第1篇 某某地产项目管理制度规范
第一章 总则
第一条 为贯彻公司'制度规范、管理创新'的总体思想,理顺郴州生态公园项目部管理中人、财、物的关系,明确工作责任,规范项目部日常行为规范,充分体现人尽其才,物尽其用的原则,参照相关规定和公司其他有关规定,特制定本制度。
第二条 项目经理负责制的原则,项目经理和项目部全体人员的协同努力,运用系统的理论和方法对项目及其相关可利用资源进行计划、组织、协调、控制、整合,实现项目的预定目标。
第二章 制度
第三条 项目部考勤:以智能打卡机为主,特殊事情况以文字说明,如回公司则考勤到公司行政部。上班按公司上班时间为准,上午8:30-12:00点,下午13:30-18:00点,因工程需要加班,可不以打卡为准并辅以文字说明。
第四条 项目部请销假:请事假,必须以书面形式经项目经理同意,并报公司总经理同意后,方可请假。请病假,以书面形式报公司行政部,并经得公司同意。因公当时未办请假手续,须进行销假手续(以书面形式按请假程序办理)。未经以上程序,以旷工处理。
第五条 项目部卫生:制定卫生一周值班表,以日为单位进行轮值,当日责任人对办公区域的地面打扫,桌椅的摆放。办公桌面卫生由资料员负责,内务卫生方面详见(附件1),公共区域值班表详见(附件2),资料员负责监督执行。
第六条 项目部办公用品管理:严禁用办公电话打私人长途。办公用品的领用必须办理登计表,领用人签字。消耗性办公用品需以旧换新,如打印的配件等,大型办公用品的购买报公司行政部,(如电脑,数码相机等)由行政安排购买。
第七条 项目部资料的管理:对资料进行分类,涉及公司机密重要资料,工程签证资料进入档案柜。钥匙由资料员保管。并将电子档到公司备份,以保证资料的安全不丢失。
第三章 职责
第八条 项目经理:负责项目的工程管理、行政管理以及项目进度、成本、资金计划制定、执行、检查、比较、纠正、实施、直至项目的竣工验收。把握工程的方向,完成公司下达的其它任务。
第九条 分区项目经理:负责分区内项目的实施,分区内工作计划的制定、实施、检查,分部分项工程的施工方案制定,人工需求计划的制定,材料计划的制定。及时完成分区内签证,配合资料员完成相关工程资料。协助项目经理完成公司下达的其它工作任务。
第十条 公司采购部经理:根据项目经理提供的材料、机械需求计划,及时完成材料的采购,并保证材料的质量,价格的合理。并根据项目的进展情况,充分了解材料的信息情况,及时反应给项目,实现信息公开,透明。对项目实施积极主动。
第十一条 施工员:根据现场情况分析施工进度的计划,完成现场的定点、放线工作,熟透图纸,合理安排人工、机械,并提前组织材料的进场。检查现场的质量及安全,合理安排各施工班组的施工工序,完成现场的原始计量工作,协助资料员完成现场工程签证资料。
第十二条 采购员:完材料请购计划,积极了解当前材料情况,分析材料价格的波动性,熟悉图纸充分了解材料的性能,工艺水平,质量情况,产地,货源。索要材料的合格,检测报告,配合质检员完成材料的数量,质量检查,入库。
第十三条 资料员:到现场核实施工员的原始计量及原始图片,完成项目的工程签证资料,协助项目经理检查各个分区工作计划的落实情况。完成工程的报验、送检、试块制作情况、联系单、工程的会议记要等资料,负责与甲方的资料收发,并做好资料收发记录,对各种工程资料(签证、联系单、人工分包合同、检验批、机械租赁合同)进行分类、归档、保密。建立施工晴雨表,对项目部人员的考勤。作材料的入库、出库电子档工作。完成公司与项目部信息对接工作。
第十四条 资金管理员:保证公司资金的专款专用,项目部人员不得借支挪用资金。协助项目经理做好资金需求计划,直接对公司财务部负责,收支做项目台帐。
第十五条 质检员仓库保管员:对材料进行保管,材料的进场把好质量关,并对数量进行核实,做好入库,对于材料的领用,做好出库的工作,领用人必须签字、说明所用部位。材料进行分类码放整齐,定期对仓库进行库存盘点并做好台账。对工地施工的质量进行检查督促。
第四章 流程
第十六条 项目实施
1、组建项目经理部
2、制定项目计划
3、编制项目预算
4、执行项目计划
5、协助项目决算
6、项目内部评审
7、完成竣工验收
8、提交竣工文档
第十七条 项目文件归档
第五章 项目实施
第十八条 实行项目实施经理负责制,项目经理负责管理此项目的各项费用开销,通过项目经理的指挥、协调、组织、沟通,领导整个项目的施工管理过程,以实现项目的预定目标。
第十九条 项目经理的任务
1、确定项目部组织结构
2、制定项目实施计划
3、编制项目预算
4、执行项目实施计划
5、协助项目决算
6、项目内部评审
7、完成竣工验收
8、提交竣工文档
9、 其他应当由项目部完成的任务
第二十条 制定实施计划
1、详细施工组织设计
2、项目任务书
3、材料计划
4、人员计划
5、项目进度计划
6、质量控制计划
7、项目物资供应计划
第二十一条 实施计划的审批
1、程序:由项目经理协同技术负责人、工程部门负责人对施工组织设计进行审核,最终必须得到总经理的审批,才可以实施。
2、报表:《施工组织设计审批表》
第二十二条 项目预算
按实施方案、项目任务书编制项目预算,及时向公司填报资金需求计划。
第二十三条 执行项目计划
按计划安排、指挥项目的具体实施工作;在项目的实施过程中,处理与甲方及当地政府群众的协调关系。
第二十四条 项目决算
1、配合财务部门做好项目的成本核算、利润确认;
2、最终项目工程量的财务决算。
第二十五条 项目内部评审
项目内部评价,回顾项目实施的工作,总结经验教训,考核项目部成员工作,奖惩项目部成员,并向公司总经理书面汇总报告。
第二十六条 组织竣工验收
协同公司各相关职能部门,请求甲方组织各相关评审单位参加竣工验收。
第二十七条 提交竣工文档
在项目验收合格后,汇编项目有关文件,向甲方提供所有的技术参数和文档,
并提供完整的竣工文档。
第二十八条 项目设计变更
项目实施过程之中发生的项目设计变更导致项目合同的变更,必须及时得到甲方的签证。日常可以通过项目联系单得到甲方的书面确认。
第二十九条 项目合同变更的甲方确认
遵照合同变更程序,有时效性地进行。施工内容变更必须在甲方书面签证前进行确认。
第2篇 房地产新项目部招待费管理制度
地产公司新项目部招待费管理制度
本着'有效、节约'的原则,为合理控制招待费用,降低开发成本,制订本制度:
1、招待费范围:凡因项目业务需要接待来客,拜访各有关业务部门,政府部门及上级领导,所发生的餐费、烟酒、娱乐、礼品费用。
2、客餐统一由行政部办公室安排,一般接待应事先告知办公室,由行政部报分管领导批准后填写派餐单由办公室定点安排。客人要求改换接待地点,应事先告知分管领导同意后方可,并适当控制标准。特殊贵宾用餐,报总经理同意,适度掌握标准。
3、接待标准按以下原则控制,(1)菜金:1-3人150元以内/餐,3-5人200元以内/餐,5-7人200元以内/餐,7-10人500元以内/餐。(2)烟酒:原则上使用中档白酒100元/瓶以内,中档香烟30-60元/包以内,夏秋季可以适当使用啤酒。
4、由于工作需要招待客人休闲娱乐,必须经过公司总经理批准,并严格控制开支额度。
5、所有接待费用经办人签字后由办公室证明,再按程序先后报分管副总和总经理审批,否则不予报销。
6、因业务需要购买礼品必须经过公司总经理同意后执行。
第3篇 房地产新项目部财务管理制度
房地产新项目部财务管理制度
一、财务计划管理:
1、严格执行资金收支两条线制度,贯彻资金支出'先计划后使用'的原则。
2、公司财务部门应按照公司股东会议的决定,依据公司经营目标编制年度财务计划、月度财务计划。
3、财务计划的内容包括:资金筹集计划、项目成本计划、项目税费支出计划、销售收入计划、利润计划。
(1)资金筹集计划:按照资金筹集的渠道编制。分为公司投入计划、银行抵押贷款、商品房按揭贷款、预售订金及其他资金来源计划。
(2)项目成本计划包括:土地受让金、前期工程费、建筑安装工程费、市政设施费、公共配套设施费、开发间接费计划。
(3)销售收入计划包括:住宅销售收入、商铺销售收入、其他销售收入计划。
4、财务计划编制程序:首先由公司各部门编报本部门的收支计划交财务部汇总,财务总监签字,交公司总经理审批,公司以文件形式下发到各有关部门。财务部及其他有关部门应严格执行公司财务计划,财务部有计划控制权。在执行过程中若出现不可预见的费用支出需调整原计划,必须报总经理审批或通过股东会议决定。
二、资金管理制度
1、银行资金管理:公司在银行开设基本帐户和一般帐户,根据项目部业务需要资金分别存入各帐户。银行资金和银行票据统一由出纳员保管,银行资金存取由出纳员执行。财务印鉴公章、法人私章由出纳负责保管。银行日记帐由出纳员登记和保管,但出纳员不得保管记帐凭证。严禁任何人公款私存或挪用资金。
2、现金管理:(1)公司现金统一由出纳员管理,出纳员每天除预留限额(叁万元)备用金外多余现金必须在下午4:30之前存入银行。出纳员对现金的安全负完全责任,严禁白条抵现金及挪用公司现金。现金日记帐和银行存款日记帐由出纳员登记保管。(2)项目支付定在每星期二、五两天,其他时间出纳一般不受理报销和现金支付业务。
(3)支票的使用必须填写支票领用单,由经办人签字、部门经理审核签字、财务总监审核签字、主管财务(或行政部)副总审核签字、总经理(计划外部分)签字后出纳方可开出。所开出支票必须封填收款单位名称,由收取方在支票头上签收或盖章。
(4)出纳员在每周完成出纳工作后,应将库存现金、银行存款的上存、收入、支出、结存情况,编制出纳报告表,并对由出纳保管的库存现金,由财务负责人于每周五下午及每月终了进行定期对账盘查,其它时间进行抽查。
(5)现金出纳员必须严格遵守执行上述各条规定。
3、备用金管理:公司员工因业务需要借支备用金,应填写借款申请单,必须经公司财务总监审核签字,主管财务(或行政部)副总审核签字,公司总经理批准同意。借支备用金必须在业务办完后七个工作日内到财务部报帐,缴回多余现金,否则以挪用公款论处。特殊岗位人员因工作需要借用周转金,应由财务部核定限额,报公司总经理审批。
4、往来资金管理:公司与其他单位的往来款项,财务部必须做到及时清理及时对帐,防止发生死帐呆帐。商品房销售资金销售部必须按照公司有关售房规定即时收回,不得拖欠。财务部支付施工单位的工程款必须严格按照有关合同和资金状况合理安排,严格履行审批手续。对相关财务支出,如土建施工、水电、材料采购、管理费等必须分类单独建帐。
三、资产管理制度
1、固定资产管理
(1)固定资产购置由使用部门提出申请,部门经理审核,分管副总签字报总经理批准。
(2)购置的固定资产由财务部、行政部、使用部门三方负责验收。使用部门必须办好领用手续并负责保管和维护,若出现损坏和丢失由责任人赔偿。
(3)固定资产由财务部登记入帐并建立台帐,财务部负责组织定期盘点。
2、流动资产管理
(1)材料、设备等物资的采购由施工方于每月25日前报下月的采购计划,经工程部经理、财务总监审核后报总经理批准,财务部根据审批的采购计划做出货款支付计划。
(2)工程部必须设有仓库保管员(未设立的由材料员负责),保管员对采购人员采购的物资必须严格把关,对物资的品种、质量、数量等仔细核对,若有不符应拒绝入库,并通知采购员进行处理。保管员对验收入库的物资负完全责任,必须建立物资保管明细帐,对入库的物资须填制'入库单',采购员、保管员签字确认,对领用的物资需填制'领料单',领料单必须有部门经理、仓库保管员签字。各部门领料必须填写领料用途、数量、品名、规格等,多余的物资应及时交回办理退库手续。保管员每月必须对库存物资进行盘点,盘点由财务部负责监督,对报废物资应及时提出处理意见,报公司经理审批。
(3)完工验收的产品由销售部及物管公司负责保管,若出现人为损坏应追究销售部有关人员责任。若因工程质量、产品功能等方面的原因需要返工,应办理移交手续。
(4)在建开发产品由承包商施工的,由承包商负责保管,由项目部自建的由工程部负责保管。
(5)低值易耗品、办公用品由行管部统一采购,行政部应在每月25日前集中各部门的采购申请并做出计划,计划由公司总经理批准。行管部采购物品应尽量定点采购,有利于货款支付安排和获得价格优惠。
(6)行管部应配备专人进行物品的收、发、存管理,并建立物品领用台帐。
四、费用管理制度
1、员工工资待遇
(1)员工工资由基本工资和岗位工资两大块构成,其中基本工资包括:生活保障工资和公司工龄补贴,岗位工资包括:社保统筹补贴、医疗保险补贴、工地津贴及奖金。公司高层职员的工资及福利待遇不在其范围内,由公司股东会议决定并以文件形式保存。
(2)公司实行每月26天工作日制,日工资按26天计算,公司按月发放的月工资含加班工资,不再发放除法定节假日外的任何加班工资。
(3)公司发放工资时间为每月十日(发放上月工资)。
2、差旅费标准
(1)住宿费:省内地市级以上城市,部门主管(含)以上职员120元/天单人,其它职员100元/天单人,地级市以下地区,部门主管(含)以上职员100元/天单人,其它职员80元/天单人,省外非沿海经济发达地区地级以上城市,部门主管(含)以上职员200元/天单人,其他职员120元/天单人;地级以下城市,部门主管(含)以上职员200元/天单人,其他职员120元/天单人,省外沿海经济发达区地区,部门主管(含)以上280元/天单人,其他职员180元/天单人(以上标准按标间计算)。
(2)伙食费补贴:省内地区每人50元/天;省外非沿海经济发达地区每人80元/天,沿海经济发达地区每人100元/天。出差期间如报销宴请,伙食费补贴相应扣除。
(3)交通费:省内地区出差只能报销火车硬坐、
汽车票,省外地区出差只能报销硬卧火车票、汽车票,特殊情况经项目负责人批准可以报销火车软卧票或飞机票。乘坐火车、汽车超过晚上12点补助半天伙食费。出差市内交通凭公交车票报销,特殊原因乘坐的士必须说明理由,并写清起止地点。
(4)员工参加培训、学习、会议等,按要求已交会务费的,不再享受出差补助,超支部分自理。
3、业务费开支规定
(1)本着'节约、有效'的原则,在公司所在地招待客人用餐统一由总经办安排,接待部门先向总经办申请填写《客人用餐表》,总经办安排定点餐馆用餐。
(2)由于联系工作必须赠送礼品需事先请示公司总经理,接待用香烟统一由行政部购买,行政部应登记使用量,并严格控制。
(3)其他费用若一次或一件事情超过10000元,必须经总经理批准,超过50000元应向股东会议通报。
(4)通讯费开支标准:公司总经理每月通信费在300元之内按实报销,副总经理在250元之内按实报销,中层领导在200元以内据实报销。
4、公司固定资产的购置五万元以上,需向股东会议通报协商方可购入。
五、费用报销制度:
1、票据的报销要求:
(1)外部取得的原始发票:要求填写齐全、字迹清晰,包括客户名称、服务项目、金额(大小写应一致)、收款单位盖章、日期。
(2)差旅费报销单:此报销单专为出差报销使用,后附出差火车、飞机、汽车等票据、住宿发票、写明出差天数、出差补贴、核出总报销金额。票面不允许有任何涂改。
(3)支出证明单:此单有两种用途:一:对于确实无法取得原始票据的情况,填写此单据,经相关领导签字后,可以报销;二:对于一次报销发票非常多的情况,使用此单进行票据汇总,此票面不允许有任何涂改。
(4)借款单:此单专为因出差或其它原因必须预支现金使用,由本部门负责人审批后,交由财务总监审批,经总经理签字批准,方可支取现金。借款人要在出差回来后或借款一周内向出纳还款或报销。
(5)费用报销单:此报销单为报销公司各种费用使用,
(6)付款申请单:此报销单专为支付各种工程款项等使用,
(7)当事人应充分取得费用的相关单据,如:协议、合法的发票等,如因未能取得合法的发票及票据而遭受财务部剔除的部分支出,公司原则上不予以承担,由当事人自行负责。
2、费用发生完毕后,当事人应及时将收集到的费用单据加以整理归类,填写费用报销单,并规范粘贴票据,粘贴过程中应区别费用性质(如:交通费、住宿费、餐饮费、招待费、办公费等)分类粘贴,便于归类计算整理。
3、当事人填写费用报销单时,应将费用的发生原因、发生金额、发生时间等要素填写齐全,并签名。'费用报销单'的填写一律不允许涂改,尤其是费用金额,并要保证费用金额的大小写一致,否则无效。
4、当事人将填写完整,附件齐全的'费用报销单'交本部门负责人进行审批,部门负责人应重点对费用发生的真实性、合理性进行审查,无异议后签署审批意见并签名。
5、当事人将取得经过本部门负责人审批后的'费用报销单'送交财务总监进行审批,财务总监应重点对'费用报销单'后所附的原始发票和单据进行合法性审查,对费用金额的计算进行复查,无异议后签署审批意见并签名,由分管财务(或行政部)副总审核签字,再由当事人送公司总经理处,由总经理进行最后的审查和审批。总经理核查报销审批程序和相关人员的签字是否齐全,字迹是否真实。总经理审查无异议后,签署审批意见并签名。
6、当事人取得审批齐全的'费用报销单'后,应在3天内送交财务部门的出纳员手上领取资金,出纳人员应对'费用报销单'进行审查,重点看报销单是否有涂改、费用的计算是否正确、后附的发票是否齐全合法,审批手续是否齐备。出纳人员在审核无误后方可付款。
7、收支单据办理完毕后,出纳需在审核无误的收支凭单上签章,并在原始单据上加盖现金收、付讫章,防止重复报销。
8、根据目前公司的机构设置,费用报销金额在500元以下,由部门负责人财务部负责人签批,500元以上1000元以下须有主管副总签批财务负责人签批,1000元以上由总经理签批。
六、项目收入管理及帐务处理程序:
公司一切收入都必须登记入账,纳入公司财务部监督范围,严禁收入不入帐、少入帐或设立帐外帐,并建立健全收入分类明细帐,加强对收入的分析、反映和监督,具体帐务处理程序如下:
(1)公司开票员填写收款收据一式三份,一份存根、一份发票、一份记帐,并签字确认。销售开票前应核查合同无误并将原始资料存档一份后方可填写收据。
(2)公司出纳查收款项后在收款收据各联次加盖'现金(银行)收讫'或'转讫'章戳。
(3)收款收据'记帐联'传递财务总监签字审核(可集中每月审核一次)。
(4)公司会计根据财务总监审核后的收款收据'记帐联'填制记帐凭证。
(5)根据记帐凭证登录各收入分类明细帐。
七、项目支出管理及帐务处理程序:
加强项目支出计划管理,压缩计划外开支,厉行节约是项目支出管理的一项基本原则。项目支出应贯彻'先计划后使用'、'先审批后付款'的原则,具体帐务处理程序如下:
(1)报销人填写报销单,注明费用名称、报销人姓名、单据张数、金额合计等项,并将发票依次整齐粘贴在'专用纸'上,部门经理审核签字。
(2)报财务部总监签字审核。
(3)报分管工程技术(或行政部)副总审核签字。
(4)报分管财务副总审核签字。
(5)报公司总经理审批。
(6)出纳根据审批齐全的报销单支付款项,由领款人在记账凭证上签字后,加盖'现金(或银行)付讫'章戳。支付日期为每星期二、五两天,备用金未清算的不得支付。
(7)公司会计复核,填制'记帐凭证'。
(8)月(或旬)末,公司会计根据记帐凭证登录各支出明细。
八、开发成本核算办法
财务部门应加强开发成本的核算,结合实际,遵循'科目设置合理,前后连贯一致'的原则,在核算上将费用分为如下成本项目:
(1)土地出让金:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用。
(2)前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
(3)市政设施费:指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排污、排洪、通讯、绿化、照明、环卫设施以及道路等基础设施费用。
(4)建筑安装工程费用:指在开发过程中按建筑安装工程
施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费,包括土石方工程、砖石工程、钢筋混凝土工程、钢结构工程、木结构工程、水电工程、地面工程、屋面工程、装饰工程等发生的费用,含材料费、人工费和设备购置费等,分各单项幢号工程独立核算。
(5)公共配套设施费:指在开发小区内发生,计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如锅炉房、水塔、社区服务部、派出所、幼托机构、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
(6)开发间接费:指为开发房地产而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公费(含邮电、差旅、交通、印刷等)、水电费、劳动保护费、利息支出等(开发完工以后的借款利息作为财务费用,计入当期损益)。
九、财务会计报告
财务部门必须按照现行会计制度的规定,按期(年、月)编制财务会计报表,主要有以下5种:
1、资产负债表(月报):反映某一日期资产、负债、所有者权益的全貌。
2、损益表(月报):反映一定时期(月、季、年)内利润(亏损)形成情况。
3、现金流量表(年报):反映当年现金流入和流出总量。
4、利润分配表(年报):反映企业利润分配(亏损弥补)情况和年末未分配利润(未弥补亏损)结余情况。
5、现金、银行收支报告表(月报)。
一般情况下,年终财务部门编制年度财务情况说明书,对当年财务状况和经营成果进行分析和总结。月报应对本月财务状况进行分析,对变化较大的项目应分析原因并提出建议。
根据公司需要增设以下报表:(1)开发成本计算表;(2)开发间接费用计算表;(3)应收、应付款项明细表;(4)应交税金明细表;(5)预付帐款明细表;(6)售房收入分析报告表等。销售周报、现金日记帐应于每星期一前电邮或书面形式送交财务总监、分管副总及公司总经理,其它财务报表应于每月10日前电邮或书面形式送交财务总监、分管副总及公司总经理。
十、审计
项目财务审计每季进行一次。
十一、财务人员守则
1、遵守公司员工守则,强化业务学习,工作认真负责,确保不出差错。
2、严格遵守财务制度,做好事前、事后、事中监督,凡未按制度规定的收支,一律追究财务相关人员的责任,每次扣罚年总收入的5%,违规三次以上解聘责任人。
3、财务人员违规造成的损失由本人承担赔偿责任,并依法追究其法律刑事责任。
具体如下:
(一)出现下列情况之一的,对账务人员予与警告并扣发本人年总收入的5%:
(1)超出规定范围、限额使用现金的或超出核定的库存现金金额留存现金的;
(2)用不符合财务会计制度规定的凭证顶替银行存款或库存现金的;
(3)未经批准,擅自挪用或借用他人资金(包括现金)或支付款项的;
(4)利用账户替其它单位和个人套取现金的;
(5)未经批准坐支或未按批准的坐支范围和限额坐支现金的;
(6)保留账外款项或将公司款项以财务人员个人储蓄方式存入银行的;
(7)违反本规定条款认定应予处罚的。
(二)出现下列情况之一的,财务人员应予解聘,并追究其法律刑事责任:
(1)违反财务制度,造成财务工作严重混乱的;
(2)提供虚假的会计凭证、账表、文件资料的;
(3)伪造、变造、谎报、毁灭、隐匿会计凭证、会计账簿的;
(4)利用职务便利,非法占有或虚报冒领、骗取公司财物的;
(5)弄虚作假、营私舞弊,非法谋私,泄露秘密及贪污挪用公司款项的;
(6)在工作范围内发生严重失误或者由于玩忽职守致使公司利益遭受损失的;
(7)有其他渎职行为和严重错误,应当予以辞退的。
第4篇 地产顾问项目策划专案组管理制度
地产顾问项目策划专案组管理制度
1、各组员必需遵守策划经理/主管所委派的工作;
2、必须出席公司/部门/组别订立的各种会议;
3、准时完成公司/部门/组别分配的工作;
4、确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处;
5、必需做会议记录,由策划经理指定专人执行;
6、对外文件格式需统一,按公司规定执行;
7、各组长/主管需确保组别的策划正常日常运作;
8、相关的资料搜集,整理及归档保管;
9、提供准确的市场讯息给发展商;
10、外出时随身携带名片、计算器、中原记事簿及笔;
11、策划经理有责任协助及培训其组员;
12、用完电脑后,需将画面返回windows主页;
13、用电脑时不能中途离开超过10分钟,否则需将文件存档及将画面返回windows主页;
注:需遵守策划制度与行为准则的的其他条款 。
第5篇 房地产新项目部档案管理制度
房地产新项目部档案管理制度
为了做好工程及设备档案资料的管理工作,参照《建设工程文件归档整理规范》等文件的有关要求结合本公司实际情况和公司领导对档案管理的相关要求特制订本档案管理制度。
一、归档范围
主要为工程和设备档案资料
1、工程档案是指各类报批文件(对政府各行政部门的各类报批文件、回复的批示文件、对外发文、对外接收的文件)、各类合同(所有合作合同、供给合同、工程合同以及各合同的附件、补充合同,供应商(服务)单位的报价资质资料、报价商务资料及报价汇总表说明文件,比价的考察调研报告,考察调研的影像、照片资料)、设计资料及图纸、设计变更与工程洽商资料、监理文件、施工日志、会议纪要、审计结论及各种验收证件、检测报告、材料设备的合格证及说明书、施工图、财产移交手续及其他需要存档的文件等。
2、设备档案是鉴定评价(仪器)技术状态的科学资料,是为保障(仪器)设备正常运转并处于良好状态的重要依据。档案员接收归档本公司的各类设备资料。主要包括计划、选购阶段的仪器设备购买申请单、协议、合同、重要来往函件、电文;开箱验收阶段的装箱单、开箱验收单、出厂合格证书、出厂精度检
3、验单、图样、技术手册、使用维护手册、说明书、校验标准、随机备件图册、软件、硬件部分的文件材料、开箱检验记录;安装调试阶段的试车、试验记录、安装验收单、存在问题及处理意见;运行及维护修理阶段的设备仪器移交使用部门的附件和随机工具清单、设备仪器维护保养和安全技术操作规程、设备仪器使用记录、设备仪器保养情况记录、设备仪器检查记录及维修记录;改造、更新阶段合理化建议及处理结果、设备仪器改造、改装、更新的报告与批复、改进、改装过程中形成的图样、技术文件、设备仪器报废技术鉴定书、请示及批复文件、技术鉴定及成果申报奖励等各类文件。
二、档案保密制度
1、档案工作人员必须树立高度的保密观念,遵守公司的各项保密制度。
2、凡涉及不宜公开的公司机密等档案,应作秘密保管并严格控制查阅范围,本公司人员需要查阅者,须经本公司主管领导批准。
3、凡作秘密和内部管理的档案,应严格履行查阅审批手续,严禁擅自拍照和复制,利用者应严格遵守保密规定,不得泄露公司秘密。
4、对确已无保存价值的建设工程和设备档案,列出销毁清册,经主管领导审批后,由销毁人、监销人销毁,并签名注销。
三、档案工作人员岗位职责
1、热爱档案事业,忠于职守,遵纪守法,勤奋学习,具备档案专业知识。
2、负责本公司建设工程中形成的资料和设备资料的收集、整理、立卷、归档工作,积极提供利用,为各项工作服务。
3、按规定向当地档案馆移交应进馆的档案。
4、积极主动地向上级主管部门汇报档案工作情况,接受其监督、检查和指导。
5、办理领导交办的其他档案业务工作。
四、档案管理制度
1、非档案管理人员不得擅自查阅档案柜里的案卷,确因工作需要,须经本公司主管领导批准同意后方可查阅。
2、档案柜内的档案要进行系统排列存放,不准堆放与档案无关的东西,做到完整安全,存放有序,查找方便
3、做好档案柜内'六防'(防盗、防火、防尘、防阳光、防潮、防鼠虫蛀)工作,平时要勤检查、勤打扫、保持档案柜卫生整洁、安全。
4、对档案柜所藏档案要进行经常检查,发现问题及时采取有效措施。
5、凡属归档范围内的仪器设备的全套随机技术文件,仪器设备说明书、样本、图纸、技术操作规程、合格证及安装调试等材料若系一式二份,应留一份存档;只有一份的,将原件存档,复印件随机使用。
6、档案员负责仪器设备档案的收集、整理、保管、利用和统计工作。仪器设备档案内的文件材料,要按时间先后排列好,用铅笔编写页号,凡有文字的页面,都要编号,正面编在右上角,背面写在左上角,然后填写好卷内目录。
五、档案安全制度
1、严格执行定期检查和进出档案清点制度,档案柜实行专人负责,钥匙应妥善保管,如有丢失应及时汇报并采取措施,非管理人员不得随意翻阅档案柜里的档案。
2、每次长假前应对档案进行全面检查,档案柜加贴封条,切实消除安全隐患。
六、档案资料查阅利用制度
1、本单位人员借阅档案、资料须登记,未履行登记手续的,档案管理人员不予提供档案、资料。档案资料的借出时间,不得超过半个月,确需继续借阅,必须办理续借手续。对于关键性和常用部分的档案应使用复印件,尽量不用原件,一般由使用人复印。
2、档案、资料的原件一般不外借给其他单位人员,特殊情况需要外借时,须经分管领导批准,办理外借手续并限期归还。借出的档案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毁坏和遗失,按期归还,如有损坏、遗失,由借用人负责。外单位人员需要复印档案柜里资料时须经主管领导同意后方可进行。
3、档案柜里有档案、资料需交给其他单位时应填交接单方可交付。
4、查阅档案时,严禁吸烟,严禁在文件材料上划线、打勾、作记号、折角等,严禁涂改和拆撕档案,违者且造成档案损毁的,依法追究当事人行政、法律责任。
5、查阅档案者有义务将利用效果反馈给档案管理人员,以利探索和总结档案利用工作规律,更好地为各项工作服务。
七、档案的收集
1、档案管理人员收到公司内部人员或相关单位人员给予的资料应及时登记。
2、工程档案资料按项目收集档案应按系统分类统一存放档案盒贴上标签并做电子目录方便日后检索。
3、设备档案资料按名称分类组卷,将一组内容上具有有机联系的材料组合成一个保管单位。卷内文件排列,依照设备材料的自然形成过程排列并做电子目录方便日后检索。
4、应妥善保存各类档案和资料,如发现用途不明的资料应交总工程师审阅确定用途。
5、勘察、设计、施工、监理等单位向本公司移交档案时,应编制移交清单,双方签字、盖章后方可交接。
6、项目签订承包合同中应明确规定工程档案资料和设备资料编制的责任范围、内容、套数、案卷质量标准及时间要求。施工单位不按时提交合格竣工图的不算完成施工任务。
7、本公司购置的设备仪器的随机全套资料,由拆箱负责人收集齐全,及时移交档案员,统一积累和集中保管。
第6篇 房地产公司工程项目管理制度
房地产公司工程项目管理
一、对施工资质资格的管理和合同管理
1、严格审查承包单位资质等级和营业执照,审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施,审查施工单位管理人员资质和资格证,特殊工程的操作证。
2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应,严禁虚设和挂靠管理岗位。
3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。
4、施工合同管理
4-1、合同管理的主要任务
1、建立合同管理机构,熟悉合同文件;
2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制;
3、积极开展索赔和反索赔,保护自己的权益;
4、尽可能减少和避免合同纠纷,并通过合法手段解决合同争议;
4-2、合同管理的主要工作
1、建立合同实施保证体系;
2、建立合同管理的工作程序,规范合同管理工作;
3、建立合同文档系统,科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息;
4、建立报告和行文制度,各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等;
4-3、实施有效的合同监督,保证工程顺序地按合同进行
1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督;
2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系;
3、参与各种检查验收,并提出相应的报告;
4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制;
5、经常性地解释合同;
6、收集、整理、保存各种工程资料;
4-4、进行合同实施情况的跟踪
1、对实施工程资料进行分析、整理,通过施工现场的实际情况,直接获取工程的实际状况的信息。
2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等;
二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制
1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。
2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理,分类立卷装订,每页要有编号,每卷有目录。
3、工程技术和管理档案,应真实可靠,字迹清楚,签字齐全,不得弄虚作假,擅自涂改原始记录。
4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料,必须由登记台帐收发员签字。
5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。
6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查,要求资料及时、完整、系统、科学、真实,编制人员持证上岗。
7、编制建筑工程技术和管理档案,必须从工程立项开始,按照工程序实际进度,及时进行编制积累,按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理,贯彻在施工全过程中,做到及时、准确、系统、科学、完整。
8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。
三、工程质量管理和控制
1、监理单位建立质量保证体系:
(1)监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。
(2)项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划,并按监理规划编制详细的监理实施细则,重点突出施工过程的监督和管理。
(3)项目监理部的各种专业人员配套齐全,必须适应工程建设的需要,建立健全各种岗位责任制和规章制度,建立质量保证体系,并应得到认真贯彻和执行。
(4)按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。
2、施工单位资质审核:
(1)严格审查承包单位资质和营业执照,审查承包单位管理人员资质和资格证,特殊工程的操作证。要求人证对应,严禁虚设和挂靠岗位。
(2)严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。
3、原材料、半成品、构配件的质量控制:
建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品,有产品说明书、合格或检验报告,规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关,严格产品的抽样、取样和送检制度,对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备,要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可,建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装,施工单位不得进行下道工序。
4、施工机械设备的质量控制
施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响,对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。
(1)按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备,使其具有特定工程的适用性和可靠性。
(2)根据工程施工进度、工程施工质量的需要,正确确定相应类型、性能参数的机械设备。
(3)在施工过程中,派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。
(4)操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗,定期培训。
5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目,制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。
施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理;施工单位“三检制”落实的管理措施;要有针对施工过程中的质量通病的技术措施;施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。
6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程,必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。
要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。
7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审,做好记录。编制工程管理的方案或办法,组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程
管理。
8、测量标高、水准点、测量放线的复核
施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线,将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师,监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核,直至合格。
9、开工报告的审核
前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批,否则不允许施工单位开工。
10、工序质量控制
工序质量控制包含两个方面的内容,就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量(人、机、材、方法及环境)是否符合要求,另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。
在进行工序质量控制时,应从以下几个方面着手:
(一)确定工序质量控制流程
确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划,一般的做法是当每道工序完成后,施工单位要根据规范要求进行自我检查,合格后填报“工程报验通知单”,通知监理工程师,监理工程师收到“通知”后,立即对待检验的工序进行现场检查,并根据规范要求,利用试验设备、仪器进行检验,同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上,并复制一份给施工单位,作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序;反之,令施工单位返工,直至合格。
(二)工序活动条件控制是工序质量控制的对象,监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制,才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制,就能达到工序质量控制的目的。
(三)质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点,是对质量进行预控的有效措施。因此,在拟定监理规划或细则时,就应根据工程特点,视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求,全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点,事先分析可能造成质量隐患的原因,找出对策,采取措施加以预控。
11、施工作业监督和检查
加强施工单位的“三检”制(即自检、交接检、专职检)的管理,其中自检、交接检由各施工班组执行,专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后,施工班组长会同项目质量检查员,对完成的检验批工程进行专检,经专检合格后报监理单位复检,复检合格后方可进行下一个检验批的施工。
工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作,建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系,使工程质量在施工企业的“三检”制,监理工程师的复检,政府主管部门监督的良好环境下运行。
坚持推广样板工程制度,每道工序施工之前,必须样板先行。如在主体砌筑施工中,按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求,先做一面样板墙,组织参观学习,使之标准形象化,以便各自制定措施,对照执行。经项目经理、承建单位(承建单位仅鉴定承建单位指定项目)和监理工程师鉴定达到要求并签证后,方可进行大面积施工。
12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收
(一)隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束,被下一工序所掩盖,而进行复查的部位。因此,对这些工程在下一工序施工以前,现场监理人员应按照设计要求、施工规范,采用必要的检查工具,对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定,应及时签署隐蔽工程记录手续,以便承建单位继续下一工序的施工。同时,隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料;如不符合有关规定,应以书面形式告诉施工单位,令其处理,处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。
(二)分项工程验收
监理工程师应按照合同的质量要求,根据该分项工程施工的实际情况,参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中,必须按有关验收规范选择检查点数,确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收。
(三)分部工程验收
根据分项工程质量验收结论,参照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后,才能继续施工。
13、工地例会制度
(1)第一次工地例会由工程部项目经理主持,监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持,工程部和施工单位共同参加。
(2)专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况,总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患,对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患,存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。
(3)施工单位对监理部提出问题的反馈意见,质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。
工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告,对工程管理做出相应的调整。
14、工程部应加大工程质量的检查力度,建立各部门综合检查制度,必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。
(1)综合检查制度:由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查,其中基础工程检查不少于两次,主体工程检查不少于四次,装饰工程检查不少于两次,竣工预验收的检查不少于一次。
(2)必检制度:由工程监理部组织施工项目部,工程部协助,主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。
(3)专检制度:由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查,主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。
(4)巡检制度:工程部的日常检查制度,主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。
每周的必检、专检完成后,工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部,工程部进行核实,每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次,实行奖罚。
15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制,协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。
四、工程进度的管理和控制
1、施工单位根据建设单位的工期总目标,编制工程总进度计划,对工程总进度计划进行分解,分解到月计划和周计划,并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。
2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性,审核工作要求三日内完成。
(1)检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求;
(
2)检查进度安排的合理性,以防止施工单位利用进度计划的安排造成建设单位违约,并以此向建设单位索赔;
(3)审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划,以确认进度计划能否实现;
(4)检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑,是否符合施工程序的要求;
(5)检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调;
(6)检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。
若在审定过程中发现问题,应认真向施工单位指出,并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响,则需与其他单位共同协商,综合进行调整。
3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划,合理安排施工工序和施工顺序,确保工程按期完成。
4、加强工程进度检查,监理人员建立工程进度日志,如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告,反映计划进度与实际进度的差异。
5、项目监理部加强信息管理工作,及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量;技术等级;劳动效率;技术装备状况;资金状况等,为进度控制提供基础。
6、严禁利用其权力,武断、主观、片面的瞎指挥,应通过指导、协调、考核,利用激励手段(奖、罚、表扬、批评)、监督等方式进行进度控制。
7、当实际进度与计划进度发生差异时,监理单位协同施工单位;分析产生原因,提出进度调整措施和方案,并上报工程部项目经理批准实施。
8、当施工单位因自身的原因延误工期,则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。
五、工程安全管理的控制
1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制,项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构,对施工的全过程进行安全生产管理。
2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等,加强安全教育与管理,保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实,确保安全生产。
3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员,安全检查员必须有较强的责任心,坚持原则、敢于负责、善于协调,掌握劳动保护方针、政策、法律、法规,熟悉安全管理和安全技术知识。
4、牢固树立“安全第一,预防为主”的思想,坚决贯彻生产必须安全的原则,认真落实“安全生产、文明施工”的规定。
5、严格执行工程安全责任制,使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任,确保各项安全制度措施的实现。全体管理人员均对安全负责。
6、实行多种形式的安全检查制度
消除安全隐患是保证安全生产的关键,而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一,包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合;综合检查与专业检查相结合;检查与整改相结合的原则。
严格执行安全检查制度,以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容,结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况,各种临建的建设必须符合标准要求;正确使用安全网、维护网;各种设备工作必须在良好工作状态。
7、执行安生产交底制度
工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底,交底有记录,有交接人签字,各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底,有记录。各班组在施工前对开展施工的场所,进行安全自查,发现隐患,经处理后,方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底,是否真实、有效,确实起到保证安全施工的作用。
8、施工现场要有安全标语,安全管理规定的标牌,安全警示牌,危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证,否则不准从事特种作业,不准上岗。
9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制
凡进场施工作业人员,均应进行三级教育,并在此基础上签订安全生产合同,以确定双方在安全的权利和义务。
加强对施工人员的安全意识教育,以提高安全防护意识,做到不自我伤害,不伤害别人,也不为别人所伤害。
加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。
10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查,由项目经理带队,全体管理人员参加,安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分,检查记录资料要齐全,对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改,整改有记录、有反馈,按“三定”原则(定人、定时间、定措施)消除安全事故和隐患。
11、检查安全预控措施,对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施,安全技术措施必须有针对性,可操作性强,严禁一般化、口号化。
12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后,必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门,配合调查组分析事故原因,处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。
13、严格审查分包单位的安全管理
(1)、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求;
(2)、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理,严格进行入场前的安全教育,做好安全技术交底。
(3)、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范,实现安全生产。
14、建立安全生产奖罚制度
把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查,并开展安全生产评比,对安全生产优良的班组和个人给予奖励,对于不注意安全生产的班组和个人给以批评,直到经济处罚。
安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚:
1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。
2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。
3、奖罚要及时兑现,每月在各个施工班组发放工资时兑现。
六、竣工验收管理和工程技术档案管理
1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收;自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。
2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收,预验收检查必须按户检查,不留死角。
检查的主要内容:
(1)抹灰工程:抹灰墙体空鼓、开裂的面积;砂浆强度;四周棚角、阴、阳角是否顺直;阳角方正;墙面的垂直平整;开间尺寸;天棚顶的平整度;门窗口是否过口;内外窗台空鼓、开裂;外窗台的排水坡度和鹰嘴角度;墙面污染;排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密;楼梯间的抹灰质量要好于室内;
(2)门窗工程:门窗框垂直平整、对角线;开启、推拉是否灵活;五金件是否齐全;门开启是否达到90°角;封闭是否严密;门窗锁是否严紧;表面是否有损坏和污染现象;密封胶宏观质量;
(3)楼地面工程:地面砼强度,是否有起砂现象;地面砼空鼓、开裂;地面平整;周围四角是否顺直、平整;地面宏观质量;
(4)栏杆和楼梯扶手:栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求;焊接质量;宏观质量;
(5)屋面工程:防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求(不渗不漏);排水坡度是否符合要求;保护层砂浆的强度;分格缝是否符合要求,是否用马蹄脂灌缝;宏观质量;
(6)卫生间防水工程:检查闭水试验是否达到要求(不渗不漏);卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求;卫生间的卫生状况;
(7)外墙保温板工程:宏观质量是否符合要求;墙面垂直平整;窗上口鹰嘴角度;面层抗裂砂浆的质量;阴阳角是否顺直;翻包网的质量;墙面污染情况;
(8)水落管:水落管卡与墙体连接是否牢固;水落管卡之间的间距;与墙体的角度必须满足防水要求;水落管和管卡的质量是否满足耐久性的要求;
(9)水暖工程:各种试验必须合格满足使用要求;各种管线必须横平竖直;管卡牢固、间距符合要求;各种套管的密闭情况;防腐质量;保温质量;宏观质量;
(10)电气工程:各种试验合格满足使用要求;各种接头的挂锡情况;零、地、火线项的连接情况;各种箱盒安装质量;穿线质量;宏观质量;
以上是预验收检查部分项目,项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评,对存在的质量缺陷确定整改内容和时间,并将检查记录以监理通知单的形式整理三份,施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检,复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。
3、建设单位接到监理评估报告后,建设单位组织施工、监理单位进行内部验收,合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》,并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收,出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》,报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。
4、对各部门提出的问题施工单位负责整改,问题整改完毕后,建设单位组建验收小组,制订验收方案,7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。
5、工程竣工验收合格后,建设单位提出工程竣工验收报告,到工程质量监督站备案。
七、工程竣工验收条件
1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。
2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。
3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。
4、完整技术档案和施工管理资料。
5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。
6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件。
7、公安消防、环保出具认可文件。
第7篇 房地产开发项目施工现场管理制度怎么写
房地产开发项目施工现场管理制度为加强本公司房地产开发项目的现场管理,保证房地产开发项目按公司计划和开发项目的组织设计要求如期完成,特制定本制度。
一、管理机构的职权
1、 受公司领导或工程部直接指导代表公司支持和办理开发项目的一切管理业务,定期或不定期的向公司领导或向直接领导做出项目进展情况的汇报,重大事宜应及时汇报。
2、 按照有关要求,组织项目实施,使其项目工程优质、高效、节省、文明、安全的完成。
3、 依据'建筑工程承、发包合同'签办工程价款的拨付和有关经济签证。
4、 当发生影响开发项目工程质量,施工单位混乱影响项目进度及违约、违章事宜时,除向领导做紧急报告外,由权做出临时停工或应急的决定。
5、 组织办理项目交工验收。
二、 施工现场管理的内容及要求
1、 前期阶段现场施工的内容及工作
(1) 开发地块内的动员工作及旧建筑拆除工作;
(2) 三通一平工作(接通施工用水、电;接通开发区通达外部的道路;现场要按规划设计要求平整好场地)。(3现场的其它前期工作(包括:伐树、移树、现场的临搭建等)
2、 施工建设期的现场管理内容及工作
(1) 做好充分完善的施工前准备工作,及技术准备(包括:组织有关人员审学、会审施工图纸。通过审学、会审图纸应掌握设计意图,澄清图纸疑点,解决设计上的错、漏、碰、缺;编制开发项目组织设计等)。
(2) 组织有关人员踏勘现场,以明确现场地形地貌,放线定位依据,平面坐标及标高原始点,邻舍布置方案等。
⑶ 与各施工单位(包括土建工程、设备安装工程等)协调平衡工程的组织进行与穿插;完善不良施工季节(雨季与冬季)的施工组织与措施。
(4) 深入现场检查了解施工中的全过程,定期召开现场平衡、协调会议,解决施工进度中的问题,做好施工中的进度、质量、技术、供应、成本等全面协调与控制。
(5) 加强场容管理。包括:各施工单位作业场区与调整;物资与施工机械的合理堆放与布置;消防设施的设置;施工道路的畅通;场容整洁;施工用水、电的分配供应,安全施工文明作业;环保措施的制定与贯彻等内容。并建立检查评比制度等。
3、 现场技术管理的内容及工作
(1) 加强图纸管理。现场应具有图纸收发、登记、保管、回收等环节的图纸管理制度(包括工程变更图纸在内)。
(2) 加强技术交底。在施工过程中施工单位提出的有关技术方面的问题,应及时传达设计部门,及时约其举行'设计技术交底会议'会同施工单位一起研究解决。
⑶ 加强对材料、配件、设备试化验的监督检查。建筑工程用的材料(半成品、成品、设备等),均应具备合格证件,出厂证件及化实验的证件。
(4) 要记录好工程日志和施工记录。即工程开竣工日期及各分部分项施工起止日期;图纸及文件收发日期;气象情况(气温、风力、风向、阴、雨、晴、雾、霜、雪);每日施工部位及进度;隐蔽工程检查及验收;各类事故的发生、分析与处理;材料、配件、设备、供应及短缺情况;上级部门的检查及指示;其它重要事项如停水、停电、停工、现场治安等等。
(5) 要做好施工记录。如地基处理记录;大型构件安装记录;现场予应件施工记录;新技术、新材料、新工艺推广应用记录;测量记录;沉降观测记录;雨冬期施工记录;构件荷载实验记录;质量与事故处理记录。
三、 加强现场管理工作
1、 加强工程量的管理与控制;
2、 加强工程签证的管理;
3、 加强工程资料及档案的管理;
4、 加强工程首尾及竣工验收的管理;
5、 加强保修期的管理及尾款支付的管理;本管理制度是按现行公司实际情况拟订的,日后新的开发项目根据现实环境、问题等可以删增应用。监理工作制度
1、 文件科室职责科教职责科研处职责
第8篇 房地产项目销售统计报表专项管理制度
项目销售统计报表专项管理制度
销售报表分为日报表、周报表、月报表。日报表主要指《各楼盘销售及收款日报表》、《各城市销售、收款汇总表》;周报表主要指《各楼盘销售动态表》、《各楼盘按揭进度表》、《已售抵押房汇总表》,《客户分析表》周报表必须在每周周一报出公司领导及相关部门。月报表主要为《各楼盘销售、收款汇总表》。
外地公司营销中心必须在每天上午10:00前将《楼盘销售及收款日报表》、《客户分析表》报集团营销品牌中心。
集团营销品牌中心统计人员在每天上午12:00前完成各楼盘前一天《销售及交款日报表》,经集团营销品牌中心总经理审核签字后,报送公司相关领导审阅。 营销中心统计人员必须在每周一下午5:00前将《已售抵押房清单》(含楼盘名称、房号、面积、付款方式、成交价、贷款额)报资金中心。
按揭经办人员每周一上午10:30前完成各楼盘《按揭进度表》,经营销中心总经理审核签字后,报送公司相关领导审阅。每月最后一天的汇总表报送资金中心、财务部。
营销中心统计人员每周至少一次与财务部统计人员对上周收款情况进行核对,按揭经办人员每月最后一天与财务部统计人员对本月按揭下款情况进行核对,发现问题必须在2天内查明原因,并报营销中心、财务总部负责人。
第9篇 房地产新项目电脑电话使用管理制度
地产新项目电脑、电话使用管理制度
1、电脑是重要的办公设备,列入公司固定资产管理,电脑采购须报经公司总经理批准。
2、严禁将电脑用于个人私事或玩游戏,违者视情节轻重给予罚款或行政处分,屡教不改者予以除名。
3、电脑内存各种信息必须安全存放、保管,防止丢失或失效,任何人不得将信息外泄,违者将严肃处理。
4、电脑应按规范要求操作、保养,发现故障,应及时报请维修,以免影响工作。
5、电脑应由专人负责操作、使用和管理,如有必要操作人员可设置电脑密码。未经批准其他人员不得操作、使用,否则,按违规论处,造成设备损坏的应负赔偿责任。
6、办公电话是公司为加强对外联系,提高工作效率而使用的专用工具,严禁个人使用公司电话办私事;违者视情节轻重给予罚款或行政处分,屡教不改者予以除名。
7、办公电话由公司行政部负责管理,并指定专人(公司文员)接听,一般情况下,铃声响后不超过三声接听。
8、接听电话提倡文明礼貌用语,使用普通话。
9、公司员工实行话费补贴据实报销制,依据不同岗位,补贴标准不同,一月集中报销一次。在工作期间必须确保联系畅通;否则,取消补贴。
第10篇 某某房地产项目拓展风险管理制度
某房地产总部项目拓展风险管理制度
目的:
规范公司项目拓展工作,预防并规避项目拓展过程中产生的风险,为保证项目后期顺利开发建设,达到既定经营目标提供保障。
范围:范围:适用范围:制度执行单位发布范围:制度发放单位(宋体小四两端对齐)名词解释:名词解释:项目拓展是为获得必要的土地储备支撑公司战略发展,本风险制度控制过程为从取得信息到项目合作签约;
竞争者主要指公司在拓展项目过程中遇到其它的竞争企业;信息处理是指公司获取项目信息,对信息确认、核实、调查的过程;后评价是指在成功拓展某个项目后,对本项目拓展过程作业操作、工作人员能力表现等进行评估。
职责:
发展中心
负责制定与修正项目拓展风险控制制度;负责在公司内部对项目拓展风险控制制度做出解释;负责对项目拓展风险做出预警与识别;负责项目拓展工作执行、推进、指导、监督、核查、评价等工作;负责对项目公司项目拓展部门提供必要技术支持与协作。项目拓展部门负责按公司规定与规范完成项目拓展过程的相关作业;接受总部发展中心指导、监督、核查,及时修正不符合公司规定、规范的作业。
管理中心
接收项目拓展过程重要文件,进行备案与管理;配合发展中心发展中心进行项目拓展后评价;
建立完善公司监督、检举制度与机制。
法律部规范项目拓展过程中的法律文本;建立完善法律合约审批、核查制度。
财务部
配合项目拓展工作过程中融资计划与方案制定;配合项目拓展过程中对合作方企业财务审查。
作业内容:
外部环境风险防范
发展中心每季度完成房地产宏观政策分析报告;
项目责任人要针对项目涉及房地产国家政策及地方实施细则、行业管制情况等前期工作进行调查分析;作为项目分析材料组成部分;
合约拟定中,将与合作方约定前期工作责任与分工,写入合作协议或相关法律合约;
融资风险防范
项目责任人对当期地方资本市场融资方法、融资条件、融资成本进行调查分析
项目责任人根据调查结合公司财务计划制定融资方案及预案,做为提交决策委员会议文件组成部门之一;
市场风险防范
发展中心市场研究部门每季度编写战略重点城市市场报告,作投资潜力评估;
项目所在地为非战略重点城市,项目工作小组人员应在项目所在城市考查7天以上,并完成城市及区域市场投资潜力分析报告。
竞争风险防范
项目责任人组织调查竞争手企业背景、合作条件、与合作方管理者“利害”关系;
项目责任人提交竞争方案或意见,做为谈判策略重要依据。
内部管理风险防范信息处理风险防范项目备案信息必须包含如下方面:合作者信息、土地性质与用途、技术经济指标(如无,以地籍材料为准)、合作条件、以取得前期手续及权证等;
项目责任人应在拓展项目立项前,核实前期手续文件及权证发布日期、发布机关,确定其时效性、有效性,如有过期,应根据最新法规核定其申请延期、更新等合法性,在报告材料中注明核实人、核实日期;
项目责任人应在拓展项目立项前,通过公开信息渠道或相关机构核实项目相关信息,确保项目住处准确性、真实性,在报告材料中注明核实人、核实日期;
项目责任人在进行项目考察时,要对项目用地的建设限制条件、施工条件、干扰因素等方面做完整清楚记录,要求注明规划特殊要求与规范、图象与视频等说明资料齐全;
项目小组须尽职调查如下内容,由项目负责人组织完成,并提交《项目尽职调查报告》;
项目调查主要包括:场地邻里关系、前期工作可行、区域规划动态等;
合作方企业调查主要包括:财务、法律、主体受权等方面。
作业风险防范
严格按照《土地储备工作制度》完成初选、立项、决策程序,依照项目评价体系,进行评估与决策。如有特殊情况,可通过董事会决议,方可简化;
设立部门内部信息库使用权限,明确项目责任人,内部研讨及传递由专人登记管理,确保数据使用安全;
项目责任人应严格按照项目工作计划时间表,明确内部传递、研讨、审批时限要求,明确责任部门、责任人,如有变更由总经理办公会议审议通过;
参与项目的工作人员应严格执行《谈判工作制度》、《中介管理制度》、《项目评价制度》等制度与参照作业指导说明,完成相关工作。
廉正风险防范
公司内部或外部人员可向公司相关管理部门检举项目拓展过程中公司工作人员的欺诈行为,经调查属实,参照公司规定处罚;
严格按照《项目谈判工作制度》规定,重要谈判必须由公司两个或两个以上工作人员共同参与。
决策风险防范
项目责任人要保证决策项目材料准确、完整;
发展中心指定或决策委员会委派专人,对相关决策项目分析报告进行核查或抽查,若发现有相关内容与事实严重不符,责其改正;
项目责任人在项目决策前七天向参与决策领导提交可研报告,并对决策委员进行问题答疑;
所有参与决策人员在项目决策前,应对呈报项目资料深入了解;
决策委员代表应在项目决策前,进行项目实地考查,并完成与合作方的初期谈判。
合约风险防范
法律文本要求规范化,法律文书的拟定应严格执行公司法律文本规范,如有特殊情况需要变动、更改,需要向公司法律部门批准许可;
内部审查与外部咨询相结合,按照公司规定完成法律文书编写后,根据公司规定完成内部审批,向公司法律顾问单位进行法律咨询,书面咨询意见与合约共同备案。
控制后评价拓展项目签署合作合约后,由发展中心对签约项目拓展过程工作进行评价,对参与人员工作表现进行评价,并编写《项目拓展工作评价报告》;
评价结果报送管理中心,作为修正工作方法及流程的依据,作为奖励激励的依据。
奖惩条例:
奖惩依据根据《项目拓展工作评价报告》对项目拓展过程中作业完成的时间节点、数量、质量、工作人员表现等方面评价,对参与项目拓展过程工作人员给出综合得分。
奖惩标准根据《土地储备奖励制度》结合参与项目拓展工作人员综合评价得分进行奖励;
项目拓展过程中出现廉政问题,通过监督、检举发现,由管理中心按照公司规定处罚;
项目拓展过程中出现重大失职、特殊贡献,由发展中心向总经理办公会提出奖惩报告,经批准执行。
奖惩执行参照《土地储备奖励制度》及公司其它相关规定执行。
注意事项无
第11篇 房地产项目销售部管理制度
房地产项目销售部管理制度
1、项目体所有员工迟到/早退、20/次,如未与上级领导请假惩罚翻倍,经理及以上50/次
2、请假需与销售经理说明,得到同意后告之销管客服部,如有一方不告之者,按矿工处理。200元/次
3、销售人员出现换班换休,请通知销管客服部,如未告之、20/次
4、在销售现场时未穿着统一服装、未佩戴工牌、未佩戴上岗证、20/次
5、销售夹未按规定地点摆放、20/次
6、前台桌椅、桌面未按规定摆放整齐、20/次
7、当天接访销售在未接待客户的情况下,应在前台坐齐,不在者、20/次
8、门前站岗人员缺岗,、当天同组人员每人50/次
9、前台接访无人、50/次
10、将来电来访表擅自带离制定位置、100/次
11、在销售大厅内有来访客户的情况下随意谈论客户及谈论内部工作事宜、50/次
12、在未进场、临时办公区及进现场内阅读与销售无光的报刊杂志、书籍及网络、20/次
13、手机在早8点到晚10点之间不畅通者、100/次
14、挑客户、抢客户、100/次
15、与内部员工发生争吵与厮打、200/次
16、与客户争吵与厮打、勒令离职
17、在客户面前发生争执、停电访两周,,并罚款500元
18、冷落客户、100/次
19、泄露客户信息、兜售客服资料、勒令离职,并罚款500元
20、私自复印重要销售资料(由北京万科盖章的)、100/次
21、丢失重要销售资料(由北京万科盖章的)、500/份
22、未向客户介绍**会及相关积分计划、100/次
23、销售口径滞后或错误、一处错误50元,以此类推,第二次犯同样的错误予以辞退
24、在值班期间未保持热线畅通、50/次
25、利用销售电话长时间打私人电话、50/次
26、客户有效投诉、500/次
27、投诉转由北京万科处理时未提交书面的投诉经过说明、200/次
28、crm当天录入不及时,签约后不及时更新,销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%
29、crm查处错误,销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处,见crm罚款细则、该项罚款中的50%
30、销售人员在填写认购单,会签单等各销售单据时出现错误,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%
31、crm被公司查出错误罚款者、处以公司2倍的罚款
32、认购书未按规定签字盖章,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、100/次、该项罚款中的50%
33、未经万科现场销售助理同意,随意变更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次
34、未经万科现场销售助理同意,随意变更合同条款、500/次
35、私自向客户承诺额外折扣,且客户确定可享受额外折扣后才确定购房、该折扣的这让金额由销售本人承担,再处以500/次的罚款
36、私自向客户承诺退换房、更名、延期付款、200/次
37、经核实未提醒客户房款缴纳时间及金额、50/次
38、经核实未提醒客户按揭应提交资料、50/次
39、签约各资料提交不齐全者,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/样、该项罚款中的50%
40、业主临时公约填写不完整,提交不及时,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、50/次、该项罚款中的50%
41、合同审理完毕后交于客服部,出现错误如漏签日期,装订顺序等,视情节轻重给予处罚,销管客服部查出错误从中提取50%作为奖励、20/处、该项罚款中的50%
42、报表未按时提交(甲方与公司)、50/次
43、未按时提交工作总结、50/次
44、报表/工作总结未按照万科要求的格式、内容撰写、50/次
45、数据统计清晰、准确、出现数据错误、50/次
46、与甲方沟通即时通畅,如有不及时反应、100/次
47、合同资料齐全,如出现遗落和丢失、100-500/次
48、客户档案建立完善、及时,如出现遗漏或丢失、50-200/次
49、与各接口单位的良好沟通,如出现问题、50/次
50、妥善处理客户投诉,如出现未调节完整、100/次
51、各部门文档归档完整,出现问题、50/次
52、及时进行对账,如延误、50/次
53、网上认购,网上签约如出现错误、100-500/次
54、出色解决突发事件,视情节给予奖励、50-100/次
55、甲方予以表扬、100/次
56、以上错误各部门经理知情不报、处以两倍的罚款
57、营销总监与项目总监有随时制定奖惩条例的权限
第12篇 x地产项目现场销控管理制度
地产项目现场销控管理制度
1、项目经理统一负责销控和认购价格,项目经理不在时由项目经理指定的销售人员具体执行,并在第一时间知会项目经理;
2、公司各部门员工、公司领导在销控单位时,须向项目经理询问销控情况。确认该单位尚未售出时方可销控。
3、销控的标准是以交临时定金并填写临时认购单或交正式定金并填写认购协议书为准;
4、销控时项目经理或指定的销售人员需在确认销控的同时,确认该单位即时公布的价格;
5、销售人员在客户缴纳定金前必须于项目经理处将单位核对无误并同意后方可带领客户办理手续;不得在项目经理或项目经理指定的销售人员不知情或销控未果的情况下自行销控单位,否则自行承担由此产生的一切后果;
6、临时认购单或认购协议书除一份交客户外,其他应及时返还项目经理办公室,在返还客户正式房地产买卖合同时,应将客户保存的临时认购单或认购协议书收回公司;
7、客户落定前需销售人员填写详细的置业计划,经项目经理或指定的销售人员签字确认后,财务方可收取定金,核对无误后,方可开具定金收据;
8、销售人员必须按公司规定的定金金额要求客户落定,若遇特殊情况报项目经理,取得同意后并在置业计划和临时认购单上注明补齐款项时间,经客户确认签字后,财务方可办理收款手续;
9、临时认购单、认购书须在收到定金后开具,临时认购单和认购书中的楼价栏须按客户选择的付款方式所达到的折扣予以计算成交价,且须经客户确认;
销售人员在出售单位时,要严格按照经发展商公司盖章,同时有总经理(或开发商负责人签定)确认并签字的最近一期的价格表执行。
第13篇 房地产新项目部车辆管理制度
地产公司新项目部车辆管理制度
一、车辆使用管理
1、按时办理各项行车手续:(1)投保,(2)定期年检、保养,(3)其他。
2、对车辆各项手续应妥善保管,防止丢失或被盗,发生问题应立即向行政部报告,积极补办,否则,因此出现罚款事宜,由当事人承担责任。(不可避免的处罚除外)
3、建立车辆档案,由行政部统一管理,档案内容包括:
(1)行车各项手续的复印件;
(2)车辆使用说明书,购车发票复印件;
(3)车辆的运行、维修、保养情况记载;
(4)驾驶员工作情况记载;
(5)驾驶员变更情况与交接手续记载。
4、公司副总以上管理人员因工作需要享有用车权,但必须口头请示总经理。除联系工作外,一般不安排用车,办理私事自行解决交通工具。借用公车,承担油费、过卡费用。
5、部门经理及其他员工在工作范围内,原则上不安排用车,特殊情况分管领导批准,由行政部根据实际情况,按轻重缓急,合理安排。
6、看房车原则上用于销售部,其他工作如需要用车一律填写派车单,经分管领导批准,由行政部合理安排。
7、驾驶员变更,发生车辆交接时,接车员要认真检查车的状况、性能,详细作好记录,办理车辆交接手续;车辆所配工具,要妥善保管,如有遗失、损坏,当事人负赔偿责任。
8、驾驶员应作好行车记录,派车单上应填写用车去向和时间,报销油料时连同派车单一并交回,否则不予报销油料。
9、违章行驶,依照交通安全管理法规,罚款由驾驶员承担,公司不予报销,特殊情况报分管领导同意后报销。
10、因驾驶员责任造成机械事故,发生经济损失由驾驶员酌情赔偿。由各种原因造成的交通部门裁决的罚款,发生经济损失由责任人酌情赔偿。
二、车辆维修制度
1、车辆按保修、养护规定,定期更换机油及滤清器芯,按期进行底盘保养和轮轴检查。遵守养护规定,定期进行三保或大修。
2、行车发生事故应及时上报,写出书面材料,对损坏部位、程度及修理费用要详细记录。
3、车上所需物品及各种易损机件的购买,报公司分管领导批准后,方可购置。
4、行车前应仔细检查车辆运行状况,发现故障及时修理,禁止病车上路。
5、需维修的车辆,驾驶员应提前申报维修计划,经审批后,在指定地点修理。
6、油料和物料消耗,需凭正式发票,先登记后,报公司领导审批,据实报销。
7、驾驶员人为的操作不当及例检不及时,造成机器损坏,原则上由驾驶员本人承担修理费用,金额较大酌情处理。
8、除特殊情况下,车辆必须在指定的地点检修、保养。
第14篇 某某房地产项目中介管理制度
某房地产项目中介管理制度
1.目的:为规范集团项目储备运作和管理,为集团战略发展提供项目储备的支撑,拓宽项目信息获取渠道,规范总部及各公司项目拓展部门与项目中介沟通过程中的工作,特制定本制度。
2.范围:
2.1适用范围:总部发展中心及各项目公司项目拓展部门
2.2发布范围:总部发展中心及各项目公司项目拓展部门
3.名词解释:项目储备包括土地储备和在建房地产项目储备。
3.1项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的个人或单位。
3.3项目所有方是指土地使用权人、房地产在建项目中土地使用权人和房屋所有权人形成的共同体。
3.4项目拓展部门是指总部发展中心项目拓展部及各项目公司负责项目拓展的部门或项目公司下属项目部负责项目拓展的工作人员。
3.5项目责任人是指获取中介项目信息的第一人、拓展项目小组的牵头人。
3.6项目备案是指各项目公司拓展项目达到备案标准后,向总部发展中心进行项目信息、项目资料及项目初步分析报告的备案,并留存项目资料。
4.职责:
4.1总部发展中心:
4.1.1负责督促各项目公司项目拓展部门对拓展项目及项目中介信息进行备案;
4.1.2审定中介服务协议的内容;
4.1.3负责已签订中介服务协议的备案工作。
4.2项目公司主管领导/发展中心拓展部经理:
4.2.1负责督促拓展部门项目责任人及时进行项目备案;
4.2.2协助拓展部门项目责任人进行项目的沟通和谈判。
4.2项目公司拓展部门项目责任人/发展中心拓展项目责任人:
4.2.1负责厘清项目关系,认定所拓展项目的中介;
4.2.2负责向总部发展中心及时进行项目备案及中介信息的备案;
4.2.3及时通报项目中介变更或变动的信息;
4.2.4负责解释与项目中介有关的信息和情况;
4.2.5依制度中的中介服务协议范本,草拟中介服务协议书。
5.作业内容:
5.1项目中介的分类:
5.1.1一类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的,且对拓展项目合作能够起关键性作用(能根据我方要求,对项目进行全程沟通)的个人或单位。
5.1.2二类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通,且对拓展项目合作能够起辅助性作用的个人或单位。
5.1.3三类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,但不具备沟通和协调能力及资源的个人或单位。
5.2项目中介的认定:
5.2.1可提供土地或在建房地产项目信息,并提供项目基础资料及相关法律文件,达到总部发展中心项目备案标准的,即可认定其为该项目的中介;
5.2.2不能提供项目所有方信息并进行切实沟通和协调的,不能认定其为该项目的中介;
5.2.3提供项目信息不完整或有明显不真实的不能认定其为该项目的中介;
5.2.4项目中介以项目为单位,就同一项目而言,项目中介只有一个;中介为多人或多级时,视为一个中介团体;
5.2.5拓展项目在总部发展中心进行项目备案时,信息来源属项目中介的,须同时对该项目中介备案,项目中介信息由该拓展项目实际负责人负责核实并解释。
5.2.6项目责任人要保留项目中介在项目谈判过程中起到中介服务作用的凭证,要在谈判大纲、谈判纪要等谈判过程记录文件中体现,作为最终确定该项目中介认定结果的重要依据。
5.2.7若同一项目出现多个中介时,可视如下不同情况进行选择:
5.2.7.1同一项目拓展部门内,若针对同一项目出现多个中介,且多个中介互无关系时,选择能够提供较详尽资料和信息的,沟通和协调能力强的;
5.2.7.2同一项目拓展部门内,若针对同一项目出现多个中介,且多个中介同属一个服务机构时,视其为一个中介团体;
5.2.7.3不同项目拓展部门间,针对同一项目出现不同多个中介,以项目备案时间先后为准,确定项目归属及项目中介,或以上级领导意见确定为准。5.3项目备案标准:
5.3.1项目简介清楚明确,应包含如下内容:项目座落、四至范围、占地面积、规划建筑面积、规划容积率、各类建设产品及其规划面积、地块现状、项目所有方的基本情况及意向转让价格。
5.3.2项目法律文件,应有以下法律文件中的一个或多个:立项批复、土地使用权证或土地出让合同、建筑工程规划许可证、建筑工程用地许可证、建筑工程施工许可证等;
5.3.3项目中介信息的备案内容包括联系人姓名、联络方式及通讯地址等基本信息。
5.4项目中介接洽过程的工作原则:
5.4.1尊重第三方及其工作成果,承认项目中介方的信息提供、沟通协调的服务功能和作用;
5.4.2注重接洽工作时的个人仪表,树立良好的公司形象,详细内容参见《员工手册》及《拓展项目谈判管理制度》;
5.4.3在我方与项目所有方进行沟通前,要求项目中介提供公开的项目资料,原则上项目拓展工作人员不应以任何名义签订保密协议。若确有必要签订保密协议的,须经集团领导同意并授权执行人,方可执行;
5.5.项目拓展人员不应向中介方承诺给付中介费用的额度;中介费用额度的最终审定权归集于集团副总级别以上人员;
5.5.1与项目中介接洽过程中,要注意保守公司机密,不得泄露公司机密。中介服务报酬及费用:中介服务报酬的给付以项目中介提供中介服务,使我方与项目所有方的合作达成,且合作协议正式生效为前提;
5.5.2若项目成交总额款项是分期给付的,则相应的,项目中介服务报酬也同比例分期给付;
5.5.3三类项目中介的信息服务报酬付费区间为:1――10万元人民币;二类项目中介的中介服务报酬按市场标准以项目成交合同额的1-3‰(含税)累时比例额度给付,该中介服务报酬须中介费出具正规发票;
5.5.4项目中介付费标准项目成交总价10亿元以上8―10亿元5―8亿元2―5亿元5.5.5付费标准0.10%0.15%0.20%0.25%2亿元以下0.30%一类项目中介的中介服务报酬参照二类项目中介的付费标准,上浮30―50%,或视项目具体情况,由双方协商另行商定,经集团领导批准后确定;
5.5.6中介服务报酬额度中已包含项目中介应缴纳的各项税费,我方不负责代缴任何税费;
5.5.7无论项目合作达成与否,项目中介在服务期间内所发生的费用自行承担,我方不予负担;
5.5.8若项目中介方发生如下情形,视情节轻重,予以核减中介费给付额:5.5.8.1在合作过程中沟通协调不利的;
5.5.8.2在合作过程中有弄虚作假情节的;
5.5.8.3在合作过程中发现有意向我方工作人员进行贿赂的;
5.5.8.4在合作过程中泄露我方公司机密的。
5.6从项目中介渠道获取项目信息的操作流程:前期接洽中介认定获取项目信息资料及法律文件项目中介完成初步分析报告初步可行获取详细资料项目中介中介备案项目备案沟通协调与项目所有方接触、沟通、谈判项目中介签订合作协议签订中介服务协议
5.7中介服务协议:
5.7.1中介服务协议的签订以我方与项目所有方签订合作协议为前提;
5.7.2中介服务协议的签订须经由集团审批方生效,任何以个人名义签订的中介服务协议均属无效。
5.7.3中介服务协议内容参照本制度附件之中介服务协议范本执行;
6.奖惩条例:
6.1对于引荐项目中介并达成项目协议的公司拓展人员的奖励办法,相关内容详见《土地储备奖励制度》;
6.2与中介接洽过程中不得接受他方人员的贿赂或回扣,否则将按公司相关制度给予惩处;
6.3无
7.与中介接洽过程中泄露公司机密的,按公司相关制度给予惩处。
第15篇 房地产项目案场管理制度
房产项目案场管理制度
有关销售资料属公司保密资料,因此杜绝外来人员或与销售无关的任何人员查阅,做好保密工作。
一、仪表
1、工作时间必须穿着工装并佩戴工牌,不可着休闲装及休闲鞋,下班前10分钟可以更换工装。
2、女销售员淡妆为宜,禁止化浓妆及使用强烈气味的香水;男销售员禁止留胡须、蓄长发。
3、注意个人卫生,勤洗头保持无头屑、无异味;不可染发(黑色除外),女销售员头发过肩要梳理整齐并扎起。
4、注意饮食卫生,劳逸结合,保持精神饱满,容光焕发。
5、注意保持口气清新,不可食用有异味的食物或饮酒。
二、前台接待
1、按当天接待顺序的两位销售员在前台就座;首位接待销售员,在客户进门时,必须快步走出前台(具体距离要求控制在3米内)并向客户问好。
2、首位销售员接待完客户后,由顺位销售员补上。如有特殊原因顺位接待销售员不能就位,则顺延。
3、前台人员禁止除工作以外的闲聊或电话聊天。
4、不得在前台化妆、吃零食、玩手机、爬在桌子上休息等有损公司形象和项目形象的举动。
5、前台人员须坐姿端正,不准乱扭;禁止看报纸、小说等与工作无关的读物。
6、前台台面不能放置任何私人物品及与接待工作无关的资料。
三、接听电话
1、接听电话必须亲切且吐字清晰易懂,语速适中。
2、电话响起三声内必须接听电话,即将接待客户的销售员不得接听电话。由前台末位销售人员接听电话和详细电话记录。
3、客户来电咨询,在与客户交谈中尽量问到几个基本问题,即客户姓名、电话、购房总价、信息来源,电话记录必须署名。
4、拨打电话时不可使用免提。接、打私人电话不得超过三分钟。
5、客户来电咨询时间控制在三分钟内,邀约客户来访售楼现场。
6、如客户所找人员不在或正在忙时,应很客气地询问对方有什么事,可否代为转告,或者记录下来转告被找人员。叫人接听电话时,不可远距离大声喊叫。放话筒时动作要轻缓。
7、不得对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大笑。
8、不得在接听客户电话时与其他人搭话。
四、工作纪律
1、工作区域禁止高声喧哗、追逐打闹、吃东西、打牌及睡觉。
2、工作时间禁止因私脱岗,如有特殊原因,则向案场主管或案场经理请假。
3、接待人员将客户送走后,必须立即将接待桌上的资料、水杯、烟蒂及其它杂物收拾干净,并将椅子摆放整齐。如接待人员带客户看房,前台末位接待人员应代为收拾整理接待桌。
4、上下班时间以公司的规定为准,不得迟到、早退与旷工。
5、除前台接待人员外,其余未接待客户的售楼人员应在前台人员可看到的区域内就座。
6、前台首位接待人员接待完客户后必须及时做接待记录。每天将接待客户情况,以书面的形式交给案场主管,案场主管作为判断客户归属的重要依据。
注:客户标记:新客户为'c',老客户为'b',意向客户为'a'不在现场为'×'。
7、做好售后服务工作,督促成交客户及时回款。协助公司督促客户及时办理银行按揭贷款手续。
8、认真负责,按时完成公司交给的各项工作、任务。不得无正当理由拒绝或终止工作,不得相互推委推脱责任。
五、值班制度
1、售楼人员每日轮流确认两名值班人员,
2、值班职责:主要负责值班时间的客户接待及案场卫生打扫和案场物料的整理。
3、值班人员在值班时间内须遵守正常工作时间的一切规章制度。值班时间客户来访较多,则时间顺延。
4、上下班时间为:上午8:30-12:00;下午14:00-18:30。当天值班人员负责中午及下午,中午值班时间为12:00-14:00,下午6:30-7:00。
注:上下班时间随季节调整
六、定、退房制度
1、定房
(1)、销售员应把所定房源及时汇报,由经理在《总控表》上作记录,并注明定房日期。
(2)、房源保留期限为小定金保留三天,大定金保留五天(原则上只收取大定金,具体情况也可灵活对待)。无特殊原因不得续定,如要续定须报请销售部经理批准。
(3)、销售员不得自行收取客户小定金或大定金,须交由财务部门收取并开据收款凭证。
2、退房
(1)、按时注销退房客户房源,严禁私自保留房源。
(2)、将退房客户定单及退房申请表,写明退房原因交于案场主管。并凭借退房申请表和回收收据,及时汇报销售部经理,由销售部经理或指定人员在《总控表》上注销房源。
七、奖罚制度
1、迟到、早退每次罚款20元。当月累计迟到或早退三次(含三次)视为旷工一天。
2、无故旷工扣除当日基本工资。(注:迟到或早退30分钟以上视为旷工)
3、前台看报纸、吃东西及工作时间在工作区域内追逐打闹,由销售部经理签字下发过失单,由财务每次当月扣除,每次罚款10元。
4、当月累计无故旷工三次以上者,扣除当月基本工资并予辞退处理。旷工超过一天者,按日计算旷工次数。
5、不穿着工装每次罚款20元。
6、事假
a)、半天内的请假应报案场主管口头批准。
b)、请假超过1天(含1天)必须持假条由案场经理批准后休假。
7、病假
8、未按上述规定请假者,以旷工处理。
9、每月进行业绩与纪律综合考评,连续两个月最后一名者辞退,连续三个月最后两名者辞退。
10、值班人员当天要维持好案场卫生及物料的摆放工作,如被发现问题一处各罚5元,扔垃圾或物料乱摆放者罚20元,案场经理罚10元。
11、案场置业顾问接待来访来电客户及时登记在客户汇总表上,如发现少等一个罚10元。
第16篇 地产项目销售管理制度：售楼部管理
地产项目销售管理工作:售楼部管理
第三环节:售楼部管理
a、售楼部工作流程
1、市场调查
在销售前期,有销售经理组织对项目及周边环境等情况进行一系列的市场调查,并协助公司做好对项目的考察等工作。
2、销售政策制定
对项目提出销售政策、价格计入市姿态等建议,并制定出符合公司要求的价格和优惠措施等。
3、销售文件的准备
4、人员招聘及培训(培训内容:规范、职业道德、能力及素质、整体队伍素质的提高)
负责对销售人员的招聘及培训工作,培训内容有公司规章制度、房地产基础知识、销售技巧等。
5、销售过程中问题的处理
*简单情况的处理,先交由销售主管解决处理;
*复杂情况的处理,先汇报主管,在主观整理后以报告的形式提交给销售经理,由经理指导或协助解决。
6、销售政策的调整
*以例会的形式组织协调各部门,制定解决方案和调整策略;
*以通报的形式分派给各部门执行并监督实施;
*以月报的形式向公司销售管理部门提交总结报告。
b、售楼部职能
售楼部隶属于公司经营策划部,是分管公司房产销售、租赁的业务部门,也是公司对外形象的窗口。
主要职能如下:
1、负责房产的销售工作,租赁工作,并按规定为顾客办理有关手续。
2、售及房地产市场的信息资料,做出市场预测,参与设计方案的评审选定
3、拟定房地产销售的设计方案,提交公司领导及相关部门讨论通过后予以执行。
4、积极为顾客办理产权证。
5、做好公司房地产销售租赁的综合统计,妥善管理经营合同等一切档案资料。
6、参与工程的竣工验收。
7、参与房地产交易谈判。
8、收集客户意见,及时报请公司领导或反馈给有关部门解决。
c、营造售楼部构架及职能
一、组织构架
1、销售体系人员构成(共8人,适合150~200平米的售楼中心)
甲方:财务收款(出纳)1人
按揭专员 1人
乙方:销售经理 1人
销售主管1人
专职销售人员4人
2、行政人员:(共6人)
甲方:清洁员 1人
保安员 2人(若销售中心有样板间则以 1位女保安/套 增加保安)
司机 1人
二、岗位职责:
1、财务出纳
*收缴售楼进款
*退还退房款项
*与银行进行钱款交割
*开收款收据
2、按揭专员
*与国土局、银行等政府相关部门进行工作对接
*办理相关手续
*签订正式〈商品房购销合同〉
3、售楼部经理
*负责与开发商就有关销售方面的问题进行协调,
*把握市场动向,抓住时机,促成大型客户的成交。
*掌握并执行公司总体销售计划。
*制定阶段性营销重点,季度计划的实施。
*向上级领导汇报工作。
4、销售主管
*监控销售现场,处理现场疑难;
*管理售楼人员;
*收集并反馈市场信息;
*定期调研市场走势,并结合项目提出对策;
*协助售楼部经理开展其他工作。
5、售楼人员
*负责上门客户的接待和情况介绍;
*负责与客户签订认购书;
*负责记录客户档案;
*售及楼市信息,并及时向售楼部经理汇报。
*负责与客户进行价格谈判;
*做好客户后续跟进工作;
*负责与客户签订正式购房合同;
6、清洁员
*售楼中心的清洁工作
7、保安
*负责售楼中心的安全保卫工作
8、司机
*协助、配合销售部门做好本职工作
d、设计售楼部工作流程
e、规范销售制度
一、销售控制
1、销售控制工作必须严肃认真,不得作假销控,搞小动作,业务员无权私自销控,若有违反以上情况由个人承担一切后果。
2、每天销售情况要及时汇报,并由销售主管填写销控表交给专案经理。
3、所有单位的小控,必须经专案经理在收据上按签字认可方能生效;如经理不在现场,则先通过电话通知,事后补签。
4、每天营业结束前由经理和财务部核对,即使当天没有售出单位,也要汇报。
二、收、退定金
1、定金由财务部专人负责收取,并开订单或收据,由专案经理和客户签字,复印件交专案经理留档;任何人无权打白条,或私自答应收取客户定金,否则后果自负;
2、定金的退还,在无国家明确规定的前提下,须经销售经理批准,退款时,应将原收据收回;
三、签认购书
1、在定金收取完整之后,应填写认购书;
2、认购书的填写应清洗、完整、准确,不得涂改;
3、认购书的一式四联,财务收款人员、销售部经理、专案经理、客户各持一联;
四、签合同
1、合同交由专案经理和销售经理共同监督签订和管理;
2、签订合同时所需单据证明有:a、缴款收据;b、认购书原件;c、身份证明等其他所需单据并留复印件备档;
3、客户需交足首期款,按揭客户并协商办理货款事宜。
五、办理贷款:
提供客户资料、本
公司资料,要求客户共同配合。
六、交房
1、销售员通知客户携:a、《住宅使用说明书》b、《质量保证书》c、《房屋交付使用许可证》办理交房手续。
2、收取房屋余款。
七、其它注意事项:
1、销售员要遵守并清楚地完成每个程序;
2、若有违纪现象,公司有权予以解聘或留职查看,并由个人承担一切后果。
f、规范工作制度
一、考勤制度
1、工作时间:早8:30 ~ 晚18:00,中午吃饭时间45分钟(轮流吃饭),销售人员每日轮流值班,每日2人,至晚9:00
2、每周轮休一日,外出、休息要带呼机,手机开机;
3、病、事假的请假手续:
1)病假:
*销售人员因病需要休息、须有正规医院证明
*病假两天以内由部门主管审批,三天以上者由公司主管审批;
*病假手续必须当天申请
*病假每天扣人民币30元
2)事假:
*事假手续必须至少提前一天书面申请;
*事假两天以内由部门主管审批,两天以上须由公司主管部门审批;
*事假不遵半天按半天计;
*事假每天扣人民币40元。
4、处罚办法
1)迟到或早退处分:
*迟到(早退)第一次扣2元/分钟;
*迟到(早退)第二次扣4元/分钟;
*迟到(早退)第三次扣8元/分钟;
*依此类推,情节严重者,公司有权解雇。
2)旷工处分:以下情况之一者,按旷工论处
*销售人员在当值时间内无正当理由离开岗位者;
*销售人员不自觉签到者;
*代人签到和要求别人签到者(以上任一情况,按旷工半天论处);
*不按规定办理请假手续而未来上班者;
*假期已满未按时返回公司且没有正当理由者;
*旷工按100元/天扣罚;
*旷工连续2天及每月累计3天以上者,公司有权解雇
二、仪容仪表
1、员工必须经常保持服装整齐清洁,并按规定佩带工卡,自觉爱护公司所发的工作制服、鞋等物品。
2、男员工头发以发脚不盖过耳部及后衣领为适度,不准留小胡子、鬓角。
3、女员工不得披头散发,头发不宜过长,以不超过肩部为适度。要保持淡雅清妆,不得浓妆艳抹、染深色指甲,并避免使用味浓的化妆用品。
4、员工不得染怪异发色、梳怪异发型,应请勤修剪头发、指甲、保持清洁。
三、营销中心行为规范
1、现场接待顺序
1)现场接待的客户按照签到的顺序来接待,若该销售员不在,则跳过排在最后,并由下一个人补上。
2)新老客户区分有两个前提:a、有无来访;b、有谁接待过;
3)义务接待,如果给销售员的老客户来访而其本人不在,则由当时排在最后面的销售员代为接待。
2、办公用品的管理
所有办公用品,包括售楼资料、电话等其他工具应统一妥善保管,摆放整齐;不得使用售楼处的广告接待电话打私人电话,影响销售业绩;
3、销售单据的管理
每天所有销售单据,如收据、认购书、财务结算单、付款证明等,须交给专案经理经妥善保管,并在当天营业结束前,上报当天日报表。
4、售楼中心管理
1)售楼中心内保持桌面、地面清洁,接待桌,谈判桌椅,摆放整齐,创造一个良好的售楼环境。
2)接待前台桌面,只准摆放资料夹、楼书、折页、客户登记本、电话登记本。与工作无关的杂物、水杯一律不准乱放在桌面上。
3)个人资料,计算器等应放在自用的抽屉内,接待过程中不准乱抽,乱拿他人资料,接待完毕后,资料归放原处。
4)接待工作结束,客户使用过的纸杯,烟蒂应及时清理干净。
5)工作期间,营销人员应保持良好坐姿,公共空间严禁躺卧,伏桌休息,不得在工作场合大场喧哗。
5、客户登记
1)有效客户登记:销售员在做客户登记时必须注明客户姓名、电话或其他有效联系方式,且公司只保障该销售人员所进行过登记的客户的权益,当场落定的除外;公司只承认在客户登记本上的登记记录,销售员自己的接待记录一律不承认。
2)登记期限:自登记之日起一个月内,该客户为该销售员客户,若超过此期限以外而销售员未作登记追踪时,则公司有权将此登记清除,其他销售员可以争取客户促成成交。
3)销售人员应清楚地填写每一份资料,并妥善保管,以备查询。
4)任何个人不得损坏、擅改客户登记本,否则对造成的后果,公司将严肃处理。
6、业务管理
1)营销人员严格按照签到顺序轮流接待。
2)营销人员对待每位客户应一视同仁,必须认真完成自已的接待工作,要有认真、严谨的工作态度。
3)每位员工,每天必须完成自己的接待记录,写好客户档案,认真填写工作日记和销售日统计表。完成后交由组长检查、整理、归档。
4)接待工作要细致,积极留下客户的联系方式。
5)经常保持与登记客户的联络,争取促成签约。
6)每位营销人员签约后,要建立客户档案,将客户的合同号、付款方式、付款进度统计好。
7)签约客户的追款工作由该位客户的接待人员负责。并负责催款,督促客户按时交款。
8)针对初次来访,留下客户档案的这次接待为有效接待。
7、合作与分成
1)有特定合作的销售员,须在签单之前协商好后,将合作意向告知经理后方可生效,并以经理签字后的收据作为成交后佣金分配的依据,否则公司有权处理争议。
2)绝对禁止争强公司其他同事的客户,一经发现,视情节严重性予以扣罚工资或佣金,并交公司领导处置。
四、客户接待制度
1、原则
总则:一切以销售活动为主。
*以第一接待为主,第二接待为辅,第三接待为义务;
*体现协作,互助,谦让的团体精神;
*体现员工积极、主动的精神面貌。
2、制度内容
1)接待客户,首先应起身站立,致问候语“您好”,递名片,然后引导
客户至沙盘前讲解沙盘及户型特性;等客户落座后,应主动倒水,自己再坐下,礼貌询问客户要求。
2)前台销售人员在接待客户时,应保持双手垂放‘待客户时,应代为开门,使用礼貌用语向客户道别。
3)与客户办理签约和催款时,应注意客户的隐私性。
4)售楼人员接待客户实行轮流制,不得挑检客户。每天第一个签到的售楼员接待第一个客户,以此类推。
5)售楼员每接待每一个客户都要详细登记,记录内容包括日期、客户姓名、工作单位,住址、联络方式、购楼意向、接待人员、客户看楼或咨询源自何种信息等。
6)每个售楼人员有义务做电话咨询,但不作客户登记,客户来访时指名找某售楼员,此客户由此售楼员接待,否则,以现场接待人员登记为准。
7)对经人介绍来访的客户,以客户意向进行接待,有疑难问题向主管或副经理汇报。
8)如果接待过程中发现接待的是他人的客户,应主动交回给原售楼员,或经原售楼员同意方可继续接待,否则视为抢客户。如果原售楼员不在现场并且无法联络,当时接待客户的售楼员可分得一定比例提成。(具体见提成制度)
9)自己跟踪自己的客户,如果客户是一家(批)人,原则上以第一次登记为准。
10)无意中接待了他人已作登记的客户,若成交,可按公司提成制度解决。
11)售楼员无权为客户私自放盘或转名,无权直接为客户打折或申请其他事宜,否则,一切费用自负。如果客户有某种需求,可向主管或副经理提出申请,主管或副经理无法解决,需向经理提出申请,批准后方可执行。
12)杜绝在售楼处争抢客户,一旦发现,严加处理。
13)《客户登记本》是发放售楼员提成的第一证据,由现场经理妥善保管,不得涂改和销毁。
五、销售部接待规范
为规范销售部工作人员的职业行为,培养良好的职业素养,体现公司“服务客户,让客户满意”的服务宗旨,有力促进销售,完善公司的社会形象,特制定以下规定:
1、接听电话时,必须使用标准语,如“你好,***销售部”。
2、接待客户时,首先应起身站立,并致问候语:“您好”,待请客户落座后,为客户倒水,再坐下,礼貌询问客户要求,如一批客户较多,一时无法安排座位时,应向客户表示歉意,取得客户谅解。
3、对每一位看房客户,售楼前台业务人员都应热情接待,详细介绍项目情况,做到有问必答,不得以貌取人,不得对不购房人员有任何轻视态度。
4、不得在工作现场吸烟、看书、读报、大声喧哗,保持现场整洁,有序和严谨,给客户以良好的第一印象。
5、在通道或房门等较窄处遇见客户,必须侧身让客户先行,不得与客户抢道行走。
6、如与客户在业务上意见分歧时,应保持冷静、礼让和理智的态度,先安定客户情绪,然后及时与有关部门和相关人员进行沟通,了解情况,统一对外口径。不得与客户争吵,不得对客户使用任何不礼貌的语言,不得对客户进行不礼貌的评价。
7、与客户办理售楼、催款和入住等业务时,必须严格维护客户的隐私权。
8、在接待客户时,应热情接待,但不得泄露公司经营机密,不得将公司内部文件外传。
g、销售人员业绩考核办法
销售人员业绩考核办法的制订是根据公司对销售人员总的要求,考虑到销售人员的销售业绩、工作表现、团队精神、相互配合等综合因素,本着有利于鼓励先进,发扬团队业精神,提高报务质量的原则,制订本办法,以百分制的方法全面考核销售人员的综合情况,具体内容如下:
1、 服务质量(占20分)
1.如有客户投诉一次,且属于销售人员的责任,扣20分
2.与客户发生口角争执一次扣10分
3.解答客户问题时不够耐心,态度泠淡一次扣5分
4.对应掌握的业务不熟练扣2分
5.得到客户的书面表扬一次加5分
6.得到客户的口头赞扬一次加2分
2、销售业绩(占30分)
1.销售人员每人每月应完成销售定额套(按人计算)
2.低于销售定额一套扣1分
3.超额完成销售定额一套加1分
3、工作态度及责任心(占20分)
1.不服从工作分配扣10分
2.由于缺乏工作责任心,造成工作失误扣5分
3.工作不主动,缺乏工作热情扣2分
4.除完成本职工作以外,还能主动承担其他工作加2分
4、 团队精神
1.缺乏团队意识,有破坏集体团结的行为扣10分
2.员工之间不团结各扣5分
3.工作之间,不能主动合作,积极配合各扣2分
4.不积极参加集体活动一次扣2分
5.不计较个人得失,主动为大家服务一次加2分
5、 出勤情况(占10分)
1.每月公休假四天,公休假以外,请假一天扣3分
2.迟到或早退一次各扣1分
3.少休公休假一天加2分
七、提成制度
首先热忱欢迎各位加盟本公司×××售楼组,公司本着同心同德、共同发展的宗旨,针对售楼处售楼人员的待遇,建立以下制度,具体内容如下:
1.售楼员工资由底薪+提成组成。
2.售楼员底薪为人民币元/月。
3.售楼员每月的销售任务为2套/月,销售2套以下(含2套)按销售额的千分之一提取,销售3套以上(不含前2套,从第三套起)按销售额的千分之一点二提取,销售5套以上者(从第五套计起)按销售额的千分之一点五提取,销售8套以上者另奖元。(具体考核任务根据市场情况而定,以上数字只供参考)
4.连续二个月(顺延)不能完成任务者公司有权停发工资和解雇。
5.每套提成中拿出30%作为公司全体销售人员的公共佣金,以平均分配的形式发放。
提成具体分类表
业务员具体情况 提成(金额*系数)
a客户c始终为a接待、且成交a得100%
a、b客户c首次看楼为a接待,且登记,但成交时为b接待,a不在场且不知客户要订房,或a委托b接待a得50%,b得50%
a、b客户c本应由a接待,但a正忙无法接待,按顺序轮到b接待,且成交b得100%(下一次轮到b接待客户应让给a接待)
a、b客户c首次看楼由a接待,第二次看楼由b接待,最后a接待且成交a得90%,b得10%
a、b客户c来找a,a不在,b接待且成交a得50%,b得50%
a、b客户c首次由a接待,客户c的家人由b接待a成交:a得90%,b得10%
b成交:a得50%,b得50%
a、ba为新业务员不能独立成交,b协助且成交a得50%,b得50%
注:金额=销售合同总价
八、销售合同执行监控
销售合同执行过程是销售的重要环节,销售人员负有督促顾客履约的责任。
1.收款催款过程控制
收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行。当交款期临近时,销售人员应主动通过电话、信 或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约。
若顾客拖欠购楼款,在时间和数量上超过了公司的底限时,销售人员应请示主管领导,通知顾客中止双方合同和进行必要的法律裁决。
2.按期交款的收款控制
原则上要求顾客履行合同规定的所有条款。我方如期交工,履行了合同,责任在拖欠款的顾客。销售人员除了以各种方式进行催款外,还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见。
3.延期交工的收款控制
仍尽可能要求顾客按合同如期付款。
4.入住环节的控制
楼宇竣工验收合格后,销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书。只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后,销售人员才能为顾客办理入住手续。
5.客户档案
本阶段客户档案的目的的是保存原始凭证以备法律纠纷。客户档案主要包括:顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等。
6.客户回访与亲情培养
客户回访是我们坚持的服务。通过销售人员对顾客的回访,逐步培养与顾客之间的亲情,同时通过面对面的沟通,倾听顾客的意见和建议,可为以后的销售打下坚实的基础。
7.与物业管理的交接
主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况。销售人员楼盘表上记载的住户名单交给物业管理公司,并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息。
九、销 售 结 束
1、销售资料的整理和保管
销售部门应将政府有关房地产的销售政策、法律文件分门别类整理,由相关人员分别保管。
保管方法:建立档案柜,电脑资料库。
2.销售人员的业绩评定
销售人员的业绩评定原则上按年度和项目进行。评定的主要依据有:
*接洽总人数;
*成交数;
*顾客履约情况;
*顾客投诉率;
*直接上级的评价。
3.销售工作中的处理个案记录
即将特殊个案(特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等)的处理情况整理记录并保留有关凭证,以备忘查询。
4.销售工作的总结
