第1篇 某物业管理公司员工招聘流程
物业管理公司员工招聘流程
员工招聘是指根据酒店的经营目标、人员编制计划及酒店业务部门对所需员工的工作要求即录用条件,由人事部主持进行的征聘、考核与挑选合格员工的业务活动过程。
酒店人事部能否招聘、甄选与录用高质量的合格人选,是关系到整个酒店员工队伍素质高低的第一步,直接影响到酒店的经营管理水平和服务质量。酒店员工招聘程序分为三个阶段:准备阶段(包括制订招聘计划与进行招聘宣传)、选择阶段:(包括招聘报名与招聘考试)和录用阶段(包括政审、体检和入职报到)
1.招聘计划
制订有效的招聘计划的依据是:社会劳动力市场的供应状况与酒店业务部门对补充员工的需求申请。
(1)内部招聘:针对某些少量的空缺,在酒店范围内部张贴向员工进行招聘,应聘员工必须首先获得所在部门主管的允许才能报告,参加考试后决定是否录用。 (2)员工推荐:通过酒店员工推荐他们熟悉而符合酒店招聘要求的人参加应聘,由员工向人事培训部索取求职申请表介绍推荐人员参加考试。
(3)社会招聘:酒店人事部通过报刊或电视等媒介工具刊登招聘广告,采取信函报考或集中报名面试等方法进行招聘。
2.业务部门的用人申请
人事部编印《员工聘用申请表》,分发给酒店各业务部门,由各部门主管根据本部门业务发展及员工流动情况,提出员工聘用申请,统一由总经理审批、人事部经理核准,纳入员工计划。
3.制订招聘计划
招聘计划一般包括需要招聘的部门和工种、所需员工的人数和职位要求;人员来源渠道和相应的招聘方式;招聘实施的具体方案(报名与考试场地、参与人员、规模与经费预算等)。
4.办理计划申报手续
对于人数规模较大的社会招聘,一般要以酒店组织出面,由人事部向市人事局及劳动局办理用工申请手续,所需刊登的招聘启事广告必须由当地人事局与劳动局审批盖章后才能准许刊出。
(二)招聘宣传
人事部要以对外公布招聘启事或简章进行宣传,向招聘对象介绍酒店情况及征聘人员的联位要求。招聘简章(启事)的内容:
(1)酒店介绍;
(2)招聘岗位与要求;
(3)甄选方法与录取条件;
(4)报名办法;
(5)录用待遇;
(三)招聘报名
(1)书信报告;
(2)面试报名;
(四)招聘考试
(1)面试:酒店人事部及业务部门主管,通过与应聘者的面谈,对应聘者的外貌、身材、仪表举止等予以评分,还可了解到应聘者的语言表达能力、性格、才识、应变能力和发展潜力,主考人员应及时填写《招聘面试考核表》为录用提供依据;
(2)笔试:酒店人事部将在员工试用期和培训后,按酒店招聘要求编印考卷用于笔试;
(3)操作技术考试:人事部按招聘要求,组织应聘人员对某项操作技术进行实际演习与操作示范,由用人部门主管对考核成绩进行评分记录,作为录用依据。(4)资历证件审核:人事部对酒店一些特殊技术工种检查其身份证、学历证以及其它专业等级证书;
(五)录用手续
(1)政审;
(2)体检:人事部要求应聘者参加常规的体格检查,确定应聘者的身体条件是否符合招聘要求;
(3)入职报到:应聘者经过报名、考试、体检、政审等招聘程序后,被录用者会到酒店人事部发出的《录用报到通知单》,在规定的日期到酒店人事部办公室办理入职报到手续,填写员工个人履历表、签订劳动合同、参加新员工入门培训课程。
签署人:
zz物业管理有限公司
第2篇 物业管理公司员工手册总则
一、为使本公司管理科学、规范,并使公司能够稳步长期发展,特制定本《员工手册》,作为员工行为的指南。《员工手册》旨在帮助员工了解新的工作环境,从而使您与公司融为一体。
二、本手册根据国家有关法规及公司章程而制定,为员工提供有关权利、责任和义务的详尽资料。
三、本手册对公司有关情况和政策进行了介绍和解释,不代替公司政策,如本手册与政策文本有冲突,以公司政策文本为准。公司在遵守国家法律、法规的情况下,有权对手册任何内容进行修改、暂停或终止手册内容。
四、本手册好有与国家法律相悖之处,以国家法律规定为准。
五、本手册所称“公司”指湖南**物业管理有限公司,本手册适用于经公司综合管理部批准录用的所有员工。
六、公司管理层有权根据需要对手册进行修改和更新,并通过综合管理部培训、实施新员工手册。旧手册将即期作废,一切以新手册为依据,员工不得以未知为理由,提起劳动争议。
七、公司各部门可根据部门特点和需求制定相应的部门规章制度,并报综合管理部审核,以执行总经理批准方可实施,制度中如与国家、公司的规章制度不一致情况下,以国家或公司相应制度为准。
八、本手册的解释权归公司综合管理部。
第3篇 物管培训:物业管理者的培养
一、物业管理者及其角色
(一)物业管理者
任何组织或设施的管理都是与管理者密切相关的。一个组织的成功与失败,一套设施的完好与破损,在相当大的程度上取决于管理者的素质及其努力程度。就物业管理而言,即使是在黄金地段上设计优美实用、用料优质高档、配套设施完备、周边景色宜人的房屋,但是若没有一群敬业、乐业、专业的人士为之提供优良的管理与服务,那么这也不能说是一个好的物业。在计划经济时代,人们重建不重管,致使房产使用寿命大大缩短。这固然有体制上的原因,但也与当时没有比较专业的具有物业管理意识和技术的管理者有关。现在,许多人已经意识到专业物业管理人员的重要性。许多研究和描述物业管理的着述,尽管对物业管理的内容、特点、方法等作了详尽的论述,但对物业管理的操作者仍然重视不够,物业管理者是一个什么样的群体物业管理者在物业与业主、使用人之间扮演什么角色怎样才是合格的物业管理者诸如此类的问题,即使在物业管理研究者、物业管理从业人员、广大的发展商及业主当中都存在着模糊的认识。其实,随着现代物业科技含量的增加以及人们对物业管理期望值的升高,物业管理所面对的环境、人群也日趋复杂,物业管理从业人员的作用愈加突出。如何不断提高物业管理者的素质与水平,也就成了现代物业管理者必须面对和研究的一个主要课题。
那么,什么是物业管理者呢这得从什么是管理者谈起。管理学把管理看作是在一定的环境中,一个组织为了实现其目标,由管理者对组织内部的资源进行计划、组织、领导、控制,促进其相互配合,以取得最大效益的过程。因此,管理者就是从事并负责对组织内的资源进行计划、组织、领导与控制的有关人员。根据这一原理,管理者一般是指各阶层的“当权者”。美国着名管理学家德鲁克在《有效的管理者》一书中给管理者下的定义是:在现代组织里,如果知识工作者凭借他的职位和知识,对某项贡献负责,而该贡献又实际影响到组织能否履行职责并取得成果,这样的知识工作者就是一位“管理者”。也就是说,管理者是负责“某项贡献(工作)的人”。物业管理者是处在这样的环境中从事“某项贡献”的。具体体现在:
第一,物业管理者在一个有序的组织中被分派担任一定的工作,而这项工作是整个管理过程和效果的组成部分。
第二,物业管理者必须对物业及其运作进行维护和管理,并承担物业及其配套设施不受损坏并不断增值的责任。
第三,物业管理者必须对物业的所有人、使用人提供规定的或附加的服务,而物业所有人、使用人对其服务的评估反馈决定着物业管理者的工作价值。在相当多的情况下,某一项“贡献”(服务)的失误,都会给物业管理者造成巨大的压力。
根据上面的分析,在物业管理公司内部,有从总经理到主管这样的管理者,这是一般意义上的“管理者”。但是,面对物业及其所有人、使用人,物业管理公司每一岗位上的人都可被称为管理者。因此,我们认为,物业管理者就是物业管理组织内从事维持物业及其配套设施的正常运作,并为业主、用户提供相关服务的各种岗位的人。
(二)物业管理者的类型
根据上述对物业管理者的分析及其定义,物业管理者置身于横纵两种关系和环境中。横,是指物业管理者在物业管理公司内部的阶层、职位和职责;纵,是指物业管理者既要管理物业,又要服务于业主、用户。一位物业管理公司的总经理,既要对公司成员进行调配指挥,又要参与对物业及其业主的维护与服务,其层次和管理内容是多向的。因此,物业管理者的类型就可以按照这种层次和管理内容的多向性来划分。
1.按物业管理公司的管理层次来划分
按物业管理公司的管理层次来划分,物业管理者可以分为高层管理人员、中层管理人员、基层管理人员、岗位管理人员四种。
(1)高层管理人员
高层管理人员是站在物业管理公司的立场上,对整个公司实行综合指挥和统一管理的人员。高层管理人员所考虑的管理问题和所从事的管理活动,都是与管理公司的正常运作和实际效果密切相关的。高层管理人员的主要职责是制订物业管理的管理目标和服务思想,以及物业管理过程中的经营发展策略;根据管理与服务的需要配备人力资源;主持日常工作,定期召开部门经理或有关会议,布置工作,检查各部门的工作情况;考核部门经理以上人员的工作。
(2)中层管理人员
中层管理人员的职责主要是执行高层管理者所作出的决策和大政方针,并使高层管理者制定的目标、思想付诸实施。中层管理人员要为他们所负责的部门制定旨在达到管理公司总目标的次一级的管理目标;策划和选择达到目标的实施方案;按部门分配资源;协调管理公司内各单位的活动;制订对偏离目标行动的纠正方案。他们向最高管理层直接报告工作,同时负责监督和协调基层管理人员的工作。物业管理公司的中层管理人员一般包括行政部、会计部、工程部、管理部、保安部、人事部等部门的负责人。
(3)基层管理人员
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p; 基层管理人员是指主管、组长一级的管理人员。其主要职责是按中层管理者指示的程序,去组织、指挥和从事物业管理的具体管理活动,如给下属人员分配工作,监督下属人员的工作情况等。
(4)岗位管理人员
岗位管理人员是指在一线上从事管理与服务的人员。这部分人员占整个管理公司的绝大多数。他们虽然没有管理下属,但他们是对物业的运作情况进行监控和维护,同时直接面对业主、使用人并提供服务,他们是物业管理与服务的最终执行者和实现者。岗位管理人员包括管理员、保安员、电工、清洁工等。
2.按管理与服务的内容划分
按管理与服务的内容划分,物业管理者可划分为行政管理人员、工程管理人员、事务管理人员、保安管理人员、财务管理人员、人事管理人员等。
(1)行政管理人员
行政管理人员是指计划和处理物业管理日常工作的有关人员,尤其是指负责日常工作的高级管理人员。如广州世界贸易中心大厦管理公司实行业主联合委员会监督领导下的总经理负责制,总经理全权负责处理大厦物业管理的一切事务,其职责包括:按管理合同的规定对大厦实施管理,维护业主利益,为业主、租户提供服务;定期向业主联合会报告工作,认真听取业主联合会的意见,并经常征询业主、租户对管理方面的意见;代表管理公司与政府有关部门联系,接受有关行政主管部门的监督指导;制定大厦的管理目标,包括翻新改造、设备更新、工程维修、财政预算以及完善各项管理,保持大厦一流的管理水准;按照业主联合会批准的财政预算案,控制支出,审查每月财务报表,采取有效措施追讨各项应收费用;处理重大客户投诉等。
(2)工程管理人员
工程管理人员是指总工程师及工程管理部的有关人员。其职责是控制各设备系统在最佳状态下进行,切实保证向用户提供安全舒适的生活环境、方便高效的工作条件及尽可能自动化的综合监控管理。
(3)事务管理人员
事务管理人员是负责大厦、小区日常运作的管理人员,通常被称为管理部职员。其职责是监管公共地方的清洁、绿化、公共秩序、设施运行,接待受理客户投诉,投递分发客户的邮件,协助保安、消防,协助催缴管理费,展开客户调查等。
(4)保安管理人员
保安管理人员是指负责大厦、小区日常安全工作的有关人员,通常是指保安部职员。其职责是负责治安管理和消防工作,处理各类突发事件等。
(5)财务管理人员
财务管理人员是物业管理工作的参谋和管家,担负大厦、小区财务管理工作和会计核算,指导各部门以良好的管理关系、完善的管理制度、优质的管理服务、低成本的投入,不断提高物业的使用价值,延长物业经济寿命,给发展商、业主和使用人带来丰厚的回报。其职责包括规划和筹集资金,安排和监督资金使用,控制和反映资金耗费,核算和考核经营管理成果等。
(6)人事管理人员
人事管理人员的主要职责是从事对物业管理公司人力资源的管理。其任务是制定人力资源的计划,招聘和选择物业管理所需要的合格人才,并对这些人才进行有效的培训和合理使用,建立合理而有效的业绩评估、晋升、奖励、惩罚及报酬制度。
(7)其他管理人员
其他管理人员是指除上述六种人员以外的所有管理人员,包括一般行政人员、后勤供应管理人员、公共关系管理人员等。其职责是协助有关部门和管理人员做好一些辅助性的工作,力图使物业管理工作的各个方面日臻完善。
(三)物业管理者的角色和所起的作用
物业管理者的角色是指物业管理者以其作用、作为及其报酬在整个社会经济体系中的表现及其在人们心目中的评价,同时指在物业管理公司中物业管理者所扮演的角色和所起的作用。
1.从社会经济的发展看物业管理者的社会角色
(1)物业管理者是推动物业管理乃至房地产业发展的重要力量
房地产作为不动产,是最基本、最重要的生产要素和生产资料,它与国民经济的各行各业、千家万户都有着密切的关系。房地产业作为一个独立的行业,在国民经济和社会发展中起着重要的作用。作为房地产售后服务的物业管理,是影响房地产业发展的重要因素。优良的物业管理,是房地产营销的重要构件;而优秀的物业管理者是造就优良的物业管理的重要条件。
(2)物业管理者是社会财富的创造者,也是社会秩序的维护者
物业,作为一种社会财富,通过物业管理者的养护管理,可以扩大其使用率,延长其使用期,从而实现社会财富的增值和保值。同时,物业管理者通过各种服务,为居民、客户创造有序、舒适、高效的生活及工作环
境,客观上维护了社会的正常秩序,创造了优良的居住文明。
(3)物业管理者是从事新型的服务型管理的专业人士
一方面,物业管理者是以服务业主、使用人为一切管理的出发点和终结点,并通过不断努力,最大限度地让业主、使用人满意,以此作为工作的最高追求。这种服务型的管理,有别于传统的房地产管理,也是物业管理者广受重视的主要原因。另一方面,物业管理者面对不断变化的物业环境和人际关系,只有具备各种专业知识,方能适应管理与服务的需要,物业管理者因此成为具有专业知识的一个群体。
(4)物业管理者是通过出售智力和劳务来获取报酬的第三产业从业人员
物业管理属第三产业。物业管理者把智力、经验、劳务凝聚在日常的管理和服务中,以此获得相应的报酬。经历和经验越丰富,其报酬越高。由于物业管理是微利行业,不会由此诞生所谓的“未来巨富”。但由于物业管理行业比较稳定,而且是新行业,机会较多,因此成为许多年轻人向往的“朝阳”行业。
2.从物业管理公司内部看物业管理者所扮演的角色和所起的作用
物业管理者在物业管理公司内部所扮演的角色和所起的作用是多方面的,不同层次的管理者扮演着不同的角色,起着不同的作用。在此,我们着重研究和介绍物业管理高层管理者在管理公司时所扮演的角色和所起的作用。
通常来说,高层管理者在管理公司时扮演三个方面的角色:
(1)人际关系方面。由于管理者拥有正式的权力和处于较高的地位,他们从事大量的有关人际关系方面的工作和事务,特别是与下级、同级的接触和交往,与业主、客户和政府有关部门的交往。
在人际关系方面,高层管理者具体担任了三种角色:①管理公司的象征和代表,从事着一定的礼节性事务,开展对外的交往与合作,如签署合同、文件,向业主委员会汇报工作,接见业主、客户等。②管理公司的领导人,负责招聘与选拔人才,培训和激励下属,使他们把工作做得更好。③联络人的角色,对外起着管理公司与业主、客户及政府部门的联系作用;对内起着沟通上下级之间、纵向联系与横向联系的作用。
(2)信息沟通方面。在管理公司,每一个管理者都是一束信息源,其信息沟通方面的角色十分重要。在一座大厦、一个小区,由于业主、客户众多,信息沟通的质量如何,直接影响到管理与服务的水平。在这方面,管理者也充当了三种角色:①“神经中枢”的角色。大厦、小区的各种情况和信息集中到管理公司,不论是直接的还是间接的,管理者都必须准确地获取有关的信息。②信息传播者角色。在了解了各方面的信息之后,经过处理,及时地把有关的信息情报传达给下属人员。③对外发言人角色。即管理者作为管理公司的发言人向业主、客户发布有关管理与服务的信息。
(3)决策方面。作为决策方面的角色,高层管理者要平衡与业主、客户、社区乃至政府等方面相互对立的利益并作出选择,通过决策,使管理公司的理念、宗旨、策略得以实现。在这方面,管理者充当了以下几方面的角色:①创业与创新的角色。主要是设计和发动管理公司的创新与变革活动,以满足业主、客户不断增长的需要及外部环境的变化。②制度制定者角色。主要是根据管理公司的管理理念和目标制定有关规章制度,以规范管理与服务的行为。③投诉处理者角色。针对一些重大的带有普遍性质的投诉,采取正确的行动迅速而巧妙地处理,化解重大问题和矛盾。④资源分配者角色。管理者要根据计划和需要,决定给有关部门调配人力、资金等资源。⑤谈判者角色。主要是参与管理公司的各种谈判,以保护业主、客户及管理公司的利益不受侵犯。
一个正常而高效的物业管理机构,其高层管理者自然发挥了重要的作用,主要表现在以下几个方面:
(1)决策作用。作为物业管理公司的高层管理者,其面临的主要决策问题大都是关于如何忠实地履行管理合同,更好地为业主、客户提供满意的服务,同时解决管理与服务过程中遇到的重大问题。此外,管理与服务行动的策划、重要的人事安排、重要资源的分配等,也是管理者日常决策的内容。正确的决策,取决于管理者对业主、客户的了解,对管理合同的熟悉,对管理公司各种资源和物业周边环境的认识,也取决于管理者丰富的管理经验和对物业管理技术的熟练运用。
(2)影响和引导的作用。高层管理者确定了物业管理公司的管理目标、管理策略和服务宗旨后,就要带领和引导下属为实现管理目标而努力。一方面,管理者要通过自身的行为,影响并吸引下属为完成既定目标而努力;另一方面,管理者要采用各种手段和方法去调动下属的积极性。
(3)组织作用。任何决策的实施都需要组织工作做保证。这首先需要有一定的组织形式。组织结构合理与否,组织分工合理与否,组织内资源配备合理与否,都直接影响到管理的有效性。因此,管理者的一个重要任务,就是搞好物业管理公司的组织设计,并在这一基础上合理用人,合理调配管理公司的各种资源,保证决策的实施与贯彻,更好地实现管理目标。
(4)教育作用。管理公司要实现管理目标并高效地运作,要求管理公司全体员工都要有相对集中的理念。意志和行为准则不可自发地产生,管理者必须主动地、经常地对员工加强教育,向其灌输管
理公司的目标、理念,使管理公司管理与服务的精神、观念为全体员工理解和接受,并转化成日常的行为规范和准则,为实现管理目标而共同努力。
二、物业管理者的专业素质
优质的物业管理与服务端赖于物业管理者良好的服务意识和专业的管理技术。现代物业管理的各项工作,其专业性和技术性都很强,为了进行有效的管理,物业管理人员必须具备相关的专业知识,否则难于面对现代物业先进的技术环境和复杂的人际关系。当前,关于物业管理的投诉颇多,其原因是多方面的,如法规不健全、收费与服务不对板、乱收费等。但其中一个重要原因,不能不说是许多物业管理者服务精神、专业素质都未达到基本的要求。从发展的眼光来看,即使物业管理法规已经基本完善了,物业管理的社会经济环境有了很大的改善,但如果物业管理者不从根本上提高自身素质,我国物业管理业的快速发展、并上升到较高的水平也是不可能的。
与其他行业的管理者一样,物业管理者的专业素质包括许多方面的内容。研究物业管理者的专业素质问题,是物业管理学面临的一个重要课题。概括地说,研究物业管理者的专业素质可以从知识结构、能力结构两方面着手。
(一)物业管理者的知识结构
知识结构是指管理者所掌握的与管理和服务相关的知识构成。具备一定的知识结构,是管理者承担管理任务的基础和条件。就目前的情况来看,物业管理者至少要具备以下的知识结构:
1.管理学知识
管理学是专门研究管理活动的基本规律和一般方法的科学,对具体领域或具体行业的特殊管理活动带有普遍意义。物业管理者掌握管理的基本原理和方法,如计划与组织、领导与指挥、组织与控制等,对物业管理公司的内部管理、物业及其业主、使用人的管理与服务等均会有极大的帮助。
2.建筑工程结构知识
物业是建筑工程结构知识的结晶。建筑工程结构问题,直接影响到物业的使用和维修,而物业的使用和维修是物业管理的重要内容。因此,物业管理者掌握、了解房屋结构方面的知识是十分必要的。
3.机电设备知识
先进、合理、完备的智能化、多样化的综合性设备系统,如闭路电视、自动报警、中央空调、全电子电脑电话、微波通讯、信息高速公路等,是现代物业的有机组成部分,它只有与物业协调一致,紧密配合,才能保证充分发挥物业的功能和作用。因此,房屋设备管理是物业管理不可缺少的重要内容。物业管理者必须十分熟悉和了解房屋设备及其管理的内容和方法。
4.法律知识
物业管理是物业管理公司与业主和使用人之间建立起一种契约关系的服务性行业。大量的法规规定了业主、使用人和管理者的权力、权益、义务和责任。物业管理者只有在遵守法规的前提下才能有序地进行。可以说,物业管理者的任何言行都必须以物业管理法律、规定为依据。因此,物业管理者懂法、守法是对其作为从业人员的基本要求。
5.心理学知识
由于在管理公司内部及广大的业主、使用人之间存在着大量的人际关系问题需要处理,因此,管理者必须适当掌握管理心理学、社会心理学、顾客(业主)心理学等方面的知识,方能在日常的管理与服务过程中游刃有余,从容应对。
6.综合知识
现代物业本身就是一个综合体,是建筑、人群、环境的有序统一。因此,物业管理者必须熟悉公共关系、工商时事、商场运作、房屋中介等方面的情况和规律,以便在业主、使用人需要的时候能为其提供令人满意的服务。
(二)物业管理者的能力结构
物业管理者要想把管理与服务的决策和设想付诸实践,要想在复杂的物业环境中进行有效的管理,实现管理目标,使业主、使用人和管理公司都能从管理与服务中得益,就必须使自己在掌握基本知识、方法的同时具备必要的管理技能。物业管理者应具备的能力是指:
1.创新能力
不断创新,是超出业主、使用人期望值,使管理与服务日臻完善的重要途径。一个优秀的物业管理者经常可以在日复一日、看似平常的管理与服务中提出新的设想、方案,并能在管理过程中不断解决新问题,使业主、使用人能不断感受到物业管理者尽心尽力的服务,并享受到其中带来的舒适感和超值感。
2.决策能力
决策能力是一种综合能力。物业管理者要做好决策,必须做到“三个善于”:
(1)
善于判断。善于判断是指在错综复杂的情况下具有预见性,能判断出事态发展的因果关系;在出现某些紧急意外问题而无法从容请示、协商时,能当机立断,并勇于负责。
(2)善于分析。善于分析是指管理者能透过现象发现问题,抓住关键,分清轻重缓急,权衡利弊得失,从而提出中肯的意见和建议。
(3)善于创造。善于创造是指管理者对新事物、新情况敏感,思路开阔,不因循守旧,善于提出新设想、新方法。
3.组织指挥能力
管理者善于运用管理公司的力量,综合协调人力、物力、财力,充分调动所有成员的积极性,充分发挥人、财、物的作用;善于影响带动其他员工,有一定的号召力,特别是通过思想工作,以身作则地去激发职工的工作热情。
4.社会活动能力
物业管理公司既有对内的管理与服务,又有对外的各种社会联系。因此,管理者必须具有较强的社会活动能力,尤其要善于了解对方(业主、下属、客户等)的情况和需求,站在对方立场上想问题,力求客观、公道、公正。
5.自制能力
物业管理者经常要面对各式各样的业主,这些业主经常以各式各样的问题来质询管理者,甚至有不遵守《管理公约》、无理取闹者。这种情况要求管理者多听、多记,同时克制自己的情感,沉着老练,在弄清楚问题的真相后,一切以管理与服务的有关规定为准绳,心平气和地面对业主的质询,并作必要的解释疏导工作。只要保护了绝大多数业主的利益,即便是个别业主的过分要求未能满足,管理者也可以问心无愧。
6.技术能力
所谓技术能力,一方面是指管理者通过以往经验的积累,以及新学到的知识,运用现代管理原理和现代物业管理的方法、技术、手段,去进行领导和管理的能力;另一方面是指管理者必须掌握的属于自己管理范围内所需要的技术与方法,如工程部经理要懂得设备的维护与保养方面的知识与方法。相对而言,层次越低的管理人员就越需要具有这种技术能力。
(三)物业管理者专业素质的培养
中国物业管理的发展,需要越来越多的物业管理专家;而物业管理专家诞生在广大的物业管理者当中。物业管理者只有具备合理的知识结构和综合的管理技能,才能承担起物业管理越来越繁重复杂的工作,才能满足业主、使用人越来越高的要求。那么,物业管理者如何才能获得物业管理必备的专业知识和综合的管理技能呢基本的途径有两个:一是通过继续教育获得,二是通过不断的实践提高。
1.通过继续教育获得物业管理的知识和技能
现阶段,我国物业管理者基本上是“转行者”和新人行的“新手”。“转行者”主要来自:①酒店管理从业人员;②企业或行政管理人员;③机电工程人员;④其他行业从业人员。无论是“转行者”或“新手”,都没有经过正规的物业管理教育,一般是参加岗前培训和短训班培训等“应急性”教育,然后仓促上岗。
就目前物业管理者的学历来看,高至博士、硕士,低至初中、小学。但即使是接受过中等以上教育的人,所学亦非物业管理专业,仍有不断更新知识、接受教育的必要。
造成物业管理者没有接受过物业管理专业教育的直接原因,是由于物业管理在我国大陆还是一件新事物,因而在理论上、在培训体系上、在师资储备上都缺乏充分的准备,以至管理者“向学无门”。1997年,广州珠江物业酒店管理公司委托广东省自学考试委员会开考高等教育自学考试物业管理专业(专科),结束了我国高教体系没有物业管理专业的历史,使物业管理教育迈上了一个新里程。高等教育自学考试物业管理专业设置了13门专业基础课、专业课和实践课,包括现代物业管理的方方面面,而且尤其重视系统性和实务性,是为现阶段物业管理从业人员“度身订做”的。该专业开考以来,受到广东省物业管理者的热烈欢迎,报考者十分踊跃。许多已获得大专以上学历的从业人员报考该专业,把它看成是更新知识、适应时代要求的“充电”行动。
对管理者的再教育被称为“继续工程教育”,在国际上十分流行。许多有实践经验的管理者通过系统的理论学习,开阔了眼界,丰富了知识,管理的能力和水平有了进一步的提高。物业管理者现阶段的继续教育,除了学习物业管理专业知识外,还可以根据个人的特点和岗位的需要,相应地学习计算机、财务管理、机电工程、房地产经营管理等专业,通过学习和提高,使今后的管理、服务更专业、更娴熟、更完满。
2.通过物业管理实践提高管理技能
如何提高管理者的专业素质,是我国现阶段物业管理公司碰到的一大难题。许多管理公司及其管理人员采取“在战争中学习战争”,即通过管理实践提高管理技能的方法,收到了显着的效果。
据一些管理公司总结,通过实践,可以使书本上的知识进一步深
化,可以促使管理者对管理问题作进一步的探索。实践、再实践,是管理者走向成熟、走向成功的主要途径。
通过管理实践培训管理人员的方法主要有:
(1)管理工作扩大化
管理工作扩大化即进行职务轮换,从横向扩大管理者的工作范围。由于不同的管理职位有着不同的能力要求和特点,通过职务轮换,可以使管理者全面了解管理公司各相关职位的管理知识和业务特点,全面地提高自己的管理能力。
(2)管理工作丰富化
管理工作丰富化是从纵向扩大管理者的工作范围,充实管理者的业务知识,提高其管理能力。在物业管理公司,不同管理层次的管理工作内容和特点是很不相同的。通过职务的升降,扩大管理者的工作面、接触面和管理面,可以丰富和提高管理者处理业务、沟通人际关系的能力。
(3)设立副职
通过设立副职,一方面,主要管理者充分发挥传、帮、带的作用,用实际行动去影响和训练副手,使之对管理工作有亲身的体会;另一方面,主要管理者可以通过授权和委派工作任务的方法考察副职是否具有相应的管理能力和培养前途。值得一提的是,设立副职是许多物业管理公司储备培养人才的重要方式。在没有新管理项目的情况下,精心罗致年轻的可造之才,使其在比较成熟的项目公司充任副职,接受锻炼和考察,一俟公司承接新项目,即可派往任职,全面负责新项目的管理工作,而其空出的副职又可填补新人,从而形成良好的人才培训机制。
(4)案例讨论会
一些管理公司定期在一定层次的管理者当中召开工作会议,研讨管理与职务中的典型案例,目的是启发参加者的思维,锻炼他们思考问题、分析问题和解决问题的能力。有进取心的管理者可从此获得很大的启发和收获。
(5)异地任职
异地任职是将管理者派往不同地区、不同类型项目任职,提高管理者的综合管理能力。管理者长期在一个项目、一个层次上担任管理工作,在思维定势、行为方式方面容易形成惯性,其创新能力、工作锐气容易被消磨,而且不同地区、不同类型的项目在管理内容、管理难度等方面呈多样性,对管理者来说是一个新的考验。有鉴于此,一些管理公司定期调换管理者,既挖掘和保持管理者的创新潜力和工作锐气,又可全面锻炼管理者。异地任职的培训方法,一般适应于管理项目较多的大型管理公司培训其高级管理人员。
三、物业管理者的职业道德
物业管理属第三产业,管理公司主要通过各种优质、高效的管理和服务获取酬金,并以此建立起自己的人才队伍和行业声誉。10多年来,我国物业管理业在人才、经验等行业资源近于空白的情况下得到了快速而良好的发展,一大批敬业乐业的物业管理者发挥了重要作用。目前,在许多管理公司及其所属管理处担任中高级管理者的正是这群早期的物业管理从业人员。伴随着中国物业管理的发展,在相当长的时间内,这些对物业管理有深刻认识、有丰富经验的管理者仍将是中国物业管理的“领头羊”。
但是,由于物业管理的发展飞速,管理人员不断增加,加上人才培训跟不上、致使国内物业管理者的整体素质仍然跟不上行业发展的要求,满足不了业主和使用人的需要。作为一个新行业,物业管理行业规范尚未真正形成。在众多的投诉案例中,业主投诉的焦点,除了管理和服务的质量外,便是管理人员的从业道德规范。因此,一个困扰政府主管部门、管理公司、业主和管理人员的问题便显得愈加突出了,这就是:现在的物业管理者,应该具备和遵循哪些职业道德
(一)物业管理者职业道德的基本内容
职业道德是指从事一定职业的人,在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。
良好的职业道德的基本因素,包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。这就是:在不断提高职业认识的基础上,逐步加深职业感情,磨炼职业意志,进而坚定职业信念,以养成良好的职业行为和习惯。
物业管理者职业道德的基本内容包括:物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。
1.物业管理者的职业思想
一个人的职业思想,指引着他在职业活动中的一言一行。只有深刻认识到职业的特性、特点和要求,并经过不断的实践磨炼,才能形成正确的职业思想,才能在日常工作中把每一件事做好。据一些资深物业管理者总结,物业管理者职业思想十分丰富,但以下几点最为关键:
(1)业主至上观
物业管理公司是受业主聘请担任物业管理工作的,物业管理公司的一切努力和工作,都是为了满足业主的需要。因此,物业管理者要摆正自己与业主的关系,真正做到以业主为尊,业主至上。物业管理者应该明白,是业主为管理公司、也为自己提供了工作的机会。业主的满意,是自己工作的方向和目标。那种不履行合同与
承诺、管理与服务不对板、收多少管理费做多少事、多收费少做事甚至冷眼对(恶言辱骂)业主的行为,无异于砸管理公司的牌子、丢自己的饭碗。
(2)管理就是服务观
物业管理的兴起,改变了过去房管体制下的老爷作风,因此受到人们的欢迎。尽管物业管理本质上就是提供服务,但是由于受传统思想的影响,一些物业管理者对物业管理的这一特性尚缺乏认识,总以为自己是个“管事儿的”,即便对业主,也只有“管”,不想服务。
管理就是服务观,就是在管理过程中,一切从服务业主出发,把日常工作看成是服务,把服务当成最大的满足,即便是一些不直接面对业主的岗位,如机房、控制室,也要把工作质量的好坏与为业主服务联系起来,以最好的管理质量为业主提供安全、舒适、高效的生活和工作环境。
(3)技术服务观
在物业管理岗位上,管理是一门技术,工程是一门技术,服务也要讲技术。随着现代物业管理的发展,物业科技含量越来越高,物业运作的程序更加复杂,业主对管理与服务的要求更加多样化。这就要求物业管理者在管理与服务技术上更加专门,更加博杂,不间断地学习物业管理专业知识,不断提高业务水平,以更高、更新的水平为业主提供更满意的服务。
(4)忠诚的服务观
一方面,物业管理者要忠于业主,业主的利益高于一切,严格履行管理合同,尽最大努力维护业主的利益不受损失;另一方面,随着委托管理模式的推行,越来越多的物业由管理公司托管。管理公司为了不负业主所托,总是选派优秀管理者担任某一物业的管理人员,尤其是高级管理人员。因此,物业管理者也必须忠于管理公司,并按合同要求维护管理公司的声誉和利益,切不可只顾业主或其他方的利益而损害管理公司的利益,更不能以不正当的、违规的言行损害管理公司的形象和声誉。
许多物业管理公司把职业思想具体化、条理化,使之易于操作。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司的职业思想(道德)要求包括敬业爱岗、遵守纪律、认真学习、公私分明、勤俭节约、团结合作、严守秘密等。
2.物业管理者的行为规范和行为准则
行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求。物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司要求员工处理投诉时必须做到:①员工必须牢记业主是上帝,所有工作必须以业主为中心,员工必须高度重视业主的投诉;②细心、耐心地聆听业主投诉,让业主畅所欲言;③认真用书面形式记录业主投诉内容,并作为业主投诉处理的第一责任人迅速而妥善地解决业主所投诉的问题或转报有关部门;④投诉事项中,若涉及本人的作业行为,不得隐瞒,更不得伪造;⑤业主投诉经调查属实,可作为员工奖励或处罚依据;⑥对投诉业主应表示感谢,对由于管理和服务不当、不周而对业主造成的不便或损失表示歉意。处理完投诉后,应主动报告业主,了解业主的满意程度。
(二)物业管理者的职业道德修养
建设部颁布的《全国优秀管理住宅小区标准》第15条规定,小区管理人员要遵守职业道德规范。随着物业管理的发展及从业人员的增加,可以预计,政府有关部门、行业协会将制定全面可行的物业管理道德规范,进一步约束和规范物业管理者的行为,从整体上提高物业管理者的职业道德水平。因此,物业管理人员只有不断提高职业道德修养,才能适应不断发展的物业管理业及其新要求。
修养,是指个人在人生目标、思想品质和知识技能等方面,经过长期的有目的的锻炼和培养所达到的一定水平,以及逐渐养成的在待人接物方面的正确态度。
物业管理职业道德修养,是指管理者在物业管理与服务过程中,坚定自己的职业选择,不断加深对物业管理行业特性、准则的认识,树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识,并以此指导、规范、升华自己的言行,从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。
那么,物业管理者怎样才能加强职业道德修养呢
1.加深行业认识
物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的工作和生活环境,并且其基准还随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善,生活内容的充实和丰富,无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优美。高质量的物业管理不仅仅是单纯的技术性保养和事务性管理,而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神,既具有现代城市风貌,又具有个性特色的工作和生活环境,形成一个以物业为中心的“微型社会”;既充分发挥物业的功能,又能在充分保障业主的合法权利的同时,增加业主的睦邻意识,创造相互尊重、和平共处的群居关系。物业管理者要充分认识到物业管理对城市功能的完善及对城市精神文明建设的重要性,明确自己在城市建设与发展中所担任的重要角色,自觉地把自己的工作与人们美好的生活环境联系起来,把自己视作美好生活的创造者和维护者。
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bsp; 2.树立服务意识
物业管理在中国大陆还是一个新兴的行业,既有生机勃勃、前景美好的一面,又有经验不足、有待完善的一面。惟其不完善,物业管理业才充满机会、充满挑战。但是,物业管理者一切工作都是服务,一切努力都是为了服务。只有树立起新型的现代服务观,才能主动地、创造性地开展服务工作。一个成熟的物业管理者,总会自觉地把为业主、使用人提供优质的服务作为职业的追求,并以此获得职业的满足感。可以说,是否树立了服务意识,是物业管理者职业道德修养的主要内容。
3.提高文化素质
第4篇 物业区绿化管理守则
物业园区绿化管理守则
为搞好园区绿化管理工作,共建美好家园,共创一流小区,特制定本规定:
1、园区的绿地、假山、人工湖及其他配套设施,由本管理处实行统一管理。
2、园区内所有人员都应树立主人翁意识,自觉爱护园区内一草一木一景。
3、违反本规定,有下列行为之一者,由本管理处管理人员责令其限期纠正、清除或采取补救措施,并赔偿。
(1)践踏草坪,在绿地上吐痰、便溺、抛纸屑、烟头等杂物者,管理处将责令其纠正和及时清除。
(2)在鱼池、湖中洗手、掷物、泼污水者,管理处将责令其纠正。
(3)攀折树枝、采摘瓜果,在树干、假山及园林小品上乱刻乱画、张贴广告、打钉拉绳、晾晒衣物者,管理处将责令其清除和限期改正。
(4)占用绿地,在绿地堆放物品、倾倒垃圾、私搭乱建者,将赔偿绿地损坏费用的二倍。
(5)凡需在园林绿地上挖掘施工的,必须经管理处批准,凭《岭南新世界花园施工许可证》在绿化管理员的指导下施工,否则,将赔偿由此造成的一切损失。
4、为了您和他人的安全,本园区阳台护栏及外窗台一律不得摆放花盆。由此引起的后果本管理处概不负责。
5、破坏假山结构,损坏、盗窃花木、园林小品、观赏鱼、瀑布、喷泉、自动喷灌设备等配套设施者,处以2倍至10倍重建(购)价的赔款。违反园区管理规定的,由园区保安部给予处理;情节严重构成犯罪的,由处法机关追究其责任。
第5篇 物业管理处文件传递作业指导书
管理处文件传递作业指导书
1.0目的
为了员工正确地掌握文件处理程序,避免行文混乱,加速公文运转,从而提高管理职能和办事效率。
2.0范围
适用于zz广场管理处文件传递作业。
3.0职责
管理处综合主管负责将审批后的文件传递至相关部门。
4.0内容
文件传递程序
管理处上报公司文件均按公司规范格式由相关责任部门起草、校对、打印报部门领导审批后交综合主管传递,并记录在《文件传递登记表》上;公司下达执行文件交综合主管经部门领导批示后传递相关部门执行,并记录在《文件传递登记表》上。
1、内部发文
1)上行文:指管理处上报公司领导批准执行的文件,包括报告、请示等,文件传递程序如下:
《发文处理单》、内容、格式审查--签发-- 传递--批准
文件-- 部门签署--综合主管--公司
传递
相关部门(阅办、存档)--综合主管
签发(复印件)
2)平行文:指部门之间为共同完成某项工作而以部门名义发往其他部门的文件,包括通知等,文件传递程序如下:
存档
文件 综合主管部门签署 相关部门
3)固定格式的表格及单据传递程序如下:
表格及单据 综合主管经部门签署公司批准 综合主管相关部门
执行、存档
2、内收文
公司向管理处下达的执行文件,包括总公司来文、行政主管机关来文、业务单位来文、业户来文等,文件传递程序如下:
传递
执行文件综合主管部门领导
签发批示
相关部门执行综合主管
5.0 记录
《文件传递登记表》
第6篇 iso9000物业-员工培训管理程序
公 司 程 序 文 件版号:a
修改号:0
ej-qp 8.1 员工培训管理 页码:1/4
1.目的:
建立公司员工教育培训工作系统,制定培训工作方法和步骤,组织培训,保持培训记录,满足员工岗位工作需要。
2.适用范围:
适用于公司各部门及物业分承包商员工的培训管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.18章
3.2 iso9002标准第4.18章
4.职责:
4.1各部门负责人负责本部门人员培训计划的实施和监督考核,并做好培训记录。
4.2公司各部门主任负责员工的各种日常业务培训计划,并组织学习。
4.2.1工程维修部负责组织维修工、绿化工培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.2保安服务部负责组织保安员、车管员、保洁员培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.3财务部负责组织有关财务专业知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.4经营管理部负责组织有关经营管理及有关物业管理知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.5副总经理负责培训计划的审批。
4.2.6综合办公室负责各部室收集的各种培训资料存档。
4.2.7分承包商负责组织其员工专业知识培训计划的实施,同样做好有关培训记录和档案资料的收集,统一送交综合办公室存档。
5.工作程序:
5.1培训的分类:
5.1.1一般性培训,目的是通过培训来提高各部门员工质量意识和员
工素质,进行质量教育和推广质量管理。
5.1.2专业技术培训,目的是通过专业化技术培训来满足所在岗位特定要求,更加充分提高业务水平。
5.2培训的要求:
5.2.1综合办公室根据质量体系及法律、法规要求,制定《员工培训大纲》,报副总经理审批。
5.2.2综合办公室根据审批后的《员工培训大纲》及各部门员工的实际情况,制定《年度培训计划》,由管理者副代表审核后,报副总经理审批。
5.2.3公司各部门负责人根据《年度培训计划》,组织实施本部门的培训,并填写《培训考核记录表》。
5.2.4《年度培训计划》应包括:
a 培训项目;
b 培训内容;
c 培训参加人员;
d 培训时间;
5.2.5根据各项培训结果,综合办公室建立相应的《员工培训档案》,作出培训时间、人员具体情况、考核结果的记录,培训考核不合格者不得上岗工作。
5.3培训流程:
5.3.1新招聘员工由综合办公室按《员工培训大纲》要求组织相关部门实施具体考核和岗位基础培训,符合岗位要求填写《员工鉴定表》才可上岗。
5.3.2对于特殊岗位的员工必须接受特殊工种的培训,持有关证件,在所在主管部门进行鉴定合格后才能正式上岗操作,特殊工作岗位包括:
a 内部质量审核员;
b 财务人员、物业管理员;
c电工、电梯维修工、电梯司机;
5.3.3在质量体系正式开始运行时,按《员工培训大纲》要求对各类员工的资格作出鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.4在质量体系运行以后,每年年初按《员工培训大纲》对公司员工作一次资格鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.5各部门按《年度培训计划》的要求分别组织实施培训,并填写《培训考核记录表》。
5.3.6在物业分承包商范围内,各岗位员工培训内容与要求及达标水平应与公司水平一致。
5.4
计划外的培训:
5.4.1公司各部门根据公司的实际需求情况,制定计划外培训,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
5.4.2公司鼓励员工通过自学参加社会专业技术培训,提高专业技能和质量管理意识,取得有关证明,均记录在《员工培训档案》中。
5.5培训记录:
5.5.1每次培训结束后,负责各种培训的负责人应填写《培训考核记录表》,交综合办公室审查确认,将各次培训的考试成绩登记在《员工培训档案》中,并归档保存。
5.5.2送外培训,受培训人必须填写《培训考核记录表》,并将培训证书送交综合办公室认可,并留下复印件,记入本人的《员工培训档案》。
5.6当制定的培训计划不能如期执行或需增加、改变培训内容时,各部门(包括分承包商)可根据实际情况,对年度培训计划的相关项目进行修改调整,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《年度培训计划》ej-qr-qp8.1-01
6.2《员工培训档案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培训考核记录表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《员工鉴定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培训计划修订申请单》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02
第7篇 物业公司质量记录管理程序
物业公司质量记录的管理程序
1目的
建立质量记录的收集、传递、标识、保存等管理程序,以确保服务满足规定要求,能够提供足够的有效的证据。
2适用范围
本程序适用于公司质量记录的管理。
3相关标准要素
gb/t19002-iso90024.16
4相关文件
4.1质量手册4.16质量记录的控制
4.2作业指导书的控制
5职责
5.1各部门负责按程序文件、作业指导书的有关规定建立质量记录。
5.2质量记录由制定部门进行控制。
5.3质量记录使用单位负责按规定要求记录、整理、归档、查阅、保管和处理。
6实施程序
6.1质量记录表格的建立
6.1.1各部门依照程序文件、作业指导书中规定的质量活动项目,建立质量记录表格,并建立质量记录表格发放清单。
6.2质量记录表格编号方法为:
cpm--op--***/***--*
6.3质量记录表格的控制、发放。
6.3.1制定质量记录表格的部门负责将质量记录表格的底样和发放清单交经理部备案。
6.3.2经理部根据底样建立《质量记录检索目录》。
6.3.3质量记录表格底样由制定部门发放给使用单位,使用单位在发放清单上签字。
6.3.4质量记录表格制定部门负责根据记录的使用量提出印制要求,交经理部审核印刷。
6.3.5经理部根据印刷申请,对照《质量记录检索目录》审核是否是有效版本后办理。
6.4质量记录表格的修改、发放
6.4.1质量记录表格需修改时,由制定部门根据修改意见修改。
6.4.2修改后的质量记录表格,由制定部门更新底样,发放记录清单,并负责收回所有使用单位旧表格底样,收回的旧底样由制定单位销毁。
6.5标识、抄写
6.5.1所有的质量记录应字迹清楚,基本内容齐全,能分清各类名称等,每一份质量记录均有日期。
6.5.2所有质量记录中的数据不允许用涂改液涂改,若书写记录有错误,应用横线划掉,并且要能识别原有记录。
6.6保存
6.6.1各部门主管应确保质量记录贮存在合适的环境中,贮存在磁盘的资料要按规定程序进行操作,维护及复制、保证在规定的保管期内,记录的内容清晰、齐全、完整,可随时作为质量体系活动的有效证据,提供给需方或其代表或第三方审核机构。
6.6.2如需要查询质量记录,经被查询部门经理同意,须作登记。查询完毕返还,作好登记以防遗失。
6.6.3经理部根据质量记录使用要求或规定,定出保管年限并在《质量记录检索目录表》中明确。
6.7处理
6.7.1各部门根据质量记录的保管年限规定处置方法对涉及到公司技术、经营等重要资料应采取销毁方法,以确保公司的技术、经营等资料不泄密。
6.8记录
6.8.1质量记录检索目录表
6.8.2质量记录发放清单
6.8.3质量记录借阅登记
第8篇 物业管理员住宅小区的物业管理试题
一、单选题
90、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志是,是否具备( )
a、建设达到一定规模,基础设施配套齐全 b、室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施 c、按照城市统一规划而建设,并以投入使用 d、是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域
91、住宅小区物业管理的主要对象是( )
a、房屋 b、业主 c、设备 d、环境
92、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小区构成中最重要的因素。
a、人为环境 b、地理环境 c、自然环境 d、社会环境
93、1994年6月,我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。
a、北京 b、青岛 c、广州 d、深圳
94、住宅小区物业管理是( )过程。
a、超期管理 b、静态管理 c、动态管理 d、静态、动态管理
95、物业开发商可以通过与物业管理公司签订( ),委托其介入物业的前期管理和销售工作。
a、托管合同 b、临时委托合同 c、永久性合作协议 d、合作备忘录
96、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是( )
a、创造最大的经济效益 b、减少漏交管理费的现象 c、使住宅小区居民满意 d、协调好业主之间的关系
97、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。 k#c
a、经常性的监督检查 b、业主委员会的督促 c、广大业主的自觉性 d、签定公约或管理制度
98、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签定( )。
a、前期物业管理服务协议书 b、前期物业委托管理合同 c、临时物业委托管理合同 d、永久性合作协议
99、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。
a、第一个业主入住一年 b、全部业主入住 c、成立业主委员会 d、接管验收
100、业主公约签定的条件是小区入住率达( )以上,已入住业主中持有产权( )以上。
a、30%,30% b、30%,50% c、50%,50% d、50%,80%
101、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由( )编制。
a、物业管理公司 b、业主委员会 c、特产办事处 d、房地产行政管理部门
102、住宅小区物业管理形式是( )
a、行政性管理 b、监督式管理 c、协商式管理 d、文件化管理
103、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。
a、房屋完好率达98%以上 b、居民满意率达90%以上 c、房屋零修及时率达100% d、新建小区公共绿地人均3平方米以上
104、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定北方地区居室内温度不得( )
a、高于16oc b、低于16 oc c、高于20oc d、低于20oc
105、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上
a、0.5 b、1 c、2 d、3
106、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定对管理单位的评议满意率达( )。
a、90%以上 b、95%以上 c、98%以上d、100%
107、实行( )管理是指把设施的运行划分为优、良、差三个级别,对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。
a、动态 b、静态 c、多元化 d、状态化
108、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为( )。
a、管理者的管理手段在不断地变化 b、住宅小区的居民在不断地变化 c、物业在使用过程中不断发生变化 d、物业管理企业经常发生变化
二、多选题
; 109、住宅小区由( )构成。
a、居民 b、居住面积 c、居住设施 d、居住环境
110、住宅小区房屋按产权划分有( )。
a、异产毗连房屋 b、私人房屋 c、集体房屋 d、国有公有房屋
111、居民个人对自己拥有所有权的房屋享有( )等法律允许范围内的一切权利。
a、占有权 b、享用权 c、排他权 d、处置权
112、在法律允许的范围内,居民对自己拥有产权的房屋可以( )
a、 租 b、出售 c、抵押 d、赠与
113、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为我国城市住宅小区管理( )奠定了基础。
a、正规化 b、自动化 c、法制化 d、现代化
114、住宅小区物业管理主体由( )组成。
a业主和业主大会 b、业主委员会和物业管理公司 c、政府相关部门 d、房地产开发建设单位
115、iso9000质量体系认证最终要达到的目的是( )。
a、精神文明建设 b、提高人的素质 c、以质量保持市场 d、以质量扩大市场
116、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,必须达到98%以上的指标有( )。
a、房屋完好率 b、群众满意率 c、零修及时率 d、各种费用收缴率
117、住宅小区物业管理的原则包括( )。
a、依法管理原则 b、有偿服务原则 c、状态化管理原则 d、专业化与标准化管理相结合原则
118、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。
a、有偿 b、低价 c、高档 d、高效
119、住宅小区物业管理的特点有( )。
a、重服务 b、重物不重人 c、重人不重物 d、重开发利用
三、判断题
120、( )住宅小区是指建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的、相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。
121、( )自然环境如何将直接影响人们的身体健康,所以,它是衡量住宅小区物业管理水平最直接、最重要的标志。
122、( )住宅小区最大特点是相对封闭独立、居住功能单一、居民居住集中。
123、( )住宅小区房屋产权多元化是指一个住宅小区由众多具有居民所有权房屋组成。
124、( )住宅小区公共设施社会化是指小区内的所有房屋及其附属设施、设备都属于公有,形成公有社会化格局。
125、( )住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。
126、( )iso9000族的核心就是创名牌企业。
127、( )住户手册是强制性、具有一定法规约束力的执行性文件
128、( )住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。
129、( )住宅小区的一切物业都是为小区居民居住和生活服务的,使住宅小区的物业发挥最大的使用价值,物尽其用,是住宅小区物业管理的最大职能。
130、( )住宅小区物业管理主体是由多方面构成,如果不依法进行权利之间的界定,住宅小区物业管理工作就容易发生混乱。
131、( )物业管理服务价格的确定,不仅要考虑补偿服务过程中的生产和人力消耗,还要考虑按规定缴纳的税金。
第9篇 物业用户搬迁入住管理程序
物业用户搬迁、入住管理程序
1.0目的
规范搬迁、入住管理。
2.0范围
适用于公司所辖物业用户搬迁、入住事宜。
3.0职责
3.1秩序维护部负责具体搬迁/入住事宜。
3.2客户服务部负责审核搬迁人/入住人的身份和档案管理工作。
3.3 客户服务部经理负责审批搬迁/入住手续。
4.0工作程序
4.1 入伙的管理
参照《物业的入伙管理程序》执行。
4.2 搬迁的管理
4.2.1 当用户需搬迁时, 需到物业服务中心客户服务部办理搬迁手续,经客户服务部客服助理核实用户身份, 开具《物品放行条》。
4.2.2非业主搬迁物品时需由业主在《物品放行条》上签字或业主书面授权(附在《物品放行条》上)/如果为电话授权(在'业主签字'栏内注明)。
4.2.3 客户服务部客服助理填写《物品放行条》,经客户服务部经理批准后将交用户。
4.2.4 用户搬迁完毕, 大门岗护卫员收回《物品放行条》,并于次日交客户服务部存档。
4.2.5 客户服务部客服助理将《物品放行条》及附件存入业主档案。
4.3 入住的管理
4.3.1 已办理入伙手续的业主入住,大门岗护卫员可直接放行。
4.3.2 未办入伙手续的业主入住参照《物业的入伙管理程序》执行。
4.3.3 非业主(租户)入住时, 客户服务部客服助理应查验用户的《租房合同》,请租户填写《业主/住户情况登记表》,在备注栏内注明为租户;租户退房搬迁手续办理流程同4.2内容。
4.3.5 客户服务部客服助理应及时将《业主/住户情况登记表》、《物品放行条》存入业主/租户档案。
第10篇 某物业项目二次装修管理作业指导书
物业项目二次装修管理作业指导书
1.0目的
通过人员巡查,对房屋装修实行依法管理,及时发现施工存在的问题,维护房屋的整体结构及用户利益,确保房屋安全使用及其使用寿命,并防止产生环境公害和危及人身安全的隐患存在。
2.0适用范围
适用于**居业主的装修管理及现场巡查管理。
3.0职责
3.1管理处主任助理负责办理业主(用户)装修申请的审批,并对装修过程进行巡查监管及装修验收工作。
3.2管理处收费员核收装修应缴费用。
3.3管理处维修人员负责对装修线路、用电设备进行检查、监督。
3.4护管队负责装修过程的巡查、监督。
4.0作业用具
安全帽、绝缘鞋、水靴、测电笔、手电筒等器具。
5.0作业准备
管理处准备《装修申请表》、《承诺书(施工事故及第三者责任)》、《装修登记表》、《房屋装修承诺书》、《施工人员出入申请表》、《临时动火作业票》、《装修承造商施工保证书》、《装修许可证》、《**居住宅装修管理规定》等表格和资料。
6.0作业内容
6.1装修申请手续办理。
6.1.1由业主(用户)准备以下a-f项资料,交管理处审核。
a、入伙通知书/购房合同/租房合同;
b、装修设计方案/设计图纸;
c、装修施工单位营业执照;
d、施工人员身份证及相关资料;
e、代理装修证明及代理人身份证;
f、其它相关资料、文件。
6.1.2管理处主任助理对业主备齐的资料及《装修申请审批表》的内容进行审批,留存有关资料或复印件。
6.1.3向业主发放《装修管理规定及注意事项》,指导业主填写《装修申请表》。
6.1.4告知业主和施工单位,在装修过程中,管理处对装修质量、涉及健康与安全、环境保护的要求,并要求其签署《房屋装修承诺书》、《装修承造商施工保证书》、《治安、消防责任书》、《承诺书(施工事故及第三者责任)》。
6.1.5管理处主任助理核算业主装修各项应缴费用,指引业主到收费室缴纳相关费用。如业主未缴清费用,管理处则不允许进入现场施工(经公司领导特批除外)。
6.1.6施工单位负责人填写《装修人员出入申请表》,向管理处提供施工人员身份证复印件及相关资料,办理装修施工人员《施工人员出入证》。
6.2二次装修现场管理
6.2.1治安、消防管理
6.2.1.1护管队巡逻人员负责对二装现场治安、消防、环境保护、安全文明施工等检查管理工作。如发现有违规行为,应立即予以制止或要求其即时整改。若未及时整改,应向领班、管理处主任助理汇报,由管理处主任助理依据《治安、消防责任书》中的相关条款发函并处理。
6.2.1.2工程如需动明火作业,施工单位动火作业人员应持有效操作证到管理处填写《施工临时动火作业申请表》,并在动火现场配备1~2瓶灭火器。在动火人员妥善处理动火现场后,管理处可发放《临时动火作业票》,并随时关注现场情况。
6.2.2装修过程施工人员出入、物品进出及堆放控制
6.2.2.1施工人员持管理处办发的本人有效《施工人员出入证》进入小区施工。
6.2.2.2施工单位需要加班时,应到管理处填写《装修加班申请表》,经管理处主任审批后通知护管队,由护管班长按表放行施工和定时清场。
6.2.2.3装修所用材料、工器具、设备等物品的出入应填写《物资出入放行单》,经业主签字确认后,交管理处主任审核批准,门岗队员根据实际物品的种类进行控制。
6.2.2维修人员检查内容:
6.2.2.1墙外人行道地表应无沉降、损坏现象;
6.2.2.2施工人员进入工地要戴安全帽及其它防护用品;
6.2.2.3施工人员不能私自接驳水、电、煤气。如确需接驳供水设施,须经管理处同意,接驳供电、供气设施要分别提供供电局、煤气公司的施工许可证;
6.2.2.4装修施工用电应提前七天向管理处申报,并说明电器、工具的种类、负荷、使用时间,并提供特种作业人员的操作证;
6.2.2.5施工期间的临时线路要按《广东省临时线路架接标准》执行,不许乱接乱拉,必须配备临时配电盘。
6.2.2.6施工期间,不得损坏、挪用小区公共消防器材、移动消防设施;严禁工地长流水,造成水资源浪费。
6.2.2.7工地烧焊作业要先向管理处申请,办理《动火作业票》,确保线路符合安全规定,周围无易燃易爆物品,不妨碍行人,烧及草地、树木等。审批后由持证作业人员进行动火作业。
6.2.2.8灭火器配备:每100m2≥2*2kg干粉灭火器(杜绝使用1211灭火器),灭火器的压力指示应在蓝色区域。
6.2.2.9一旦发生上述各项问题之一者,要立即进行停工整改,经确认无误并由管理处同意后方可施工。
6.3装修工程完工后,由管理处主任助理对装修工程进行验收,确定无违章现象。
6.4装修工程验收完毕,管理处主任助理督促施工队交回《临时出入卡》,《装修许可证》,此时办理退回押金手续。如存在不符合审批要求现象应立即指出限期整改,并根据情节填写《违规装修处罚通知单》给予相应处罚。
7.0作业要求:
7.1噪音控制:
7.1.1 噪音施工必须安排在每周一至周五下午14:00~18:00进行,周末所有施工时间段不准有任何噪音施工。
7.1.2 所有施工噪音音量不准超出50分贝。
7.1.3 所有超出规定标准分贝的施工必须向管理处提出书面申请,经管理处征询全体业主后方可执行。
7.1.4 施工噪音的监测由品保部负责。
7.2 粉尘控制
7.2.1 所有的袋装水泥不准进入小区,如果有涉及到水泥浇筑施工时,必须调配后方可进入小区。
7.2.2 直接在尘土上施工时必须泼洒少量水,防止尘土飞扬。
7.2.3 所有单位在施工前必须在房屋的周围采用一定的防护措施,以防止噪音、粉尘扩散。
7.3 安全作业措施
7.3.1 所有施工单元必须有注册资质,并留存复印件。
7.3.2 所有施工作业管理处有权进行安全检查,对漏水、漏电、漏煤气等安全隐患要及时制止并限
期整改。
7.3.3 对消防设施、设备配备情况要及时检查。
7.4 环境污染控制
7.4.1 严禁漏水、漏油车辆进入小区。
7.4.2 在施工现场不允许焚烧杂物、垃圾等物品。
8.0 相关文件及记录
《**居住宅装修管理规定》
《装修申请表》
《房屋装修承诺书》
《装修承造商施工保证书》
《承诺书(施工事故及第三者责任)》
《装修许可证》
《装修登记表》
《施工人员出入申请表》
《临时动火作业申请表》
《临时动火作业票》
第11篇 物业管理公司安防保安培训资料
1.物业管理的'物业'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。
2.'物业管理'是指什么
答:是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。
3.什么要实行物业管理
答:是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求,建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制,规范物业管理行为,提高城市住宅区物业管理水平,为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境,延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥,事业主的物业保值、增值。
4.业管理的'业主'和'房屋使用人'是指什么
答:业主是指住宅区内各类房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
5.物业管理企业的作用是什么
答:为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境;
提高城市管理的社会化、专业化能力;
延长物业使用年限确保其功能的正常发挥;
使业主的物业保值、增值。
6.安防的职责是什么
答:安防的职责是:
a)安防员上岗必须穿制服,佩戴装备(对讲机),严整仪容,纠正违章时先礼,必须做到以礼待人。
b)作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。
c)值班安防人员要认真做好放火、防盗、防劫工作,认真检查设备设施,发现安全隐患立即查明情况,排除险情,并及时报告领班吉部门领导,确保管区的安全。
d)执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。
e)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。
f)严格遵守上下班时间及值班纪律,对在岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记载。
g)对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。
h)严格执行交接班制度、按时按规定交接班。
i)对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。
7.有礼貌的查询进入小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户。
8.若发生案件,应采取一系列步骤以协助破案:
(1)立即汇报部门领导和拨打110电话,并留在现场直至公安人员到达;
(2)切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;
(3)禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;
(4)向公安人员提供相关案件详情。
9.小区对装修施工单位与那些规定
答:进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》,并领取《施工许可证》。
办理《临时出入证》,交身份证复印件两张、申报工种、人数(暂住人员)、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。
保证公共设施完好,保持住宅、绿地、道路政界、美观;不乱协、不乱画、不乱堆建筑材料,装修建筑垃圾必须袋装(编织袋或麻袋),定时堆放指定地点。
保证安全施工,落实防火措施,由于违章所造成的事故,由施工队负一切经济损失和法律责任。
装修时间为8:00-12:00,14:00-20:00,非此时间段,不得装修(发出噪音)。
装修施工人员的车辆一律不得进入小区。
10.什么是业主大会什么是业主委员会
答:业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。
业主委员会是业主大会的常设执行机构,经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利,业委会委员从全体业主中产生。
业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。
11.物业管理公司和业主委员会的关系是什么
答:物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业,是平等的,双方存在一定的法律关系和经济关系。
法律关系是:业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。
经济关系是:物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的,在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样,业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。
12.日常工作中常遇问题及解答。
1)如有业主想装有线电视,找到我们,请我们带为办理,如何解释
答:a.如果是初装户,代办费为n元,请住户缴纳初装费n元(别墅的价格),将身份证和联系电话留下,两天内可以代为办理。b.如果是移机,代办费为n元,请住户缴纳移机费n元,将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下,两天内可以代为办理。
2)如果业主家户外水表爆裂,找到我们,如何解释
答:由于水表产权系属自来水公司所有,任何人不得随意更换,因此,请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司,反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公。
3)春节期间,如业主家中水电出现问题,到门卫处报修,如何解释
答:一方面安慰业主宽心,一方面立刻拨打电话………反映情况,或直接拨答手机………..找*****(水电维修工),问清何时能来后,向业主解释。
4)如有访客来访,如何接待
答:当值安防应敬礼,并说:'您好,请问你找那一栋,那一位'
如果对方准确说出姓名、位置,应询问是否已联系过,如已联系过,应敬礼放行;如未联系,应让对方车辆靠边活到值班室登记,并联系对方要找的住户。如业主确认,可礼貌放行。如业主不在家,或不愿意相见,应礼貌的向对方说:'对不起,你要找的住户暂时不在家,请您下次再来。'
如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置,应请其到值班室登记,并请他主动电话联系,或我们联系业主确认。
如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时,应立刻汇报领班,并拨打报警电话*****,领班应在5分钟内抵达现场。
如果来人是装修
施工人员,应核对有无有效的临时出入证,如有,验证后,应登记后放行;
如果没有,则要求其办理临时出入证后方可进入。
如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时,当之安防应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。
13.如有住户要求寄存物品并代为保管时,如何解释。
答:如果寄存为普通物品,应请其说出明细来,签字确认,并说出来取时间,原则上不应超过三天。如超期未取,应将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
如果为贵重物品,应委婉拒绝;如对方请求代为保管时,不得超过一天,并请其签字确认。如超期未取,应立即将物品上缴领班,做好详细的值班纪录。
14.大宗物件出小区,应如何处理
答:应确认对方身份,如对方为业主,应请其填写物品放行登记表,填写无误后,礼貌放行;
如对方不是业主,应请其填写物品放行登记表,并请其联系业主或直接联系业主确认;确认无误后,礼貌放行;如有误,应制止其出小区,并联系业主到现场确认。
15.突发事件处理程序:
快速反应原则:
--正门当值安防一名3分钟内赶至现场;
安防领班3分钟内赶至现场。
统一指挥原则;
--处理突发事件有主管经理负责统一指挥;
特殊情况下,有安防领班负责统一指挥。
服从命令原则:
--任何工作人员须无条件服从主管经理的命令,安防领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。
团结协作原则:
1)盗窃。
当安防员、安防领班发现有盗窃现象或接到盗窃安防时,立即用通讯器材(对讲机或电话)想安防领班/主管经理报告现场的具体位置,然后留在被盗现场,或迅速赶到被盗现场,维护现场安防,保护现场,禁止一切人员进出现场:
a.安防员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况;
b.安防员到达现场前,案犯已逃离现场时,可用电话或对讲机报告,但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语:'队长,请你速到**位置;
c.安防员到达现场时,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通讯器材向领班汇报。
安防领班接到报告后立即用通讯器材交待前后门卫,并迅速赶赴现场指挥:
d.对案发现场进行保护;
e.领班到达现场立即了解案情及相关资料(询问笔录),根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。
2)打架斗殴
当值安防在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴安防是:
a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止,同时向保安领班报告具体位置,以伤人数、参与打架的人数;
b.将现场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通安防,保护好现场;
安防领班接到报告后,3分钟内赶至现场,领班到达现场后,立即了解案情及相关资料,根据现场的事态做出布置:
--对事态轻微的事件进行调解,事后向公安机关报案;
--对事态严重的,应立即报告公安机关。
3)抢劫
当值安防巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时:
a.应立即制止或赶赴现场制止,对现场进行保护,同时向领班汇报;
b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况,如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人时,应采取:'敌逃我追,敌强我缠,一边追一边联络'的方法,等支援的安防或公安人员赶到现场后一起擒获,以免造成不必要的损伤。
4)凶杀
当值安防巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时:
a.立即向安防领班汇报,并制止犯罪行为,对现场进行保护;
b.封锁案发现场,在公安机关人员到达前,坚决禁止任何人进出现场(如受害者家属、朋友等)
c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救;
d.公安人员到达时,立即向公安机关报告。
5)中毒(如住户煤气、食物中毒等)
当值安防巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时:
a.立即向安防领班汇报,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒物不再扩散,疏散现场周围的围观者;
b.对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,并尽快报救护车送往医院抢救;
c.对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸道通,注意保温并立即报救护车送往医院抢救;
d.将中毒人数、地点及抢救措施报告给领班领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
e.维护现场,疏散人群及抢救中毒人员;
f.调查中毒原因,核准毒源是否已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;
6)交通意外事故
当值安防巡逻中发现有交通意外事故或接到交通意外事故报案时:
a.立即向领班报告发生交通意外事故现场的具体位置
b.留在现场或迅速赶赴现场维护交通安防和保护现场,抢救伤者领班接到报告后,立即赶赴现场抢救:
a.维护现场安防、交通安防;
b.将重伤者报救护车送往医院抢救
7)可疑爆炸物品
a.迅速报警,不要轻易动可疑爆炸物,尽可能保护、控制现场,并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。
b.各部门人员到现场后的职责:布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线,控制现场;同时报告公安机关。
c.工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备,撤走可以移动的贵重物品。
d.总经理、副总经理立即组织临时指挥部,组织指挥各项工作,统一指令采取扑救,布置善后工作。
e.值班经理、客务经理传达指挥部的指示,协调工作,记录现场处理经过,安定客人情绪,疏散客人及贵重物品。
f.办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静,听从指挥,坚守岗位,配合排除险情。
16.我国消防管理的方针是'预防为主,防消结合'。消防设备保证随时有效地供水至关重要,物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪
答:消防设备维修管理:1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同,室外的管道,应做好冬季防冻保温工作;2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带,应
按有关规定进行定时检查、保养及试验工作,不合格的应及时更换;3、储水池应存足够的水量,并随时补足;离心泵及其电机,定时检查保养并设置备用水泵。
17.门卫是物业安全的第一卫士,在物业治安管理中具有极其重要的作用,你知道如何做好门卫工作吗
答:门卫的工作除治安管理职能外,更重要的是为用户及客人提供各种服务:1、提供引导服务及简单咨询服务。2、帮助用户及客人有安防地乘电梯出入。3、当大堂人流过多拥挤时,引导部分客人从消防电梯厅进出。4、客人携带较多物品时,为其提供必要的帮助。5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。
18.巡逻是物业安全的又一保障,必须加强安防巡逻,消除各种不安全因素,请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定
答:巡逻治安管理:1、巡逻范围只限定为公共地方,如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可,不许进入用户的房间内。2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。
19.我国消防管理的方针'预防为主,防消结合'一旦要发生火警时你知道应急措施吗
答:发生火警时的应急措施:1、打'119'并报告上级;2、组织人员抢救,并查找原因;3、控制火势;4、组织群众撤离危险区;5、严防坏人趁火打劫;6、协助有关部门做好善后处理工作。
20.火灾起初阶段是灭火的最佳时期,你掌握常用的灭火方法吗
答:灭火通常有四种方法:1、冷却法;2、窒息法;3、隔离法;4、抑制法。
21.噪声污染妨碍人们的工作,学习和生活,你知道产生噪声污染的类型吗并说出物业环境噪声污染的控制方法。
答:噪声污染的产生:1、车辆交通噪声;2、建筑施工噪声;3、社会生活噪声。噪声污染的控制:1、禁止在住宅,文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目;2、禁止在夜间规定不得作业的时间(一般指晚上10:00-次日晨6:00)内从事施工作业;3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛;4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。
22.礼仪规范
礼仪的涵义是:礼的本意是敬神,泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的,以确立、维护社会等级安防为核心内容的价值观念、道德规范以及与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼,称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼,称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。
物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题:注意礼节,讲究原则;一视同仁,举止得当;严于律己,宽于待人。
礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类:一类是体现在语言上的礼节,有称呼礼节、问候礼节、应答礼节;另一类是体现在行为举止上的礼节,有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。
仪表、仪容的基本要求是:仪表即人的外表,它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。
23.仪态的具体要求有:站姿;坐姿;步姿;手势;表情。
24.物业管理礼仪接待工作的主要规程是:接待服务,应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐,仪表、仪容端庄、整洁,热情问候、一视同仁、依次接待.让人感到你是乐于助人的,做到百问不厌,有问必答。
25.治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要内容是:防扰乱安防、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活安防正常。
27.物业公司的治安管理队伍可采用委托安防公司实施安防服务和自建安防队伍实施安防服务。
28.普法学习;职业道德教育;军训。
29.安防人员在岗培训的主要内容包括:安防操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
30.安防人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
31.安防人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
32.安防人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
33.安防守护工作的涵义是指安防人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的安防工作实际上就是安防守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
34.安防守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的安防。在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱安防;业主或非业主使用人求助。
35.巡逻安防服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安安防;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
36.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
37.遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
38.遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
39.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
40.发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
41.遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
42.遇有业主
或住户当面或电话向安防人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
43.安防巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
44.安防巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过
任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
45.违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共安防的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理安防行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
46.正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
47.真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
48.正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
49.非正当防卫的性质:属于不法行为。
50.常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
51.防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
52.紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
53.安防员处理问题应遵循的原则:安防员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题,如民事纠纷,可通过说服教育的方法解决,主要是分清是非,耐心劝导,对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆'的处理原则,尽力劝解,把问题引向缓和,千万不要将矛盾激化,因为这样不利于解决问题。对处理问题上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节轻微,不需处罚的,可当场教育,或协助所在单位、家属进行教育,如需要治安处罚的,交公安机关处理。违反其他行政规定的,交行政机关处理。对于犯罪行为,应及时制止,并把犯罪分子扭送公安机关。
第12篇 物业公司物品管理控制程序
1.0程序目的
通过对物业管理服务中所使用物品进行适当的防护(包括标识、搬运、包装、贮存和保护措施),达到控制物品质量完好,保证应用于服务的物品质量合格。
2.0适用范围
适用于物业管理服务中所用物品、设备、工具的管理。
3.0主要职责和权限
3.1管理处仓管人员负责申购入库物品的防护管理。
3.2领借用部门使用人负责领借用物品的防护管理工作。
4.0程序内容
4.1物品的标识、贮存
4.1.1申购物品经验收合格后,由仓管人员填写《入库单》,在《物品帐薄》中记录登记入库。
4.1.2 仓管人员要将仓库按保洁、机电、维修、劳保、办公、其它等分类存放,并明确加以标识。
4.1.3 通过物品外包装或物品标签足以区分物品类别、规格时,可不做标识,对不能区分的物品应按品种、规格、型号制作《物品标识卡》加以标识。
4.1.4 对具有有效期要求的物品应在该类物品中设专点存放,并标识清楚失效时间,当出现过期物品时要及时放入待检区,通知有关专业人员进行检验,如不能使用,按本程序4.4节执行报废处理。
4.2物品搬运
4.2.1管理处相关人员在进行物资搬运时,要按物品说明书中相关要求(注意事项)进行搬运,以防止损坏;
4.2.2如在搬运过程中物品被损坏,相关人员要作好标识,存入待检区内,按本程序4.4节执行报废处理。
4.3物品的出入库管理
4.3.1物品领用部门在领用物品时要经所在部门负责人同意后在仓库领取,领料人要认真清点、检查物品的数量和质量,同时要注意小心搬运和保护物品。
4.3.2对借用物品,借用部门负责借用物品的保护管理,借用时在《工具物品借用登记表》上登记。在归还时,物品保管部门人员要检查物品是否有损坏并记录,如有损坏按本程序4.4节执行。
4.4物品库存的盘点
4.4.1仓管人员每季度对库存进行一次盘点,并将盘点情况记录在《库存盘点表》中。
4.4.2当盘点发现物品有损坏、变质或过期时,相关人员应报告有关负责人进行评价处理,如可修复或让步接收使用时即进行修复使用,如不可使用,则由相关人员填写《报废单》,经部门负责人确认,管理处审批,公司审核后,报废处理。
4.5物品的包装、贮存和保护
当物品贮存有包装要求时,在检验后仓管人员应尽可能恢复其包装,以保证物品的质量、功能不受影响。贮存的物品要做好防腐、防潮、防火等工作,对有特殊贮存要求(如湿度)的物品,应保存在适宜的环境中。
5.0质量记录
5.1《入库单》
5.2《物品帐薄》
5.3《工具物品借用登记表》
5.4《报废单》
第13篇 东方物业管理有限责任公司简介材料
四川东方物业管理有限责任公司成立于1999年,注册资金400万元,2005年取得省建设厅颁发的物业管理二级资质证书。
公司成立以来,通过不断引进物业服务新理念、新方法、积极探索和实践,逐步形成了独特的管理模式和风格,培养出一支专业化、高素质、高效率、严纪律的物业管理服务团队。
公司目前管理的类型有办公大厦、商业楼宇、学校以及高层、多层住宅小区。其中,东方苑高层住宅小区于2003年先后被评为市、省物业管理优秀住宅小区。东方电气大厦于2007年分别获得市、省物业管理优秀大厦称号,并于2023年1月获得“全国物业管理示范大厦”称号。
展望未来,公司以“精益求精,持续提升”为企业发展远景,立足于细节化、人性化的服务特色,坚持“以周到的服务让客户满意,用专业的管理让业主放心”的服务宗旨,不断推行创新管理和增值服务,打造一流专业化、市场化的物业服务企业。
第14篇 物业公共管理楼宇及修缮管理
物业公共管理之楼宇及修缮管理
2.楼宇及修缮管理规定
为保持楼宇的完好美观,使业户享有宁静舒适的生活环境,特订立本规定。
2.1 房屋自交付使用时起(以竣工验收日为准),根据有关规定,保修期内凡因施工原因引起的质量问题(不包括人为损坏),由发展商负责,物业管理公司可代为住户进行联系。
2.2 由于属自然灾害、自然损耗或住户使用不当所致的质量问题需要维修,不在保修范围内,物业管理公司将尽力为住户提供有偿服务。
2.3 保修期之后的日常房屋维修,住户室内部分费用由住户负责,公用部分费用根据维修资金使用等相关规定以及实际情况界定,由物业管理公司或相应业主负责。
2.4 房屋公共部位凡属人为损坏的,由损坏者负责修复,并承担有关费用。
2.5 住户对其购、租的楼宇拥有使用权,物业管理公司受开发商或业主委托,对楼宇的所有主要结构、公共场所及设施,行使管理权。
2.6 任何住户均不得私自改变物业的用途, 物业外观应完好、整洁、不得妨碍市容和观瞻,不允许封闭空中花园和外阳台住户不得自行封闭,允许封闭的内阳台应统一有序。
2.7 住户如对室内进行装修,应严格遵守装修管理的一切规定。
2.8 小区之任何地方均不得涂画或张贴广告,违者应负担清洗、粉刷费用。如属小孩所为,应由家长负责。
2.9 楼宇内公共地方,不得摆放家具、货物或其他物品。
2.10 严禁往楼下倾倒污水、抛弃垃圾、杂物,以免伤及他人或影响卫生,教育小孩在共公场所不得随地大小便。否则,按规定处理。
2.11 切莫把垃圾等杂物投入厕所或下水道。如因使用不当而导致堵塞或损坏,住户应负全部修理费用。
2.12 严禁饲养犬类、家畜、家禽和在户门外烧香拜神,悬挂迷信物品。违者按规定处理。
2.13 楼宇内严禁收藏或拥有任何危险品(如枪支、弹药、汽油及有害液体或气体等),以保护全体住户的安全。
2.14 为使本小区经常保持整洁卫生,严禁所有人员随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮以及瓜壳,违者按规定处理。
2.15 住户须按期缴交各项管理费和水、电、气的使用费用。
第15篇 物业管理培训:资金管理
(一)学习要求
掌握物业管理资金的概念,了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则,掌握物业管理资金的预算管理工作。
(二)学习重点
1、物业管理资金及其管理
(1)物业管理资金的概念
物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全,充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同,可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
(2)物业管理资金的管理
概念
物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。
管理对象
物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。
管理目的
物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果,保证物业管理工作的高效开展。
2.物业管理资金的来源和管理
(l)物业管理启动资金
概念
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。
内容及来源
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。
(2)日常物业管理资金
来源
包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。
②日常物业管理资金的管理
1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用,并做到有计划地使用,量收支出,专款专用,不挪用、多用或少用。
2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度,杜绝内部出现财务漏洞,避免发生意外事件,防止贪污、冒领现象的发生,并注意安全保卫工作。
3.利用会计手段进行经济管理
(l)会计的基本知识及会计制度
会计的概念
会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息,对经济活动进行组织、控制、调节和指导,促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。
②会计的基本职能:核算和监督。
l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。
对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种,主要通过对价值指标的监督,防止核算单位经济活动的偏差与失误,保障核算单位财产免遭损失。
③会计法规体系
我国会计法规制度按它们之间的相互关系,可分为三层:第一层是基本法,即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层,第二层统驭第
三层,三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。
(2)通过会计报表分析提高经济效益
会计报表的概念
会计报表亦称财务报告,是会计核算的结果,是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件,是财会部门提供财会信息的一种重要手段。
②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。
l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。
2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。
3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。
会计报表对外提供时,一般还附有财务状况说明书,这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。
③会计报表分析的意义
物业管理者根据提供的会计报表,通过一定的技术方法,对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较,总结经验,揭露问题,以提高物业管理经营水平和经济效益。
4.物业管理资金的使用与运作
(l)物业管理资金的性质
物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
(2)物业管理资金的使用
物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:
①成本性资金支出与使用:
成本性资金支出,是物业管理服务在一定日期内发生,用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的,是不产生资金回收的,是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值,为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的,是物业管理企业生存的基本条件之一。
②公益性资金使用
公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,如向社会福利事业捐资、做公益性广告等,这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定,也不经常发生,物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。
③投资性资金支出与使用
投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金,主要是把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向,注意资金的安全性、资金的回收周期,同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。
(3)物业管理资金的使用原则
①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。
②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。
③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物业管理资金使用的责任制
在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。
5.物业管理资金的预算管理
(l)物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。
②物业管理资金预算管理的前提条件
1)扎实的会计工作和基础管理工作;
2)对完善的制
度体系;
3)好的领导体制与领导集体;
4)要充分利用管理会计的职能。
(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。
②物业管理资金预算编制的原则
1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。
2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。
3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。
4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。
(3)物业管理资金预算编制的方法
①固定成本预算编制法
1)日常综合管理费用成本预算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工费用成本预算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政办公费成本预算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水电费预算公式
p3=∑q电i× p电+∑q水i×p水
5)保安服务费预算服务公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滚动预算编制法
即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算,在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。
(4)物业管理资金预算管理的方法
第16篇 绿城物业管理有限公司概况
浙江绿城物业管理有限公司概况
浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月,注册资金500万元,隶属于绿城控股集团,是具有国家一级资质的物业管理企业,被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为'杭州市物业管理教学示范基地'和'教学实训基地'。
我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门,并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分(子)公司和管理处。
目前,公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等,介入咨询和接管物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式,以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制,确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针,制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围,同时,通过多年经营,公司已形成了以人为本、和谐共存,'真诚、善意、精致、完美'的独特文化理念,为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。
我司现有员工近2800人,其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要,我司开展了多层次、多形式的员工培训,不断提高员工素质,提高服务质量,提高管理水平,为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。
公司对未来充满信心,通过不断地自我完善、自我发展,正在努力创建全国一流的物业管理企业,争取为我国物业管理行业的发展做出应有的贡献。
