开发项目管理制度范本(12篇)

第1篇 开发项目工程验收移交管理规定

开发项目工程验收、移交管理规定

为确保工程质量、明确移交各方责任,不留隐患,特制定本规定。

一、工程验收

1、验收的组织与程序

a、预验收:由工程部负责组织监理公司、施工单位、物业公司进行工程预验收。预验工作要认真、细致,检查中发现的问题做好记录,责承施工单位限期整改。

b、正式验收:预验通过后,由工程部报请市质检站组织设计、施工、监理、物业等有关部门进行正式验收。宣布验收结果,确定项目质量等级,并办理竣工验收签证书。

2、验收内容:

a、设计完成情况;

b、施工质量是否还有遗留问题,并做好记录;

c、卫生清理及现场撤出情况;

d、工程资料所列内容是否齐备和完整;

e、签定保修合同。

3、验收中存在的问题由工程部记录,并责承施工单位限期整改。

二、工程移交

1、移交的组织:由工程部组织物业公司、施工单位共同进行。

2、移交的程序:

a、工程部提前三天通知物业公司;

b、物业公司按验收应具备的条件和各种资料进行审核;

c、工程部、物业公司、施工单位对房屋及配套工程进行质量与使用功能检查验收,并做好记录;

d、验收中发现的质量问题,在维修期内由工程部负责组织维修,对重大质量问题(如结构及设备安全使用),物业公司有权拒绝验收,直至合格;

e、验收合格后由物业公司进行管理。

3、工程移交检查范围:

a、土建方面:地面是否合格,大白、墙地砖、厨房、卫生间、窗户、门窗配件、防盗门等是否按设计规范施工。

b、水暖方面:

上、下水畅通不渗漏;给水阀门、水表、水龙头齐全,开启灵活不漏;厨房、卫生间洁具完好无损,配件齐全;供热系统要求按规范施工。

c、电气方面:电表柜及配电箱完好无损,开关灵活,柜箱内设备齐全完好,按规范施工;户总开关灵敏、耐用、安全;室内外线路运行畅通,灯具、开关、插座齐全;电话、有线电视设备齐全,达到设计规范要求;卫生必须清洁。

4、交验时发现问题,做好记录,由工程部指令施工单位及时修,维修要限定时间,维修过程中严格执行维修单传递制度,不能拖延维修时间,如超过维修时间,工程部可以采取补偿的办法,由物业公司负责维修。

5、房屋移交应具备条件:

a、工程施工结束是否经有关部门验收合格;

b、房屋幢户、编号是否经有关部门确认;

c、供水、供电、给排水、卫生、道路等设备和设施是否能正常使用。

6、房屋移交资料

a、项目批准文件;

b、用地批复文件;

c、拆迁资料;

d、竣工图(包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸);

e、地质勘察报告;

f、开竣工报告;

g、图纸会审记录;

h、工程设计变更通知单;

i、钢材、水泥主要建材质量证书;

j、新建材及配件合格证书;

k、水、电、暖三通、卫生洁具等设备合格证书;

l、供水、暖、煤气管道试压报告。

7、参加验收人员必须在交验单据签字。

8、工程移交单一式四份,参加单位各执一份。

三、本规定由工程部负责解释。

四、本规定自通过之日起施行。

第2篇 开发项目配套环境工程管理规定

开发项目配套及环境工程管理规定

为加强公司配套、环境工程的管理,特制定本规定:

一、组织管理:配套工作由专业工程师负责。熟悉并掌握所辖专业的所需手续,办理程序及有关政策标准。认真调查了解市政设施的大配套环境现状,并结合单体设计,提出合理专业设计方案。小区环境设计与施工要求体现特色,并考虑物业管理便利。

二、技术管理:认真学习自己主管项目的技术知识、新技术、新工艺,熟练掌握国家有关技术规范及行业规范,严格按照各种规范对所负责工程进行管理。做好施工图会审工作,提出必要时修改意见,确保施工图设计更加科学、合理、可行。

三、质量管理:严格把好工程质量关,对于不符合质量标准的施工应马上制止,发现质量问题应坚决要求施工单位予以整改。

1、严格执行国家质量验收标准,对工程施工前、中、竣工后严格认真、仔细、不留任何质量隐患的检查,杜绝质量事故的发生。

2、配合质检部门,并做好工程隐蔽质量签证与质量档案保管工作。

3、若发生质量事故,应协同有关部门查找事故原因,并商定整改措施,解决技术上的难点,做到整改措施经济、有效、及时。

四、施工管理:

1、做好各种施工前的准备工作,向施工单位做好技术交底工作,审查施工单位的施工方案与施工组织设计,尽快办理好各项前期手续,使各项工程得以顺利进行。预算部并应及时提供合理的材料、设备限价。

2、对工程中各隐蔽工程量要实事求是,严格按实际发生量签证,不做任何损害公司利益的事。对于不符合各工艺标准及施工规范的现象应立即勒令停止其施工,并不予签证。

3、施工单位发生施工冲突,应积极协调各施工单位之间的关系,以大局为重,一切为整个工程的总目标着想,帮助解决,做到不耽误工程进度。

五、工程档案管理:负责发放相关工程的施工图纸、设计变更签。建立发放、领取各种资料的登记手续。定期检查各施工单位进场材料、设备的合格证、型号、质量证明、证书等,做到各种进场材料、设备与设计相符。认真督促施工单位施工档案的建立及有关资料的收集,做到施工档案准确、完全。保证工程竣工形成完整准确的竣工档案。

六、本规定由工程部负责解释。

七、本规定自通过之日起施行。

第3篇 房地产开发项目施工现场管理制度

房地产开发项目施工现场管理制度

为加强本公司房地产开发项目的现场管理,保证房地产开发项目按公司计划和开发项目的组织设计要求如期完成,特制定本制度。

一、管理机构的职权

1、受公司领导或工程部直接指导代表公司支持和办理开发项目的一切管理业务,定期或不定期的向公司领导或向直接领导做出项目进展情况的汇报,重大事宜应及时汇报。

2、按照有关要求,组织项目实施,使其项目工程优质、高效、节省、文明、安全的完成。

3、依据'建筑工程承、发包合同'签办工程价款的拨付和有关经济签证。

4、当发生影响开发项目工程质量,施工单位混乱影响项目进度及违约、违章事宜时,除向领导做紧急报告外,由权做出临时停工或应急的决定。

5、组织办理项目交工验收。

二、施工现场管理的内容及要求

1、前期阶段现场施工的内容及工作

(1)开发地块内的动员工作及旧建筑拆除工作;

(2)三通一平工作(接通施工用水、电;接通开发区通达外部的道路;现场要按规划设计要求平整好场地)。

(3现场的其它前期工作(包括:伐树、移树、现场的临搭建等)

2、施工建设期的现场管理内容及工作

(1)做好充分完善的施工前准备工作,及技术准备(包括:组织有关人员审学、会审施工图纸。通过审学、会审图纸应掌握设计意图,澄清图纸疑点,解决设计上的错、漏、碰、缺;编制开发项目组织设计等)。

(2)组织有关人员踏勘现场,以明确现场地形地貌,放线定位依据,平面坐标及标高原始点,邻舍布置方案等。

(3)与各施工单位(包括土建工程、设备安装工程等)协调平衡工程的组织进行与穿插;完善不良施工季节(雨季与冬季)的施工组织与措施。

(4)深入现场检查了解施工中的全过程,定期召开现场平衡、协调会议,解决施工进度中的问题,做好施工中的进度、质量、技术、供应、成本等全面协调与控制。

(5)加强场容管理。包括:各施工单位作业场区与调整;物资与施工机械的合理堆放与布置;消防设施的设置;施工道路的畅通;场容整洁;施工用水、电的分配供应,安全施工文明作业;环保措施的制定与贯彻等内容。并建立检查评比制度等。

3、现场技术管理的内容及工作

(1)加强图纸管理。现场应具有图纸收发、登记、保管、回收等环节的图纸管理制度(包括工程变更图纸在内)。

(2)加强技术交底。在施工过程中施工单位提出的有关技术方面的问题,应及时传达设计部门,及时约其举行'设计技术交底会议'会同施工单位一起研究解决。

(3)加强对材料、配件、设备试化验的监督检查。建筑工程用的材料(半成品、成品、设备等),均应具备合格证件,出厂证件及化实验的证件。

(4)要记录好工程日志和施工记录。即工程开竣工日期及各分部分项施工起止日期;图纸及文件收发日期;气象情况(气温、风力、风向、阴、雨、晴、雾、霜、雪);每日施工部位及进度;隐蔽工程检查及验收;各类事故的发生、分析与处理;材料、配件、设备、供应及短缺情况;上级部门的检查及指示;其它重要事项如停水、停电、停工、现场治安等等。

(5)要做好施工记录。如地基处理记录;大型构件安装记录;现场予应件施工记录;新技术、新材料、新工艺推广应用记录;测量记录;沉降观测记录;雨冬期施工记录;构件荷载实验记录;质量与事故处理记录。

三、加强现场管理工作

1、加强工程量的管理与控制;

2、加强工程签证的管理;

3、加强工程资料及档案的管理;

4、加强工程首尾及竣工验收的管理;

5、加强保修期的管理及尾款支付的管理;

本管理制度是按现行公司实际情况拟订的,日后新的开发项目根据现实环境、问题等可以删增应用。

监理工作制度

1、文件

第4篇 房地产开发项目投资计划管理

房地产开发项目的投资计划管理

一、投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证

作为管理的一项基本职能,计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点,决定了房地产开发投资行为的复杂性,使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作,确立计划的龙头作用,将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。

投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误,再好的计划都只是无本之源。所以,企业应当遵循市场规律,准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等;其次,应当编制完整的项目投资可行性报告,作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目,即投资目标。

二、制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施

投资项目一经确立,投资计划管理工作即进入实施阶段,应通过编制项目开发经营计划书,将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴,明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平�计划三大内容。

编制项目开发经营实施计划,首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标,确保前期工作的延续性;其次要充分考虑投资决策的时效性,尤其是那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目,要注意重新研究市场,贴近市场,适应市场变化,使计划更具操作性。

1、编制项目投资的计划成本。

在市场经济条件下,要确保投资获利,产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位,才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息,要避免投资认识上的误区,即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来,以确定产品定位及成本控制线。产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重要因素。市场定位准确了,产品就有顾客,有市场的优势。

编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细,牵涉的业务部门较多,各部门在建设过程中往往容易从本位主义出发,造成投资成本膨胀,进而影响投资效益。壁如,销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售,设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果,监理部门则希望尽量少用新材料和新工艺以避免出现质量问题等。此外,大型项目和综合开发小区由于建设周期长,常常需要分期投入使用,加上房屋预售政策的影响,不可避免地存在预提费用和待摊费用,使开发成本不能即期反映,利润也只是预结利润。在这种情况下,计划成本的编制能够准确及时和均�地反映房地产企业的经营成果。

编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考,并与财务成本核算的口径吻合,数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定,但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细,要将地价(土地出让金)、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围,这样才能保证计划的科学性和严密性。

计划成本一经审定实施,则要维护其执行的严肃性,保证成本控制工作的落实。具体的做法是:由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门,用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度,执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内,凡属计划外的超标用款,须另行报批,由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。

2、编制项目建设进度计划。

编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展,提高工作效率,同时实现对资金的动态平衡。房地产项目由于投资额大、建设周期长,资金使用的成本控制十分重要,尤其是通过拍卖转让取得的地块,土地成本比重大,必须通过编制进度计划保证建设进度,加快资金周转,提高资金的使用率。此外,编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作,特别是商品房预售工作,需要通过编制进度计划,掌握、控制房屋交付使用期限,在销售合同中明确交楼期,以便销售部门组织销售。同时,形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望,促进销售。

3、编制项目投资的资金平�计划。

资金平�计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制。资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等。由于商品房允许预售,一些企业在项目开发落实时便投入建设,根本不结合企业的实际情况,不考虑资金来源和资金平衡问题,超出企业自身的经营能力,致使大量楼盘烂尾,企业抵御风险的能力减弱,效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟,影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题,而是产品的质量问题,它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品,住宅产品的销售尤显重要,资金的回笼是每个房地产投资项目的重点,也是影响资金平�的关键因素。因此,合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题,而这些问题有待通过资金平�计划去实现。

三、计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段

1、计划的控制作用。

计划编制完毕,只有在实施阶段加强控制,才能保证计划的可行性和权威性,使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程,主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表(统计报表)可按季编制,用以反映每个项目的运作状况,指导工作的进行。在编制过程中,管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。

2、计划的调整作用。

计划在实施过程中,需要根据项目环境的变化,定期进行调整,使之与实际不断协调发展,始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次,项目投资成本每年调整一次(报上级审批)。计划调整的过程,就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程。

四、项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法

房地产开发项目的经营效果分析工作,是计划管理工作的重要组成部分,也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析,可提取项目成本构成的经验数据,用以指导和

编制同类项目的计划成本;通过项目分析,可以比照项目投资可行性研究报告的差异,提高有关项目策划人员的水平;通过项目分析,可以吸取成功和失败的经验,加深对市场和竞争对手的了解。

第5篇 产品开发项目管理岗位说明书

篇一

1.轴承新产品的设计和老产品的优化和标准化的实施。

2.产品应用研究和试验。

3.产品信息的收集、分析和处理。

4.参与产品开发调研、论证。

5.参与新技术、新材料的应用推广。

6.为采购、生产制造和质量检验提供标准。

7.确保使用技术标准为现行有效版本。

8.对全体员工进行轴承基础知识的培训。

篇二

1.负责化妆品原材料的测试、开发以及测试方法的建立,并建立化妆品原材料质量标准,对化妆品原料的采购提供技术支持。

2.根据新化妆品开发计划进行新化妆品的配方开发和研制工作,进行新化妆品的功效性评估,配方稳定性、包材相容性测试,微生物竞争测试。

3.总结新化妆品的开发经验,改善老化妆产品配方,提高化妆品品质,持续改进化妆品性能。

4.负责化妆品配制工艺的制定。

5.组织新化妆品试产并制订相关标准操作规范,化妆品检验规范,转移至化妆品生产部门和品保部门,并能根据实际进行修订。

6.指定化妆品内控以及化妆品原料的检验指标。

7.协助处理相关化妆品的技术问题,保证化妆品生产正常进行。

8.沟通化妆品的市场部和生产部之间的信息,将市场部要求准确传达到生产中。

第6篇 产品开发项目管理:岗位说明书

一般来说,研发项目经理的岗位职责主要有如下几条:

1、负责产品的开发实现,及开发过程中的项目管理,对于确定实施的新产品开发或老产品改良升级工作,制定开发计划;

2、仔细阅读产品经理编写的《可行性分析报告》及《需求分析说明书》等产品开发的输入文档,充分与产品经理交流沟通,理解产品经理的思想,确定产品开发实现方案;

3、组织开发团队、明确各开发人员的分工,按计划执行并完成开发任务;

4、指导审核产品核心模块的详细设计,负责指导开发团队成员理解设计文档、掌握开发技术等,检查成员的工作是否达到要求;

5、组织协调团队成员研究缺陷改进方案,并最终解决问题;

6、负责设计文档、源代码、等开发资料和文档的管理,同时负责整合、组织、协调各种内外部开发资源;

7、负责开发团队的技术学习和能力提升,积极寻找学习资源,为团队创造成长环境,组织并督促团队成员学习并掌握产品开发中所需的技术和能力。

第7篇 软件开发项目经理(项目管理软件方向)岗位职责范本

1.负责项目管理软件的全部开发管理工作。

2.负责开发工作计划的制订、任务安排、工作检查和考核。

3.负责项目管理软件相关的开发代码、配套文档的管理工作。

4.负责开发队伍的建设和培养。

第8篇 某房地产开发项目成本档案管理作业指引

e地产开发项目成本档案管理作业指引

一、目的

为规范成本档案管理,现结合成本管理的实际情况,制定本管理办法。

二、范围

本管理办法适用于e地产__区域事业部下属各开发项目成本管理部。

三、职责

3.1 事业部经济合同部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查。

3.2 项目成本管理部负责本管理办法的贯彻执行。

四、方法与过程控制

4.1总则

4.1.1成本档案是指各项目在开发过程中形成的与工程成本有关的且有保存价值的工程预算、工程合同、工程变更及现场签证、招投标、相关管理制度、成本数据库、成本管理软件内容、付款台帐、图纸等应归档保存的各种纸张介质文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额、造价信息等资料的总称;成本档案管理的工作内容包括对成本档案的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理。

4.1.2 成本档案必须具备真实性、统一性。成本档案必须真实、准确地记载项目成本管理活动过程中形成的内容;成本档案的各组成部分必须统一,不同载体(纸质资料、成本数据库、成本管理软件电子文档)上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。

4.1.3成本档案(书面纸张资料)分为三类,即工程成本类、规范制度类、其他文件资料类;其中工程成本类又分为工程合同类、工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类;工程成本类在分类时,还要按不同的竣工项目、在建项目、以及不同的建设项目开发期数进行区分。

4.1.4成本档案必须具备可复查性,对每项工程,以合同为主线进行存档。首先,对于每份《工程合同本》,必须把其《定标签报》(或《采购委员会会议纪要》)、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》直接作为其附件,并合在一起存档,同时做好相互对应的编号链接标识;而后,将隶属该合同的其他有关工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类文件资料也依次附后存档。

4.1.5成本档案必须具备安全性及对外保密性。成本档案实行统一归档、集中存放、不得将集团公司、部门的成本档案以个人名义保存在个人手中;严禁任何人未经公司、部门的批准,就以个人名义私自外借(复印或邮件发送等方式)集团或公司的成本文件资料或泄露成本管理方法、成本数据等行为;如有关人员的换岗或离职,则必须及时做好资料的移交、回收及登记工作。

4.1.6 成本数据库及成本管理软件的内容也是成本档案的重要组成部分,不断充实和完善成本数据库以及持续应用和改进成本管理软件是成本管理部日常的重要工作。

4.1.7 成本管理应设一兼职档案管理员,该人员应具备档案基础理论知识,熟练掌握自己所负责的档案管理及相关业务,对工作认真负责、细致耐心。

4.2主要成本档案的组成及其管理办法

4.2.1工程合同资料

4.2.1.1 资料组成

a已竣工项目的完整的合同文本,包括前期类合同、建安类合同、基础设施类合同、配套设施类合同。

b正在开发项目的合同文本。

c成本管理软件、成本数据库所包括的各类合同内容。

4.2.1.2 资料管理

a 使用专用档案盒,按不同建设项目、不同开发期的单项工程的合同进行分类存档,档案盒上须注明编号并粘贴资料目录清单。

b 对每项工程,以合同为主线进行存档,每项工程的《工程合同文本》必须把其《定标签报》(或《采购委员会会议纪要》)、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》作为附件,合在一起存档,同时作好相互对应的编号链接标识,以便于工作快速复查。

c 《工程合同审批表》统一采用nc审批打印稿。

d 合同文本原件(包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等)是由公司办公室保管,成本管理部应备有合同文本等资料的原件或复印件(复印件存档,需加盖办公室的专用章以示确认)。

e 其他有关规定,结合《合同管理办法》执行。

4.2.2 工程预结算资料

4.2.2.1资料组成

a 已竣工项目的完整的决算书、结算书、预算书、估算书、预结算审批表、工程结算协议清单(或承包方确认书)、付款台帐、项目后评估报告等。

b 正在开发项目的估算书、预算书、结算资料、付款台帐等。

c 成本数据库及成本管理软件所包括的目标成本、动态成本、预结算等内容。

4.2.2.2资料管理

a 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,即每项工程的《工程合同文本》须把相关的预结算资料依次附后,合在一起存档,以便快速复查。

b 《工程预、结算审批表》统一印制成固定格式(可手写复印的),一式三联,第一联办公室存档,第二联成本管理部存档,第三联工程管理部存档。

c 一份完整的工程预结算书应包括编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表、计价依据。

d其中的计价依据又包括:材料价格(政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书)、施(竣)工图、图纸会审记录、工程变更签证的预算书、工程竣工验收资料、其他与工程结算相关的甲乙双方确认的协议等。

e 编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表合订成册;计价依据作为附件,可分职能部门、分类别进行保管,但计价依据资料也必须具备全面、快速复查的条件。

f 使用专用档案盒,并粘贴除合同目录清单之外的工程预结算补充资料目录备注清单。

g不同载体(各局面资料、成本数据库、成本管理软件电子文档、光盘、服务器)的同一工程预结算资料的名称、编号、内容数据等必须完全一致。

h对于项目竣工结、决算书,在完成其书面纸张资料归档保存的同时,还须将其电子文档该录成光盘,或者在成本管理软件的基础资料设置中把项目竣工结、决算书的电子文档'打包'并上传至服务器,以方便保存与使用。

i 其他有相关规定,结合《工程预、结算管理办法》执行

4.2.3工程变更与现场签证资料

4.2.3.1 资料组成

a 已竣工项目的完整的工程变更、现场签证资料。

b 正在开发项目的工程变更、现场签证资料。

c 成本管理软件、成本数据库所包括的工程变更、现场签证内容。

4.2.3.2资料管理

a 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程变更及现场签证的资料依次附后,合在一起存档,以便快速复查。

b 《工程变更通知单》、《现场签证单》统一印制成固定格式(可手写复印的),一式四联,第一联项目部存档,第二联施工单位存档,第三联成本管理部存档,第四工程管理部联存档(四联皆须盖有甲方的工程变更及现场签证专用章);《工程变更通知单》、《现场签证单》统一进行编号。

c 使用专用档案盒,并粘贴除合同目录清单之外的工程变更及现场签证的补充资料目录备注清单。

4.2.3.3其他有关规定,结合《工程变更与现场签证管理办法》执行。

4.2.4 工程招投标资料

4.2.4.1资料组成

a 已竣工项目的完整工程招标资料(评定标评审表、招标文件、答疑记录、开标评标记录等)、工程投标资料(主要是中标单位的)。

b 正在开发项目的工程招投标资料。

c 成本管理软件、成本数据库所包括的工程招标内容。

4.2.4.2 资料管理

a 以合同为主线进行每项工程招投标资料的归类存档,即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程招投标资料依次附后,合在一起存档,以便快速复查。

b 《定标签报》及《采购委员会会议纪要》统一从eip办公平台打印,办公室、成本管理部及工程管理部各存一份。

c项目招投标资料(评定标评审表、招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、相关会议纪要等)的收集、整理、归档、保管工作由工程管理部负责。

d 但评定标评审表(或议标及直接委托审批表)、中标单位投标文件中报价书、招标文件等作为工程预结算必要依据的招投标资料,成本管理部则应每项皆保存其原件或复印件。

e 其他有关规定,结合《工程招标管理办法》执行

4.2.5 制度类文件

4.2.5.1文件组成

a国家及当地政府工程造价管理等有关部门颁发的与成本管理有关的

规章制度、管理规范、通知、决定等文件资料。

b集团总部颁发的与成本管理有关的规章制度、管理办法、操作指引、操作流程通知、决定等文件资料。

c本公司及本部门制订的与成本管理有关的管理办法、实施细则、通知、决定、相关会议纪要等文件资料。

4.2.5.2文件管理

a 成本管理制度要求在公司网站的相应'管理制度'栏中或网络驱动器中存放(政府有关部门颁发的法规文件可除外),以便网上查询。

b主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份,装订成册(活页形式,可及时更新),以便书面查询、使用。

4.2.6其他文件资料

其他文件资料包括目标成本、有关设计阶段成本控制的资料、相关会议纪要、同行成本比较资料、工程造价分析、相关往来文件、当地工程造价定额、信息月刊、图集等工程造价有关专业书强等。这类文件资料也是实行资料管理员专人负责,分类保管。

4.3成本档案管理的其他规定

4.3.1归档与立卷

4.3.1.1 项目立项后,资料管理员即应制定该项目文件资料的收集整理工作计划,设定阶段性归档的时间,按照边工作边收集、整理、终结卷成的要求,就每个环节上形成的技术经济文件资料,随时加以收集,并存放于事先准备好档案盒中,以备整理。

4.3.1.2对工程造价影响较大的文件资料需原件存档,复印件存档须加盖公司相应资料主管部门的印章以示确认。

4.3.1.3在项目开发的过程中形成的与成本有关的文件资料均需统一归档、立卷,以合同为主线、以项目为单位进行立卷,一个项目的文件资料应立成一卷或数卷,一卷即装成一个档案盒。

4.3.1.4 对卷内无页号的文件资料应逐页在有文字的资料的正面右下角用阿拉伯数字顺序编写页号,并在合适处标明案卷题名、案卷号、存档人及时间等。

4.3.1.5 卷内文件资料的排列次序为;开发前拥准备、主体建安工程、社区管网工程、园林环境工程、配套设施工程类。

4.3.1.6 每卷成本档案编号由部门统一拟定编号方案;各类档案必须固定存放在卷柜内,排列方法为自左至右,从上到下。

4.3.1.7 对立好的案卷,成本档案管理员应定时进行检查,对不符合要求的应及时予以完善或返工

4.3.2 编目与装订

4.3.2.1 卷内文件资料目录按卷内文件资料的排列顺序和内容进行编写。第一列顺序号,以文件资料排列先后顺序逐件填写;第二列字号,填写文件资料制发部门的发文字号;第三列责任者,填写对文件资料的着名者,即对文件资料负有责任的部门和个人;第四列题名,即文件资料标题,一般应照实抄录:没有标题或标题不能说明文件内容的文件,可自拟标题,外加'[ ]'以示区别:第五列日期,文件资料的形成时间;第六列页号,填写文件资料起止页号。

4.3.2.2档案案卷装订的基本要求:在建工程的档案做活页装订;己竣工工程的档案做固定页装订。装订时,去除文件上的金属物;破损和褪色的文件材料,应进行修补成复制;文件资料应使用a4大小纸张,装订部分过窄或有字的,用纸加宽装订;纸面小的,加贴在标准的a4纸上;卷内文件资料,一般不超过二百页为宜,超过的可根据文件资料内容的阶段性分卷装订;装订要牢固、整齐、美观、装订时文件的右边和下边要取齐,不丢页、不压字、不损坏文件、不妨碍阅读;文件资料字迹难以辨认的,应附抄件并加以说明。

4.3.3保管与使用

4.3.3.1 归集、接收成本档案,档案管理员必需认真检验,并办理好登记、交接手续。

4.3.3.2成本档案要求集中存放于部门档案柜,由档案管理员管理,部门各职员手中只能持有正在处理的文件资料。

4.3.3.3成本档案保管必须做到七防,即防火、防盗、防光、防潮、防尘、防有害生物、防污染。

4.3.3.4在现阶段,保存期在十年之内的成本档案原则上皆不能作废,须保存;保存期超过十年的成本档案如需销毁,须经公司及总部的主管部门、领导的批准。

4.3.3.5对易褪色、易磨损的图纸、材料等,档案员要进行定期检查,档案的修补对借阅次数频繁、易损的案卷,可制作副本借阅,以加强对正本的保存。

4.3.3.6为维护成本档案的真实性与安全性,任何人未经批准,不得擅自涂改成本档案;每天下班要锁好档案柜。

4.3.3.7如因工作需要,公司内有关部门或人员借用成本档案时,须填写《成本档案借阅登记表》(见支持文件一),经部门或公司负责人(一股由成本管理部经理批准,重要档案的借阅还应得到成本管理部主管副总的批准)批准后方可借阅;档案管理员负责档案的借阅经办工作,办理档案借阅的登记手续,在借阅人归还档案时,还应负责检查档案的完好情况,借出的文件资料由档案管理人员负责及时收回井检查完整情况,如发现遗失,需在《成本档案借阅登记表》的'备注'栏加以注明,追究借阅者责任。

4.3.3.8在与公司之外进行学习交流时,在维护成本档案的机密性的同时,还要注意双方应进行对等交流。

4.3.3.9公司正常开展的审计、工作检查,则成本管理部须全力配合,井做好资料借阅的登记、回收工作。

4.3.3.10应建立成本档案台帐,以记载档案收进、发出、保管、利用情况及兼职档案管理人员的变动情况,档案人员还要做好统计工作,统计数据以原始数据为准,以便输入计算机,充分利用计算机进行工程成本档案的辅助管理。

4.3.3.11各项目成本管理部务必严格执行本管理办法,在执行过程中,如与实际情况有不适合之处,各公司成本管理部可根据实际情况作修改之请示,报事业部经济合同部核实,经分管领导批准后方可实施。

5.文件

5.1《工程成本档案借阅登记表》

借阅

日期借阅

部门/人文件资料名称数量借阅期限借阅

用途档案

管理员审批人签名归还

第9篇 房地产开发项目论证成本管理作业指引

开发项目论证成本管理作业指引

1.目的:

明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。

2.适用范围:

本细则适用于项目公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。

3.定义:

3.1项目可行性研究阶段成本估算:在项目可行性研究阶段,对拟建项目所需要的建安工程投资,通过编制估算文件预先估算和确定的过程,是《项目可行性研究报告》的重要组成,是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。

4.职责:

4.1公司-造价部

4.1.1负责编制《新项目成本估算表》。

4.1.2负责项目可行性研究阶段跟踪执行《新项目成本估算表》。

4.2公司-技术管理部(设计)

4.2.1负责提供项目初步规划方案或要点分析。

5.工作流程

5.1项目基础性成本分析

5.1.1造价部经理每半年安排相关人员编制项目公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》,供公司领导和相关人员参考。

5.2项目可行性论证成本分析

5.2.1造价部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作。专业工程师负责跟踪、配合,并编制项目可研阶段成本估算报告。

5.2.2进行成本估算的依据包括:技术管理部(设计)提交的可研阶段项目规划要点分析,投资发展部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、《土地规划指标》及相关土地状况资料,成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告,市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。

5.2.3造价部专业工程师按《新项目成本估算表》格式要求,完成估算。

5.2.3.1填写编制说明:包括'项目概况'、'成本估算的依据'、'估算基准,即建筑的基础、结构形式及建造档次装修'、'其他说明'(例如估算时没有考虑哪些费用)

5.2.3.2结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等,确定建安成本中各个项目的成本指标取值。

5.2.3.3按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属造价部填写的项目。

5.2.3.4有多方案需要比较的项目,成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明,比较后提出成本建议。

5.2.4《新项目成本估算表》经造价部经理审核后提交投资发展部,作为可研分析报告的附件。

5.2.5公司进入新的城市进行房地产开发,成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》,内容应包括:

5.2.5.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响:包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。

5.2.5.2当地的设计规范和标准的特点,主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点,以便考虑对造价的影响。

5.2.5.3当地建造成本的比较:包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较,完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》

5.2.6造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中,挑选1-2个楼盘深入调研,完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。

5.3公司立项阶段

5.3.1《项目可行性研究报告》获得公司批准及正式立项后,《新项目成本估算表》中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。

5.3.2造价部专业工程师负责把预控目标输入成本信息库。

5.4资料存档

《新项目成本估算表》经审批后,由造价部移交项目部资料信息员负责存档保管。

6.支持文件

无

7.相关记录表格

7.1《__地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表》

第10篇 房地产开发项目目标成本管理作业指引

开发项目目标成本管理作业指引

1.目的

指导项目开发成本控制,明确成本控制目标,规避经营风险。

2.适用范围

适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。

3.术语和定义

3.1.目标成本:通过确定成本目标值,施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。

3.2目标成本版本:目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常,目标成本主要分为四个版本。

3.2.1第一版,可研阶段目标成本(也称成本估算),采用会计科目形式,编制范围为项目整体,定稿时间为项目可研报告通过时间;

3.2.2第二版,确定规划方案目标成本,采用会计科目形式,编制范围为项目整体,定稿时间为项目详细规划方案确定后;

3.2.3第三版,年度开发目标成本(也称成本控制指导书),采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式,编制范围为当期,定稿时间为确定年度开发经营计划,确定当期项目规划和单体方案后;

3.2.4第四版,施工图预算修订目标成本,是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订;

3.3.动态成本:指当前工程项目中即时的成本。

4.职责

4.1公司及项目公司-造价部:

4.1.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;

4.1.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;

4.1.3负责编制项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;

4.1.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通,达成共识形成《目标成本指导书》。

5.工作流程

5.1制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书

5.1.1在项目施工图设计阶段,建安目标限额设计成本控制建议书审批后,造价部根据审批的建议书,对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。

5.1.2工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下:

5.1.2.1总包及分包工程合同结算成本目标由合同(招标)成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成,设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同(招标)成本目标的10%左右的不同比例确定;

5.1.2.2为了加快项目开发的速度,一般在总包工程开工前,个别分项工程必须提前开工,需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续,由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等;此类工程建议采用单价包干的方式,根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内;

5.1.2.3对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程,引入市场竞争机制,从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下:

5.1.2.3.1采用总价包干方式:如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等,在限额设计值下制定承包总价;

5.1.2.3.2采用单价包干方式:如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等,根据限额设计指标分解承包单价;

5.1.2.4总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定,一般来说,各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式,如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等;

5.1.3汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议,部门经理审核,常务副总经理审批,指导总包及分包工程的招标及实施,确保总包及分包工程承包目标实现;

5.1.4项目实施过程中,造价部负责对成本情况进行动态监控,及时预警,如有超目标的项目,分析原因,及时报部门经理、公司经营管理班子决策。

5.2制定项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书

5.2.1施工图完成后,项目负责人组织人员对常用的主要材料(设备)进行分类,据材料的各自特点及方便施工管理,分别建议采取不同的采购方式,并制定相应的成本目标,控制材料(设备)成本的目的是材料(设备)选型定板一定要控制在成本目标范围内;

5.2.2对主要材料(设备)采购方式建议的主要原则如下:

5.2.2.1甲购材料(设备):对金额较大,质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高,可以相对独立施工的设备(安装)及成品材料可以采取甲购方式。如:机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。

5.2.2.2甲定乙购材料:设计阶段无法定板、且该材料品牌差异(质量、价格)较大,对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制,且与施工单位工期配合较密切;信息价相差很大的材料(信息价上没有的)的材料适合采用甲定乙购材料。如:外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。

5.2.2.3甲方制定范围、乙方采购材料:工程中常见,对楼盘效果及素质影响不大,且有三家及以上价格、质量相近;与信息价接近;与施工进度及配合较密切的材料;如:混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆(功能房、楼梯间、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、环境普通石材(国产中低档)、ppr管材、pvu排水管、开关插座等;

5.2.2.4乙定乙购的材料:市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响,与信息价很接近的材料。如:钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具(楼梯间、功能房、地下室);

5.2.3采购主管在完成项目主要材料(设备)采购汇总后报部门经理审核,公司分管副总经理审批。

5.3汇总目标成本

5.3.1造价部汇总各项目标成本形成《目标成本控制指导书》,报相关部门会签分管副总经理审批《目标成本审批表》;

5.4目标成本控制指导书分解下发执行

5.4.1造价部将目标成本控制指导书落实到各部门执行;

5.4.2各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月度或季度进行反馈造价部;

5.4.5造价部对各阶段的成本进行控制,所有项目的资金结算支付均经过造价部的审核,是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警;

5.

5项目成本动态监控

5.5.1工程技术部控制设计变更,并将预算增加情况反馈造价部;

5.5.2造价部严格按照的限价要求进行材料及设备采购;

5.5.3项目部负责对工程变更的控制,并将预算增加的情况反馈造价部;

5.5.4造价部对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制;

5.6项目成本动态分析

5.6.1造价部根据各环节的成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整,并按月(季)编报《综合成本分析报告》

5.7目标成本调整

5.7.1对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算(设计变更、现场工程签证),如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本,由责任部门申请报造价部审核,分管副总经理审批;

5.7.2对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。

6.支持文件

无

7.相关表格记录

7.1.《项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议》

7.2.《项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议》

7.4.《目标成本控制指导书》

第11篇 房地产开发项目施工组织设计管理规定

开发项目施工组织设计管理规定

为有效地对建设项目进行宏观控制,计划性、系统性地对开发项目进行全过程管理,明确各阶段主要内容及工作目标,协调各阶段的工作,使项目按一定的程序高质、高速、高效地进行,特制定本规定。

一、前期组织阶段:主要由开发部负责,其他各部门密切配合。

1、认真做好项目的可行性研究,调查要细致、全面,测算数据要准确,论证要有科学的预知性。

2、通过招投标,搞好规划设计方案及施工图设计方案。

3、准确地做出项目的概预算。

4、及时办理项目立项及审批工作。

5、按总体计划要求,及时做好动迁、拆迁工作。

二、施工组织阶段:工程部主要负责,其他各部门密切合作。

1、做好项目总体施工组织计划。

2、通过招投标选择最佳的施工队伍组织实施。

3、认真做好工程的质量管理,进度管理,材料设备供应管理及现场安全及文明施工管理等各项工作。

三、验收组织阶段:工程部主要负责,其他各职能部门积极配合。

1、及时组织工程的预验及竣工验收工作。

2、工程技术资料准确、齐全,并且分类成册,竣工资料要及时归档。

3、积极做好项目交接工作,做到手续齐备、设施完善、资料完整。

四、及时总结经验、收集资料,为新项目的开发做好准备。

五、本规定由工程部负责解释。

六、本规定自通过之日起施行。

第12篇 某公司自开发项目前期物业管理控制程序

公司自开发项目前期物业管理控制程序

1.目的

通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。

2.范围

本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

3.职责

3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

4.控制程序

4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。

4.2 接管验收

4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。

4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:

a)工程项目的整套技术资料;

b)工程质量保修书和工程使用说明书。

4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:

4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。

4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。

4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。

4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。

4.5 办理前期物业管理的入伙手续

4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。

4.5.2 做好住户入住的服务工作:

a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;

b)住户签定“管理公约”;

c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;

d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订“装修管理规定”,做好对住户装修的有关服务工作。

4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:

4.6.1 保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。

4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。

4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。

4.6.4 物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。

4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。

5.质量记录

5.1 qr23-01物业管理接管验收登记表

5.2 qr23-02入伙通知书

5.3 qr23-03入伙手续书

6.支持性文件

6.1 q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。

6.2 q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》

6.3 q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》

6.4 q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

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