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第1篇 _别墅园区工程部日常管理-协调管理制度
别墅园区工程部日常管理-协调管理
目的:调动所属员工的积极性
政策:确保员工各方面培训及发挥团队合作的效能。
程序;
(1)加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当更换工种,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量,以激发员工的积极性。
(2)合理用人,要用员工所长,严格按职能相符原则,将员工安排在合适岗位,努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
(3)定期考核考绩,严格奖惩。要多用表扬,表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段,惩罚是为了树立某种规范,要预先示禁。不可忘记这一条原则。
(4)主张团体与团体之间开展竞赛,不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。
(5)部门把任务下达到班组,奖励办法是部门奖励班组,班组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务,而且要关心小组任务的完成,这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度,把个人、小组、部门的利益统一起来,小组关心部门,个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。
(6)对各班组应一视同仁,电工、瓦工都是工程部必须的部分,均为工程部的共同目标而负其责。
(7)要善于倾听不同的意见,管理层可以从中得到更多的信息,知道自己的不足之处,同时也能真正了解部下,从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。
第2篇 别墅园区工程部物资采购领用报废管理制度
别墅园区工程部物资采购、领用与报废管理目的:保证有效使用设备维修用料政策:根据园区设备情况制定物资采购、领用与报废程序程序:1.应有所有设备的维护、操作、使用说明书。
2. 根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单,结合园区所配备的设备的数量,提出至少应保证1~2年所需的备品备件清单。
3. 国内可以采购到或能加工的,技术含量较低的备品备件,无须进口。
4. 国内采购不到,技术含量较高必须进口的备品备件,应考虑到资金的占压,提出合理的最低限额。
5.同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。
6. 考虑到进口配件供货周期长的因素,一些重要设备的备件必须有一定量的库存。
7. 物资采购流程各专业组根据维修保养需要,填写'物资采购表',经工程部经理审批后,报财务部,财务部检查仓库,如无此存库,财务审批后转采购部采购。
对于常用的消耗品,应由各专业工程师根据日平均使用量定最低库存限量,同库房管理员监督检查。
对低于最低库存限量的物品及时申报购买。
7.1工程所需物资,原则上均由采购部统一购买,由于实际难度较大,工程技术人员可协助,但一般不得自行采购。
7.2工程部要协助采购部进行多方案择优,防止采购质次价高,性能低劣的产品。
7.3对大宗用品或长期需用的物资,应与信誉好的供应商签订供货协议,形成长期的协作关系。
7.4所有优惠、折扣、赠送、回扣均归小区所有。
7.5国外采购或金额较大的采购,应追加履行总经理室报批手续。
7.6无论是自提还是送货,均经仓库验收。
7.7验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。
8. 物资的领用流程
8.1凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。
8.2贯彻先进先出的发货原则,防止物资久存和老化。
8.3对有一定的经济价值的物品,应以旧换新。
9.物资的报废流程
9.1物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值,不得继续使用时,应进行审查鉴定,经批准后方可作报废处理。
9.2报废物资需进库,统一进行残值处理,收入应归财务入帐,不得自行处理。
第3篇 _别墅园区工程部日常管理-绩效评定制度
别墅园区工程部日常管理-绩效评定
目的:不断完善工程部工作,合理的进行设备运行,节省能源开支,为优质园区服务提供物质基础。
政策:绩效的考核不仅是工作数量,工作质量,更重要的是考核其所做工作使用户满意的程度及给公司创造的经济效益和社会效益。
程序:
(1)个人与整体
个人表现对整体从各方面都有一定影响,每个人的工作数量、质量,综合组成为团队工作量即为整体效益,每一个人的表现通过合作综合起来即为团队之表现,因此绩的考核是从个人到整体来体现的。
(2)设备运行效果
工程部最根本的任务即保证园区设备设施的最佳运行状态,设备设施 的好与坏直接影响到用户对工程部工作的满意程序及公司的经济效益,因此它是工程部绩效考核的一个重要方面。
(3)能源的消耗情况
现今各物业中能源支出是物业费中最大的一项开支,能源的消耗情况直接影响到公司的经济效益和社会效益,因此节省能源成为工程部绩效考核最重要的一点。
第4篇 物业园区工程部管理制度（9）
物业园区工程部管理制度(九)
一、机房值班制度
1、机房值班人员必须坚守岗位。不得擅自离岗、串岗,做与工作无关的其它事情。
2、遵守设备操作规程。按规定定期巡视设备运行情况,做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活,及时发现和处理隐患。
3、接听电话应使用礼貌用语,接到报修应按规定程序及时处理。
4、机房内严禁会客。非本部门人员未经经理允许不得随意进入各机房。
5、当班人员应认真做好机房内外环境及设备的清洁卫生,保持整洁。
6、机房内不得堆放杂物及任何私人物品。注意防火、防盗、防人为破坏。
7、认真做好各种记录,准确抄录各项数据。精心操作和维护设备,确保安全、高效运行及节能降耗。
二、安全及防火制度
1、全体员工必须加强治安防范意识,执行园区制定的治安管理制度,协同保安部门认真做好工程部的治安保卫工作。
2、岗位人员必须严守岗位职责,发生事故和发现可疑情况应迅速处理上报,并负责保持好现场。
3、公司无关人员进入各机房,如因工作需要进入时,必须征得值班人员同意,并自觉接受值班人员管理。
4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外,必须对所属机房范围进行安全检查;发现有不安全因素,及时进行整改。
5、各班组工具、材料要有专人管理,携带工具、材料出公司必须经经理同意按规定办理出门手续。
6、不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏应及时报告保安部。
7、发现火警及时报告。一旦园区发生火灾,工程部的首要任务是保证供水、供电,保证消防水泵等设施正常运转,并组织重要设备的保护和疏散工作。
三、维修材料及工具领用制度
1、领用维修材料及工具均应填写领用单,经专业主管审批后方可去仓库领取。
2、未经部门主管批准,不可将领用的材料和工具用于店外。
3、凡出店的材料及工具均应有部门主管签署的出门证,交保安检验,方可出店。
4、较大型的专业工具应随用随借,当日归还。
5、专业工具未经培训不得随意使用。
6、多余材料应及时退库。
7、有回收价值的备件应以旧换新。
四、机房钥匙管理制度
1、凡24小时值班的机房,钥匙交工程部统一保管。
2、凡不是24小时值班的机房,钥匙交安全部统一保管。
3、不允许私配机房钥匙。
4、无关人员不得借用机房钥匙。
5、机房钥匙一旦遗失必须立即申报。
6、无人值班的机房,借用钥匙只允许少数专人领用。
六、备件仓库管理制度
1、物品应按类分放,按类编号。
2、所有物品均应建立明细帐。
3、库存物品应执行'先进先出,定期翻堆'的仓库管理原则。
4、凡出入库物品均应在货卡上登记。
5、不允许在库房内拉用临时电,使用不合规格的照明,库房内不允许吸烟,不准会客,不准吃食品。
6、不允许将易燃、易爆的物品存放在非危险品库房。
7、对长期滞存在仓库的物资,要主动向工程部经理报告,以便采取措施。
8、存库物品必须做到'三对口',即库存物品与货卡相符,货卡结算存数与物品明细帐目相符,每月月底,库房保管员应根据明细账记录的收、发、编制'进、出、调、存'月报表报工程部经理。
七、交接班制度
1、接班人员必须提前10分钟做好接班的准备工作及穿好工作服,佩戴好名牌,正点交接班。
2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单,详细了解上一班设备运行情况,对不清楚的问题一定要向交班者问清楚,交班者要主动向接班者交底,交班记录要详细完整。
3、交班人员要对接班人员负责,要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态,双方要办签字手续。
4、如在交班时设备突然发生故障,或正在处理故障,应由交班人员为主排除,接班人员积极配合,待处理完毕告一段落,报告行政部,征得同意后交班人员方可离去,其交班者延长的工作时间,视事故报告分析后,再作决定。
5、在规定的交班时间内,如因接班者因故未到,交班者不得离岗,擅自离岗者作旷工处理,发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时接班,行政部要追查原因,视具体情节作出处理,交班者延长的工作时间除公布表扬外,并发给超时工资。
6、接班人员严禁酒后上岗。
八、设备技术档案管理制度
1、设备技术档案由工程部专人负责,公司所有设备均建立技术档案,按设备种类,按时间顺序存放。
2、所有设备均分类,分部门建立设备档案,内容包括:设备名称,出厂合格证,检验单,安装质量检验单,试车记录,维修保养记录,改进安装记录,运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时间归档编号以便查找。
3、设备图表由工程部统一管理。包括:设备安装工程施工图,动力设备与管道配管竣工图,给排水系统分布图,供电线路图,自动消防报警系统分布图,设备零件组装与特殊加工图等。这些图均分类编号,归档管理,供设备维修管理人员查阅。
4、设备运行日志包括:配电室运行日志,锅炉运行日志,空调制热或制冷运行日志,空调区域温度,湿度巡检记录。这些报表日志使用记录完毕后,统一交工程部存档管理
5、工程部各种技术档案建立后,借阅时需办理借阅手续,经档案主管人员统同意方可借阅。
九、档案借阅制度
1、工程技术档案是公司的重要财富,人人都要爱惜。
2、未经批准,不得将公司的有关档案资料借出。
3、公司重要的档案资料应保管原件,原件通常不予借阅,以复印件的版本外借。
4、档案资料借阅权履行借阅手续。
5、每次限借1本,经工程部主管批准后才可变通。
6、借期为1天,到期应办续借手续。
7、所借出档案资料。借阅人不得画画涂涂,保持版面清洁。
十、清洁卫生制度
1、工程部机房卫生是搞好设备管理的前提,全体技工均应为卫生的机器、卫生的机房而努力工作。
2、每班交接班时应对机房和机器设备进行一次卫生工作,每月进行一次清洁卫生大扫除。
3、工程部地域及各机房不准悬挂和晾晒衣物。机房内严禁吸
烟。工作场所要清洁、整齐,不允许乱堆杂物。
4、技工着装要清洁,领子、袖口均应干净,不得留长发及留胡须。
讲话语言要规范,不得满口脏话和大声喧哗。
十一、工程部报告制度
工程部人员在日常工作中必须遵守下列报告制度:
1、下列情况要报告领班:
(1)主要设备非正常操作的开停。
(2)主要设备除正常操作外的调整。
(3)设备发生故障或停台检修。
(4)零部件改造、代换或加工修理。
(5)运行人员短时间暂离岗位。
(6)维修人员工作去向。
(7)对外班组联系。
2、下列情况报告经理:
(1)重点设备除正常操作外的调整。
(2)采用新的运行方式。系统运行方式较大改变
(3)主要设备发生故障或停台检修。重点设备主要零部件改换
(4)系统故障及检修,影响营业的设备故障或施工
(5)重要零部件改造、代换或加工修理。重点设备发生故障或停台检修
(6)领用工具、备件、材料(低值易耗品例外)。
(7)加班、换班、补休、病假。
(8)外协联系。
十二、工具管理制度
1、根据工种的不同,检修人员常用的工具可由个人保管使用。
2、机房值班工具应放在固定的工具柜内,并排列整齐,工具箱作为交接班内容之一。
3、各种电动工具原则上由专人保管。
4、电焊机等配套工具由使用者负责保管。
5、凡属人为的工具损坏,均应酌情予以经济赔偿。
十三、工程部维修服务规范
1、接听报修电话或报修单时应礼貌用语,并仔细听取和记录维修地点及内容等情况。
2、维修人员应在接到报修通知5分钟内赶到现场;如客房已经出租,必须由客房服务员陪同,在征得客人同意或不打扰客人的情况下迅速抢修,维修完成后维修人员和服务员共同检查验收签字,并向客人致歉。
3、如遇设备损坏较严重,应向客人解释,并告知服务员,由服务员征得客人同意后为客人换一新房。
4、如客人挂出'请勿打扰'的警告牌,而在当班时间内无法维修时应在交接班记录本上注明,并叮嘱服务员当客人同意维修后及时通知再次维修。
5、未出租的客房如需停电停水维修或一时无法修复应立即通知服务员暂停此房出租
6、餐饮部的包房或大厅需要维修时,原则上避开早中晚营业高峰,在无人用餐的情况下进行维修,特殊情况应征得客人同意后迅速抢修,修复后立即通知服务人员做好清理善后工作,并向客人致歉。
7、认真执行园区制定的其它相关规范。
十四、工程部考勤制度
1、严格遵守园区考勤规定和《员工守则》,按时上下班。要求签到,进入工作岗位在正常上班时间10分钟前签到,不签到的视为缺勤。
2、遵守工程部交接班制度,提前做好交接班准备。
3、上班时间严禁会客、擅自离岗、串岗,做与工作无关的其它事情或接听与工作无关的内外线电话。
4、病休需在上班前持医生诊断证明向领班请假;急重病也可打电话请假,事后补病休证明。超过上班时间的请假无效,视为缺勤或矿工。超过一天的病假需主管批准。
5、事假需提前一天向主管请假。每月事假不超过三天。超过三天的事假或其他请假都需要得到公司总经理办公室的批准。
6、依法享有的有薪婚假、产假、丧假等需要提供证明报人资部核实,否则不会予以计薪。
7、严格按排班表班次运转。严禁私自换班换岗,任何未经主管同意的班次或岗位移换视为旷工。
8、工程部人员有义务无条件执行上级安排的加班任务。在设备出现紧急故障需加班修理时,必须服从安排,不得借故推委,否则按矿工处理。超时加班按公司规定安排补休或计薪。
9、非当班时间或正常班次以外由公司或工程部组织的学习、培训或其他不计薪的公益义务活动必须参加,否则视为旷工。
10、其它事项均按公司规定处理。
十五、工程部工具分配
1、电气班日常常用工具每人一套;领用人各自保管,其中:
(1)电工日常常用工具包括:中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套,由领用人使用和负责保管。
(2)电梯工日常常用工具包括:中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5p手锤1把、2.5p手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套,由电梯工使用和负责保管。
(3)其余工具为电气班公用工具,由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出,用完后负责归还。
3、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。
4、机修工具全部由万能工负责保管。
5、通用工具由综合班领班负责保管,各班组如需要,均可借用。
6、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存;凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁,均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。
7、两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实,并将情况记录在交接班记录上。
第5篇 别墅园区工程部日常管理协调管理制度
别墅园区工程部日常管理-协调管理目的:调动所属员工的积极性政策:确保员工各方面培训及发挥团队合作的效能。
程序;
(1)加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当更换工种,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。
这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量,以激发员工的积极性。
(2)合理用人,要用员工所长,严格按职能相符原则,将员工安排在合适岗位,努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
(3)定期考核考绩,严格奖惩。
要多用表扬,表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段,惩罚是为了树立某种规范,要预先示禁。
不可忘记这一条原则。
(4)主张团体与团体之间开展竞赛,不太主张个人之间的竞争。
在团体内部强调协助。
(5)部门把任务下达到班组,奖励办法是部门奖励班组,班组奖励个人。
每个成员不仅要完成自己的任务,而且要关心小组任务的完成,这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。
这种奖励制度,把个人、小组、部门的利益统一起来,小组关心部门,个人关心小组。
这种管理制度能调动每个人的积极性。
(6)对各班组应一视同仁,电工、瓦工都是工程部必须的部分,均为工程部的共同目标而负其责。
(7)要善于倾听不同的意见,管理层可以从中得到更多的信息,知道自己的不足之处,同时也能真正了解部下,从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。
第6篇 别墅园区工程部日常管理资料档案管理制度
别墅园区工程部日常管理-资料档案管理目的:确保园区原始资料的完整政策:设备及资料的建档工作,是小区搞好工程管理的一项十分重要的工作。
程序:
(1) 建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。
(2) 档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。
(3) 研究分析资料可探索管理和检修的规律,增加对设备的认识和了解,提高维修和管理水平。
(4) 档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。
(5) 设备档案,应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。
认真详细做好工作,将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。
(6) 为使档案成为活的资料,要不断丰富档案的内容,使之成为小区的重要财富,档案管理作业程序可依如下10个步骤:
①点数、②登记、③整理、④分类、⑤立案、⑥编目、⑦典藏、⑧防护、⑨应用、⑩定期清理。
第7篇 _别墅园区工程部日常管理-安全生产管理制度
别墅园区工程部日常管理-安全生产管理
目的:确保园区内人员安全、设备安全。
政策:小区内有许多设备,均存在不安全的因素,如配电,会引起触电和火灾,如锅炉会发生爆炸,还有许多高压容器,及高速运转的设备,这些都对人身安全带来威胁。因此,小区设备运行管理,要抓安全第一。
程序:
从安全管理的角度来看,应抓好如下工作:
(1) 设立安全管理组织。
(2) 进行安全教育及训练。
(3) 定期或不定期实施安全检查。
(4) 事故发生原因的调查和分析。
(5) 调查分析结果的保存。
(6) 经常保持安全的工作场所。
(7) 提高工作人员对安全教育的兴趣。
(8) 制定工作安全守则及奖惩规定。
(9) 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
第8篇 _别墅园区工程部日常管理-计划管理制度
别墅园区工程部日常管理-计划管理
目的:使设备突发性损坏的概率降至最低
政策:工程部要制定预防性维修计划,以求避免设备故障,防患于未然。
程序:
(1).建立设备档案资料
将小区内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备一览表。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。
(2).设备周期检修制定
①按类型:根据园区设备设施情况可将设备分为大型设备(如锅炉、电梯)、中型设备(如水泵、排风机)、小型设备(如防火阀、排风扇),按检修设备范围的难易程度分为大型设备大、中、小修,中型设备中、小修和小型设备小修;
②按运行时间:根据设备的档案资料可知不同设备运转维修时间不同,同一设备不同部件,运转维修时间不同,因此可根据各设备及设备部件运行时间的周期进行设备维护制定大、中、小修计划;
③按运行参数的变化(如温度、压力、动态、静态等),任何一种设备运行参数都围绕一理论值在一定范围内变化,因此可根据各设备运行参数值在范围内、范围外及其变化趋向而确定其大、中、小修计划;
④按传送媒体:对于管道,线路及与之相连设备传送媒体不同设备所受损害程度亦不同(如冷、热水传送及强、弱电传送)因此可根据传送媒体对设备不同影响制定大、中、小修计划;
⑤按季节:许多设备、系统季节性运行较强(如空调、采暖),同时季节也影响某些设备系统的使用情况(如配电、下水系统;雨季、冬季、夏季均对其运行产生影响),因此可根据季节的不同对设备制定大、中、小修计划。
(3).编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。
(4).发出维护保养工作单
维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排,按时间向员工发出的。发出工作单时应注意∶
① 按编号发出,按编号交收入档。
② 任务要明确,尽可能写明标准要求。
③ 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
(5).维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据工作单完成任务后必须在卡上做工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。领班及工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
第9篇 _别墅园区工程部日常管理-组织管理制度
别墅园区工程部日常管理-组织管理
目的:及时改善不合理的运行状态,确保设备设施的完好。
政策:加强员工责任感完成巡回检查工作,确保及时发现问题。
程序:
(1)小区的设备分布在园区的每一角落,工程部除按计划进行维护保养外,还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
(2)要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉,要用眼看有没有什么松动,要看计量表读数,如电压、电流、压力、温度等,要听有否声音异常,要摸设备温升如何,振动情况如何,要嗅有无焦味和其他异味等等。
(3)要加强员工的责任感,才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去,部门要安排检查,检查要有力度,态度要端正,不要只立足于抓毛病。
(4)坚持设备的巡查,可以及时发现设备的初期问题,及早解决,如待设备已成故障或损坏才被发现,则将是十分麻烦和令人不愉快的,作业也必将要付出更大的费用。
第10篇 别墅园区工程部日常管理安全生产管理制度
别墅园区工程部日常管理-安全生产管理目的:确保园区内人员安全、设备安全。
政策:小区内有许多设备,均存在不安全的因素,如配电,会引起触电和火灾,如锅炉会发生爆炸,还有许多高压容器,及高速运转的设备,这些都对人身安全带来威胁。
因此,小区设备运行管理,要抓安全第一。
程序:从安全管理的角度来看,应抓好如下工作:
(1) 设立安全管理组织。
(2) 进行安全教育及训练。
(3) 定期或不定期实施安全检查。
(4) 事故发生原因的调查和分析。
(5) 调查分析结果的保存。
(6) 经常保持安全的工作场所。
(7) 提高工作人员对安全教育的兴趣。
(8) 制定工作安全守则及奖惩规定。
(9) 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
第11篇 别墅园区工程部日常管理计划管理制度
别墅园区工程部日常管理-计划管理目的:使设备突发性损坏的概率降至最低政策:工程部要制定预防性维修计划,以求避免设备故障,防患于未然。
程序:
(1).建立设备档案资料将小区内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备一览表。
并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。
(2).设备周期检修制定
①按类型:根据园区设备设施情况可将设备分为大型设备(如锅炉、电梯)、中型设备(如水泵、排风机)、小型设备(如防火阀、排风扇),按检修设备范围的难易程度分为大型设备大、中、小修,中型设备中、小修和小型设备小修;
②按运行时间:根据设备的档案资料可知不同设备运转维修时间不同,同一设备不同部件,运转维修时间不同,因此可根据各设备及设备部件运行时间的周期进行设备维护制定大、中、小修计划;
③按运行参数的变化(如温度、压力、动态、静态等),任何一种设备运行参数都围绕一理论值在一定范围内变化,因此可根据各设备运行参数值在范围内、范围外及其变化趋向而确定其大、中、小修计划;
④按传送媒体:对于管道,线路及与之相连设备传送媒体不同设备所受损害程度亦不同(如冷、热水传送及强、弱电传送)因此可根据传送媒体对设备不同影响制定大、中、小修计划;
⑤按季节:许多设备、系统季节性运行较强(如空调、采暖),同时季节也影响某些设备系统的使用情况(如配电、下水系统;
雨季、冬季、夏季均对其运行产生影响),因此可根据季节的不同对设备制定大、中、小修计划。
(3).编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。
(4).发出维护保养工作单维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排,按时间向员工发出的。
发出工作单时应注意∶
① 按编号发出,按编号交收入档。
② 任务要明确,尽可能写明标准要求。
③ 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
(5).维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据工作单完成任务后必须在卡上做工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。
领班及工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
第12篇 _别墅园区工程部物资采购领用报废管理制度
别墅园区工程部物资采购、领用与报废管理
目的:保证有效使用设备维修用料
政策:根据园区设备情况制定物资采购、领用与报废程序
程序:
1.应有所有设备的维护、操作、使用说明书。
2.根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单,结合园区所配备的设备的数量,提出至少应保证1~2年所需的备品备件清单。
3.国内可以采购到或能加工的,技术含量较低的备品备件,无须进口。
4.国内采购不到,技术含量较高必须进口的备品备件,应考虑到资金的占压,提出合理的最低限额。
5.同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。
6.考虑到进口配件供货周期长的因素,一些重要设备的备件必须有一定量的库存。
7.物资采购流程
各专业组根据维修保养需要,填写'物资采购表',经工程部经理审批后,报财务部,财务部检查仓库,如无此存库,财务审批后转采购部采购。对于常用的消耗品,应由各专业工程师根据日平均使用量定最低库存限量,同库房管理员监督检查。对低于最低库存限量的物品及时申报购买。
7.1工程所需物资,原则上均由采购部统一购买,由于实际难度较大,工程技术人员可协助,但一般不得自行采购。
7.2工程部要协助采购部进行多方案择优,防止采购质次价高,性能低劣的产品。
7.3对大宗用品或长期需用的物资,应与信誉好的供应商签订供货协议,形成长期的协作关系。
7.4所有优惠、折扣、赠送、回扣均归小区所有。
7.5国外采购或金额较大的采购,应追加履行总经理室报批手续。
7.6无论是自提还是送货,均经仓库验收。
7.7验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。
8.物资的领用流程
8.1凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。
8.2贯彻先进先出的发货原则,防止物资久存和老化。
8.3对有一定的经济价值的物品,应以旧换新。
9.物资的报废流程
9.1物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值,不得继续使用时,应进行审查鉴定,经批准后方可作报废处理。
9.2报废物资需进库,统一进行残值处理,收入应归财务入帐,不得自行处理。
第13篇 _别墅园区工程部日常管理-资料档案管理制度
别墅园区工程部日常管理-资料档案管理
目的:确保园区原始资料的完整
政策:设备及资料的建档工作,是小区搞好工程管理的一项十分重要的工作。
程序:
(1) 建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。
(2) 档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。
(3) 研究分析资料可探索管理和检修的规律,增加对设备的认识和了解,提高维修和管理水平。
(4) 档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。
(5) 设备档案,应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作,将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。
(6) 为使档案成为活的资料,要不断丰富档案的内容,使之成为小区的重要财富,档案管理作业程序可依如下10个步骤:①点数、②登记、③整理、④分类、⑤立案、⑥编目、⑦典藏、⑧防护、⑨应用、⑩定期清理。
第14篇 别墅园区工程部日常管理组织管理制度
别墅园区工程部日常管理-组织管理目的:及时改善不合理的运行状态,确保设备设施的完好。
政策:加强员工责任感完成巡回检查工作,确保及时发现问题。
程序:
(1)小区的设备分布在园区的每一角落,工程部除按计划进行维护保养外,还要安排员工巡查。
可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
(2)要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉,要用眼看有没有什么松动,要看计量表读数,如电压、电流、压力、温度等,要听有否声音异常,要摸设备温升如何,振动情况如何,要嗅有无焦味和其他异味等等。
(3)要加强员工的责任感,才能完成巡回检查。
巡回检查是否能可靠的执行下去,部门要安排检查,检查要有力度,态度要端正,不要只立足于抓毛病。
(4)坚持设备的巡查,可以及时发现设备的初期问题,及早解决,如待设备已成故障或损坏才被发现,则将是十分麻烦和令人不愉快的,作业也必将要付出更大的费用。
第15篇 物业园区工程部设备管理模式制度
物业园区工程部设备管理模式
1、工程部内按设备系统类别划分区域,对整场进行物质备案。并将工作相应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位,但可以根据排班和实际任务的需要,调整到本班组的其他岗位,满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。
2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养,严格遵守设备安全操作规程,按制订的运作程序规范的完成工作任务。
3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容,将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行,具体说明如下:
一维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成:
(1)预防性维修:所有设备设施均制订维护保养和检修计划,按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
(2)日常报修处理:设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
(3)巡查检修:工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查,发现故障和异常及时处理。
(4)增改翻新:根据设备设施的具体情况和实际需要,对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理,使设备设施重新恢复使用价值,得到良好的利用。
二维修结构
(1)经理负责根据园区设施规模制订维修程序和维修计划。
(2)以各专业班组为单位,按既定的责任范围,分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
(3)重要设备设施和综合专业性设备设施由经理负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
三维修控制
(1)经理负责监督各班组按既定的程序和计划实施,控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下,实施并完成设备维护、保养和检修。
(2)日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收《工程报修单》。
《工程报修单》共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。
(3)预防性维修项目由维修人填写《维修记录》,使用或保管部门进行验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。
(4)工程部日常巡查中的检修由检修人填写《巡查检修记录》,并由使用或保管部门验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。
四技术与安全运行保障模式
(1)成立以主管为组长、各班领班为副组长、各岗位骨干为成员的工程部技术与安全运行保障小组,集中工程部优势力量及时迅速的解决工程部运作中的各种技术难题、加强和保证安全运行。
(2)技术与安全小组各成员在日常工作中同步负责所在班组或岗位的技术与安全保障。密切注意所属责任范围的设备设施及人身财产运行安全。
(3)领班负责制定本班技术与安全运行保障计划,组织本班技术培训和安全检查;主管负责制定本部门技术与安全运行保障计划,组织全部门的技术和安全检查。班组和全部门按计划时间和项目进行技术培训和定期的安全检查、评估,对发现和存在的隐患及时处理,确保工程部安全运行。
(4)工程部日常运作中各岗位出现的技术疑难问题当班人员不能解决时,主管及时组织技安小组成员共同想办法处理。确认部内无力解决的,由主管及时向上反映,并尽快联系专业公司或厂家支持,确保公司正常经营。
(5)实行安全操作一票否决制。各岗位人员严格遵守操作规程和安全制度,对工作认真负责,杜绝事故发生。在部门或公司组织的安全检查中不能达标的班组和岗位,本月各项奖励一律取消。凡发生安全责任事故的,情节严重的直接责任人立即调离工程部。
五、程部财务管理模式
1、主管对本部门的财务管理负有直接责任。
2、工程部所有物品申购领用均需主管审核签字,严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。
3、工程部工具和常用备件由各班组直接从公司仓库领用,并负责保管。不另设保管员。
4、每月财务盘存日,先以班组为单位由领班负责进行物品清点,并与仓库核对后,报表交主管汇总。主管5、负责将本月所有财务报表汇总交财务部。不另设财务或统计员。
6、其他严格按园区财务制度和程序处理。
