记录。地下管网因维护或改建、接入需要开挖时,应得到责任部门和上级审批后,根据原资料进行调查论证,提供可行性方案,经有关部门同意后方可开挖。对于化学品管道内的介质应妥善处理后才能施工。
5.8报废
5.8.1设备设施及其部件达到规定的使用年限、无法满足既定的使用需求或是达不到安全使用要求的一律应予以报废。
5.8.2报废的设备设施(部件)在拆除后应贴上明显的标志,以便与其它物品区分。报废的设备设施应该集中回收或进行无害处理后再利用,不得随意抛弃,以免带来环境影响。对报废的设备设施应做相关的报废纪录。
5.8.3特种设备报废应向国家有关部门提出申请,经批准后委托有专业资格的单位实施。
5.9设备设施档案管理
5.9.1设备设施从设计到竣工验收结束的资料,包括说明书、设计图纸、合格证、铭牌、竣工验收意见书等相关资料均需要归档,归档的资料要明确管理责任人和管理期限。特种设备、消防设备按国家相应标准要求进行管理。
5.9.2设备管网管理部门或管理人员变更时,相关人员应移送设备设施、管网的全部资料。
6.相关文件:
特种设备一览表
设备名称
使用部门
叉车、
生管处、储运处、抄纸厂、加工厂
消防车
安卫课
起重设施
抄纸厂、加工厂、生管处
烘缸
抄纸厂
汽水分离器
抄纸厂
空气压缩机
抄纸厂、工务处
储气罐
抄纸厂
燃烧炉
抄纸厂
压力管道
抄纸厂
安全阀
抄纸厂、工务处
减压阀
抄纸厂、工务处
扫描仪
抄纸厂、工务处
管网
工务处等
气瓶
工务处
