第1篇 物业服务中心食堂仓库管理规定
物业项目服务中心食堂仓库管理规定
第一章总则
第一条为规范**实业有限公司zz城服务中心食堂(以下简称:食堂)的仓库管理程序,充分发挥仓库功效,保证所采购的物品进、出库手续齐全,保证仓库的安全,特制定zz城服务中心食堂仓库管理规定。
第二条zz城服务中心是负责仓库管理的职能部门。
第三条本规定适用于zz城服务中心
第二章职责
第四条食堂设置仓库管理员一名,对仓库管理全权负责。
第五条仓库管理员负责本部门的物资盘点及发放等工作。包括对采购物品进行验货等工作。
第六条仓库管理员必须熟悉仓库内所存入物品的型号、规格、用途、性能等。
第三章物品的进库
第七条采购物品由仓管员根据《物品需求计划表》对实物进行验收,专业性用品汇同申购部门进行检验。对验收合格的物品进行标识后填写《物品验收记录表》办理入库。
第八条验收合格的物品由仓管员进行核对后在送货单上签收或在购物发票上签字认可。并填写《入库单》、物资卡;《入库单》必须按项目填写收货日期、数量、规格、单价、总价,供货商名称。
第九条经验收不合格的物料,仓管员应进行适当的标识或进行隔离,并及时联系采购员进行解决。
第十条对急需使用来不及入库或不宜入库的物品,由领用部门负责人在发票、验收记录上签字后,仓管员签署发票。
第十一条对于服务过程中多余的物料退库,由仓管员验收,合格则填制红字《发料单》办理入库手续;不合格则进行适当的标识,由分管领导处置。
第十二条仓库管理员根据《入库单》登记材料帐,根据《物资领用单》销帐。
第四章物品的领用
第十三条仓库所有物资实行计划用料、节约用料原则,并遵守'先进后出'原则。领用的物资除外,领用物资必须 '以旧换新'。
第十四条急用物资入库后仓管员应及时通知有关使用人员。
第十五条仓管员必须凭《物品领(借)用登记表》发放物资,如手续不全,仓管员有权拒绝发放仓库物资。
第十六条食堂主管负责对物料领用的审批。中心员工领用物品须在仓库管理员处领取《物品领(借)用登记表》并在单上填写领取物品名称、数量、领用人并由食堂主管签字。
第十七条仓库管理员凭由领用人和食堂主管签字的《物品领(借)用登记表》所列名细照单发货。
第十八条日用消耗品领用须领用人填写《物品领(借)用登记表》,并由食堂主管签字审批,按周用量一次性领用,再按实际情况发放,并记录。每月底仓管员将明细表汇总交付给食堂主管进行核对、参考。
第十九条物料消耗每月计划领用;每月统计物料实际消耗量和库存量;月度盘点做到帐实相符,杜绝浪费和遗失。
第五章物品的保管
第二十条仓库内所有存放的物品必须有明显、统一打印的规范标识。
第二十一条仓库内必须配备有足够的灭火器材(按50m2配置一个手提式灭火器具);库内照明灯应选用安全防爆灯。
第二十二条仓库内必须保持整洁、温度40c以下、相对湿度80%以下,通风良好。
第二十三条库房重地,未经许可,不得擅自进入,更不允许在仓库逗留、闲谈。
第二十四条仓库保管存储状态良好,库存帐目清楚、帐实相符。
1.仓库管理员应确保:
a) 物品的堆放高度不能超过2米;
b) 液体物品用适宜的容器盛装;
c) 对易燃、易爆、有毒的危险品必须有明显的标识或进行归类重点隔离存放。
d) 所有的标识必须内容完整、清晰,并且摆放产品时标识应朝外;
e) 做好标识和账目;
f) 对有贮存条件要求的物品,应予以充分满足;
g) 做好防潮、防晒、防雨水淋、防虫、防鼠、防白蚁等措施,以保证物品在保存期内不变质、不生锈,不失去使用价值。
h) 使用合适的搬运工具和方法,防止搬运过程中对物品质量造成损坏。
i) 对不合格品和降级使用的物品应做特别标识;合格品、不合格品、待检品分区存放。
第二十五条物品的贮存管理
1.对不能按货架摆放或有特殊存放条件的,按实际情况存放,并且材料账上注明存放位置。
2.仓管员每周应对贮存环境和贮存物品进行检查,以防止产品损坏、变质、丢失和混淆。检查内容包括但不限于:
a) 仓库环境是否能保证物品在保存期内不变质、不生锈、不失去使用价值;
b) 物料是否损坏或变质;
c) 标识是否完整、清晰;
d) 物料是否丢失或混淆。
3.当发现问题时应及时进行标识或采取隔离措施,并通知有关人员处理。
4.如物品快过期时应提前一个星期书面知会需领用的部门尽快领用,避免物品报废;
5.仓管员对仓库物资必须每月进行一次检查和盘点工作,盘点结果记录于《仓库物资盘点表》,交出纳一份。
6.每年底由出纳负责对库存品至少进行一次盘点。
第二十六条每月月底仓库管理员必须对库存实物进行盘点,盘点物资须登记在《库仓物资盘点表》并与每月统计的物料实际领用量和库存量报表交分管领导审核;做到帐实相符,如不符要查明原因,并向中心如实反映。
第六章物品的报废
第二十七条严格控制餐饮器皿、会务器皿、布草类、维修用料办理破损物品报废手续。
第二十八条使用期限(次数)满,即需更新的报废物品必须由有关人员填写《物资报废申请单》说明报废原因,属正常报废由食堂主管签署处理意见,方可作报废处理。并'以旧换新'。
第二十九条过期、霉变或破损的物品应及时填写《物资报废申请单》说明报废原因,由分管领导填写处理意见,属人为失误造成的损失,应追究责任;对不能及时处理的物资,应统一放置于仓库的不合格物资隔离区内,物资得不到妥善处理之前,《物资报废申请
单》与物资不可分开放置。
第七章附则
第三十条本规定由西丽山庄管家服务中心负责解释。
第2篇 物业安全服务管理概述-1
物业安全服务管理概述(1)
1.1物业安全服务管理工作的概念
1.1.1物业安全服务管理的含义
安全的概念
基本无危险,基本无威胁,基本无事故。
物业安全包含的三层含义
1.在无不可预知或具不可抗力危害发生的情况下,物业区域内的人身和财产不受侵害。
2.当不可预知或具不可抗力危害发生的情况下,物业区域内的人身和财产损失为可能的最小值。
3.物业安全不单指某一方面的安全,它是包含物业区域内各方面安全因素的总和。
影响物业安全的两大类因素
1.影响物业安全的因素是多方面的,其中常见的主要分为两大类:
(1)自然因素,如台风造成的物业、设备等的损坏、闪电打坏电路、洪水等。
(2)人为因素,如人为造成的火灾、人身伤害、偷窃、抢劫等。
2.作为物业安全服务管理人员,应了解这些因素,并能对这些因素引起的灾害、事故等及时予以防范或处理,从而有效保障物业区域内相关人员的人身和财产安全。
物业安全服务管理的概念
物业安全服务管理是指物业管理公司为保证业主及相关人员的人身和财产安全,维持正常的生活和工作秩序,采取各种措施和手段的一种管理工作。
物业安全服务管理的两个方面
物业安全服务管理工作主要体现在“防”和“保”两个方面:
1.防,指防灾,即预防灾害性、伤害性事故发生。
2.保,指减灾,即通过各种措施与手段对万一发生的事故进行妥善处理。
在物业安全服务管理中,此两者互为依靠,缺一不可。物业安全服务管理的一般性日常工作即为“防”,将隐患防范于未然;但做好“防”的同时也不可高枕无忧,必须为可能发生的一切事故做出详细的解决方案,以在最大限度上减低突发事故带来的损失。能够“防”、“保”兼优,才能真正保障安全。
物业安全服务管理的特性
物业安全服务管理是介于公安机关职责与社会自我防范之间的一种专业的保安工作,是一项职业性的服务工作。与公安机关和社会自我防范相比较,物业安全服务管理对这两者具有补充的性质,它不仅能够补充国家安全警力、减轻国家的财政负担,而且其工作职责范围具有针对性,能够满足其服务群体的特殊需要。
物业安全服务管理的目的
保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境,以提高他们的生活质量和工作效率。
1.1.2物业安全服务管理工作内容
物业安全服务管理主要包括治安管理、消防管理、车辆交通管理、工程安全管理四大内容。
治安管理
1.对物业管辖范围内违反《治安管理处罚法》的行为进行制止,并上报公安机关处理,如盗窃他人钱财、物品,非法侵入他人住宅等。
2.对物业区域内干扰、破坏他人正常生活的行为进行制止,如污染区域环境、乱扔杂物、噪声污染、影响业主生活的流动小贩等。
消防管理
主要工作内容是预防和控制火灾事故的发生,如进行防火安全宣传、及时扑灭火灾、保养和维修消防器材等。
车辆交通管理
主要工作内容是要维护区域内交通秩序、预防交通事故、预防车辆失窃等。
美国心理学家马斯洛将人的需要排为七个等级:生理需要―安全需要―友爱和归属的需要―尊重的需要―求知的需要―求美的需要―自我实现的需要。这七个等级按照次序逐级上升,也就是,上一级的需求将紧跟着下一级需求获得满足而来。依据这个理论得知,一旦人的最简单的生理需求得到了基本的满足之后,安全需求就会紧随而来,人们需要周围的生活环境是稳定的、安全的。并且,随着社会的迅猛发展,科技水平、人们的生活水平都在发生日新月异的变化,安全问题也越来越受到人们的重视。
所以,物业安全服务管理工作的内容以及规范也将在这个生产力水平不断提高、分工逐渐细致化的社会得到进一步的扩展及提高。
工程安全管理
对物业管辖范围内的工程施工进行安全监管,维护区域内正常的生活秩序。
1.1.3物业安全服务管理工作目标表
管理指标 数值主要措施
第3篇 物业管理服务培训物业管理人员规范用语
物业管理服务培训教材:物业管理人员规范用语第六节物业管理人员规范用语
一、文明礼貌用语
1.问候语:你好!早晨(早上)好!
2. 祝贺语:节日好!节日快乐!恭喜发财!祝您好运!万事胜意!
3．一路顺风!
4. 欢迎语:欢迎!欢迎光临!欢迎指导!
5. 见面语:请进!请坐!请用茶!
6. 致歉语:对不起!请原谅!请谅解!
7. 祈请语:请关照!请指正!请稍候!请稍等!请留步!
8. 致谢语:谢谢!多谢关照!多谢指正!
9. 辞别语:再见!bye-bye!晚安!
二、 管理人员用语接到电话接待来访您好!()部门请问有什么事您好!请坐!请用茶!请问你有什么问明事由后迅速判断解决问题的方法、时间;重要事项作好记载;请示有关领导。回答:“我们将在()时间内为您解决(服务)问题”。如遇有解决不了或难以答复的问题,或请示领导后再回答,或做耐心解释。请问还有什么事请问还有什么事
三、 维修用语接到住户电话接待住户来访谢谢,再见欢迎再来,您慢走,再见!您好!工程部请问有什么要求您好!请问有什么事询问明白需要维修内容及地点,判断是否有能力、有人手及时维修。有能力、有人手缺能力、缺人手我们立即派人去维修“我们暂时缺人手,是否另给时间”或对不起我们暂不提供此项服务再向住户确认一次维修内容、时间、地点之后,再问“您还有什么要求”再见您走好!上门维修“您好!我是工程部的,请问是否您家的……需维修”检查维修项目情况,若为有偿服务,应向业主(住户)声明收费标准与业主(住户)意见一致后进行维修,完成后清场,征询意见。“请您验收,签意见!”。谢谢再见!
四、 安管员用语
1.当来访客人进入值班室时,(起立)“请问先生(小姐……):有什么事(您找谁)”
2. 当有上级领导(来宾在公司领导陪同下)来到时,(起立向来客、领导敬礼)“欢迎光临”、“请多指教”、“多谢指导”等。
3．在接待业主(住户)报案时,“先生(小姐),别急,慢慢讲”当报案人说准业主(住户)楼座号及姓名后“请您出示证件”,查毕交还证件时,“谢谢合作”;在明确案情后,“请稍候”,立即向值班室报告,并告知业主(住户)处理的办法、时间。
4. 在巡逻中,当发现有违反治安管理条例的人和事时,主动上前询问“请问先生(小姐),发生了什么事”需要向当事人作调查时,“对不起,请到值班室协助我们调查”。
5. 当发现业主(住户)家中有异常情况时,先按门铃,待主人开门后“请问,您有什么需要帮忙”、“对不起,打扰了。”
6. 在巡逻中发现违章时,予以制止,制止违章时均要敬举手礼(限十岁以上人员违章须敬礼)。
7. 当车辆停在道口挡车器前时,上前立正敬举手礼,“请先生(小姐)用行驶证(或其他有效证件)换取车位牌(卡)”,当从司机手中接过证件时,“谢谢合作”;当后面有车辆在排队等候时,“对不起,久等了!”
8. 当发出有车辆违章停泊时,“先生(小姐),对不起,请您按位泊车(或“请不要停在人行道”、“请不要停在绿化地”、“请不要停在路口”)。
9. 当发现有车辆未关好门、窗(自行车、摩托车未上锁)时,“先生(小姐),请关好车门、窗(请锁好车)。”
10. 当出场车辆有可疑之处,需询问时,“请问,先生(小姐)贵姓住哪栋哪座属何单位”、“请出示证件。”并及时向队长或值班室报告,请示处理办法,退还证件时,“对不起,谢谢!”
11.当司机(或车主)对停车、放行、收费等问题有疑问时,应耐心解释“对不起,我们按……规定办事(收费),请谅解!
第4篇 物业管理服务公司章程范例
**物业管理有限责任公司章程
第一章总则
第一条为规范公司的行为,保护公司和股东的合法权益,依据《中华人民共和国公司发》《公司登记管理条理》及法律,行政法规,特制定本章程。
第二条公司为有限责任公司,由全体股东共同出资;股东以其出资额为限对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
第四条公司以其全部法人财产,依法自主经营,独立核算,自负盈亏。
第五条公司登记注册名称:**物业管理有限责任公司
第六条公司所在地:中国广东省广州市天河区国际广场a座2808
第二章公司的经营范围
第七条商住,家政服务,写字楼管理
以上经营范围,以登记主管机关依法核准为准。
第三章 公司注册资本
第八条 公司注册资本为500万元人民币。为二级物业管理企业。
第四章 股东的权利和义务
第九条 股东的权利和义务
(一)股东的权利
1.按照出资比例分取红利;
2.依法及公司章程的规定,转让出资;
3.按照出资比例行使管理决策权;
4.优先认购公司新增资本;
5.查阅股东会会议记录和公司财务会计报告;
6.要求公司为其投入的资本签发出证明书。
(二)股东的义务
1.遵守公司的章程;
2.按时足额交纳本章程中规定的各自所认缴的出资额;并依法办理其财产转移手续;
3.依其所认购的出资额承担公司的债务;
4.在公司登记后,不得抽回出资;
5.维护公司的合法权益。
第五章附则
第十条 公司经营期限十五年,自登记机关核发营业执照之日起计算。
第十一条 本章程经股东会议通过,并自领取公司营业执照之日起生效,本章程解释权归股东大会,修改权归股东大会。本章程经全体股东一致通过。
第5篇 物业管理vip服务方案
物业管理的vip服务方案
优质服务是物业管理企业最重要的产品,物业管理企业只有把服务工作做好,才能在竞争中脱颖而出。本物业管理方案结合作者多年的工作经验,总结出物业管理行业在管理服务方面还存在着从业人员素质不高等问题,但是解决这些问题的关键还是要靠规范物业管理行业法规和制定物业管理方案,严格执行企业物业管理制度落实等问题。
随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大,如何使物业服务更好地促进***的销售,在不断完善物业管理方案对某小区现有物业管理的基础上,对某小区进一步提高物业管理的配置及服务水平,使某业主物业管理享受到vip服务。
一、物业管理方案-----日常维护
1、对业主房屋的管理:每月进行定期检查并记录。检查结果,如果是空置房,用短信的方式向业主反馈,并向业主提出相关建议,让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看,物业公司也在照看着,放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋,直接用纸张作好记录,投入到业主的信箱中,使业主对自己的房屋有所了解。(可为业主的空置房进行简单清扫),业主的检查记录进行专门存档,存放在业主档案文件袋中。
2、对公共部位、设施设备的物业管理每月定期进行检查,把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中,使业主了解到本园区物业运行情况。
3、维修速度:业主报修,物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场,通过检查判断,立即向业主反馈维修信息,绝不断拖拖拉拉(前提是施工方必须保证维修的及时性),让业主感觉到维修的“深圳速度”。
4、对公共设施采取24小时值班制,晚上也安排人员进行值班,以确保设施的正常运转。
二、物业管理方案---环境卫生
为提高及第苑的清洁度,在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶,业主只要把垃圾拿出家里,投放到本楼层的垃圾桶即可,这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶,由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁,确保每栋楼达到高标准的卫生要求。
三、物业管理方案---绿化养护
定期施肥、及时修剪、除草,确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型,按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。
四、物业管理方案---交通秩序及车辆停放
为使及第苑的交通顺畅,车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗,进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥,业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置,做好只要业主回来,就指引其往固定的车位停放,避免乱停乱放影响交通秩序。
五、物业管理方案---安防
根据物业公司的安防方案,使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统,以便人防与技防相结合,提高园区的安全系数。
六、物业管理方案---收费服务
物业公司为每户业主在银行开户,物业收费项目都可以在银行代交,物业公司收到银行代收的费用后,用短信反馈给业主,这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间,物业公司也可以及时收到各种费用。
七、物业管理方案---物业服务中心
增设服务热线电话,增设网上业主论坛及qq群,使业主能充分参与物业管理,使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使,对业主的孩子及老人重点关注,孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等,增进业主与物业公司的感情。
八、物业管理方案---特约服务
增设更多、更方便的特约服务,如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等,使业主更省心。
九、物业管理方案---制定标准的管理程序
服务人员统一的服务方式及服务程序,以体现物业服务水平。
基于上述物业管理方案存在的问题,要进一步推进物业管理vip服务业的发展,必须尽快建立、健全物业管理服务体制和运行规范,形成与社会主义房地产市场经济和全面推行住房商品化、社会化相适应的新的物业管理运作模式。
第6篇 学校行政办公楼物业设施设备管理技术服务规范
学校行政办公楼物业(设施设备管理)技术服务:
(一)服务内容:
物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、、消防系统、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、公共即热式开水炉、教室多媒体设施设备、高压变电所、物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。
(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:
总体标准:保证设施设备完好,正常运转。
1、水电设备房内要保持整洁,设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。
2、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。
3、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。
4、空调设备维护管理。
(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。
(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对维修完成后的验收维保、维修并做好记录。
(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。
第7篇 s商业步行街物业服务管理描述：保洁服务
商业步行街物业服务管理描述:保洁服务
7、商铺保洁服务管理
商铺的环境有外部环境和内部环境,外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等;内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所,以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围,为业户提供一各理想的经营环境,为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。
1)商铺保洁管理方法:
要做好商铺的保洁服务管理,首先要确定做什么,即什么地方需要保洁,然后定出清洁的标准,根据这些标准、要求再定出保洁的频率(次数),还要再加上检查手段,如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等,制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》,内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等,制订《商业街保洁服务作业规程》,这个'规程'指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做,是保洁工岗前岗中的培训教材,其要点有:地面清洁、打蜡;墙角线清洁;墙面除尘;大理石清洁、打蜡;不锈钢面清洁;卫生间清洁;玻璃幕墙清洁;窗户清洁;地毯清洗干净等。
2)商铺保洁管理的重点:
a)商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出,给商铺地坪带来的灰尘、纸肖;定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境;
b)商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等,由于顾客触摸频率较高,留下的手印带给人视觉上的不舒服,应定时清洁以消除不洁现象;
c)商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味,也是清洁工作的重点;
d)商铺外的铜牌,因暴露在室外,风吹雨淋会使铜牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商铺的形象。
e)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置,及时清理;
f)雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器,尽量不要把带雨水的雨具带进大厅,同时注意清洁卫生。
g)对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视,但放置鼠药时,要充分考虑儿童的安全,要放在摸不到的地方;为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作;
h)在商铺的营业时间内,保洁工不能使用长柄拖把,更不能使用湿拖把拖地,以免造成顾客滑倒伤害事故;
i)在雨雪天,商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌;
j)提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置;
k)对一切能利用的再生垃圾(包装纸、箱)要回收处理,等等。
第8篇 物业管理知识--保安服务篇
物业管理知识学习-保安服务篇
001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。
003治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。
005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上;20岁至28岁;高中以上文化程度;身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料);符合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。
006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内部的有关管理制度:员工守则,工作纪律等;安全防火教育;iso9002质量体系有关安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训。
007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
012保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的秩序。
013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主或非业主使用人求助。
014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表
现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。
2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
029非正当防卫的性质:属于不法行为。
030常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。
032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策,不徇私情,以理服人。
035保安员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题,如民事纠纷,可通过说服教育的方法解决,主要是分清是非,耐心劝导,对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取“可散不可聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆”的处理原则,尽力劝解,把问题引向缓和,千万不要将矛盾激化,因为这样不利于解决问题。对处理问题上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节轻微,不需处罚的,可当场教育,或协助所在单位、家属进行教育,如需要治安处罚的,交公安机关处理。违反其他行政规定的,交行政机关处理。对于犯罪行为,应及时制止,并把犯罪分子扭送公安。
第9篇 物业二次装修管理现场服务技巧
1。业主经常咨询物业管理处对自己的住宅进行装修,为什么需向物业管理处客户服务中心申报
答: 为了整个住宅小区的外观和谐和统一,营造良好的安居环境和让私人住宅在使用中得到升值的空间。物业管理处的工作人员将充分运用知识,替业主在二次装修过程中,尽到服务与管理的义务。
例如:谁都不愿意看到楼上的住户洗澡,立即产生洗澡水滴漏到楼下人家,楼下的住户就气冲冲跑到门口叫骂。同梯位的上下邻居,为卫生门违章装修造成的事实,一见面就争吵。楼下住户的橱柜安装不慎,将楼上住户的供电线路击穿,楼上楼下业主之间造成纠纷不断……。
若干年之后,业主家中的隐蔽工程供电线路需要维修,就可以在物业管理处客户服务中心保存在业主档案之中的管线设计施工图中找到维修的最佳方案。
2。物业管理处客户服务中心如何对业主申报的装修施工现场提供服务与管理
答:根据业主临时公约和前期物业服务合同的要求,对装修施工现场物业管理处客户服务中心提供以下几个方面的服务和管理:
1。装修现场施工是否有涉及到房屋结构安全问题;
2。监督现场施工人员对各类管道,线路日常使用和铺设;
3。房屋外立面美观、统一,与整个小区景观和谐;
4。小区公共治安秩序的维护、对施工人员、来访人员实施治安管理;
5。对装修物资进场的安全鉴别;
6。对物资的出入小区进行盘查控制;
7。施工现场的治安、消防安全管理;
8。装修垃圾分类袋装,定点投放,集中清运;
9。施工人员、来访人员、车辆停放秩序管理;
10。交通道路管理;
11。环境保护宣传。
通过物业管理处工作人员(楼管员、安防员、工程技术员)的巡查、指导、监督、服务来实现。
3。为什么要缴装修保证金
答:为了有效控制装修公司、装修工程队的施工人员违章施工、野蛮施工以及装修过程中违反治安、消防、交通、环保等法规现象的发生。
装修保证金是由装修公司、装修工程队在进现场施工前,向物业管理处缴纳.装修施工结束之后,装修公司、装修施工队向物业管理处申报《装修竣工协查表》,装修施工期间如无违章情况发生,在装修竣工并使用一个月后,物业管理处将退还装修保证金。
建议业主装修时,最好请正规的装修公司进场施工,正规的装修公司,即有质量保证、保修期,又具备装修空间环保监测,维护居住空间健康保障的权益。
4。装修施工期间将会面临哪些违章装修行为
答:面临违反《建筑装饰装修管理规定》(建设部令第146号)和《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)以及地方有关规定《福州市环境保护条例》等的行为:
1。拆改主体结构和明显加大荷载;
2。建筑装饰装修设计、施工和材料使用,不遵守建筑装修防火规定的;
3。未采取必要措施,控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废气物及噪声、振动对环境的污染,严重影响人们正常生活和人身财产安全的;
4。将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间,厨房间;
5。扩大承重墙体原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
6。损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
7。擅自拆除、改造各类管道(给水管、排水管、煤气管);
8。擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物(泥水,化学物口残渣等);
9。侵占公共场地的行为;
10。超负荷用电,乱堆乱放造成火灾现象;
11。高空抛物,倾泻污水。
5。在二次装修管理期间,楼宇管理员在施工现场提供服务,应注意哪些事项
答:在二次装修管理期间,楼宇管理员首先应对辖区内的户型结构、承重墙、承重梁的具体位置要了解,对户内的各类预埋管线的位置、走向要十分清楚,对每个梯位的电力、通讯、有线电视、安防等线路管道预埋的具体位置和走向需要明明白白, 楼宇管理员只有熟悉户型结构,户内和梯位的各类管线的预埋位置和走向,才能在每日巡查施工现场发挥现场监督、管理、建议、劝阻的服务目的。
楼宇管理员在巡查施工现场应注意以下事项(有18项)
1。有无装修许可证,施工人员出入证盘查;
2。施工进度(土建、水电布、木工、油漆、水电)巡查服务记录;
3。是否安规定时间进行噪音施工装修;
4。是否包封阳台,安装防盗网;
5。装修垃圾是否占用公共部位;
6。是否改动公共墙、承重墙、承重梁、柱、排烟气管道;
7。是否改变室内使用功能;
8。是否破坏外观;
9。空调是否安装于指定位置;
10。供水表前是否改动;
11。是否改动排污水管、封闭污水管、雨水管;
12。是否增加线路负荷;
13。厨卫是否加做防水层;
14。是否堵塞地漏和排水管道;
15。是否擅自进行动火作业
16。是否随意拆改智能化系统(通讯、网络、安防)
17。喷涂油漆、涂料时是否有采取粉尘控制措施;
18。油漆残渣是否有乱倾倒于排污管内现象。
以上18项是楼宇管理员在二次装修管理期间, 在施工现场提供服务的业务范围。楼宇管理员在每日巡查装修施工现场时,更应该注重自身的心态和工作方法:
1。心平气和、尊重他人、讲文明礼貌,无论对业主、使用人、委托人、施工人员均以礼相待;
2。替业主负责,尽参谋之现,到现场是提供服务,而不是“管制”,发现施工材料质量有疑问,及时向业主通报,发现违章装修的苗头,及时向业主通报,规劝业主采纳更好的方案。
3。和颜悦色,反复宣讲装修注意事项,尽到“告知”义务,
在装修施工现场,每一个不同的施工进度,都会有不同的专业施工人员进场,楼宇管理员要针对不同施工进度的装修注意事项“告知”他们,避免违章装修发生。(如果是品牌装修公司有现场管理人员,只要告知管理人员即可。)
4。发现严重违规施工,及时请安防队长派人员前来制止,
在该问题未协调解决之前,通知安防队长将该现场的进场装修物资和施工人员的《临时出入证》暂扣并阻止在小区门口,不准进场施工。
5。熟悉了解室内装饰装修的相关业务知识。
6。对于二次装修施工现场的不同施工进度,应该注意哪些事项
答:对于二次装修施工现场的不同施工进度,物业管理服务人员在现场的巡查、监督的重点工作内容也有所不同:
1。土建阶段:敲墙――注意户型结构安全,承重墙、梁、管道井、通气井;
注意入户预埋的管线安全;
建筑垃圾袋装,投放到指定地点。
钻孔――空调安装位置,是否与小区的规划一致;
了解业主是否有安装防盗网的意向,及时规劝。
防水――厨卫是否有做防水层施工。
2。水电布线:是否有更改排污管,地漏是否有移位;
弱电系统建设尽量不要更改,如有更改请业主向施工队索要线路设计/施工图,以便于日后故障维修;
电力系统建议业主监督使用品牌电缆、电线,管预埋以后要历经数年使用,不可忽视;
注意提醒业主,必需留强、弱电设计施工图纸。
3。木工阶段:施工现场的消防安全管理;
提醒施工人员入户隐蔽工程的管线安全;
装修垃圾袋装后,投放到指定的地点;
注意管道是否有堵塞现象。
4。油漆阶段:施工现场的粉尘控制,消防安全管理;油漆材料包装盒应集中放置,不得随意乱扔;提醒施工人员切勿将油漆残渣等倒入下水道,以免堵塞管道及污染环境。
5。空调安装:空调属于“装修管控物资”;
安防门岗发现“空调物资”进入小区,实行盘查通报, 管理处接到通报情况,立即派人到安装空调的现场提供定位服务。监督空调主机外挂的位置必须在统一的方位。
7。发现“违章装修”如何处理
答:及时发现并纠正违章行为,就可以降低和缩小违章行为造成危害程度和范围,减少违章行为造成的损失。因此,楼宇管理员、保安员应该做到及时发现并纠正各种违约行为,依照业主公约和有关法律、法规的规定进行处理和纠正。
物业公司制定了6条违章处理的工作原则:
1。以劝导,教育为主的原则;
2。慎
用处罚的原则;
3。得到业主委员会支持后再进行处罚的原则;
4。处罚以赢得大多数住户认可的原则;
5。批评规劝从重,处罚从轻的原则;
6。处理尽量不伤和气,事后主动缓和关系的原则。
针对违章装修的现象,处理方法主要有:
1。规劝;
2。制止――及时向业主通报现场制止施工原因;
3。呈送《违章整改书》给装修业主;
4。呈报相关执法部门(市管,城管,环保等)。
住宅项目装修――设计――材料采购――进场施工――项目建成――拆除(人工费用)――恢复(人工费用)――废弃材料
预防违章装修现象的发生,只有一条途径――不厌其烦地尽到“告知”的义务,以“专业人士”的微笑服务,来赢得业主和施工人员的理解与支持。
业主装修工作流程
水、电工阶段
1、对卫生间、厨房地面及墙面进行装修施工时,应做好防水处理;施工结束后应做24小时
闭水实验和通水实验。
2、户内安装报警系统、通讯系统等弱电线路因涉及日后使用效果,建议尽量不要更改,如
有更改请做好隐蔽记录。
土工阶段
1、施工现场的材料要分开堆放不得集中或超负荷堆放在一处。
2、肢、宽架梁不得任意凿打、损坏,不得改变房屋建筑主体和承重墙。
3、厨房、卫生间的地面、墙面防水层必须进行保护,管道井、维修窗、通风、通气井不得任意敲打,以免破坏管边防水层。
木工阶段
1、 装修过程中建议您配备两只灭火器,以确保室内装修安全。
2、 在木工使用冲击钻打墙面时,请注意在水、电阶段已布置的隐蔽工程。
3、 窗框边二次装修需要打凿的,为保证您家窗的防水性,应在凿完后进行防水处理后方可继续进行装饰施工。
4、 严禁将木屑、废旧五金材料等倒入下水道,以避免造成管道堵塞现象。
油漆阶段
1、 业主(住户)尽量使用健康、环保的油漆产品。
2、 油漆材料包装盒应集中放置,不得随意乱扔。
第10篇 项目物业管理服务内容服务标准：保洁服务
项目物业管理服务内容及服务标准:保洁服务
三、保洁服务内容及服务标准
区域工作内容频率标准
大堂公共区域
地面(牵尘)不间断1、天花、壁纸、墙面、木制品:无污渍、无尘土、无手印
2、地面、墙面、柱身:光亮、无尘土
3、金属电镀制品、灯饰、柱子、玻璃、镜面:
光亮、无手印
地垫(吸尘)3次/日
墙壁(擦拭)1次/日
玻璃门、玻璃墙面(擦拭)不间断
咨询台、指示牌、水牌(擦拭)3次/日
圆柱、方柱(擦拭)3次/日
灯饰 (外表)1次/日
消防设备 (外表)1次/日
护栏扶手(擦拭)不间断
立式烟缸(擦拭)不间断
空调风口 (外表)2次/月
墙壁 (擦拭)1次/周
玻璃门、墙面、门、框 (清洗) 1次/周
地垫 (清洗)2次/周
金属、电镀制品养护1次/周
公共走廊地面 (牵尘)不间断1、天花、壁纸、墙面、木制品:无污渍、无尘土、无手印
2、走廊、楼梯:无尘土、无杂物、无蚊虫
3、地面、墙面、柱身:光亮、无尘土
4、金属电镀制品、柱子、玻璃、镜面:光亮、无手印
墙面、踢脚板 (擦拭)1次/日
消防设备外表 (擦拭)1次/日
烟灰缸、垃圾桶 (擦拭)不间断
出入门 (清洗)1次/周
通风口、柱子2次/周
墙 (清洁 )1次/周
灯罩1次/月
地毯清洗1次/月
区域工作内容频率标准
公共卫生间门、门框(擦拭)不间断1、天花、木制品:无污渍、无尘土、无手印
2、台面、地面、墙面:光亮、无手印
3、金属电镀制品、灯饰、柱子、玻璃、镜面:
光亮、无手印、无水印
4、卫生间:无杂物、无异味、无蚊虫
6、卫生洁具:无污垢、无水渍、光洁明亮
地面 (墩、擦)不间断
小便池、坐厕、洗脸盆 (清洗消毒 )不间断
卫生间空气消毒3次/日
水龙头、台面 (清洗)不间断
镜子 (擦拭)不间断
垃圾筐 (擦拭)3次 /日
电镀件、烘手机不间断
通风口2次/周
地面刷洗 1次/周
墙壁 (擦洗)1次/周
天花板 (擦拭)1次/月
灯罩、空调风口1次/月
垃圾桶(清洗)1次/周
各楼层楼梯地面 (拖抹)1次/日1、楼梯:无尘土、无杂物、无蚊虫
2、金属电镀制品、灯饰、玻璃:光亮、无手印、无水印
3、地面、墙面、柱身、扶手:无尘、光亮、无污渍
扶手 (擦拭)1次/日
窗台 (擦拭)1次/日
电镀件上光擦拭2次/周
墙面、天花 (除尘)2次/月
扶手 (清洁剂擦拭)2次/月
灯具 (除尘)1次/月
标牌标识1次/日
区域工作内容频率标准
外围地面、台阶 (清扫)不间断无污渍、无杂物
标识牌、宣传栏 (擦拭)1次/日
照明设施 (外表)1次/日
果皮箱 (清洁整理)3次/日
地面冲洗(夏季)1次/月
地沟 1次/月
果皮箱 (刷、洗)3次/日
地下停车场地面、(清扫)不间断无污渍、无杂物、无积水
停车场设施 (擦拭)1次/日
地面冲洗(夏季)1次/月
地沟 1次/周
烟筒3次/日
电梯外部擦拭不间断无尘土、光亮、洁净、无污渍、无杂物
轿箱内侧玻璃1次/日
轿箱内侧不锈钢表面不间断
轿箱内侧地毯2次/日
电梯槽清洁1次/日
电梯内外侧按键不间断
电梯门、门框不间断
办公室清洁办公室大门擦拭1次/日清洁后的桌面、台面无灰尘;玻璃光亮、地面无杂物;垃圾清除干净;桌椅摆放整齐。
办公桌、椅擦拭1次/日
地面吸尘1次/日
收垃圾、更换垃圾袋1次/日
办公室玻璃清洁1次/周
窗台擦拭1次/日
第11篇 某大学楼宇物业管理服务内容标准
大学楼宇物业管理服务内容标准
管理服务
(一)服务内容:
全面负责大楼内后勤物业服务相关管理工作,履行岗位职责。
(二)服务标准
1、负责对楼宇大厅内定点设置服务台客服工作检查接待。负责对大楼内有关后勤工作的投诉服务、报修热线电话受理,物业管理监督检查。
2、负责对全部服务人员礼仪、服务态度的管理。
3、对用户的投诉答复、维修及物业服务的回访工作应有详细记录。
4、负责对大楼的按时开放,负责对大楼台清洁卫生的控制。
5、建立大楼基础设施设备管理资料台账,完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、使用部门资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。
6、负责与业务部门的沟通和联系,及时处理重要的投诉。每半年向业主方汇报物业管理服务情况。
7、每个月向使用方申报各类人员岗位考勤、考评工作。
8、一年不少于二次向使用部门及师生采用走访、座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展物业服务工作回访,并对薄弱环节进行改进。
9、发生紧急事件时,立即组织相关责任人处理,按应急方案制定的措施执行。并分析原因,提出整改方案和预防措施。
10、物业服务人员进出时,做好相关资料和财物的交接工作。
11、负责召集管辖楼宇的物业会议,检查工作的落实情况,布置工作任务,就项目物业管理运行执行中的问题提出解决方案。
12、负责对大楼内对外报修,各类报表的申报。
13、负责协调院部会议室使用的相关工作。
第12篇 诚粤物业日常服务与联系管理方案
诚基物业日常服务与联系管理方案
管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务,物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。
管理处经理负责日常服务与联系工作,对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。
1.日常服务与联系的内容
1.1日常服务内容
1.1.1维修保养服务;
1.1.2绿化养护服务;
1.1.3治安消防服务;
1.1.4环境卫生管理服务;
1.1.5停车管理服务;
1.1.6特约服务;
1.2日常联系内容
1.2.1小区中设置业户联系箱,每天定时开箱;
1.2.2设立投诉电话接受业户的投诉;
1.2.3及时回访业户征询意见。
2.日常服务与联系的质量控制
2.1业户人员应多途径与业户保持沟通,经常走访业户听取意见,满足合理要求,及时提供各类服务。
2.2每半年至少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不断改进提高。
2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检,保证服务质量。
3.日常服务与联系的质量要求
质量要求以《物业管理条例》为依据,以济南市物业行业服务规范为依据,严格按各项服务的管理制度及标准进行操作,做到业户评议满意率90%以上;业户投诉率万分之五以下;投诉处理率100%。
第13篇 物业服务公司会议管理规定2
物业服务公司会议管理规定(二)
为进一步加强会议的组织性和纪律性,提高会议质量,制定本规定。
一、适用范围:本规定适用物业公司例会及专题会议。
二、行政人事部负责本规定制定、修改、废止工作。
三、公司例行会议规定
1、晨会:
(1)、时间为每个工作日8:30召开,地点在部门办公室,与会人员为各部门主管及部门员工,会议时间控制在30分钟以内。
(2)、与会人员必须准备好当日工作计划,前一天工作小结和完成情况,存在问题以及需要说明、协调事项,发言必须简洁明了。
2、例会:
(1)、每周六下午16:00定期召开每周工作例会,例会地点在公司会议室,与会人员为公司领导及各部门主管以上干部,会议主持为公司总经理,例会主题为各部门主要负责人汇报上周工作完成情况及本周工作计划及在日常工作中存在问题,公司领导总结各部门上周工作情况,并对下周工作提出重点要求。
(2)、各部门负责人应准备好本部门有关汇报材料:总结汇报工作完成情况,存在哪些问题,以及下周的工作计划、重点与难点及需要协调的问题等。
(3)、行政事务助理准时召集与会人员进入会场,并准备好所有重要发文及上次会议纪要等会议材料供会议主持人参考,各部门汇报材料于会后及时交行政事务助理汇总,行政事务助理须做好例会纪要的整理、打印工作,例会纪要必须于会后24小时内呈报公司领导并下发各部门主要负责人。
3、其他会议要求根据实际需要以行政人事部或会议召集人通知为准。
四、会议纪律
1、会议期间,与会人员一律不得迟到、早退。迟到两分钟以内者,给予扣罚10元/次;超过五分钟者不准进场;被拒绝进场者作旷工一天处理。早退者与被拒进场者处理方法相同。如因故不能如期参加会议者,必须提前向会议主持人说明情况,并经批准方可。与会人员确需离场处理紧急情况时,经会议主持人同意方可离场。
2、与会人员应提前十分钟进入会场,做好自备纸笔、认真记录会议内容等相关准备。
3、会议召集人准备好会议资料,召集与会人员到位后,准时请会议主持人出席会议。
4、会议期间要认真听讲,并做好记录。
5、开会时精神集中,不得交头接耳,左顾右盼,分心走神。
6、会议期间不得随意走动,手机调至无声或震动,不得接听、拨打电话(领导除外);违者一次警告,二次令其退场,被令退场者作早退处理。
7、会议期间不得看与会议无关的资料。
8、与会人员必须衣着整洁,佩带工卡,坐姿端正,仪容仪表规范,展示良好的精神面貌。
9、公司行政人事部具体监督会议纪律的执行。
第14篇 住宅前期物业管理服务质量规范
住宅项目前期物业管理服务质量规范
1.基本要求
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;移交物业管理所需资料。
物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
制定完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);有完善的物业管理方案,对各管理和服务人员进行考核;广泛运用计算机管理(业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。
管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。
设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修30分钟内到现场做应急处理,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录,回访率达100%。
在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供相关的特约服务和便民服务;节假日有专题活动;每年组织1次以上的社区活动。
按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时劝阻和报告。
采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于50%;每年至少2次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达98%以上。
获得南宁市组物业管理示范(优秀)项目称号,或制订相应的争创规划。
2.房屋管理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修、保养记录完整准确。
每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定组织维修。
每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开闭灵活,无异常声响;门窗玻璃无破碎。每年3次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通;雨季前1个月要对屋顶进行检查,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划,与委托方或业主委员会协商安排专项维修。
按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约(业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
墙体表层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;墙面无明显污迹。
物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标识。
物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在主要通道设置安全疏散指示标识;每月检查1次,保证标识清晰完整。
3.共用设施设备维修养护
对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。共用设施设备完好率98%以上,急修及时率达100%。
设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整,并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。
设施设备标识齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
属于小修范围的共用设施设备,应及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定,组织维修或者更新改造。
每年保养1次水泵,泵房整洁,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。
保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的,2小时内专业维修人员到现场修理;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场做应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶,或由业主要求专人
消防泵每月启动1次并作记录,每年保养1次,保证其运行正常;消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱内各种配件完好;每月检查报警功能是否正常;按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测;每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查;每月检查1次灭火器,临近失效立即更新或充压;消防通道畅通。
设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
不定期巡查路面、井盖、休闲椅等,健身设施随时检查,发现损坏的,一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水;保持景观原貌,保证室外器械、设施的安全使用(需更换除外)。每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。
路灯、楼道灯完好率不低于95%。损坏的应在48小时内修复。
对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
4.协助维护公共秩序
公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训,持证上岗;以中青年为主,身体健康,责任心强,工作认真负责,体态良好;每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训,掌握基本安全护卫技能,能恰当地处理和应对护卫工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的
应急预案,定期进行实战演练;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐;当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠;会讲普通话;配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
物业区域各出入口24小时值班,并有详细交接班记录;对不熟悉人员进入,可通过对讲系统联系业主,决定是否放行;对装修人员实行临时出入证管理,对其他劳务人员实行登记;对进出车辆实行证、卡管理;保持出入口环境整洁、有序,道路畅通;对大型物件搬出进行记录。
根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每2小时巡查一次,重点部位增加巡逻频次,有巡逻记录;在遇到异常情况或住户紧急求助时,巡逻人员5分钟内赶到现场,并采取相应措施。
设有监控中心的,应对控制设备做好维护保养,并保证24小时开通,监控人员不得擅离职守。
有火、水、警应急预案,每年应组织不少于1次的应急预案演习。
物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序;有专职人员巡视和协助停车事宜。收取车辆看管费的车库24小时有专人管理,车库内配置道闸和监视系统,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车辆停放有序;车库场地每日清洁1次,无渗漏、无积水,通风良好;无易燃、易爆等物品存放。
5.保洁服务
保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过2小时;明沟无杂物,无积水;宣传栏、标识牌每日擦拭1次,目视无灰尘、明亮清洁。
根据物业情况设置垃圾桶,有专人管理,垃圾封闭存放,每日清理1次;保持垃圾桶及周围清洁、无异味;垃圾箱、房整洁、干净、无异味;消毒灭害措施完善。
公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每天清理1次,每日擦拭1次;箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。
楼道每日清扫1次,走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净,地面干净有光泽,无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象,保持地面材质原貌。
楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次,保持干净、光亮、无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具定期除尘,保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次,门厅玻璃每日擦拭1次,保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。
天台、屋顶每月清扫1次,无垃圾堆积。
电梯轿厢保持表面光亮、无污迹,轿厢壁无浮灰,不锈钢表面光亮、无污迹。
大理石地面、墙面每年养护2次以上。
6.绿化养护管理
绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。
绿地内植物群落、层次明显。
花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无杂草,无病虫害,每年打药不少于2次。死亡树木应在植树季节及时补栽,无黄土裸露。
绿地植物存活率98%。
第15篇 某物业管理服务纠正预防措施实施程序
物业管理服务纠正和预防措施实施程序
为了及时纠正在物业管理服务过程中产生的不合格,并对不合格服务产生的原因进行分析,采取有效的纠正与预防措施,消除潜在原因,防止不合格服务的再发生,保证公司服务品质的不断提高,特制定此工作程序。
一、管理职责
1、由产生不合格服务的部门主管级以上人员负责组织调查产生不合格的原因,制定有效的纠正措施,相关职能部门制定预防措施,并分析该预防措施的科学合理程度,管理处品质负责人负责监督纠正和预防措施实施,并验证其效果。
2、品质负责人或相关主管负责落实责任人,实施纠正和预防措施。
3、管理处经理对部门实施纠正预防措施的过程进行监督,对总经理负责。
二、管理过程
1、如果是由质量文件或服务规范引起的不合格,由品质负责人组织有关人员论证,提出修改意见,呈交经理审核及总经理审批后修改、下发,保存与此有关的文件和记录,由管理处经理负责监督.
2、如果是由员工自身素质引起的不合格,由人事或培训负责人会同发生不合格服务的部门负责人进行人事调整、处罚或加强员工的培训等, 由管理处经理负责监督.
3、如果是由服务设备或设施引起的不合格,采取的纠正措施包括增加或更换设备设施,重新选择分承包方或内部调配及进行合理技术改造等, 由管理处经理负责监督。
4、对出现严重的或具有代表性的不合格,由管理处经理按总经理的意见,组织有关部门开展专题讨论,对质量问题进行综合分析,制定措施并组织实施,由管理处部经理负责监督。
5、品质负责人把各部门所采取的预防措施、实施过程和结果记录,进行整理、收集、并提交给公司组织的管理评审。
6、对于管理评审中确定的纠正预防措施,由品质负责人负责监督执行.
三、相关工作记录表格
《不合格报告》
第16篇 物业管理限时服务控制程序
1.0目的
对服务时间期限实施控制,确保工作高效,顾客满意。
2.0范围
本程序适用于对物业管理过程中各种信息的处理时限控制,对内为限时完成工作,对外为限时服务。
3.0职责
品质督察部、管理处负责对本程序的实施进行监控。
4.0限时服务分类
4.1按服务对象可分为对内限时服务和对外限时服务。
4.1.1对内限时服务亦称为限时完成工作,指对内各种信息的传递处理。
4.1.2对外限时服务指对顾客或相关方信息的传递处理。
4.2按服务内容的轻重缓急可分为a类,b类,c类
4.2.1a类指已发生的危及顾客/住户人身财产安全的如治安、消防、车辆管理等。
4.2.2b类指已发生的现属潜在的事故隐患,如不及时处理,将会危及顾客/住户人身财产安全的服务信息。
4.2.3c类指除4.2.1,4.2.2,以外的不对业主/住户人身财产构成威胁,会间接影响业主/住户的满意度和物业公司的信誉。
5.0工作程序
5.3信息传递、处理的限时规定
5.3.1a类服务信息,可采用电话传递,传递部门从接受信息到把信息准确传递到相关部门不得超过30秒。
5.3.2b类服务信息,传递部门从接受信息到把信息传递到服务部门不得超过1分钟。
5.3.3c类服务信息,传递部门从接受信息到把信息准确传递到相关部门不得超过5分钟。
5.4相关部门的人员从接到信息至赶赴现场实施服务的限时规定。
5.4.1a类信息不得超过3分钟。
5.4.2b类信息不得超过10分钟。
5.4.3c类信息不得超过20分钟。
5.5所有投诉及服务信息的处理解决均不得超过24小时,包括公司日常管理过程中各种报告、业主信息等信息传递,确需延长时间或暂不能解决的,须报告相关部门经理/主管,并做好记录。
5.6各有关部门接到服务信息后,应先确定要求服务的内容,地点、时间,然后在指定实施人。
5.7实施人必须在规定的时间内到达工作地点,对能解决处理的问题,应在规定时间内完成,相关部门作好回访工作,对服务结果进行跟踪验证,对不能解决的问题应给予解释。
5.8对超出服务范围或处理权限的服务,需报请主管负责人,由主管负责人协调解决,并做好验证记录。
6.0质量记录及相关支持文件
无
