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第1篇 园区房屋维修工作规程
1.目的
明确房屋维修标准,为维修人员、维修检验人员提供指引。
2.适用范围
适用于工程部、各管理处的房屋维修。
3.内容
3.1主体工程
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产主裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施,达到绝对安全的标准。
3.2装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活、接缝严密、不松动。门窗开关不灵活、松动、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换。更换的门窗应与原门窗一致,满足使用要求,表面颜色一致,平整美观。
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,就原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新。
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。
3.3楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,根据业户要求可改做相应标准的高级地板,使业户满意为止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨 石或块料地面损坏的,应尽量修复,实无法修复的,应改做相应标准楼地面。达到表面光滑、平整,达到表面光滑、平整。
c. 面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或块料地面,达到使用要求,颜色一致无空鼓,缝口整齐。
3.4屋面工程
a.屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建,达到不渗漏,不空鼓,平整美观。
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时应翻做,保证不渗漏,达到原设计标准。
c.女儿墙、烟窗等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除,但必须做好防水层,保证不渗漏,表面平整美观。
d.钢筋混凝土平屋面渗漏,应找出原因,针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层;结构损坏的应加固重做,达到使用要求。
e.玻璃天栅损坏漏水的,应修复,损坏严重的可翻修,但一般不重新做。
f.屋面上原有隔热保温层损坏的应修复,达到使用标准。
3.5 饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下进行,保持表面平整、光滑、美观。
b. 外墙勒脚损坏的应修复,达到表面平整、光滑、美观。
c. 内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予修复;因室内外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加作防水层。完全修复后,应保持房间整体颜色一致。
d. 天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略,保持与墙面颜色一致,光滑美观。3.6油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆,保持颜色一致,光滑美观。
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年。
c.木地板原油漆脱落的,根据业户要求进行维修或应重做,保持表面平整,光滑美观,使客户满意。
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复,保持表面平整,光滑美观,颜色一致。
e.高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽必须与原建筑保持一致,保证外墙美观。
4.记录 无
5.附件 无
第2篇 自动扶梯维修保养工作规程
1 目的
确保自动扶梯正常运行,通过质检部门验收合格。
2 职责
2.1 电梯维修人员应按照国家标准对自动扶梯进行维修保养。
2.2 电梯公司应按照国家标准对自动扶梯进行年检,确保通过质检部门验收合格。
3 自动扶梯维修保养主要标准
3.1 自动扶梯倾角一般不应超过30度;但高度不超过6m,速度不超过0.5m/s时倾角可增加到35度。
3.2 自动扶梯倾角≤30度的,运行速度应≤0.75m/s;倾角>30度且又≤35度时,速度应≤0.5m/s。
3.3 扶手带运行速度与阶梯运行速度差≤2%。
3.4 阶梯以上自由空间高度应大于2.3m。
3.5 扶手带各部分结构应保证不能正常地站人。
3.6 除阶梯、扶手带以外其它运行部件均应封闭,允许有透气孔,但不能通过透气孔接触任何运动部件。
3.7 上、下梯口,上、下机仓应装急停开关;急停开关应有明显的颜色或标记。
3.8 任何乘客可以接触到的凹凸部位不得有锐边。
3.9 阶梯部位裙脚板应平整光滑,联接应为对接。
3.10 梯梳中啮合点至扶手带端点水平距离应大于0.6mm。
3.11 扶手带与其导轨在任何情况下间隙不超过8mm。
3.12 扶手带入口离地面高0.1~0.25m。
3.13 扶手带入口处应有防护装置防止异物卷入,当异物进人,扶梯自动停止运行。
3.14 阶梯与扶手带垂直距离为0.9~1.lm。
3.15 梯梳啮合点以外扶手带水平段至少有300mm。
3.16 着陆区,进出梳齿的阶梯应作不小于0.8m的水平运动;速度超过0.5m/s或起升高度超过6m应增至1.2m;速度超过0.65m/s,允许增至1.6m。
3.17 着陆区水平运动阶梯水平高度小于4mm。
3.18 两阶梯在任何使用过程中间隙不大于6mm。
3.19 围裙板和阶梯之间隙4 mm;两边间隙之和不得大于7mm。
3.20 梳齿合深度大于6mm;垂直方向啮合间隙小于4mm。
3.21 梳齿连续断齿不超过2个,总断齿不超过3个。
3.22 上、下着陆区左右裙板应装设安全开关,当异物挤人时,停止扶梯运行。
3.23 梯梳板应装设安全开关,当异物挤人时,停止扶梯运行。
3.24 空载下行时制动距离:
3.24.1额定速度0.5m/s 制动距离:0.2~1.lm
3.24.2额定速度:0.65m/s 制动距离:0.3~1.3m
3.24.3额定速度:0.75m/s 制动距离:0.35~1.5m
3.25 制动器应为常闭式制动器,在失压或控制回路失压下自动作用。
3.26 每台自动扶梯至少由一台独立原电动机驱动。
3.27 阶梯至少应由两条链条驱动,并分别置于阶梯两端。
3.28 连接阶梯与制动鼓之间应用非磨擦传动〔如轴、齿轮、链条等〕,如用梯形带应有辅助制动器,禁止使用平皮带。梯形皮带至少有三根,传动部件安全系数应达5。
3.29 阶梯链应有防止断裂、过分拉长或非故意缩短的安全开关。
3.30 制动器与驱动链轮之间采用链条传动时,应有防止该传动链条断裂的安全开关。
3.31 公共用途的扶梯如制造厂不能保证扶手断裂载荷大于25kg时,应装断带开关,且保证功能可靠。
3.32 应装过速保护开关,且功能可靠。当运行速度超过额定速度1.2倍,自动停止运行,(如果能够避免过速,使用交流电动机以非磨擦传动和滑动不超过10%时,可免去过速保护装置。)
3.33 应有防止意外反向运行的保护装置(错断相),功能可靠。
3.34 绝缘测试
3.34.1动力安全装置电路≥0.5兆欧。
3.34.2其它电路(控制、照明、信号)≥0.25兆。
3.35 机架、控制箱应有良好接地,接地线应用黄绿双色线。
3.36 在机仓或控制屏应附装有能切断电动机、制动器和控制电路电源的电源总开关。
3.37 电动机应装有手动复位过载保护装置。
3.38 自动起动的扶梯应有明显运行方向标志,并在使用者到达梳齿前起动。
3.38.1如果光体控制,光速应离梳齿1.3m;
3.38.2如使用度垫式开关,有效作用长度至少0.8m,并离梳1.8m;
3.39 自动停止扶梯允许运送乘客后加10秒自动停止。
3.40 两台或两台以上自扶梯作接驳运输,当接驳处没有中间出口时,其中一台停止运行后,其余扶梯应自动停止运行。
3.41 自动扶梯应在显眼处张贴至少两款安全告示,如有必要应附加禁止赤脚者使用,禁止运载重物等标志、告示最小尺寸80×80mm。
3.42 具体维修保养标准参照gb7024.1-86标准。
4 相关文件与记录
4.1 《自动扶梯年度验收报告书》
4.2 《自动扶梯维修保养记录表》
第3篇 物业小区电气设备维修保养工作规程
物业小区电气设备维修保养工作规程
1.0目的
按规范对电气设备进行有效维修保养,减少电气设备故障的发生,为顾客提供稳定可靠的电源。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。
3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。
3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。
4.0工作程序
4.1制定维修保养计划:
4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况, 于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核,维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件,计划时间、责任人、外协方(如必要)、预计费用等;大、中修计划公司总经理审批后执行;
4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况,每月25前制定下月电气设备维修保养计划,报工程主管修改审核,由物服中心主任审批后执行;
4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况,每周五制定下周日常维修保养计划,报工程部主管审批,并向物服中心主任汇报。
4.2日常维修保养:
4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成,维修保养应遵守安全操作规程, 并且不能影响正常的供电,必要时须向工程部主管报告;
4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等,打扫卫生、保持干净;
4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换,恢复原有精度;
4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换,恢复至原有状态,需停电维修的,必须事先报告工程部主管;
4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换,恢复原有功能;
4.3月度维修保养:
4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据月度维修保养计划内容逐一完成,重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘,检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头,检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线,做好相关的记录;
4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程,并完成2项中所列的维修保养内容,做好相关的记录。
4.4年度维修保养:
4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据年度维修保养计划内严格执行完成,年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行;同时避开节假日时间, 并且采取分段分项施工的办法, 做到不影响顾客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知,同时在宣传栏内公示,并要求各部门做好停电期间各种准备;
4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备, 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定;
4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行, 发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施, 直至合格;
4.5电气设备临时故障的排除和维修
4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障, 必须迅速报告班长或工程部主管,并做好相关的记录;
4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后,立即组织工程技术人员到现场, 分析故障原因, 然后决定故障排除和维修方案。
4.5.3故障排除和维修时需停电的, 工程部主管必须报告物服中心主任,并报告停电时间,要通知做好发电准备工作(如有发电机的), 保证应急设备的用电;
4.5.4一般故障排除不超过半个小时, 超过半个小时的, 应采取临时措施向停电顾客提供临时电源;
4.6变压器保养
4.6.1先投入备用变压器,再把待保养变压器退出运行;
4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关,确认断开位置后,合上高压侧的负荷开关,观察备用变压器空载运行是否正常,然后用锁锁住该高压柜;
4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关;
4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关,并拉下隔离刀阀,在手把悬挂'有人操作,禁止合闸'的标识牌;
4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关,确认断开位置后,合上接地开关,然后用锁锁住该高压柜,并悬挂'有人操作,禁止合闸'的标识牌;
4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关;
4.6.7开门进入干式变压器室,首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下,然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象,有破损的应进行更换;
4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝,用细平锉轻锉接触面,用手感觉无任何凹凸不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘,拌上凡士林,换上新的弹簧垫圈,紧固螺丝;
4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘,用吸尘器清洁变压器内部的灰尘;
4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关,用2500v摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻,一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线,测试完毕后,进行放电;
4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具,然后撤离现场,锁上变压器外罩门;
4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关,让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌;
4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸,用手柄把低压侧总空气开关摇入,并转移部分负荷至保养后的变压器,观察其带负荷运转情况;
4.6.14保养情况详细记录在《变压器保养记录表》上。
第4篇 物业客服业户委托维修服务工作规程怎么写
物业客服手册--业户委托维修服务工作规程目的确保为业户提供快捷优质的维修服务,满足业户的服务需求。
适用范围适用于管理处对业户委托维修的服务。
职责客服人员负责对委托维修服务过程的监督。
维修人员负责实施委托维修。
内容序号阶段细节1信息处理1)管理处客服人员接到业户电话、口头或书面维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚业户维修地址、联系电话、维修内容、即时维修还是预约维修;2)如业户需要维修项目不属于《管理处家庭维修服务项目一览表》中项目应向业户推荐专业供应商;3.)管理处客服人员接到管理处其他员工转达的维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚需维修地址、联系电话、维修内容、即时维修还是预约维修;
4)如业户要求即时维修的,无论是否能即时修复或其它任何原因都应及时安排人员在15分钟内赶到维修现场;
5)客服人员对维修服务安排后的情况应进行跟踪,确保业户委托维修服务能及时提供并保证质量.按时上门1)维修人员接到维修任务后,应及时根据与业户约定时间上门。
2)如业户不在家应填写留言条给业户,请业户与客服人员重新约定维修时间;3.)如因业户自己原因不方便即时维修的应主动与业户预约好下一次上门服务的时间,并及时通知客服人员,以便作进一步的协调跟进。
2上门维修初步沟通1)维修人员对需维修项目进行初步察看;2)根据《管理处家庭维修服务项目一览表》及《专业供应商名单和维修服务项目一览表》确定是否维修,如属于《专业供应商名单和维修服务项目一览表》中项目应向业户推荐专业供应商,如能维修应告诉业户维修中需要的材料;3.)如业户要求管理处代购材料,应告诉业户材料费用,并把应收费数量填入'维修单'上的费用栏内,并告知业户维修不收现金的制度;
与业户约定维修时间。
维修开始开始维修。
特殊情况如维修过程中发现实际情况与初步判断有误,应向业户道歉并重新与业户沟通。
维修结束1)维修人员应主动请业户试用验收,直到业户满意为止;2)由业户在维修单上签署意见及姓名,如收费项目已确定,则将维修单业户联交业户;3.)对不能确定收费项目的,将维修单带回交工程主管会同客服人员确定具体收费;
4)将维修单及时交回客服人员。
3监督1)到了业户预约维修时间,客户人员应打电话向业户询问维修人员是否准时上门。
2)工程主管每天不定时检查值班记录本,了解维修跟进情况,督促维修工作正常进行;3.)维修结束24小时内客服人员应针对维修情况对业户进行回访。
4收费处理维修人员将维修单业户联交业户,财务联交财务内勤记账收费,存根联统一编号装订存档。
5维修服务项目管理管理处客服人员每月初应根据上月业户需求进行统计、分析,评估维修服务项目提供的有效性和满意度,对管理处提供的维修服务项目进行调整,同时不断提供社会化、专业化的服务,寻求更多优秀的专业供应商进行合作,进一步为业户服务。
5.0
5.1
5.26.0
6.1
6.2 《管理处家庭维修服务项目一览表》《专业供应商名单和维修服务项目一览表》质量记录《维修单》《留言条》管理处家庭维修服务项目一览表序号服务项目维修时限备 注一供电类01更换各类普通灯泡10分钟02更换各类普通节能灯管15分钟03更换各类普通日光灯管15分钟04更换各普通日光灯支架15分钟05更换各种普通型灯罩15分钟06更换各种吸柜灯具25分钟07更换各种壁灯灯具25分钟08更换吊灯灯具25分钟大型吊灯除外09更换各类开关、插座面板20分钟10更换单极、双极断路器20分钟11更换单相排风扇30分钟12检查断路器跳闸故障13检查线路接地、漏电故障14照明光管盘移位40分钟15更换光管盘1小时内16更换阻燃导线管15分钟/米17安装普通日光灯管、架30分钟18安装开关、插座20分钟19安装小型配电箱40分钟20安装明敷线路15分钟/米二给排水类01更换普通水龙头15分钟02更换小闸阀30分钟03更换用户水表1小时内04清洗用户水表1小时内需声明若出现度量不准确与此清洗无关05维修马桶漏水1小时内06维修普通洗手盆漏水30分钟07更换给水软管30分钟08更换洗手盆下水管30分钟09疏通下水道 2小时内指难度不大的三土木、其它类01更换普通木门锁20分钟02更换普通防盗门锁20分钟非焊接03更换信箱锁15分钟04更换抽屉锁15分钟05更换拧手锁15分钟06更换门闩锁15分钟07维修室内门窗25分钟指简单的维修08维修抽屉拉手15分钟09维修厨柜视维修部位定指小的维修10安装普通字画20分钟11安装普通镜框20分钟12挂窗帘40分钟13钻胶塞孔15分钟14维修单车50分钟/辆指比较简易的四说明01在上门服务中如遇到其它细小的维修项目,管理处可酌情处理。
02在上述服务项目中确因遇到情况较复杂,维修难度大的一定要与业主协商好,尽量介绍专业供应商解决。
03如需管理处事先垫材料的,更换之前要把材料的价格、质量、性能、向业主介绍清楚,经业主认可后才能更换。
04在服务中尽量由业主自己购买材料,但要向业主提供材料的型号、规格、性能、价格等购买信息。
05'维修时限'指1个单位数理想条件下为基准,仅供参考。
06其它未尽事宜管理处酌情灵活处理。
专业供应商名单和维修服务项目一览表序号维修项目说 明备注01室外安装空调机专业技术要求高海尔代理公司02室外空调机加雪种专业技术要求高03维修空调机专业技术要求高04安装单相电度表行业专项管理当地供电所05安装、维修贵重、大型家电专业技术要求高海尔代理公司06更换、维修大型豪华灯具专业技术要求高07安装、维修进户大门专业技术要求高可找在社区周边信誉较好的维修点或个人08维修复杂的大门锁专业技术要求高09更换、维修高层外窗合页专业技术要求高10维修衣柜等家私专业技术要求高11安装、维修铝合金门窗专业技术要求高12安装贵重字画、镜框专业技术要求高13外墙、厨卫做防水专业技术要求高可找防水、装饰公司14安装普通洗手盆专业技术要求高15安装普通马桶专业技术要求高16疏通下水道专业技术要求高17安装窗户玻璃专业技术要求高18修补室内墙面、瓷砖、刷涂料专业技术要求高19维修室内可视对讲机专业技术要求高20维修电视机、音响、vcd、dvd等专业技术要求高找有资质的服务维修网点21更换窗台、灶台大理石专业技术要求高可找装饰公司22更换天花板、地脚线专业技术要求高23维修、铺贴木地板、瓷片、地砖等专业技术要求高24更换、维修室内暗敷给水管专业技术要求高25安装、维修热水器、抽油烟机专业技术要求高找有资质的服务维修网点26维修燃气灶专业技术要求高27维修微波炉专业技术要求高28维修温烤箱等专业技术要求高29维修煤气管、阀等行业专项管理找市各专业对口单位(属专管行业)30维修电话线路故障等行业专项管理31维修、调试卫星电视信号故障等行业专项管理32维修、调试宽频网络故障等行业专项管理几点说明01专业供应商的服务项目不仅限于以上各项,可视具体情况而定。
02对专业供应商的服务项目管理处可给业主提供专业维修单位(维修网点、个人)的信息,,便业主联系。
03遇到业主有不理解时要耐心解释原因,正面解决问题。
04要注意工作方法,讲究处理问题的技巧性,避免造成不必要的麻烦。
第5篇 h小区业户委托维修服务工作规程
小区业户委托维修服务工作规程
一、信息处理
一)管理处值班员接到业户电话、口头或书面维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚维修地址、联系电话、维修内容、即时维修还是预约维修。
二)如业户需要维修项目不属于《管理处家庭维修服务项目一览表》中项目应向业户推荐专业供应商。
三)管理处值班员接到管理处其他员工转达的维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚需维修的地址、联系电话、维修内容,即时维修还是预约维修。
四)如业户要求即时维修的,无论是否能即时复修或其他任何原因都应及时安排人员在15分钟内赶到维修现场。
五)值班员应对维修服务安排后的情况进行跟进,确保业户委托维修服务能及时提供并保证质量。
二、上门维修
一)按时上门
1、维修人员接到维修任务后,应及时根据与业户约定的时间上门。
2、如业户不在家应填写留言条给业户,请业户与管理处重新约定维修时间。
3、如因业户自己原因不方便即时维修的应主动与业户预约下一次上门服务时间,并及时通知管理处,以便作进一步的协商跟进。
二)初步沟通
1、维修人员对需维修项目进行初步查看。
2、根据《管理处家庭维修项目一览表》及《专业供应商名单和维修项目一览表》确定是否维修,如属于《专业供应商名单和维修服务项目一览表》中项目应告诉业户推荐专业供应商,如能维修应告诉业户维修中需要的材料。
3、如业户要求管理处代购材料,应告诉业户材料费用,并把应收费数量填入维修单上费用栏内,并告知业户维修不收现金的制度,与业户约定时间。
三)维修开始
开始维修
四)特殊情况
如维修过程中发现实际情况与初步判断有误,应向业户道歉并重新与业户沟通。
五)维修结束
1、维修人员应主动请业户试用验收,直到业户满意为止。
2、由业户在维修单上签署意见及姓名,如收费项目已确定,则将维修单业户联交业户。
3、对不能确定收费项目的,将维修单带回交工程主管会同客户主管确定具体收费。
4、将维修单及时交回工程主管。
六)监督
1、到业户预约维修时间,工程主管应打电话想业户询问维修人是否是准时上门。
2、工程主管每天不定时检查值班记录本,了解维修跟进情况,督促维修工作正常进行。
3、维修结束24小时内工程主管应针对维修情况对业户进行回访。
七)收费处理
维修人员将维修单业户联交业户,财务联交财务内勤记帐收费,存根联统一编号装订存档。
八)维修服务项目管理
客户主管每月初应根据上月需求进行统计、分析、评估维修服务项目提供的有效性和满意度,对管理处提供的维修服务项目进行调整,同时不断提供社会化、专业化的服务,寻求更多优秀的专业供应商进行合作,进一步为业户服务。
第6篇 z商业中心维修保养工作规程
商业中心维修保养工作规程
(一)机电维修工作规程
1、对于维修部不能完成的维修保养工作,经管理处研究后,外请专业公司进行维修保养,维修部配合,共同完成;
2、维修部负责按管理处编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并巡视检查,发现问题及时处理;
3、维修部成员长驻现场接到发生突发情况的报告后,应迅速集中人员赶到现场进行抢修;
4、维修部成员下班后离开驻地时应向班长报告去向,以便紧急情况下能紧急调度。
(二)电梯定期保养规程
1、机房:
(1)先关闭电源:控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧;
(2)电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查;
(3)卷扬机牙箱、油量、油质的检查;
(4)限速器及限速器的开关检查、清扫,活动部位注油;
(5)制动器的行程、动作、灵活性,制动瓦磨耗的检查及活动部位注油;
(6)选层器详细检查及清扫注油;
(7)电动机冷却风扇注油;
(8)各回路绝缘电阻测量(半年一次)。
2、机身及井道
(1)保养时从最高层向下保养(用检修速度);
(2)轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认;(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)
(3)内外门开闭动作及门脚胶检查;
(4)内外门藕合检查,清扫注油;开关门轮、传动装置、吊门轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫;
(5)内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁,厅轿门联锁开关接线检查;
(6)接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油;
(7)各种撞动开关清扫、抹油,钢带开关检查;
(8)钢带清扫、注油;
(9)超重开关清扫、注油;
(10)行车情况检查;(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等)
(11)各讯号灯检查及灯泡更换;
(12)各油盅油量检查补充,张紧轮加油;
(13)检查、清扫、抹油,各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。
(三)电梯故障维修规程
1、电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟;分包单位二十分钟内);
2、在进行电梯维修工作前,应由主持人进行安全技术交底;
3、先了解故障现象,分析发生故障原因,分析故障位置;
4、电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。
(1)一般常见机械故障
a、机房
①、电机轴承故障。电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,须更换轴承。
②、选层器故障一般有以下几种:
a、滑链:调整链条长度,调整带动轮位置。
b、选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,用除污剂清除(philip390cc3),此剂除污快、去污强,而且还有滑润作用。
c、上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死,或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑所致。应更换导向轴承,导轨加润滑油,除去主导轴锈污,加润滑油。
③、制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象,调整制动闸瓦,制动轮有油污,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污。
④、限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。清除杂物、更换轴承。
b、井道与轿厢
①、轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮、调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。
②、厅门故障同上。
③、开门刀故障:运行时有碰声,或突然停车。调整开门刀位置以及开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙。
④、导轨故障:运行不平稳、发抖、振动等现象。调整轨道尺寸,用找道尺调正,用轨道锉修平接口。
⑤、导靴故障:运行不平稳,有磨铁声、振动现象。导靴片磨严重,则更换;导靴座位置不对,则调整。
⑥、安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。
c、底坑
①、补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。调整补偿链。
②、安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。调整安全链钢丝绳,更换轴承。
③、缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。除去铁锈 ,补充液压油。
(2)电梯一般常见的电气故障
a、机房
①、保险丝故障:缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所致。排去底坑积水,排除短路点,换上相同保险丝;厅门轿门安全回路,由于井道有水,回路有短路点所致,断去来水源,排除短路点换上相同的保险丝;指示灯回路,由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致,排干水,排除短路点,更换保险丝;控制回路由于控制线圈被烧,控制元件内部短路,更换控制线圈和控制元件,排除线路短路点,换上相同保险丝。
③、接触器和继电器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器或继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致,更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。
b、井道与轿厢
①上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致,清洁接触点或更换、排除断点等。
②轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏,线路断路等原因所致。清洁接触点,更换开关排除线路断点等。
③安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点,更换开关。
c、底坑
①缓冲器开关、底坑急停开关:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致;清洁接
触点,缓冲复位,缩短主钢丝绳,更换开关。
②张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致,清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。
第7篇 柴油发电机维修保养工作规程
一、管理处每半组织维修人员对发电机组维修保养一次
二、空气滤清器每运行50小时进行一次清洁。
1.空气滤清器显示器
当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度,应立即进行清洁或更换,处理完毕,轻按显示器顶部按钮,使显示器复位。
2.空气滤清器
a.松开铁环,拆下储尘器及滤芯,由上至下小心清洁滤芯。
b.滤芯不太脏时,可直接用压缩空气吹净,但应注意空气压力不能太大,喷嘴不可太接近滤芯。
c.如果滤芯太脏,应用专用清洁液清洗,完后用电热风筒吹干(注意不能过热)。
d.清洗完毕,应进行检查,检查的方法是用灯泡从内往外照,在滤芯外部观察,如发现有光点则表明滤芯已穿孔,此时则应更换同型号的滤芯。
e.如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔,此时则应小心安装好空气滤清器。
三、蓄电池、皮带每周进行一次检查。
1.用验电器检查蓄电池充电是否足够。
2.检查电池液位是否在极板上15mm左右,否则加蒸馏水。
3.检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹,否则应更换,并涂上黄油。
4.检查每条皮带,发现有损坏或失效的,应及时更换。
5.在皮带中段加40n压力,皮带应能按下12mm左右,太松太紧都应当进行调整。
四、散热器每运行200小时进行一次维修保养:
1.外部清洁
a.用热水(加入清洁剂)喷洗,方法是从散热器前面向风扇方向喷射。
b.如果上述方法不能清除顽固的沉积物,则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟,然后用热水清洗。
2.内部除垢:
a.把水从散热器中排干,然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口。
向散热器中倒入45℃的4%的酸溶液,过15分钟后排干酸溶液,检查
b.散热器。
c.如果仍有水垢,则用8%的酸溶液再洗一次。
d.除垢后用3%的碱溶液中和两次,然后再用清水冲洗三次以上。
e.所有工作完成后,检查散热器是否漏水,如果漏水则修补。
f.如果不漏水则重新装回,散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。
五、机油滤清器、柴油滤清器、水过滤清器每运行200小时应更换一次滤芯。
1.启动柴油发电机,让其运行15分钟。
2.当柴油机高热时,从油底壳螺塞排出机油,排完后用110nm(用扭力扳手)旋紧螺栓,然后再向油底壳加同型号机油,涡轮增压器内也应加添相同型号机油。
3.拆除两个粗机油滤清器,换两个新的机油滤清器,新滤清器内应注满与机内型号相同的机油。
4.更换精滤清器滤芯,添加与机内型号相同的机油。
5.拆除柴油滤清器,换上新的滤清器,并加满柴油,然后装回。
六、发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘,拧紧各接线头,对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。
七、认真填写《发电机组检修保养记录表》。
第8篇 物业维修过程检验工作规程
1.目的
确保维修过程的质量达到标准,使业户满意。
2.适用范围
适用于各管理处对维修过程的检验。
3.职责
3.1管理处主任每周巡视楼宇公共部分不少于一次,并负责对工程主任(工程主管)提交的月维修情况检查。
3.2工程主任(工程主管)每天对公共设备进行维修情况巡查不少于一次,并每日对《维修单》完成情况进行检查。
4.检验内容
4.1维修过程检验的原则
4.1.1服务及时性的检验
4.1.1.1根据维修预约时间,准时到达维修地。
4.1.1.2对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人命安全、引发极度不便等的维修,应立即维修,维修期限在24小时内。
4.1.1.3对于造成某些或个别业户不便、属设施功能失效之类的,应作应急维修,维修期限在72小时内。
4.1.1.4属项目零星而非紧急性者,所有不属4.1.1.2、4.1.1.3两限的维护、维修、更换等保养维修,维修期限在14天内。
4.1.2服务质量的检验:按维修服务标准进行检验;功能性维修以恢复原有功能为准;外观性维修:表面应无色差、无高低不平现象,满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。
4.2检验
4.2.1日检:工程主任(工程主管)对每日的《维修单》要及时检查完成情况,对已完成的维修项目进行抽查,以检查服务的及时性和业户对维修服务过程是否满意,并对当时未能解决的项目查找原因,及时监督解决。
4.2.2周检:管理处主任依据《维修服务标准》,每周对公共部分进行巡视,对发现存在的问题及时反馈给工程主任(工程主管),并督促解决,并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。
4.2.3月检:每月工程主任(工程主管)根据《维修回访制度》规定抽取20%进行回访;80%由管理处值班人员进行回访,以检查服务过程质量,工程主任(工程主管)将每月维修工作报告提交管理处主任审阅检查。
4.3对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施;在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施,具体处理程序按《持续改进数据收集及纠正和预防措施程序》。
4.4维修服务标准
维修服务标准
序 号内 容服 务 标 准备 注
1上楼时间接到维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。
2服务态度热情、谦虚、使用文明用语。
3提供维修材料应向业户提供合格的维修材料。
4维修服务时间视工艺复杂情况而定,一般不超过8小时,最多不超过72小时。如超出上述时间,应向业户说明原因。
5服务对象满意率应达到95%。对不满意的5%应尽快组织二次维修,使业户满意。
6洗脸盆漏水应达到原先标准,经反复试用,不漏水,服务对象满意。
7洗菜盆漏水接头、阀门、软管应按原标准安装,维修时间不超过1小时。
8洗菜盆堵塞达到畅通标准,对切口处的修补应尽力恢复原样,维修时间不超过2小时。
9浴缸堵塞及漏水达到畅通标准,对切口处的修补尽力恢复原样,经反复使用达到畅通、不漏水。
10维修墙内水管应摸准管路,打墙时尽量少破坏磁片,维修完毕后我观应恢复原样,做到工完场清。
11洗脸盆堵塞下水应达到相当流畅,检查口应恢复原状,并对维修现场进行清理,维修小时不超过2小时。
12疏通马桶使之相当畅通,即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通,维修时间不超过2小时严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之畅通,并对切口恢复原样,维修时间不超过1小时。
14房间没水此项原因多种,应尽快解决业户用水问题。(市政停水除外)阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。
15换锁应按住户要求安装,并反复试用使之灵活,开关自如,紧密性好。维修时间:木门不超过30分钟,铁门不超过2小时。
16水龙头漏水维修后应达到原来标准,密闭、开关自如,维修时间不超过30分钟。
17接头漏水应达到紧固、密封、不滴水,维修时间不超过1小时。
18楼上水漏到楼下尽快找到漏水原因,以达到处理好不漏水为标准,并对墙地面等污染清理干净,维修时间不超过4小时。上层业户不在家除外。
19马桶漏水以不漏水为标准,如需拆马桶安装,应恢复原样,维修时间不超过2小时。
20房间无电以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
21灯不亮应达到原来照明标准,维修时间不超过30分钟。
22业户门铃不响以达到清脆悦耳为标准,维修时间不超过30分钟。
23房间插座无电使用方便、安全为标准,并把故障原因告诉业户。维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
24业户门窗修理使之能开关灵活自如,密封性能良好,维修时间不超过2小时。如玻璃损坏的不超过24小时。
5.记录 无
6.附件 无
第9篇 维修过程的检验工作规程
1.目的
明确房屋维修标准，为维修人员、维修检验人员提供指引。
2.适用范围
适用于工程部、各管理处的房屋维修。
3.内容
3.1主体工程
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产主裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施，达到绝对安全的标准。
3.2装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活、接缝严密、不松动。门窗开关不灵活、松动、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换。更换的门窗应与原门窗一致，满足使用要求，表面颜色一致，平整美观。
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，就原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。
3.3楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，根据业户要求可改做相应标准的高级地板，使业户满意为止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨 石或块料地面损坏的，应尽量修复，实无法修复的，应改做相应标准楼地面。达到表面光滑、平整，达到表面光滑、平整。
c. 面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或块料地面，达到使用要求，颜色一致无空鼓，缝口整齐。
3.4屋面工程
a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建，达到不渗漏，不空鼓，平整美观。
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时应翻做，保证不渗漏，达到原设计标准。
c.女儿墙、烟窗等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除，但必须做好防水层，保证不渗漏，表面平整美观。
d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的应加固重做，达到使用要求。
e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不重新做。
f.屋面上原有隔热保温层损坏的应修复，达到使用标准。
3.5 饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下进行，保持表面平整、光滑、美观。
b. 外墙勒脚损坏的应修复，达到表面平整、光滑、美观。
c. 内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加作防水层。完全修复后，应保持房间整体颜色一致。
d. 天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略，保持与墙面颜色一致，光滑美观。3.6油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆，保持颜色一致，光滑美观。
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年。
c.木地板原油漆脱落的，根据业户要求进行维修或应重做，保持表面平整，光滑美观，使客户满意。
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复，保持表面平整，光滑美观，颜色一致。
e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽必须与原建筑保持一致，保证外墙美观。
4.记录 无
5.附件 无
第10篇 维修人员工作规程范本
1. 目的
为规范维修人员的工作,特制定本规程
2. 适用范围
适用于各管理处(服务中心)机电维修人员的管理。
3. 工作规程
3.1接到机电主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,持《维修单》赶到维修地点。
3.2公共区域的维修程序
3.2.1做好消防安全防范措施,如安全栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
3.2.2做好公共场地的保护措施,半维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上,避免对公共场地造成损坏。
3.2.3维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置,如有用户出入必须主动礼让用户。
3.2.4维修结束后,立即清理维修现象,及时撤掉告示牌。
第11篇 维修人员工作规程
1. 目的
为规范维修人员的工作，特制定本规程
2. 适用范围
适用于各管理处（服务中心）机电维修人员的管理。
3. 工作规程
3.1接到机电主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，持《维修单》赶到维修地点。
3.2公共区域的维修程序
3.2.1做好消防安全防范措施，如安全栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
3.2.2做好公共场地的保护措施，半维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。
3.2.3维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。
3.2.4维修结束后，立即清理维修现象，及时撤掉告示牌。
第12篇 物业维修过程的检验工作规程
1.目的
确保维修过程的质量达到标准，使业户满意。
2.适用范围
适用于各管理处对维修过程的检验。
3.职责
3.1管理处主任每周巡视楼宇公共部分不少于一次，并负责对工程主任（工程主管）提交的月维修情况检查。
3.2工程主任（工程主管）每天对公共设备进行维修情况巡查不少于一次，并每日对《维修单》完成情况进行检查。
4.检验内容
4.1维修过程检验的原则
4.1.1服务及时性的检验
4.1.1.1根据维修预约时间，准时到达维修地。
4.1.1.2对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人命安全、引发极度不便等的维修，应立即维修，维修期限在24小时内。
4.1.1.3对于造成某些或个别业户不便、属设施功能失效之类的，应作应急维修，维修期限在72小时内。
4.1.1.4属项目零星而非紧急性者，所有不属4.1.1.2、4.1.1.3两限的维护、维修、更换等保养维修，维修期限在14天内。
4.1.2服务质量的检验：按维修服务标准进行检验；功能性维修以恢复原有功能为准；外观性维修：表面应无色差、无高低不平现象，满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。
4.2检验
4.2.1日检：工程主任（工程主管）对每日的《维修单》要及时检查完成情况，对已完成的维修项目进行抽查，以检查服务的及时性和业户对维修服务过程是否满意，并对当时未能解决的项目查找原因，及时监督解决。
4.2.2周检：管理处主任依据《维修服务标准》，每周对公共部分进行巡视，对发现存在的问题及时反馈给工程主任（工程主管），并督促解决，并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。
4.2.3月检：每月工程主任（工程主管）根据《维修回访制度》规定抽取20%进行回访；80%由管理处值班人员进行回访，以检查服务过程质量，工程主任（工程主管）将每月维修工作报告提交管理处主任审阅检查。
4.3对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施；在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施，具体处理程序按《持续改进数据收集及纠正和预防措施程序》。
4.4维修服务标准
维修服务标准
序 号内 容服 务 标 准备 注
1上楼时间接到维修要求，预约时间的按约定时间上楼，需即时维修的15分钟内赶到现场。
2服务态度热情、谦虚、使用文明用语。
3提供维修材料应向业户提供合格的维修材料。
4维修服务时间视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72小时。如超出上述时间，应向业户说明原因。
5服务对象满意率应达到95%。对不满意的5%应尽快组织二次维修，使业户满意。
6洗脸盆漏水应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意。
7洗菜盆漏水接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超过1小时。
8洗菜盆堵塞达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过2小时。
9浴缸堵塞及漏水达到畅通标准，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水。
10维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后我观应恢复原样，做到工完场清。
11洗脸盆堵塞下水应达到相当流畅，检查口应恢复原状，并对维修现场进行清理，维修小时不超过2小时。
12疏通马桶使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过2小时严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之畅通，并对切口恢复原样，维修时间不超过1小时。
14房间没水此项原因多种，应尽快解决业户用水问题。（市政停水除外）阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。
15换锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧密性好。维修时间：木门不超过30分钟，铁门不超过2小时。
16水龙头漏水维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟。
17接头漏水应达到紧固、密封、不滴水，维修时间不超过1小时。
18楼上水漏到楼下尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染清理干净，维修时间不超过4小时。上层业户不在家除外。
19马桶漏水以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过2小时。
20房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
21灯不亮应达到原来照明标准，维修时间不超过30分钟。
22业户门铃不响以达到清脆悦耳为标准，维修时间不超过30分钟。
23房间插座无电使用方便、安全为标准，并把故障原因告诉业户。维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
24业户门窗修理使之能开关灵活自如，密封性能良好，维修时间不超过2小时。如玻璃损坏的不超过24小时。
5.记录 无
6.附件 无
第13篇 园区中央空调设备维修保养工作规程（3）
园区中央空调设备维修保养工作规程(三)
1目的
及时处理空调设备故障,保障园区空调设备正常安全运行。
2适用范围
园区内中央空调设备的维修保养工作。
3职责
3.1空调系统设备由园区工程部负责维护保养。
3.2主任负责执行维护保养工作计划,技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。
4工作要求
4.1空调设备由空调维修工负责维修保养,重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。
4.2若须停机进行维修时,应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。
4.3工程部经理每年12月制定下年度设备维保计划,并按工作计划制定中修实施方案,项目内容,时间安排,资金需求等上报上级领导审批。
4.4空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养,并将维修保养工作情况详细记录于《设备维护保养记录》,零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。
4.5重大故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的,应将故障原因,解决方案,所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。
5工作内容
5.1巡检(例行检查)
5.1.1空调水系统的保养
5.1.1.1检查冷却水塔循环水水质是否清洁,若不清洁应及时加药和排放。
5.1.1.2清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘,防止堵塞。
5.1.1.3在冷却水系统中加入缓蚀剂(根据水质化验报告)。
5.1.1.4检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。
5.1.1.5检查系统阀门有无渗漏,清洁系统设备表面。
5.2半年保养
风机盘管的保养:
每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网,风机转动部位注油,检查电磁阀和温控开关(三速开关)。
5.3一年保养
5.3.1主机由外委厂家负责保养,工程经理检查合格后在保养记录上签字。
5.3.2冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。
5.3.3冷却水塔检查
5.3.3.1风机风叶螺栓紧固,检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。
5.3.3.2注油、轴承温升检查,补加润滑油。
5.3.4管道系统阀门漏水检修,保温层修补。
5.3.5水泵保养(见水泵电机维保标准)。
6相关记录
《设备维护保养记录》hd__-gc-033-a-01
第14篇 矿井大型设备维修钳工作业操作规程
1．上班前不准喝酒、上班不得做与本职无关的工作，严格遵守本操作规程及各项规章制度。
2．维修工进行操作时应不少于2 人。
3．两个或两个以上工种联合作业时，必须指定专人统一指挥。
4．作业前要切断或关闭所检修设备的电源、水源等，并挂“有人作业”警示牌。
5．高空和井筒作业时，必须戴安全帽和系保险带，保险带应扣锁在安全牢靠的位置上。
6．禁止血压不正常，有心脏病、癫痫病及其他不适合从事高空和井筒作业的人员参加高空或井筒作业。
7．高空和并筒禁止上下平行作业，若必须上下平行作业时，应有可靠的安全保护措施。
8．禁止在设备运转中调整制动闸。
9．需要在井下焊接作业时，必须按《煤矿安全规程》中的有关条款执行。
10．在试验、采用新技术、新工艺、新设备和新材料时，应制定有相应的安全措施。
11．熟悉设备检修内容、工艺过程、质量标准和安全技术措施，保证检修质量及安全。
12．设备检修前要将检修用的备件、材料、工具、量具、设备和安全保护用具准备齐全。
13．作业前要对作业场所的施工条件进行认真的检查，以保作业人员和设备的安全。
14．作业前要检查各种工具是否完好，否则不准使用。
15．维修人员对所负责范围内设备每班的巡回检查和日常维护内容如下：
（1）检查所维护的设备零部件是否齐全完好可靠。
（2）对设备运行中发现的问题，要及时进行检查处理。
（3）对安全保护装置要定期调整试验，确保安全可靠。
（4）检查设备各部液压油量、油质和润滑油量、油质应符合规定要求。
16．按时对所规定的日、周、月检内容进行维护检修，不得漏检、漏项。
17．拆下的机件要放在指定的位置，不得有碍作业和通行，物件放置要稳妥。
18．拆卸设备必须按预定的顺序进行，对有相对固定位置或对号入座的零部件，拆卸前应做好标记。
19．拆卸较大的零部件时，必须采取可靠的防止下落和下滑的措施。
20．拆卸有弹性，偏重或易滚动的机件时，应有安全防护措施。
21．拆装机件时，不准用铸铁、铸铜等脆性材料或比机件硬度大的材料作锤击或顶压垫。
22．在检修时需要打开机盖，箱盖和换油时，必须遮盖好，以防落入杂物、淋水等。
23．在装配滚动轴承时，又无条件进行轴承预热处理时，应优先采用顶压装配，也可用软金属衬垫进行锤击。
24．在对设备进行换油或加油时，油脂的牌号、用途和质量应符合规定，并做好有关数据的记录工作。
25．对检修后的设备，要进行全面的验收，需盘车的设备，必须做盘车试验，检查设备的传动情况。
26．设备检修后的试运转工作，应由工程负责人统一指挥，由司机操作的，在主要部位应设专人进行监视，发现问题，及时处理。
27．设备经下列检修工作后，应进行试运转：
（1）设备经过修换轴承。
（2）电动机经过解体大修，调整转子，定子间隙。
（3）提升系统修换罐道、罐道梁，更换天轮、提升容器、连接装置及钢丝绳，调整、检修制动系统，解体大修绞车本体。
（4）主通风机经过解体大修，更换叶片，调整叶片安装角度
（5）主排水泵修换本体主要部件后。
（6）压风机解体检修、更换主要部件或调整进出气阀、安全阀、换传动胶带或调整气缸余隙、轴瓦、十字头、曲轴等处间隙后。
（7）减速器更换齿轮后。
（8）其他在检修任务书上所规定进行试运转的项目。
28．试运转时，监视人员应特别注意以下两点：
（1）轴承润滑等转动部分的情况及温度。
（2）转动及传动部分的震动情况，转动声音及润滑情况。
29．禁止擅自拆卸成套设备的零、部件去装配其他机械。
30．传递工具、工件时，必须等对方接妥后，送件人方可松手；远距离传递必须拴好吊绳、禁止抛掷。高空或井筒作业时，工具应拴好保险绳，防止坠落。
31．各种安全保护装置，监测仪表和警戒标志，未经主管领导允许，不准随意拆除和改动。
32．检修后应将工具、材料、换下零部件等进行清点核对。对设备内部进行全面检查，不得把无关的零件，工具等物品遗留在机腔内，在试运转前应由专人复查一次。
33．检修中被临时拆除或甩掉的安全保护装置，应指定专人进行恢复，并确保动作可靠。
34．试运转前必须移去设备上的物件。
35．检修结束后应会同司机及使用维护负责人共同验收，验收中发现检修质量不合格，验收人员应通知施工负责人，及时加以处理。
36．认真填写检修记录，检修部位、内容、结果及遗留问题等，双方签字，并将检修资料整理存档。
37．搞好检修现场的环境卫生，检修清洗零部件的废液，应倒入指定的容器内，严禁随便乱倒。烧焊后的余火必须彻底熄灭，以防发生火灾。
第15篇 公共设施改造维护维修工作规程
1目的
确保及时更新、改造、维护维修公共设施,保证其适时适量增容和正常运行。
2.适用范围
适用于各管理处管理的公共设施的改造及维护维修。
3.职责
3.1总经理负责审批《年度公共设施改造及维护维修工作计划》。
3.2管理处主任负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。
3.3分管主管负责监控和验收公共设施改造及维护维修工作质量。
4.程序
4.1定义
4.1.1公共设施的抢修:是指损坏的公共设施,已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活,必须对其即时进行的维修。
4.1.2外委:指委托工程部以外的单位进行的改造及维护维修。
4.1.3内委:指委托工程部进行的改造及维护维修。
4.1.4自修:指管理处维修人员自行进行的改造及维护维修。
4.2小区公共设施的确认
《公共设施一览表》由管理处主任指定人员制作,小区公共设施可包括如下内容:
a.供电、供水设施:包括变配电所、应急(备用)发电机、地下水池、天面天池等。
b.路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。
c.区内休闲娱乐设施,包括养鱼池、喷泉水池、瀑布(含控制装置)、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。
d.消防设施,包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。
e.公共天线、公共电信线路、电话dp箱、有线电视接线箱。
f.卫生设施,包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。
g.公共防盗设施,包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。
h.道路及道路设施,包括路面、汽车道闸。
i.停车场及设施,包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场(含排水泵及自动控制装置)、道路标识系统。
j.电梯(含机房)、大堂空调、大堂设施。
k.其他公共设施,包括燃气管道及阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。
4.3年度公共设施改造及维护维修计划(以下简称年度计划)的制定
4.3.1每年12月30日前管理处主任组织相关分管主管根据公共设施运行情况、日常的巡视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性,并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。提出该计划时可考虑如下内容:
a.需要增加的公共设施。
b.需要更新、改造的公共设施。
c.需要增容的公共设施。
d.需要进行维护维修的公共设施。
e.进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时间和周期。
f.其他有关事项。
4.3.2总经理在次年1月30日前审批完毕年度计划。必要时,总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。
4.4年度计划的实施
4.4.1总经理批准的年度计划由管理处主任安排分管主管实施,因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。
4.4.2各分管主管实施年度计划时,应注意以下几点:
a.按计划规定的时间和周期开工、完工。
b.外委项目和原材料的采购,应按《供方评审及控制程序》、《采购及分包控制程序》进行。
c.一般情况下的维修工作由管理处安排自修,在管理处不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由管理处主任决定委托工程部维修,对外委托项目应通过工程部认可后,方可委托外修或委托工程部代理委托并进行项目监理(注:分公司可直接外委,外委项目由分公司负责人认可)。
d.对委托工程部维修的项目应向工程部提交《工程部维修委托单》,对于预算价格超过500元的项目还需提交《工程立项呈批表》报工程部认可,呈总经理审批。
e.管理处自修的项目需填写《维修单》报管理处主任审批。
f..对于预算价超过500元的自修、外委项目,需提交《工程立项呈批表》交总经理审批。(说明:分公司的由分公司负责人审批)
g.施工用水、用电和开挖、占用公共用地(道路)时,须负责办理报批手续。
h.对施工过程进行监控。
i.遇有疑难问题,及时报告管理处主任。
j.按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收,做好验收记录。
4.5计划外改造、维修(含抢修)项目
4.5.1根据日常巡视检查、业户投诉记录、业户访问记录等情况分析提出的改造、维修项目按条款4.4.2相关规定办理。
4.5.2 内、外委项目的评审按《服务要求确定及评审程序》有关规定办理。
4.5.3内、外委项目施工过程监控
4.5.3.1管理处应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工,对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改,直至符合要求。
4.5.3.2对施工项目,管理处分管主管每天至少巡视一次,对重要改造、维修项目应适当加巡视频率,巡视检查情况记录于相应的巡视检查记录表上。
4.5.4对施工完毕的工程由管理处按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收,并做好验收记录。
4.5.5公共设施的抢修
4.5.5.1管理处主任当班时,由主任组织实施抢修;管理处主任不在时,由分管主管组织实施抢修。
4.5.5.2必要时,抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。
4.5.5.3管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。
4.5.5.4抢修完毕,管理处主任应向总经理报告抢修情况,包括:
a.事故原因;
b.损失情况;
c.抢修结果;
d.抢修费用;
e.纠正和预防措施。
4.6除抢修外,公共设施在保修期内发生质量问题,由分管主管书面通知并监督施工单位处理。
4.7 注意事项
4.7.1对于涉及高空、明火、带电作业的情况,施工方案必须明确安全保障措施,分管主管在施工前应协同施工单位对施工的安全措施进行评估,在确保措施具有安全有效的情况下方可动工,否则,管理处应拒绝施工单位施工。
4.7.2在施工过程中,分管主管应加强巡视检查,特别是涉及工程的质量和安全方面应予特别巡视,检查记录在相应的巡视检查记录表。
5.记录
5.1最新的《年度公共设施改造及维护维修工作计划》和《公共设施一览表》由部门兼职资料员保存。
5.2《维修单》和《工程立项呈批表》由部门兼职资料员保存二年。
6.附件
6.1 《公共设施一览表》
6.2 《工程立项呈批表 》
6.3 《年度公共设施改造及维护维修工作计划》
