第1篇 物业设备修理计划变更检查考核制度
物业设备修理计划的变更、检查与考核制度
1. 修理计划是按科学程序制定的,是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件,也是物业经营计划的重要组成部分,具有严肃性,必须加强调度,认真执行,努力完成。
2. 当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时,应按原审批程序,经申请批准后,方可执行变更的计划。
3. 在下列情况下,维修计划可以进行计划调整申请:
3.1设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时,可提前修理或增补项目。
3.2设备技术状态劣化比预期的慢,与计划投修期矛盾,则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。
3.3已投修的设备,经解体鉴定后发现,实际需要修理的内容与计划差别过大,则可酌情改变修理类别和停修时间。
3.4设备已达到计划投修期,但修前准备不足,会导致修理不能按原计划如期开工和完工,此时可酌情推迟修理时间。
4. 在计划执行过程中,要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外,年中还应进行半年计划执行情况小结,分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作,对不合格者要安排计划,及时加以返修。
5. 客户服务中心对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。
第2篇 物业设备设施安全管理制度
为加强对设备设施的安全管理,提高设备设施运行的安全性和可靠性,确保设施安全、稳定、长期满负荷运行,特制订本制度。
一、 设备设施选购
(1) 设备设施管理人员应根据本企业特点、工艺要求广泛收集信息(包括:国际、国内本行业的生产技术水平,设备设施安全可靠程度、价格、售后服务等),经过论证提出初步意见报总经理比准实施。
(2) 安装、调试、验收、建立档案等。
二、 设备设施使用前的管理工作
(1) 制订安全操作规程、设备检维修方案。
(2) 制订设备设施维护保养责任制,设备定期检查和考核记录。
(3) 安全管理人员负责监督安装安全防护装置。
(4) 做好员工培训工作。内容包括设备设施原理、结构、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等。经考核合格后,方可持证上岗。
(5) 特种设备的操作人员应持有有效地操作资格证书,否则不准上岗。
三、 设备设施使用中的管理工作
(1) 严格执行本制度,由公司领导和设备设施管理人员负责检查落实。
(2) 设备设施操作工人须每天对自己所使用的机器做好日常保养工作。作业过程中设备设施发生故障应及时给予排除。
(3) 设备设施管理人员应根据设备设施零件的使用状况,组织作好设备设施的安全检修工作,落实专人负责实施。将设备设施故障消灭的萌芽状态,确保设备设施本质安全。
四、 设备设施维护保养制度
(1)、设备设施运行与维护坚持“设备设施专人负责,共同管理”的原则精心养护,保证设备设施安全。
(2) 操作人员要做好以下工作:
①自觉爱护设备设施,严格遵守操作规程,不得违章操作。
②及时消除跑冒滴漏。
③做好设备设施经常性的润滑、紧固、防腐等工作。
④做好设备设施的运行、维护、养护记录。
⑤保持设备设施清洁,场所窗明地净,环境卫生好。
(4) 设备设施管理人员要建立设备台帐和档案,包括原始资料和检维修资料、检测资料,对防雷防静电设施等按照规定进行检测且证件齐全。
第3篇 z物业给排水设备设施故障应急处理制度
物业给排水设备设施故障应急处理
1.0目的
当发生给排水设施设备发生故障时,迅速、正确地进行处理,保证大厦给排水设施设施正常使用。
2.0适用范围
适用于__集团大厦给排水设施设备发生故障的排除。
3.0工作职责
3.1工程部值班人员负责给排水设施设备的巡查、监视运行情况,发现问题,马上跟进处理并报告部门。
3.2工程部负责人负责组织人员对设备故障的排除。
4.0工作程序
4.1给排水设施设备故障处理。
4.1.1流程图
4.1.2当水泵运行时出现故障,值班人员应即停止故障泵,启用备用泵,并即报告部门安排人口员进行维修。
4.1.3供水管网出现故障,发生渗漏现象影响正常供水,值班人员应立即关闭供水管前阀,并即时报告部门组织人员抢修。
4.1.4排污管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、溢水等,工程部接报后立即安排人员进行疏通,紧急时召集清洁、保安协助处理。
4.2水浸或爆水管事件的处理
4.2.1办公时间
a.当值班人员接到水浸或爆水管信号,立即通过电话或地讲机通知工程部、保安部、并立即组织人员赶往现场处理。
b.抵达现场的人员应先查找出水的来源,如现场地面有积水,应即通知清洁部前来吸水;管道漏水,应立即关闭水阀,并对故障点进行维修;若是下水道堵塞,应设法疏通。
4.2.2非办公时间
a.保安巡楼发现水浸,应即报告领班和工程部值班人员,并尽快查找出水的来源,关闭水阀。动力部值班人员接报立即组织人员赶赴现场处理并对故障进行抢修。
b.通知清洁部对水浸现场进行清理积水。
c.检查故障范围往下楼层位置有没有出现渗漏现象,必要时应通知可能涉及的客户回大厦打开办公室检查。
4.2.3观察现场附近电源控制开并,如有浸水应立即切断电源,预防线路漏电发生意外事件。
4.2.4故障一旦发生,值班人员应立即直到事发现场,最迟不得超过5分钟,一般情况下,应在8小时内排除故障,若因为特殊原因无法排除,亦应先书面报告管理处,提出解决的方法和时间。
5.0相关文件
5.1《应急分队工作规程》wi04---01---01
6.0记录
6.1《突发事件报告》qr/gr---022
第4篇 物业工程部设备 运行管理制度
物业工程部设备运行管理制度:安全用电
1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要,应经所在部门经理批准,报请工程部核实,并由工程部登记注册;各部门需架设临时线,应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合'低规'要求,时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定,在安全和不损害美观条件下,由工程部派电工正式安装,并登记备案。
物业强电系统维修时,应该根据不同的危险程度,分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时,应遵循下列三项要求:
a)根据工作内容和需要,填写工作票。
b)除特殊情况外,原则上应有两人或两人以上在一起工作。
c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
2)安全技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作时,必须完成下列保证安全的技术措施:
a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备,包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时,必须使检修设备至少有一个明显的断开点,高压柜的手动机均处于断开位置时,都应用锁锁住。
b)验电。检验电气设备上有无电压时,必须使用合格的验电器,验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接,可以放掉检修设备的剩余电荷,这也是防止突然来电,保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行,若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。
d)悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏,有关的操作开关手柄上应悬挂'禁止合闸'标示牌。
3)安全组织措施
a)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时,应根据工作需要,填写工作票。工作票的签发人应为电气主管工程师,且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
b)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作,须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查,并会同工作负责人到现场核对。
c)工作监护制度。完成工作许可手续后,工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施,并应始终在现场进行监护,及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。
d)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时,所有安全措施应保持不动,工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作,无需重新通过许可。
e)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作,开工前的安全措施可一次做完,但工作负责人在转移工作地点时,应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
f)在检修工作完成后,应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查,并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题,然后在工作票上注明工作终结时间,双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前,任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。
第5篇 物业管理公司设备验收流程制度
物业管理公司设备验收流程
1目的
为规范采购设备的验收活动统一验收流程,特定此规程。
2适用范围
适用于本公司采购设备的进场验收。
3职责
设备验收由工程技术部与采购部门及设备使用部门负责。
4验收要求
4.1进口设备必须由海关开箱,按合同、报关单、品名规格、数量进行检查,并由商检局依法检查设备质量,并出具检验报告。
4.2具体验收操作流程
4.2.1检查外包装是否完好,在运输过程中有否损坏。
4.2.2按装箱单清点设备的零件、部件、工具、附件、备品、说明书和其它技术文件是否齐全,有无缺损。
4.2.3不需要安装的备品、附件、专用工具等应妥善保管,其中设备运行过程中需使用的专用工具由使用部门保管,其它物品由工程部保管。
4.2.4设备说明书及其它技术资料统一交给工程技术部办公室归档保管。
4.2.5设备开箱检查时要对检查的情况作详细记录,对破损,严重锈蚀等情况,应拍照或图示说明,作为向有关单位交涉的依据,同时也作为该设备的原始资料予以归档。
4.2.6验收工作结束后,验收部门应填写'设备开箱验收单'。
5相关文件
《设备验收、安装和移交规程》
6记录
设备开箱验收单
第6篇 __物业辖区配电室设备运行分析制度
物业辖区配电室设备运行分析制度
一、运行分析工作:该工作主要是对配电室设备运行工作状态进行分析,摸索规律,找出薄弱环节,有针对性地制定防止事故发生的措施。
二、运行分析的内容:
每月一次综合运行分析,分析配电室的安全、经济运行和运行管理,找出影响安全、经济运行的因素,可能存在的问题。针对薄弱环节,提出实现安全、经济运行的措施。分析的主要内容包括:
1.分析设备运行异常现象,如放电、发热、异声、温度、油位、仪表指示异常、熔丝熔断、开关误动、继电保护和自动装置误动、设备振动等,特别要注意现象不明显的异常问题;
2.分析设备绝缘降低,绝缘油变化的原因或绝缘油色谱分析等;
3.分析运行方式和保护方式存在的问题;
4.分析安全生产、两票合格率和规程制度执行情况;
5.分析检修、试验及各种技术记录的有关情况;
6.分析反事故措施计划执行、设备维修和季节性事故预防情况;
7.分析配电室用电存在的问题和经济运行情况。
三、针对某些问题进行专门深入的不定期的专题分析、研讨。
第7篇 物业工程部机房钥匙管理制度设备运行管理制度
物业工程部设备运行管理制度:机房钥匙管理制度
a)凡24小时值班机房,除值班人员掌握一套外,其余钥匙交工程部统一保管。
b)任何人不得私自配钥匙。
c)凡非24小时值班机房,值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管,以备发生紧急情况后,能打开机房门。
d)无关人员不得借用机房钥匙。
e)遗失钥匙须立即报告。
f)无人值班机房借用钥匙需登记。
9、机电设备房出入管理制度
a.工程部机电设备房包括范围:
高压配电室低压配电室
变压器室楼层电气配线竖井房
水泵房电话总机房
明日广场自控机房监控机房
各电梯机房
b.以上机房均为工程部的机电设备运行用房,为了确保本___大厦内各机电系统正常运行,非工程部工作人员,未经许可不得进入以上机电设备房。
c.本公司内有关上级部门因检查工作,必须要进入这些场所时,应由部门经理或其指定人员陪同,并通知当值领班开门后进入,同时在《设备房出入登记簿》上做好记录。
d.凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作,必须要进入这些场所时,应由部门经理或主管工程师陪同,通知当值领班开门进入,同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。
e.本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时,必须根据工作项目所规定的地点,到当值领班处办理完登记手续后,在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后,应及时通知当值人员办理验收离场手续。
f.凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时,必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件,到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场,在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后,及时通知当值人员办理验收离场手续。
g.所有人员进入这些场所后,都应随手关门,并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
h.所有施工和检修人员进入现场后,不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工,并认真做到工完、料尽、场地清。
i.所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。
第8篇 物业辖区设备机房进水后电气设备抢修方法制度
物业辖区设备机房进水后电气设备的抢修方法
一、各类机房遭水浸大致分为几种状态:
1、机房顶面或墙面漏水,水量较小。但进水溅到了电气设备上。
2、机房地面淹水,但淹水深度较浅,没有超过电动机和和配电柜控制柜的基础
3、机房进水较深,水已进入配电柜、控制柜内或已淹及电动机。并由此诱发上级开关掉闸。
4、机房大量进水,所有电气设备都被水淹没,上级开关掉闸。
二、处理方法
1、被贱到水的这类设备在准备再次投入运行前首先应进行全面擦拭,并用热风对其吹干,然后测量其电气线路的绝缘。在绝缘值达标后方能投入运行。
2、地面淹水的机房在重新投入运行前,要检查地埋的电线管内存水情况,检查通往下层的电线管道内的存水情况。如果存水量大应该用气泵进行清吹,清吹时应在管道末端做一定的保护,以免被吹出的水四处飞溅。吹水后检测管内线缆的绝缘,绝缘值达标后方可投入使用。
3、已经进水的配电柜和控制柜在水退后,应立即进行通风干燥。进水的电器元件经过干燥后也绝不可轻易投入使用,必须对其进行严格地检测,确认其各项电气性能达标以后才可以重复使用。
已经浸水的电动机必须进行解体,并用烘箱对其进行整体干燥。然后再进行绝缘检测,绝缘值达标后方可组装、使用。
浸水时正在使用中的电气元件尤其要认真进行全面检测。因为进水引起的短路很可能已经将该元件破坏。
4、完全被水淹没的机房内的电气设备,原则上都应解体烘干。烘干后进行全面测量,检测值达标后才可以进行组装。使用前还需对部分元件上的设定值进行全面整定。
高压设备还需专门组织一次预防性实验。
5、变配电室进水后,一般情况下水都会首先流入变电室的地下夹层和电缆沟,值班人员应迅速组织排水。待积水排干后,应立即进行夹层、电缆沟和变配电室内的通风除湿,以迅速降低上述空间内的空气湿度。
三、注意事项
1、机房进水事态失控时,值班人员应立即请示上级,停止设备运行,并切断电源,以防事故扩大。
2、机房进水后进入现场的人都必须穿戴规定的劳动保护用品,严防因潮湿诱发漏电并造成触电事故。
3、在确认事故现场已经彻底处理完毕之前,任何人不得随意恢复供电。必须由各方负责人都签字确认后才可以进行试运行。
4、至少要安排24小时的轻负荷试运行,严禁将这类设备立即投入满载运行。
第9篇 z物业辖区变电所设备缺陷管理制度
物业辖区变电所设备缺陷管理制度
1、在额定条件下运行或备用的设备上,发生了影响安全的异常现象或达不到一类设备条件的问题,均叫做设备缺陷。设备缺陷可分为重大缺陷和一般缺陷。
重大缺陷:设备缺陷严重威胁设备安全运行或人身安全,
不及时处理,可能造成事故者;
一般缺陷:设备缺陷不及时处理,尚能保持安全运行者。
2、发现设备重大缺陷,当值负责人应立即组织消除或采取可靠措施。当班不能消除的缺陷,应由所长组织力量予以消除。所长无力消除的缺陷,应及时向上一级领导汇报,上级领导应指定专人及时消除,并由值班人员监督执行。
3、发现设备一般缺陷,可列入正常维修计划进行处理。
4、设备缺陷无论消除与否均应由值班员记入设备缺陷记录簿,并向上一级领导汇报。
5、值班人员在运行中应加强设备缺陷的监视,在交接班时应详细进行交待。
6、变电所所长应经常查阅设备缺陷记录簿,了解设备缺陷内容和处理情况,对未消除者应尽快安排处理。
7、消除重大设备缺陷遇有困难时,应及时同当地电业部门联系,请求支助,以避免造成更大损失。
第10篇 新城物业空调制冷设备房管理制度
物业项目空调制冷设备房管理制度
空调设备房是中央空调系统的控制中心,为确保空调设备的安全、高效运行,特作如下规定:
1、空调制冷机房的全部设备,必须由指定的电气人员管理操作,非本职人员禁止操作。
2、无关人员必须经工程部主管许可,方能进入制冷机设备房。
3、室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火,严禁明火。
4、做好设备运行记录,分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确,发现异常应及时处理并上报。
5、须每月对中央空调系统抄一次电能表,并做分析。根据空调负荷的变化调节机组,确保机组运行在节能状态,费用不超标。
6、定期保养检查,及时更换磨损的零件,并作好记录。
7、定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。
8、调整冷却塔风扇角度或加挡板,减少冷却塔的飘水。
9、控制冷却塔托盘的水位,避免溢水。
10、空调值班室每天清扫一次,制冷机设备房每周清扫一次,新风空调机房每月清扫一次,制冷冷水机组每月清洁一次。
第11篇 _物业公司设备安全管理制度
1.0目的
加强对设备的安全管理,确保设备安全经济运行,避免或减少设备事故的发生,保证公司及客户财产的安全
2.0适用范围
公司及各项目设备安全管理
3.0职责
3.1 总经理为公司安全第一责任人
3.2 工程设备部经理为安全管理负责人
3.3 工程设备部为安全管理部门
3.4 各项目管理处经理为本部门安全第一责任人
3.5 各项目工程维修中心主管本项目安全管理负责人
4.0 制度
4.1 设备安全
4.1.1 设备运行必须遵守《设备安全操作规程》,杜绝野蛮操作
4.1.2 各类设备操作工必须经过相关培训持证上岗
4.1.3 完善设备日常维护保养制度,杜绝设备带病运行
4.1.4 加强设备日常巡检,完善安全技术措施,提高设备运行效率
4.2 安全监督
4.2.1 安全负责人定期召集安全会议,制定安全管理目标
4.2.2 安全负责人组织定期安全检查,提出安全整改措施,监督措施落实
4.2.3 实施目标考核,纠正违章作业,处罚违规行为
4.3 安全教育
4.3.1 安全负责人应制定安全培训计划,落实安全教育目标
4.3.2 各类设备操作管理人员上岗前必须经过安全培训,考试合格
4.4 事故处理
4.4.1 责任界定
4.4.1.1设备运行过程中发生故障,应立即采取措施,制止事故蔓延,损失扩大。有条件的应立即上报,严肃处理隐瞒不报,逃跑躲避,玩忽职守行为
4.4.1.2 损失低于500元为设备故障,超过500元少于2000元为一般事故,高于2000元少+于8000元为大事故,超过8000小于20000元为重大事故,高于20000元为特大事故,人员轻伤为一般事故,重伤或留下残疾为重大事故,造成死亡为特大事故。
4.4.1.3 一般事故处罚当事人和直接上级500元,大事故处罚当事人和其直接上级1000元,并解除劳动合同,处罚部门领导1000元。重大事故处罚当事人和其直接上级5000元或移交相关执法部门处理,解除其部门领导职务并处以5000元罚款,特大事故将当事人及其直接上级部门领导移交公安机关处理,解除安全负责人领导职务,移交相关执法部门处理。安全第一责任人辞去领导职务并履行相关法律程序处理。
4.4.1.4 对于违章操作,违章作业造成事故的相关责任人,其伤、亡根据国家相关法律不以工伤处理。
4.4.2三不放过
4.4.2.1 事故的原因不查清不放过
4.4.2.2 事故教训不吸取不放过
4.4.2.3 事故的处理措施不落实不放过
4.5 奖励
4.5.1 年底进行综合评比时对完成安全目标的项目管理处进行奖励
4.5.2 发生安全事故的单位取消评比资格。
4.5.3 考核结果由工程设备部根据各部门安全整改落实情况和设备完好率提出,经分管领导审核,总经理批准。
4.5.4 奖励除对相关人员进行以外,须各部门年终综合奖励的奖金提高5个百分点
5 相关规定
5.1
5.2
5.3
6 相关记录
6.1
6.2
6.3
第12篇 物业设备设施安全管理制度-8
物业设备设施安全管理制度8
1、工程部(设备设施管理部门)应建立健全《设备台账》。
2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准,设备的操作、保养、维修由工程部(设备设施管理部门)专业技术人员实施;相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。
3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度;未经主管部门领导许可,非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。
4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行,并做好相应的安全措施和技术措施,谨防事故发生。
5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律,贯彻'预防为主'方针,防止安全事故发生。
6、值班室、设备运行间应按规范要求,配备合格的消防器材及相关警示标志。
7、值班室、设备运行间等工作场地,严禁吸烟。
8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生,严禁堆放杂物及搭晾衣物。
9、设备运行间应保持通风、照明良好,应急灯始终完好,门窗开启灵活无破损,并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。
10、每年年底前,工程部(设备设施管理部门)对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查,针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。
第13篇 s物业管理公司设施设备管理制度
物业管理公司设施设备管理制度
1目的
明确工程维修人员应遵循的工作制度。
2范围
适用于对工程维修人员的日常工作指导。
3职责
3.1品质部负责工程设备类体系文件的制定及完善,对维修操作人员进行现场督查、指导;
3.2管理处工程主管负责组织落实设施设备管理制度,对设施设备管理工作进行督促检查,负责制定并实施《值班人员巡检路线图》。
4工作程序
4.1维修班工作制度
4.1.1认真作好设备运行、保养、维修等记录,对重大问题及时上报工程主管;
4.1.2认真填写设备运行记录,并于每月底将记录交工程主管;
4.1.3在工作中应按规定着装,配带工作牌、精神饱满,现场作业时不得高声喧哗;
4.1.4遇自来水爆管、煤气泄漏等急修,则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理,无法立即处理者,须立即报告工程主管;
4.1.5在接到管理处下发《报事单》、《派工单》或通知后,应立即前往处理;
4.1.6爱护工具及设备,服从班长调度;
4.1.7严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程;
4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作,相关工作人员应先完成,其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行维修保养,工作中随时听从主管的安排
4.1.9根据所管物业的实际情况,编制《设备维修保养计划》报品质部审批,并按计划进行设备维修养护工作。
4.2维修班交接班制度
4.2.1着整齐工作服,提前10分钟到达交接班现场;
4.2.2接班人员必须按规定时间到班,未经履行完交接手续前,交班人员不得离岗;
4.2.3严格执行作息制度,按时交接班;
4.2.4严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度;
4.2.5接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录;
4.2.6交接班时如发生事故未办理交班手续前,仍由交班人员处理,接班人在交班班长领导下协助处理;
4.2.7交班后应立即巡视一遍各巡视点,并签署巡查意见;
4.2.8交接班内容包括:
4.2.8.1异常运行和设备缺陷,事故处理情况,待处理事宜;
4.2.8.2仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备情况;
4.2.8.3交接班时必须严肃认真,要做到'交得细致,接得明白'。接班人要进行全面检查核实。
4.2.8.4夜班接班人员应按《值班人员巡检路线图》进行巡视检查和记录,《值班人员巡检路线图》由工程主管制定,并报管理处批准;路线图中需注明巡视要点、巡视频率、记录要求等内容。
4.3工具管理制度
4.3.1领用工具时,应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取,工程主管应控制工具的使用周期。领用工具时应填写《工具领用登记表》,实行工具报损制度;
4.3.2领用者应爱护工具,对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新;
4.3.3对部分大型工具应建立严格的报损制度,并按照财务相关制度及《采购控制程序》进行;
4.3.4对工具实行个人负责制,谁丢失谁赔偿;
4.3.5对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专人负责进行统一管理;
4.3.6对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 ,同时将损坏的工具交回管理处集中处理方可重新领取;
4.3.7对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字);
4.3.8对于专用工具应由专人管理,不得轻易损坏、更换,一旦损坏应填写损坏原因,如属人为损坏则需进行适当赔偿,如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则按照相关财务制度办理;
4.3.9高压安全用具、低压安全用具、辅助安全用具的管理:
高压安全用具指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等。低压安全用具绝缘手套、绝缘靴、带绝缘柄的工具、验电笔。辅助安全用具有绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫、绝缘站台。以上安全用具均需按规定期限送检。送检周期见下表:
工具名称电压等级送检周期备注
高压安全用具绝缘棒10kv以下1年/次
验电器10kv以下1年/次
绝缘钳10kv以下1年/次
工具名称电压等级送检周期备注
低压安全用具绝缘手套380v以下半年/次
绝缘靴380v以下半年/次
带绝缘柄的工具380v以下半年/次
验电笔380v以下半年/次
辅助安全用具绝缘手套220 v以下半年/次
绝缘靴220 v以下半年/次
绝缘垫220 v以下1年/次
绝缘站台220 v以下半年/次
电器安全用具统一存放于高低压配电室,存放处应有明显的标志,做到存取方便,存放地点干净、通风良好,存放环境不能过冷过热,也不可与锐器、铁丝等存放在一起;
凡橡胶制品的电器安全用具不可与石油类的油纸接触绝缘手套、绝缘靴;绝缘夹钳应存放在柜内,要与其它安全用具分开,使用中应防止受潮、受污或损伤;绝缘棒应垂直存放、且架在支架上或吊挂在室内,注意不可与墙壁接触;绝缘台的瓷瓶应完好、无裂纹与破损,木质台则要保持干燥;验电器用过后应存放于匣内并置于干燥处;对绝缘手套、靴、垫、毯等,不允许有外伤、裂纹、气泡或毛刺等,发现有问题时,应立即更换;
如果绝缘工具遭受表面损伤或者已经受潮,则应及时进行处理或使之干燥,并在经试验合格后方可继续使用;无论任何情况,电气安全用具均不可作为它用,对安全用具应进行定期试验,各试验项目要能合乎标准与要求。
4.4空置房检查制度
4.4.1为了确保空置房的完好,制订本制度;
4.4.2工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查,填写《空置房巡视记录表》,检查内容包括:门窗是否关闭、开启是否灵活、有无破损现象,室内所有金属制品及五金构件有无锈蚀损坏现象,是否有漏水渗水现象,楼地面、墙面有无开裂、脱落现象,所有开关及插座能否正常使用,所有水电气开关是否关闭,室内配套物品是否齐备,室内是否清洁,厨卫间有无积水。工程部将每月检查结果进行统计,并通知相关部门或相关单位进行处理,处理结果记录在《空置房巡视记录表》中。
4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改,需注明原因并提出整改意见和完成时间。
4.5公共设施管理制度
各管理处工程部应严格执行《房屋接管验收标准》,确保新建工程交付质量;工程部依据《定期检查项目一览表》对设施进行巡视检查,填写《定期检查记录表》,及时处理发现的问题,避免问题扩大,搞好公共设施零星修缮工作;修缮内容包括维护、中修、大修、改造;加强修缮工程质量把关,确保修缮质量。
工程主管应将管理区域内的公共设施划分责任人,责任人应至少每天一次巡视责任区域,并将巡视结果记录在《值班记录表》中;巡视中发现的问题应立即处理,不得人为拖延;如责任人不能处理应及时上报工程主管,工程主管应及时组织人员解决或联系相关部门解决;管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工,应自觉参与巡视工作,发现问题,及时报告工程主管,由工程主管安排处理;
对影响小区日常秩序管理的维修,应调整时间,安排在夜间施工;对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目,报公司同意后,可安排委外施工,工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控;
4.6定期检查项目一览表
周期
序号
检查内容
检查标准
每年
1
梁、柱、板主体
无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰层无空鼓开裂
2
墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)
无脱落、无渗水现象
3
顶棚
无裂纹、抹灰层无空鼓开裂
4
楼梯、扶手
无脱落、无破损、无松动
5
公共门窗
开启灵活、无变形、无破损无脱落、五金部件无锈蚀
6
屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)
无裂纹、无气泡、无破损
7
楼板、地面砖
无脱落、无破损、无松动、无空鼓
8
所有消防栓(11月底至12月上旬)
无渗漏、能正常开启
半年
1
天台扶栏、避雷带
无裂纹、无松动
2
公共防盗网
无破损、无松动、无锈蚀
每季
1
散水坡、雨檐台、连廊
无明显裂纹、无积水
2
通风口
无阻塞、防护罩无损坏
3
5%消防栓的开箱试水(循环检查)
水压正常
每月
1
水箱、水池
无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物
2
信报箱
开启正常
3
上、下雨污水管
保持通畅、无破损、无缺件、管卡无松动
4
设备房(水泵房、配电房、电梯房)
防鼠网无破损、室内无积水、配套设施无损坏、无缺件
半月
1
公用电器
运转正常
周期
序号
检查内容
检查标准
半年
1
明、暗沟(全面检查)
保持通畅、盖板无松动断裂
2
给排水管道(含绿化用水管阀)
无渗漏、无破损、水阀开启正常
每季
1
电缆沟盖板
无松动断裂
2
雨、污水井、盖
无松动断裂
3
化粪池
盖板无松动断裂、及时清淘
4
高压钠灯、汞灯
工作正常、无损坏
每月
各类水景、水池、游泳池
喷水池无渗漏、无裂痕、无沉降、护堤完好
每周
1
室外建筑小品、标识牌
无脱落、无松动断裂
2
车棚、车架
无松动断裂、无锈蚀、无破损
每天
儿童游乐设施
无松动断裂、无锈蚀、无破损、无安全隐患
随时检查
1
道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)
无沉降、无裂痕、无缺棱掉角、无松动断裂
2
垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站
无破损、能正常使用
3
室外各类围墙护栏
无脱落、无破损、无松动
4
其他
备注:检查结果填入《定期检查记录》,此表按不同的检查周期分别填写,平时如发现问题也应及时维修。
4.7设备管理制度
各管理处工程部应严格执行《设备接管验收标准》,确保新建设备交付质量,并建立设备台帐和设备卡;工程部依据《设备维修保养计划》对设备进行维修保养,填写《保养计录表》,对设备的中修、大修、改造应做好记录并填写《设备零部件更换大修记录表》《维修计录表》;加强设备维修质量把关,确设备正常运转。
工程主管应对各类设备指定责任人,设备运行过程中,由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。工程主管应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况,每月填写《设备运行状态月报表》并存档一份,交品质管理部一份。
工程部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目,报品质管理部,经公司同意后,可安排委外维修,工程主管负责对进度、工艺质量及进行监控;对个别影响小区日常秩序管理的维修,应调整时间,安排在夜间维修并不得影响业主的正常休息。
4.8工程技术档案管理制度
工程主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档,并将图纸资料清单提交品质管理部;工程主管对开发公司提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备注,并负责催收相关的图纸资料;工程主管对进行了改造、更换、添加的设施设备,应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档,并将改动后的档案清单提交品质管理部。
4.9工程部钥匙管理制度
工程部主管应指定专人保管工程部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙,并在钥匙上做好标识,以上钥匙不得私自配制或带出管理区域,在交接班时严格按照交接班制度执行;工程人员的个人工具柜钥匙、工程部值班室钥匙自行保管;管理处将所有钥匙留存一套备用,备用钥匙应做好标识;钥匙在借用时应填写《钥匙领用登记表》并在当日归还。
4.10紧急事件处理程序
为了对紧急事件进行有效控制和及时处理,避免造成重大影响或损失,制订本制度;
4.10.1紧急事件包括:洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等;
4.10.2紧急事件采用电话或对讲机方式联系,但必须互报姓名,并将情况报告清楚;
4.10.3接紧急事件报告后,应立即汇报上级,并由现场职位最高的负责人统筹安排,人为隐匿不报,引起严重后果的,追究当事人责任;
4.10.4人为拖沓,致使影响扩大的,追究受派人责任;
4.10.5处理不了的紧急事件,应立即报告,由上级统筹安排处理;
4.10.6 以上事件处理完毕后应由工程主管填写《报事单》;
4.10.7紧急事件严重影响部门正常运作,严禁谎报行为,一经查实谎报行为,将严肃处理。
4.11特约维修管理规定
4.11.1接到特约维修派工单后,15分钟内必须到达业主家中;
4.11.2维修人员需自带鞋套;
4.11.3维修作业时,需注意保护业主财物,对维修产生的垃圾,要收拾干净,完工后自行带走;
4.11.4若一时无法完成,需向业主讲明原因,请业主谅解,并约定上门时间;
4.11.5若业主要自行购买维修材料,需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量,以免业主因买错而造成损失;
4.11.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬;
4.11.7维修结束后,请业主检查验收,并在《派工单》上签署维修结果和维修服务意见;
4.11.8重要维修项目需工程主管需亲到现场督导;
4.11.9将《派工单》返回办公室,并做好维修记录。
4.12工程部人员安全操作规程:
各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗;
4.12.1在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行.总闸必须挂有'有人工作,禁止合闸'的标志牌,或者拆除熔断丝,以防止误合闸;
4.12.2各供电回路的操作开关,要有清楚明显的标志牌。停电时,先停负荷开关,后停隔离开关(即先用电点后供电点);送电时,先送隔离开关,后送负荷开关(即先供电点后用电点)。
4.12.3尽可能不要带电作业。如必须带电工作时,应遵守带电作业的有关规定,采取可靠的安全措施(如要有专人监护等)。
4.12.4严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生,应停止交接。由交班人员负责处理事故,接班人员协助。
4.12.5机房内禁止带入火种,严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必须确认轿厢内无乘客后,方可停机。
4.12.6在轿箱做检修、保养工作时,除了识别故障和调试需要外, 禁止开快车。
4.12.7在井底工作时,首先开亮井底灯,按下井底安全掣若上方有人时必须佩戴安全帽。
4.12.8机房、井道因工作需要进行动火作业时,必须遵守动火作业规定,指定专人操作和监视,事后清理火种,严防火灾事故发生。
4.12.9焊工(含电焊、气焊,下同)工作前,必须穿戴好工作服和防护用品,不准裸露身体,以防止烫伤或触电。
4.12.10焊接前,还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物,应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。
4.12.11开启电焊机前,应检查电焊地线是否与工件或其他导体边接,以防短路或触电。
4.12.12焊接时,应戴好防护面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光伤眼。
4.12.13焊接电线的截面积应根据焊接电流和所需电缆长度选用,防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧,造成事故。
4.12.14停放在露天的电焊设备,必须有防雨设施,下雨天禁止进行焊接作业。
5相关文件
__/zy7.4-01《采购管理规定》
6质量记录
__/bg7.5-gc-01《报事单》
__/bg7.5-gc-02《设备维修保养计划》
__/bg7.5-gc-03《设备运行状态月报表》
__/bg7.5-gc-04《工具领用登记表》
__/bg7.5-gc-05《设备零部件更换及大修记录表》
__/bg7.5-gc-06《机电设备台帐》
__/bg7.5-gc-07《设备卡》
__/bg7.5-gc-08《工程任务通知单》
__/bg7.5-gc-09《设备维修记录表》
__/bg7.5-gc-10《设备保养记录表》
__/bg7.5-gc-11《定期检查记录》
__/bg7.5-gc-12《设施维修记录表》
__/bg7.5-gc-13《空置房巡视记录表》
附加说明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件审核人:
本文件批准人:
第14篇 物业清洁设备管理制度
物业清洁设备管理制度
1、清洁设备领用、操作制度
1)领用制度
a]设备原则上谁使用,谁保管,谁负责。
b]领用设备必须填写领用登记表。
c]领用设备时,领用人自行检查设备的完好程序,因检查不细,造成病机出库而影响工作的,由领用人自行负责。
d]使用设备时如发生故障,不得强行继续操作。
e]因作用不当,发生机具、附件损坏者,按规定赔偿。
f]归还设备时,必须保证设备完好无损,内外干净,如有损坏应及时报修,并在领用簿上注明损坏情况。
2)操作制度
a]在设备使用前,了解设备的性能、特点、功率。
b]操作前,先清理场地,防止接线板、电机进水或因电线卷入正
c]在操作的设备中而损坏设备。
d]各种设备严格按照使用说明正确操作,正确使用。
e]设备使用后,按要求做好清洗、保养工作。
2、清洁工安全操作规程
1)牢固树立'安全第一'的思想,确保安全操作。
2)清洁人员在超过2米高处操作时,必须双脚踏在凳子上,不得单脚踏在凳子上,以免摔伤。
3)清洁人员在使用机器时,不得用湿手接触电源插座,以免触电。
4)清洁人员不提私自拔动任何机器设备及开关,以免发生意外事故。
5)清洁人员在不会使用清洁机器时,不得私自开动机器,以免发生意外事故。
6)清洁人员应该严格遵守防火制度,不随意动用明火,以免发生火灾。
7)在操作与安全发生矛盾时,应先服从安全,以安全为重。
第15篇 cv物业设备故障运行事故管理制度
物业设备故障、运行事故管理制度
一、设备故障处理
1)物业如发生重大设备事故,现场人员立即切断电源,保护事故现场,工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及项目经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障的原因,采取果断应急措施。
2)项目经理、工程经理、保安部经理查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3)找出原因后,工程经理和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行,汇报项目经理。
4)主管工程师写出一份书面报告,说明发生故障的原因,提出预防措施和再次发生故障的处理预案,报工程经理,抄报项目经理。
5)如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故,由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见,报工程经理审批后给予处罚,并通知人事部备案;如果情况较严重,需要免除责任者,需报人事部和项目经理批准。
二、运行事故分析
1)不需要停止运行进行修理的事故,称一般事故,由工程师调查与分析原因,提出修理意见和责任事故原因,吸取教训,记录在案,并汇报工程经理。
2)设备因非正常原因,造成物业停电、停水、停冷、停梯及消防系统等设备故障等影响物业正常营业,造成恶劣影响的均属重大事故,应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。应由工程部组织人员紧急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚,肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前,决不放过。事故处理结果应上报项目经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人,应追究行政和经济、直至刑事责任。
第16篇 _学校物业设施设备维修工作制度
学校物业设施设备维修工作制度
一、物业设施设备组负责全院的水、暖的维修工作,负责办公家具及教室课桌椅、门、窗、玻璃、下水管道疏通,及院内各种设施的日常维护,在接到报修时,保证在15分钟内及时赶到现场进行修理。负责人:z维修电话:z
二、根据维修情况和房屋使用期限及设施的损坏情况,定期进行更换窗纱、屋面清理,清理雨水井。
三、坚持巡查制度,发现问题及时处理解决。
四、对接到报修通知要有记录,修理完成后要有维修记录,无法解决的问题要及时上报并做好记录。
五、在倒班工作期间要有交接班记录。
六、工作时间不准睡觉、不许干私活、中午不许喝酒。
七、在工作中要文明、守则,不说不文明的话,注意工作形象,出现问题及时上报,要厉行节约,反对浪费。
八、同志间搞好团结,不做有损团结的事,不说有损团结的话,树立部门形象,维护学院利益,。
九、如在工作中出现违反规章制度的行为,将按照学院的有关制度进行处理,造成经济损失的由责任人承担。
第17篇 物业小区机器设备管理制度12
物业小区机器设备管理制度(十二)
第一章目的
为加强机器设备的管理,按照科学管理、“预防为主”的方针,防止设备安全事故的发生,确保机器设备安全运行,保障楼宇及相关设施正常供水、供电、,并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求,对水、电等设备设施进行日常维修与养护,特制定物业小区设备维修及保养管理细则。
第二章原则
以预防为主,坚持日常维护保养与按计划维修并重,确保安全、经济运行。
第三章适应范围
适应小区内所管辖的所有设备设施。
第四章设备管理组织
一、物业公司设置设备维修运行部,对所管辖设备的安全运行、维修进行集中管理,有利于提高运行服务水平和经营效益。
二、设备维修运行部设副经理一名,负责所辖区域内的设备设施的管理。
三、物业公司区域内配套设备设施类型较多,设备运行维修部下设:强电班、弱电班、水暖班,并分别负责各自分管设备的运行、养护与维修。
第五章职责
一、设备运行部是在物业公司经理的领导下开展工作,并全面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。
二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维修保养服务协议,并对质保金的领取出具主导意见。
三、强电组主要负责(1)发电、配电、供电系统及相应电器的保养和维修;(2)公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与保养、维修;(3)共用部位的单元对讲门系统,楼梯灯等照明系统的维修与保养。
四、弱电组主要负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和相应设备的维护、修理。
五、水暖组主要负责供水、排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、维护和管理。
第六章设备管理的注意事项
一、设备运行、维修人员要持证上岗。
二、结合楼宇设备的使用情况,定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作,做到精心维护,严格检查,清除事故隐患。
三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固,更换易损零部件等,设备维护时要按规程进行。
四、如果设备出现异常或发生故障,使用人员要及时向管理人员汇报,由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。
五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。
六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算,由物业公司批准拨付使用,以保证设备正常安全运行。
七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。
八、为了降低设备使用成本,提高经济效益,在条件允许的情况下,要修旧利废,合理更新,避免浪费。
九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。
十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录,即《交接班记录》、《设备运行记录》、《设备维修保养记录》等。
第七章设备管理档案
一、对物业公司接管的小区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。
二、按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制度。
三、收集整理所有相关资料,保证设备技术档案的准确和完整。
四、特种设备执行注册登记制度,取得验收报告和安全检验合格证后方可运行使用。
五、收集所有设备采购合同或协议,建立售后服务档案。
第八章设备的安全使用及维护要求
一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后使用。
二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训,刚接管的小区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底,并做好记录。
三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训,经考核合格后方可使用操作。
四、设备的使用人员,负责设备的日常检查和保养,并做好记录
第九章设备报废
一、坚持“安全第一,预防为主”的方针,对国家明令禁止使用或行业规定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。
二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施,报领导批准后,及时淘汰。
第十章安全工作注意事项
一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种安全操作和劳动保护规章制度。
二、新员工入厂,由班组长牵头进行安全教育后,方能上岗工作。
三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地,确认安全后,方能开始工作。
四、所有安全装置不得拆卸,都应保证其完好有效、灵敏可靠。
五、工作中要互相关心,既要注意自身的安全,又要关心他人的安全,如遇违章及冒险作业,有权劝阻。
六、加强设备管理,做好防火、防洪(汛)、防窃等安全工作。
七、电气设备必须有可靠的接地(接零)装置,防雷和防静电设施必须完好,每年应定期检测,并应做好记录,否则责任人在当月考核中扣5分,分管领导扣2分。
八、高压设备无论带电与否,值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作,若必须移开遮栏时,必须有监护人在场,并符合设备不停电的安全距离。该项不做扣2分。
九、严禁带电作业,必要时需班组长批准,并采取安全绝缘防护措施,且要有监护人在现场。该项不做扣2分。
十、工作时间严禁喝酒上岗作业,轻者给于警告,并在当月考核中扣2分,重者根据公司有关规定给予处理。
十一、所有绝缘、检验工具,应妥善保管,并应定期检查、校验。该项不做扣5分,分管领导扣2分。
十二、有人触电,立即切断电源,进行急救;电气着火,应立即将有关电源切断后,使用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任,轻者给予当事人警告,当月考核中口5分,年底不能参加先进评选。
十三、发电机运转时,严禁人体接触带电部分。
第十一章消防设备及维修保养
一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般委托厂家进行维护保养,配合维保单位检查和试验消防系统/设备的功能,并应填写登记表。该项不填扣2分。
二、对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作,发现故障及时排除,若不能排除,要及时通知维保单位进行维修,并详细登记,一般要求一周至少进行一次检查,否则每发现一次在当月考核中扣2分。
三、消防弱电机房值班室要24小值班,
夜间有保安进行值班,白天有专业人员值班,对设备每次报警多要到现场察看,确定是否有火情发生,并及时通知有关人员和单位,绝对不能随意消除报警信号,否则重者将依法追究当事人的责任,轻者给予当事人警告,当月考核中口5分,年底不能参加先进评选。
第十二章电器设备、配电室及发电机房的管理
一、高压开关柜停送电操作应填写好工作单,并检查各项操作机械完好,严格执行一人操作,一人工作制,按工作单填写程序进行操作。该项不填扣2分。
二、配电室值班员应熟悉配电房开关柜的各项操作细则及工作程序,做到操作准确无误。
三、每周一次对所有配电房巡检一次,并做好记录,检查设备运行状况,包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态,以及机房照明和附属设施状况。该项不做扣2分。
四、每月一次统计用电量及电压变化。该项不做扣2分。
五、每月一次对每层配电箱进行巡查,发现问题及时维修。该项不做扣2分。
六、为保障本物业小区紧急情况下正常配电,技术员必须每月进行后备发电机运行操作2次,以保障市电停止后,仍能保持消防系统及污水泵系统的正常运作。该项不做扣2分。
七、定期查看机油、柴油是否满足使用,出现不足填报申请后及时购买(附发电机检查表)。该项不做扣2分。
第十三章公共区域照明灯具
一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检查,出现损坏及时更换。该项不做扣2分。
二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣2分。
第十四章消防水泵、排污泵
一、每周一次巡视各水泵运行状况,检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等,发现问题及时检修。该项不做扣2分。
二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。该项不做扣2分。
三、每月对消防泵进行试机至少一次,时间不低10分钟。该项不做扣5分。
四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣2分。
五、每周一次巡视污水泵运行状况,检查控制箱、液位报警装置工作状况,包括清理调节池隔栅垃圾,该项不做扣2分。
六、雨季每天检查各集水井泵工作状况(包括手动、自动和控制箱指示灯),包括清理调节池隔栅垃圾。该项不做扣2分。
第十五章无负压水泵
一、每周一次巡视各水泵运行状况,检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等,发现问题及时检修,并做好记录,该项不做扣2分。
二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。并做好记录,该项不做扣2分。
三、负责小区内生活用水,若要维修要提前通知住户,避免影响住户用水,并做好记录,该项不做扣2分。
十六章弱电监控系统
一、每周一次检查电视监控设备的运行情况,包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校,发现故障及时维修,若维修不了,则报请专业公司修理,并做好记录。该项不做扣2分。
二、弱电监控室实行24小时专人值班制,并填写值班记录,由保安部负责具体实施。该项不做扣2分。。
三、弱电监控室的工作人员除例行保安监控外,还要对小区内的电梯进行监控,遇紧急情况要及时通知设备维修人员,并及时应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式,详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。该项不做扣5分,分管领导扣2分。
四、值班人员如遇不法分子或乘客蓄意破坏电梯等设备设施要及时通知保安进行制止或报警,并对破坏的设备依法赔偿。
第十七章记录与表格
一、《材料、设备购置申请表》
二、《图纸设备档案》
三、《设备日常检修、保养表》
四、《设备报废表》
五、《设备运行日志》
六、《设备修理、保养计划》
七、《消防报警系统设备检修记录表》
八、《柴油机组检查表》
九、《消防水泵维修保养记录表》
十、《排污泵检修表》
十一、《水泵无负压设备维修保养纪录表》
十二、《消防中心值班记录表》
第18篇 物业设备运行维护值班记录规定制度
物业设备运行维护值班记录规定
一、每班须对所有运行设备巡视检查不少于一次;外观清洁不少于一次(不包括高压设备及须停电才能清洁的部位)。
二、每日高峰负荷时,对主要仪表指示情况记录一次(特殊情况,可增加记录次数)。
三、每日对配电房、泵房、发电机房、消防值班设备检查维护一次(必要时小修);记录表中所列各项检查维护正常的划上'√'符号,不正常的须作处理。表中未列到的参阅《水电、机械设备运行、维修保养制度》进行维护保养;并在'记事'一栏作简短文字记录。每周对变压器运行情况检查一次。
四、每两周,柴油发电机组须作一次试运转;并以近似法,检测总电度表,及电容补偿装置补偿程度一次。
五、发生意外事故时应首先控制事故范围,不使扩大,然后组织抢修;人力不足时可向公司工程部报告。事故及异常情况处理结果记入'记事'一栏。
六、值班工人必须严格遵守《企业电工安全规程》,须停电检修时,应按规定程序,并做好安全措施。
七、环网柜,变压器现为供电局统一管理,此部分如有异常还应及时报告供电有关部门。
八、值班记录应使用黑色或蓝色墨水的钢笔或元珠笔,字迹清楚、整洁。值班记录表最好挂在相应设备房固定的合适位置。每半年进行一次装订存档,由机电主管或运行维修组组长保存,以备检查。
九、供电设施运行中须注意的几个数据
1、低压供电的额定电压为:
单相:220伏
三相:380伏
用户受电端的电压最大允许偏差不应超过额定值的正负10%
2、功率因数:0.9以上
3、在满足用户受电端电压不超过允许范围的前提下,供电端的母线电压一般可比受电端高5%。
4、变压器低压侧额定电流ie可按下式计算:
ie = 1.443se(安)
(式中se为变压器额容量,其单位为千伏安)
变压器运行中,其低压侧总电流不应超过其额定电流。
十、较大的维护检修项目(指设备解体检查、更换部件、翻新)分类(如'供电类'、'供水类')记入设备保养记录表),其中按计划进行的应在计划表中有相应的计划。
第19篇 物业辖区设备设施管理程序制度
物业辖区设备设施管理程序
1.0目的
通过对物业管理范围内公共设备设施的管理,确保各系统设备设施的正常运行,满足各项服务要求。
2.0适用范围
适用于公司物业管理范围的所有设备与设施管理
3.0引用文件
3.1《质量手册》
3.2iso 9002标准
4.0职责
4.1工程部负责公司所有设备的技术管理,监督、指导和检查各管理处的设备管理、运行和维护保养情况。
4.2工程部负责审核设备设施的购置论证和选型,报公司总经理批准。
4.3管理处工程维修部负责所管辖设备设施的运行管理,并建立设备台帐、设备档案,设备卡等。
4.4管理处工程维修部负责所管辖范围内设备设施的小修及维护保养工作,完成工程部批准的设备设施的大修、中修检修计划及更新改造工作,并作记录。
5.0工作程序
5.1设备设施的购置、安装、调试与验收。
5.1.1设备购置由使用部门填写《采购申请单》交工程部审核后,经总经理批准,再报总裁批准后方可实施。
5.1.2设备设施到货后由工程部组织开箱验收,合格后由供应商或工程维修部进行安装调试,安装完成后由工程部与使用部门实施安装确认并详细填写设备验收报告。
5.1.3验收不合格的设备设施按合同条款处理。
5.2合格设备分类登记、编号建帐、建档。
5.2.1设备正式验收后,由工程部和管理处主任、工程维修部主管一起进行清点,办理移交手续。
该设备的流水序号(01…)
设备名称缩写(汉语拼音字头)
部门代码
5.2.2由各管理处工程维修部根据设备类别进行编号,例:
如__管理处1#客梯编号为dm/kt-01
5.2.3工程部和管理处工程维修部应各自保存一份《设备台帐》和重要的设备技术资料。设备的维修保养记录和检查记录由管理处工程维修部保存。
5.3设备运行管理
5.3.1运行值班人员应严格按有关工作手册及产品使用说明书进行操作,认真填写设备运行记录。
5.4设备的维护保养
5.4.1管理处工程维修部按设备运行情况确定大、中修计划,报公司工程部批准,工程维修部实施,并做好《设备大、中修记录》报工程部存档。
5.4.2管理处工程维修部按有关工作手册进行维修保养,对于简单的维护保养(如加油、除锈等)填写《维护保养记录表》,对于中修以下的维修,填写《维修日常记录》。
5.4.3对于外包设备设施的维护保养,按《分承包方的选择和评审程序》执行。
5.4.4管理处工程维修部定期对公共设备设施、公共使用场地进行巡检,填写《设备设施日常巡检记录表》、《工程维修巡检记录》。
5.5设备维修管理
5.5.1工程部每季度对各管理处机电设备、公共设施进行一次监督检查,并将检查情况记录在《工程部设施、设备检查记录表》上。
5.5.2对于巡检和维护保养中发现的一般问题及设备故障,由工程维修部主管组织安排人员维修,并填写《维修日常记录》。
5.5.3对于巡检和维护保养中发现中修以上工程由工程维修部主管写申请报告,报有关部门批准后方可实施,并由工程维修部填写《设备大、中修记录》。
5.5.4对于外包设备设施的维修按《分承包方的选择和评审程序》执行。
5.6重大设备设施故障处理
5.6.1对于重大设备设施故障,工程维修部解决不了的,及因设备设施故障而停电、停水、停机等事件,管理处应及时上报工程部处理。
5.6.2管理处维修部配合公司工程部进行故障原因分析,制定处理方案,报上级领导批准后实施。
5.6.3需采取纠正和预防措施的按《纠正和预防措施控制程序》执行。
5.7设备设施的更新改造
5.7.1工程部经理每年第一季度组织有关专业人员根据设备设施运行状况和新技术、新产品动向,综合考虑后提出设备设施更新改造方案经总经理审批,报总裁批准后方可实施。
5.8设备设施的报废
5.8.1因淘汰或损坏无法修复,致使设备设施无法使用时,由工程维修部主管组织相关人员胡认,填写《设备设施报废申请表》由工程部审核,经总经理审批报总裁批准后才能报废并除帐。
6.0支持性文件和记录
6.1《给排水设备管理工作手册》
6.2《电梯管理工作手册》
6.3《制冷设备管理工作手册》
6.4《供配电设备管理工作手册》
6.5《工程维修管理工作手册》
6.6《设备台帐》
6.7《设备档案登记表》
6.8《设备卡》
6.9《设备开箱记录表》
6.10《设备验收报告》
6.11《维护保养记录表》
6.12《设备设施日常巡检记录表》
6.13《工程维修巡检记录》
6.14《维修日常记录》
6.15《设备大、中修记录》
6.16《设备设施报废申请表》
6.17《主要设备选型、论证报告》
6.18《机电设备设施大、中修计划表》
6.19《工程部设备、设施检查记录表》
附表一:《设备台帐》
第20篇 物业工程部设备运行管理制度
物业工程部设备运行管理制度：安全用电
1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合'低规'要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。
物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：
a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。
c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
2)安全技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：
a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。
b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
d)悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂'禁止合闸'标示牌。
3)安全组织措施
a)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
b)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。
c)工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。
d)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。
e)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
f)在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。
