房屋典当 第1篇
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关键词:单价测算;移民;房屋;前期策划;安全性;功能性;居住性
引言
近年来，四川省水能资源开发已进入快速开发阶段，预计未来十年全省水利水电移民总量可达160余万人。其中在建、拟建工程移民人数约60余万人，移民安置任务重，移民稳定压力大，仍然是当前及今后较长时期四川省移民工作的基本态势。房屋作为移民的私有财产，补偿单价的高低牵涉移民最切身的利益，进而成为影响移民搬迁安置的一个重要因素。根据近年来的工作实践，房屋补偿单价的测算已经自成体系，但是随着社会的进步和经济的发展，在实践过程中，房屋补偿单价现有的测算方法在当前形势下并不完善，房屋补偿单价测算方法的完善成为了移民工作中的重要研究问题之一。房屋补偿单价的测算方法是否科学客观且符合目前面临的新形势和新要求，将成为影响移民搬迁安置工作推进的重要因素之一。合理确定移民房屋补偿单价，能够促进移民工作的和谐、顺利推进。
1移民房屋补偿单价测算现状
目前，水电工程移民房屋补偿单价的测算依据为dl/t5382—2007《水电工程建设征地移民安置补偿费用概(估)算编制规范》，房屋的补偿以原有数量和结构计算补偿费用。房屋补偿费用单价分结构类型，按照典型设计的成果分析编制。主要工作过程为:在实物指标工作成果的基础上，规定各类房屋结构(如钢混结构、砖混结构、砖木结构、土木结构、木结构和其他结构等)包含的主要工程，如土石方工程、混凝土及钢筋混凝土工程、木结构工程等;对每一类房屋结构，选择1座或多座典型房屋，按照新建房屋的要求进行设计;根据本标准“工程建设费用”的规定、安置地的建筑工程造价依据和办法编制典型房屋设计概算，推算房屋单位面积造价(元/m2)，并且单价中应包括其他费用部分;安置地有特殊要求的，如抗震要求等，应在设计时统筹考虑;最后，测算结果提交相关方讨论协商，并提交国家审批，实施过程中可视物价变化情况适时进行调整，且“只调增不调减”。在实际操作过程中，考虑到水电开发地区多处于高山峡谷区，移民生活水平普遍不高，居住条件较差，为保证移民居住水平达到或超过原有生活水平，保证搬迁后的建房需要，在选取房屋典型时，选择库区同种结构中建设较为完善、水平中等或偏高的房屋作为测算典型来测算房屋单价。就目前情况来看，测算的房屋单价基本满足移民自行建造房屋的需要。
2移民房屋建设面临的新形势和新要求
目前，随着社会、经济、文化等的发展，相对于原来侧重现状房屋补偿的测算方法，建设时通常要结合一些新的形势和要求进行考虑，主要体现在以下几个方面:
2.1政策的变化
移民搬迁安置分为集中安置和分散安置，对于集中安置的部分，需对集中居民点进行规划，2014年四川省结合实际制定出台了《四川省“幸福美丽新村”规划编制办法和技术导则》，对新建各种规模的农村居民聚居点建设规划提出了具体的指导要求，明确内容上应包括环境及建筑风貌规划、道路交通规划、市政工程规划、村民住宅选型、综合防灾规划、投资估算等，技术导则在建设用地标准、住宅建筑、公共服务设施、生产设施、景观环境、历史文化遗产与乡土特色等方面给出了具体的规划要求。在补偿移民现状房屋时，除了对房屋结构本身进行补偿外，同时单列装饰装修补助，将窗、门、天花板、地板等具有特色建筑的部分作为装修单独进行补助，而在上述导则中，明确农村居民聚居点内容上应包括环境及建筑风貌规划，所以进入农村集中居民点的移民面临不论补偿的房屋是否包含以上内容，均需考虑新政策的要求进行建房。
2.2移民意愿的变化
目前，四川省水电项目开发大部分分布于高山峡谷区。随着社会经济的发展，以及移民生活水平、文化水平的提高，移民建房的意愿不仅限于现状房屋的恢复建设，通常还会考虑在原有房屋的基础上提高其安全性、功能性以及居住性等方面的水平。
2.3政府要求的变化
随着时代的进步，库区的发展，地方政府在移民工作中，为了为移民争取最大的利益，并考虑地区规划的长远发展，在建房过程中，结合地方经济发展规划，提出对应的一些移民房屋建设范围外的要求，导致房屋建设标准偏高，各方在房屋补偿单价上的矛盾日趋凸显。
3移民房屋补偿单价测算分析及建议
现行房屋补偿单价的测算方法结合了移民房屋现状，包括移民房屋的规模、结构和标准，补偿相对公平，标准易于把握，在工程实践中基本可行，满足移民建房需求，利于移民的妥善安置。但是在目前政策、移民意愿及地方政府要求等变化的新形势和新要求下，房屋补偿单价是移民、地方政府等各方关注的重点，也是利益博弈的焦点，各方对移民房屋补偿单价的争论在一定程度上影响了移民投资以及工作的和谐、稳定推进。这就要求房屋单价测算工作，更加规范、合理。移民房屋补偿单价的测算包括4个步骤:①选取移民房屋典型，现场勾勒草图;②整理现场调查成果，完成还原设计图;③计算工程量;④计算房屋单位平米面积的造价。而目前，针对水电工程移民房屋补偿单价尚无规范的具体操作步骤，各项目操作方式及工作深度各不相同，造成移民房屋补偿单价征求意见时存在分歧，协调变得复杂，且对后续房屋补偿单价调整工作增加了难度。针对目前房屋补偿单价测算现状，结合其面临的新形势和新要求，需对房屋补偿单价的测算方法进一步细化、合理化和规范化，建议从以下几个方面进行:(1)明确以移民房屋现状为基础，并结合房屋安全性、功能性和居住性作为测算原则。现行房屋补偿单价的测算均为重置价格。即，基于房屋现状测算其新建的费用作为补偿费用，侧重对房屋现状本身的赔偿。但在目前面临的新形势和新要求下，仅考虑对房屋现状本身的补偿是不够的，建议考虑移民建房时的实际情况，以及移民所处环境条件，房屋补偿单价测算应在房屋现状的基础上，以结构的安全、功能的完善、居住(生活)的方便为原则进行房屋典型设计，按照典型设计的成果测算房屋补偿单价。(2)规范外业工作，提前策划，理清思路，明确任务。现行房屋补偿单价在测算过程中，在整理内业时有时计算工程量会出现问题，如某一尺寸未量，或者是项目归类混淆，导致工程量无法计算。由于工程所在地区条件较差，为保证工作质量、避免重复工作，建议在进行房屋补偿单价测算前应根据房屋补偿单价的测算步骤，进行详尽的策划，明确外业任务，做到有的放矢。策划内容建议包括:①明确房屋补偿单价测算所需资料。房屋补偿单价测算收集的材料应包括项目所在地最新建设工程工程量清单计价定额及相关配套文件、建设工程工程量清单计价规范、人工费文件、当地市、县造价信息材料(需与测算的价格水平相同)、运输市场的运输单价或者当地的运输单价规定文件、房屋建设主材市场价格等。②根据实物指标调查成果，科学确定典型房屋结构及其个数。通过实物指标调查成果，分析房屋结构(包括框架、砖混、石木、土木、木结构等)及其比重，最好是每种房屋结构至少选取1座典型，比重较大的房屋结构可选取多座典型进行测算。③提前掌握工程量的计算方法以及计价定额，明确各结构房屋典型包含的项目以及工程量计算时计价定额规定的计算单位。房屋由建筑与装饰工程、安装工程两大部分构成，建筑与装饰工程包括土石方工程、砌筑工程、混凝土和钢筋混凝土工程、木结构工程、楼地面工程、门窗工程等，安装工程包括给排水工程、照明工程等，根据各房屋结构类型的不同包括的项目也就不同。以砖混结构房屋为例，其包含项目及工程量计算时计价定额规定的计算单位如表1所示。根据现状房屋实际情况及还原设计确定典型房屋包含的项目。(3)结合房屋户型、功能、安全、外观等，选择库区具有广布性和代表性的房屋作为测算典型。现行房屋补偿单价测算中，选择房屋典型时，要求选择库区具有广布性和代表性的房屋作为测算典型，但其具体要求并不明确、未细化。建议房屋补偿单价测算应以典型房屋现状为基础，选择功能较为完善、结构较为稳定、居住生活方便、外观具有当地普遍特色，具有广布性和代表性的房屋作为测算典型。其中，房屋功能分区设置应合理(应包含卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间);尽量选择结构上安全的，如基础的形式、尺寸及埋深应较为合理，梁、板、柱形式及尺寸，钢筋含量基本满足当地抗震烈度等级要求的;具备一般居住条件的，例如水、电、路均通，地面、墙面、天棚做过处理，外观上具备当地普遍特色(门窗洞口、栏杆和屋檐等)的建筑。这就避免了在实施过程中调整房屋单价时，产生关于房屋安全性、功能性、居住性要求的质疑，从而在调整时仅调整由于价格水平变化带来的人工、材料及政策性的变化，以使投资可控。(4)及时整理调查成果，修正原房屋不符合强制规定的或建设不规范的地方，完成还原设计图。移民房屋一般并不是按照专门的设计图纸建造的，通常是移民根据当地环境条件、民俗特色及其生活习惯，从方便生产生活的角度随个人心意选择房型进行修建的。其在基础、梁、柱、板等的形式及尺寸上均不规范。现行的房屋补偿单价测算按照其现状进行还原，测算单价。考虑到移民建房的新形势和新要求，在测算房屋补偿单价时，应将基础、梁、柱、板等重要结构部分，按地区抗震烈度等级设计，保证移民建房安全;移民建房过程中，起同等作用的柱、梁、板等，由于其一般为就地取材，且不是统一加工的，故各尺寸各不相同，有相差微小的，也有相差甚远的，在保证安全的前提下，可取其平均值作为其尺寸基准，避免完全按照原状测算，不能满足实际建房的要求。(5)规范编制概算，按照权威部门的信息并结合地区实际情况确定人工费及材料费。农村房屋建设一般由亲戚邻里帮助修建，建造时人员流动性大，时间随意，并且一般不支付人工费;建筑材料，如砂、石、木材等均就地取材，花费较少。对应的人工消耗及材料消耗不易准确量化。现行规范并未细化如何采用该数据，目前的项目对于人工费均统一采用造价部门公布的人工费，具有一定的权威性，也得到各方认可。但是，材料价格有多种方式:一是，采用造价信息价格加运至工地运费;二是，采用造价信息价格、市场价格进行综合考虑;三是，部分地材，如砂、石等，采用自采价格，其余采用造价信息价格，并考虑一定的价格变化趋势，综合得出材料的单价。由于缺乏统一性，这往往也成为各方争论的焦点。在现实环境中，造价信息价格基本能反映其涵盖地区价格情况，较偏远的地区在此基础上计算其运费，二者之和作为其材料价格较为合理;但由于地方建设的集中性、突发性等原因，导致部分材料价格与造价信息价格存在偏差。由于影响房屋造价程度较大的基本为其结构对应的主材，建议主要材料价格的采用按照权威部门的造价信息并结合地区实际情况进行确定，而其他对房屋单价影响较小的材料采用权威部门的造价信息。主要材料价格的计算公式为标准材料价格=造价信息价格+运至施工地的运费(1)运至施工地的运费=运距×运输单价(2)计算出标准材料价格后，对比实际建材市场材料价格，合理确定。原则上，采用标准材料价格。
4结论
房屋典当 第2篇
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用益物权(如地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等)是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
特征：
用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提;
用益物权是他物权、限制物权和有期限物权;
用益物权是不动产物权。
在法律没有特别规定或合同没有特殊约定时，下列哪些权利人可以取得原物所生自然草息的所有权?( )
a.农村土地承包经营权人 b.采矿权人 c.典权人 d.质权人
[参考答案] abc[解题思路和依据] 选项a、b、c都是用益物权，取得孽息所有权是用益物权的当然内容。而选项d是担保物权，质权人只能占有孽息，而不能取得孽息的所有权
一、国有土地使用权
产生
1、 土地划拨：
现行法律中划拨土地不能抵押;
划拨土地上房屋转让时房屋转让有效，应当补偿土地出让金。
2、乡(镇)村建设用地
1) 农村居民住宅用地。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准(一人一生只有一次，本村村民的待遇无偿取得)。
2) 乡(镇)村企业建设用地。
3、土地使用权出让：国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(协议、招标和拍卖)。改变用途要得到批准。
二、土地承包经营权
有期限，种植业、林业、畜牧业、渔业生产，其期限为30年;荒山荒地植树造林50年不变。
三、宅基地使用权(农村居民的用益物权)
农村居民出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。农村居民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由集体组织收回，统一安排使用。
公民不得买卖或变相买卖宅基地。非法转让宅基地，视其情节可以没收非法获取的价款或收回对宅基地的使用权。
四、典权——典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。
典权：仅限于房屋。
(一)典权人享有除房屋所有权以外的所有权利。
(二)典价：出卖价格的5/10-8/10.
(三)典权人的权利义务：收取孳息、转典(转典的典价不能超过原典价)、出租、优先购买权(不适用赠予，互易如果是非种类物可以，非种类物不行)、分担风险(很重要，看p121案例，典权存续期间，典物如果因不可抗力导致全部或部分灭失时，就灭失的部分，典权与回赎权均归消灭。在出典人就典物余存的部分回赎时，灭失部分的价值的一半，可以从典价中扣除)。
(四)出典人的权利义务：让与典物所有权、设定担保物权(只能是抵押权，不能设立与典权性质不能并列的权利，如典权、地上权)、回赎不以原出典人为限。
(五)典权赎回期限：30年内任意时间。
房屋典当 第3篇
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挣钱买房，中介女职员
违规操作用“诀窍”
27岁的吴梅婷，出生在上海市普通市民家庭。大学毕业后，她在一家小公司做职员。看到许多大学同学都拥有独立的生活空间，自己却和父母挤在狭小的房子里，吴梅婷很不是滋味。要靠工资或父母资助买房，吴梅婷认为简直是做梦。
2004年，上海的房价快速上涨，几乎在短短10个月左右，房价竟上涨1倍多，而且还在继续疯狂上涨。如何才能迅速挣到钱，圆自己的购房梦，成了吴梅婷每天都要考虑的问题。
后来，有人告诉她，到房产中介公司工作，挣钱比较快。原因是房产中介公司员工收入提成可观，卖一套房或做其他业务，一般可以拿到上万元提成。于是，吴梅婷主动到房产中介公司推荐自己。房产中介公司的业务员一般都是学历不高的外地青年，拥有大学学历的上海姑娘毛遂自荐，公司经理自然是求之不得。
没多久，吴梅婷大学时期的一个朋友方春蕾找到她。方春蕾需要用钱，想用家中的房子作抵押，但不能让父母知道。
方春蕾家的房产证上除了有她本人的名字外，还有她父母的名字。吴梅婷知道，用这样的房产证到银行作抵押贷款，没有房产证上所有成员的同意，按正常的渠道和规定是根本无法成功的。但送上门来的生意，吴梅婷哪能放弃。她对方春蕾说：“我替你想想办法，你回去等消息吧。”
虽然在房产中介公司工作时间不长，吴梅婷却已获悉公司的一些生意“诀窍”，如弄假材料欺骗有关部门进行交易。业务员这样做，目的就是为了赚中介费。
经过一番考虑，吴梅婷决定通过典当行用方春蕾家的房屋抵押贷款。有的典当行审查不严，比从银行用房子作抵押贷款较为容易。
为了能将这笔生意顺利地一次性做成功，吴梅婷想到了一个人：半年前在工作中认识的刘建枫。尽管刘建枫早已有同居女友，他还是利用自己的帅气，俘获了吴梅婷的芳心。
其实，刘建枫和吴梅婷交往，除了看中她相貌漂亮，还有一个很重要的原因：吴梅婷在房产中介公司工作。在房价昂贵的上海，市中心一套普通的两室一厅的二手房，房价都在百万元左右。吴梅婷整天和房子打交道，刘建枫有把握将来能从她这里实现“财色”兼收。
吴梅婷打电话告诉刘建枫，她有个好姐妹需要瞒着父母用房屋作抵押贷款。“你那个朋友的房屋大致值多少钱?”“肯定超过100万了。”
一听说房屋价值超百万元，刘建枫马上来了兴趣：这样的房屋如果贷款成功，会弄到一笔巨款。
不到半小时，刘建枫便赶到吴梅婷公司。因刘建枫和一家典当行的王经理很熟悉，他决定到那家典当行去典当房子弄到贷款。
叫来方春蕾，刘建枫告诉她，要典当房屋，就要到公证处去办理一份房屋典当处置权委托书。吴梅婷和方春蕾对房屋典当都不太熟悉，自然听刘建枫的。在填写委托书时，在房屋典当处置权被委托人一栏，按照刘建枫的意思，吴梅婷写下了自己的名字。她并不知道，将来出事承担法律责任的就是自己。
拿着这套靠虚假材料骗取的委托公证书，刘建枫和吴梅婷陪同方春蕾走进了典当行。看到刘建枫又给自己拉生意，典当行的王经理开心地笑了。
按规定，方春蕾要典当房屋，典当行必须派人上门实地查看，目的是看房屋是否有纠纷或隐患，核实产权人人数……可为了快速做成生意赚佣金，王经理只看了有关证件和材料，便睁一只眼闭一只眼把方春蕾家的房屋评估典当70万元。
两天后，方春蕾拿到了第一笔房屋典当款37.8万元。王经理说，第二笔典当款要等电话通知。
连环造假，只因买房子的诱惑无法拒绝
恰好这期间，方春蕾父母因生意资金出现问题，想用房屋作抵押从银行贷款。等他们到房产交易中心，才发现房屋已被抵押。在父母追问下，方春蕾不得不说出实情。当得知房屋以70万元抵押在典当行、女儿却只拿到37.8万元时，老人急了，让方春蕾带着赶到典当行。
被方春蕾父母当面问罪，王经理说余款已交付完，并把责任推到吴梅婷身上。方春蕾和父母马上找到吴梅婷。在方春蕾看来，钱肯定让吴梅婷领取了。
吴梅婷很吃惊，她根本没领32.2万元余款。钱到底被谁拿去了呢?她马上陪同方春蕾一家再次赶到典当行追查。王经理看不好再往吴梅婷身上赖，只好说实话：“钱被刘建枫领走了。”
自己家的房屋被典当，钱居然让陌生人领走，方春蕾父母感到不可思议，指责吴梅婷欺骗方春蕾，决定马上报警。
“如果报警他被抓，我可能也会受到连累。”吴梅婷好说歹说，方春蕾父母只好放弃报警。吴梅婷承诺：一定找到刘建枫，把钱追回来。
吴梅婷又错了，正是这次放弃报警，更大的噩梦还在等着她。
很快，吴梅婷找到了刘建枫，他承认领取了32.2万元。一听要报警，刘建枫急忙说：“我暂时出现了困难，你劝劝他们不要报警。你放心，一个月后我肯定会还上这笔钱。凭咱们两人的关系，我会欺骗你吗?”
吴梅婷感觉刘建枫很在乎他们两人的关系，满腹怨气马上被激动代替……
一个月很快要过了，怎么还款?
凑巧，吴梅婷父亲有位好友刘先生知道吴梅婷要买房，就说自己有房出售，并提醒她：“你现在赶紧买我的房子，现在不买，日后还要涨价。”吴梅婷很着急，给刘建枫打电话：“我想买刘先生那套小点的房子，错过这个机会就更买不起了。”
从吴梅婷的话里，刘建枫嗅出刘先生一定还有大房子，暗自欣喜，说：“我现在投资煤矿，急需钱用。你就跟刘先生说，你需要找套大点的房子作担保筹钱。等赚了钱，我给你钱买套新房子!”
一听刘建枫说赚了钱给她钱买房子，吴梅婷爽快地答应去找刘先生试一下。
刘先生知道吴梅婷诚实，而且在房产中介公司收入也不低，二话没说，就将产权证、身份证、户口簿等相关证件交给吴梅婷代办。
刘先生没想到，吴梅婷拿着他的证件到公证处去办理了“刘某夫妇委托吴梅婷抵押××路房产”的权益委托公证。在这份公证里，吴梅婷将刘先生房屋的处分权委托给她自己。为骗过公证处工作人员，吴梅婷找了一对假夫妻冒充刘先生夫妇去办理委托公证手续。
拿着“委托抵押”公证书和房产证，吴梅婷和刘建枫再次通过王经理将刘先生房屋典当了60万元。随后，吴梅婷将房产证等证件交还给刘先生。吴梅婷先从典当行取了32.2万元还给方春蕾。这样典当款还剩余27.8万元，吴梅婷后来说，这笔钱又被刘建枫偷偷拿去了。
用刘先生的典当款还了方春蕾的旧债，余下的又进了刘建枫口袋，刘建枫就欠了刘先生60万元。他向
吴梅婷承诺：“你就等好消息吧，我这次一定会在一个月后还上60万元，并给你一笔买房子的钱。”
一个月很快过去，刘建枫丝毫没有还钱的意思。吴梅婷有些急了，不还钱，典当行就有权处置刘先生的房子呀。为安抚吴梅婷，刘建枫说：“我先想办法做一个二手房买卖合同从银行抵押贷款，然后将典当行的60万元还掉，不就解除了刘先生在典当行的抵押了吗?”吴梅婷不同意，刘建枫却说：“你不同意，那咱们以前的操作就前功尽弃了。只有这样，我才有资本赚钱，你买房子的愿望才能尽早实现。”
无奈，按照刘建枫提议，吴梅婷第二次从刘先生处骗来房产证等相关证件，又找人冒充刘先生夫妇到公证处，骗取了“刘某夫妇委托吴梅婷出售××路房产”的权益委托公证。
悲剧警世：谁为此类案件
创造外部条件
随后，刘建枫陪着吴梅婷，拿着这份“委托出售”房屋的公证书，对吴梅婷所在房产中介公司的老板周某说：“这是我女朋友的房子――她家房子很多，她父亲很有钱。她想做一个二手房买卖，现在需要钱。”
因为刘建枫还欠着该中介公司15万元，周老板一看是刘建枫的生意，心想正好在卖房子时扣起这笔钱。
为能从银行抵押贷款成功，在周老板帮助下，吴梅婷虚构了一份房屋买卖合同：将房屋卖给“表哥”刘建枫。凭着房产中介公司签订的这份房屋买卖合同，吴梅婷和“表哥”向银行申请个人住房商业性抵押贷款98万元。由于刘先生房子的实际价值为160多万元，加上有房屋买卖合同，银行很快就把抵押贷款审批下来。后来在发放贷款时，银行发现，抵押贷款的房子还抵押在典当行，便停止了发放贷款。
忙活了一阵子，银行却停止了动作。吴梅婷不甘心，她一定要弄到钱。只有这样，刘建枫才会给她钱买房子。
吴梅婷想到一个快速弄钱的办法。她隐瞒自己无权处分刘先生房产及“表哥”假买刘先生房屋的真相，以5％利息为诱饵，向客户胡女士提出借款69万元，承诺银行发放贷款后就还款。
面对如此高的利息，胡女士动心了。但毕竟是个大数目，她有点不踏实。为能够顺利从胡女士那里拿到钱，刘建枫陪同吴梅婷，特意拿着买卖合同给胡女士看。刘建枫说，自己和吴梅婷是恋人，急需钱到泰国去。
而后，吴梅婷又一次通过公证处和胡女士签订一份合同，将刘先生房屋的处分权转委托给胡女士。看到有银行发放贷款的批文，又有转委托公证书，胡女士彻底放心了。在中介公司要求下，胡女士替刘建枫“还款”15万元，又垫资69万元帮吴梅婷赎回被典当的房屋。
纸终究包不住火。就在吴梅婷做着发财梦的时候，7月初，刘先生妻子到房产交易中心办事，查看了一下自家的房子，竟发现自家的房子已经过户在他人名下。
还算发现及时，房产交易中心停止了刘先生房屋的产权证过户手续。刘先生对吴梅婷的做法很气愤，声称：“我要去报警，你就等着坐牢吧!”吴梅婷吓得大哭，让父亲向刘先生求情。
吴梅婷父亲说尽好话，刘先生最终答应放过吴梅婷。
尽管如此，吴梅婷也没能逃脱牢狱之灾。因银行没发放贷款，吴梅婷无法还69万元给胡女士。了解事情真相后，胡女士怕自己付出的巨款打水漂，立即报警。
吴梅婷被铐上手铐，吓得直哆嗦。她告诉警察，她都是按照刘建枫的要求去做的。可法律讲究的是证据，贯穿本案的所有公证书、档案、买卖合同，所有的签字人都是吴梅婷。在接受调查时，刘建枫将一切都推得干干净净。他不但说所有的一切都是吴梅婷一个人策划安排的，还说自己没有拿过一分钱。
知道刘建枫这么说，吴梅婷伤心地哭了。这个曾给自己带来美好梦想的男人，竟将一切罪责都丢给了自己。吴梅婷好后悔，怎么以前就没有发现这个帅气男人险恶的一面呢?
在法院进行公开审理时，吴梅婷对自己的犯罪事实供认不讳。在作最后陈述时，她哭着说：“我承认自己犯罪了，愿意承担相应的法律责任。同时我也希望法庭能去调查刘建枫，不要让他这样的真正诈骗犯逃脱……”
由于涉案数额特别巨大，法院最后以诈骗罪和贷款诈骗罪两罪并罚判处吴梅婷有期徒刑17年，并处罚金6.2万元。
房屋典当 第4篇
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陕西省高级人民法院：
你院陕高法民申〔1991〕12号《关于谢元福、王琪与黄长明房屋典当纠纷一案适用法律政策问题的请示报告》收悉。经研究，我们认为：出典人谢元福、王琪1982年要求回赎出典房屋，第一、二审法院考虑到承典人黄生彦（黄长明之父）住房困难，在解除双方房屋典当关系的同时，判决双方建立房屋租赁关系，照顾了双方当事人的合法权益，这与1979年2月2日我院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》规定的精神并不抵触。此后，因黄家长期拖欠房租，将临街房屋改建为商业用房并转租他人，第一、二审法院又判决解除双方的房屋租赁关系，亦无不当。而第二审法院后来在原承典人黄生彦已经死亡，黄长明有房居住的情况下，再审改判不许谢元福、王琪回赎临街房屋欠妥。因此，我院同意你院审判委员会第一种意见，即：撤销第二审法院再审判决，维持原第一、二审法院的判决。
房屋典当 第5篇
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一、房地产抵押权标的物的范围问题
设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题
我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题
从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题
我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
（一）房地产抵押权与承租权的关系问题
所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：
1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，
可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。
（二）房地产抵押权与典权的关系问题
虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。
1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）
2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。
三、房地产抵押权实现的问题
（一）房地产抵押权实现的条件和方式
房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（
2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。
我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
房屋典当 第6篇
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广东省高级人民法院：
你院（1991）粤法民申字第18号关于郑松宽与郑道瀛、吴惠芳等房屋典当、卖断纠纷一案的请示报告收悉。
经研究，我们认为，双方当事人讼争的饶平县黄岗镇竹篾街16号右之二房屋一间系余惠卿于1966年8月作为己有房产由其养子郑道瀛经手，以典价270元、典期8年，出典给郑松宽的，当时吴惠芳等人未提出异议。1982年4月，郑道瀛以3000元的价款，（包括典价270元）将出典房屋卖断给典权人郑松宽。1984年余惠卿去世前，未提出异议。鉴于郑松宽善意、有偿买断承典房屋已事隔多年，郑道瀛等人翻悔卖断协议，要求赎回房屋的主张不予支持。
以上意见供参考。
房屋典当 第7篇
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委托人：陈秀珍（柯杰生之妻）。
委托人：曾华群，福建省厦门市第二律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李金连，女，61岁，台湾省台北市人，住台北市复兴路174号。
被上诉人（原审原告）：李娜萍，女44岁，福建省厦门市人，住台北市昆明街30号。
委托人：李启光，福建省厦门市开元区少年体校干部。
上诉人柯杰生因房屋典当回赎纠纷案，不服福建省厦门市开元区人民法院第一审民事判决，向厦门市中级人民法院提出上诉。
柯杰生的上诉理由是：一、本案原出典人与承典人虽然解放前分别居住在台湾省和菲律宾，但两地可以互相往来，讼争房屋典期届满36年后，出典方提出回赎，已超过回赎期限，根据有关规定，应视为绝卖。二、上诉人只是承典人的继承人之一，无权代表其他合法继承人参加诉讼，请求追加承典人柯伯行的其他继承人参加诉讼。
厦门市中级人民法院经公开审理，查明：座落在厦门市北门外街10号平房系被上诉人李金连的丈夫、李娜萍的父亲李启经的产业。1948年11月，李启经将该院内的二房一厅及厅后一块空地共计140平方米，出典给上诉人柯杰生的祖父柯伯行。典期5年（自1948年11月至1953年10月），典金250美元。典期期间，李启经去台湾谋生，1975年去世。柯伯行去菲律宾，1960年去世。1989年10月，李金连、李娜萍以李启经早年去台湾谋生，因海峡两岸长期隔绝，致典给柯伯行的房屋在典期届满时难以回赎为由，向开元区人民法院提起诉讼。该院经审理判决：准予原告李金连、李娜萍回赎李启经出典给柯伯年的房屋；李金连、李娜萍于判决发生法律效力后七日内给付柯伯年的合法继承人、被告柯杰生典金人民币5000元。
房屋典当 第8篇
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一、典权的历史形态及功能
典权制度是我国固有法上所特有的制度，“自两汉以来常典质互代、典质并用、典卖并称或典当并用。”[1]直至民国19年（1930年）颁布实施的中华民国民法典明确规定的质权、典权及买卖才结束了我国历史上长期存在的典、质、当、买卖概念混乱的状况。
（一）历史形态
1.附买回条件的买卖
“典卖已成为唐代债的关系的普遍形式唐代……以抵押、质押土地而取得借款或以典买土地而积聚田产者，逐步增多”[2]《大明律。户律。田宅门 》规定 ：盖以田宅与人而取其财曰典，以田宅与人而取其财曰卖，典可赎也，而卖不可赎也。清朝沿袭了此规定。典权制度作为附买回条件的买卖，在中国古代历史上渊源久远，反映了我国古代农业社会经济环境下，农民对土地的依赖，也反映了宗法制对财产流转的限制。
2.质押关系
“三国两晋南北朝的担保制度又增加了几种形式：……帖卖担保。《通典？？食货？田制》所载帖卖，是定期出让土地使用权，取得钱款，到期还钱赎地。这种帖卖并立有法律。实际上是以土地作典而借款，土地使用收益为利息。”[3]“（南宋）借钱一万贯，月内将田两段作万贯典契抵债。这实际上是质押借款。”[4]可见，当时的典实际上是质押关系。典权存在的前提是借贷关系的存在，随借贷关系的产生而产生，也随之消灭而消灭，具有附从性。
（二）功能
虽然，典权在中国历史上多表现为买卖关系或质押关系，但其功能归根结底主要是两种：一是担保功能，二是用益功能。
1.担保功能
从中国历史上看，古代社会中典权关系的设定，主要是因为贫苦农民需资金周转，而将其所有的土地或房屋作为所借钱款的担保出典给地主，由地主对其行使占有、使用、收益和部分处分权，农民在一定期限内还钱赎地，而地主的使用和收益作为所借钱款的利息。中国古代农民之所以在其所有的房屋和土地上设定典权，主要是为了融资。由于中国古代社会是自给自足的自然经济社会，商品经济极不发达，融资手段因此也很单一，土地和房屋是农民最主要的财产，也是农民得以生存的基本保障，为了能够融资而又不失去生活的保障，农民选择了设定典权这一方式。设定典权既能实现融资的目的又能保障其生存，不失为一个两全其美的选择，因此这一制度在中国古代社会经久不衰。
但是，在近现代社会，随着抵押制度的产生和发展，典权的担保功能已逐渐丧失。不动产抵押制度已承担了典权的担保功能，它是不移转不动产的占有而融资的一种方式，抵押人对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，抵押权人享有于抵押人不履行债务时就该不动产优先受偿的权利；但设定典权，将移转不动产的占有，对出典人而言，其丧失了对典物占有、使用、收益的权利，对典权人而言，如果其仅仅是为了典价的收回，则其占有出典人的不动产也要对之承担管理、维护的责任，并当然应负典物因不可抗力而灭失的风险。当然，典权人因此也享有对典物占有、使用、收益、处分（除移转典物所有权之外）的权利，但是，随着我国市场经济的发展，大量专门的融资机构出现，这些融资机构对典物的占有并不在于使用收益，而在于担保债务。因此，相对于设定抵押而言，设定典权，对出典人和典权人都不是一个更好的选择。
纵然典权制度再我国历史上发挥过担保作用，并曾经相当繁荣，但是，在现代社会，随着融资手段的不断增多，典权制度的担保功能已失去了昔日的光芒，只能无情地被历史遗忘。
2.用益功能
典权制度不管是以附买回条件的买卖的形式存在，还是以质押担保的形式存在，这一制度本身都赋予了典权人占有、使用、收益、处分（除移转所有权之外）典物的权利。从中国古代历史来看，我认为，典权人之所以享有这些权利是出典人不得已而作出的选择。如前所述，中国古代社会，出典人多是贫苦农民，而典权人多是地主，处于弱势地位的贫苦农民，为了融资，不得不在其仅有的房屋或土地上设定典权，让渡自己本应享有的权利。因此，从历史发展来看，典权制度所具有的用益功能只能算是担保功能的附属品。但是，在现代社会，市场经济条件下，典权的担保功能逐渐丧失的情况下，对典物的利用逐渐成为设定典权的主要目的，也就是说，典权的用益功能是这一制度可以继续存在的主要理由。
二、我国《物权法》（草案）对典权的选择
我国《物权法》（草案）第二次审议稿用益物权编专设一章“典权”（191条——205条），对典权制度作出了较为详细的规定。其中，第191条规定：典权人对出典的住房及附属设施享有占有使用和收益的权利。这一规定明确将典权定性为用益物权，突出了其用益功能，但这一规定能实现立法初衷吗？
（一）物权法价值取向的转变和用益物权制度的建构
物权法（英美国家称财产法）主要是调整人类财产关系的法律制度，这一制度随着人类财产关系的发展而发展。自所有权制度产生以来，调整财产关系的法律制度经演变发展形成了两个各具特色的法律体系，即罗马法物权体系和日耳曼法物权体系。罗马法的物权体系以“个人主义”为立法指导思想，形成了以所有权为中心的物权法体系，强调物的“所有”而非“利用”，这种物权体系是简单商品经济的体现，适应了资本主义初期经济发展的需要，为大多数资本主义国家接受，但随着经济的发展，这种“所有”为中心的观念逐渐不能适应社会经济发展的需要；恰好相反，日耳曼法的物权制度，以“团体主义”为立法指导思想，形成了以利用为中心的物权法体系，这种以利用为中心的观念适应了社会经济发展的需要，为现代许多国家重视和采纳。在现代法中，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，以利用为中心的观念都在法律中得到充分反映，以物的所有为中心的观念正在被以利用为中心的观念所取代。“作为一种解决因资源的有限性和需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，物权法的功能不仅仅在于界定财产归属、明晰产权而达到定纷止争、实现社会秩序的效果，更在于使有限的自然资源的效益得到充分的发挥，从而更好的满足人类的需求。”[5]用益物权制度的建构是物权法价值取向转移的反映。
近现代用益物权制度是一种以利用为本位的法律制度，其重要使命在于促成社会财富的充分利用，“社会生活中之人，非利用物资则不能生活，而欲利用物资原则上即应取得其所有权。唯所有权之取得，通常需支付相当的代价，使无资力者往往望而却步。于是遂感有利用他人之物的必要。另一方面，拥有物资者，也未必悉能利用，与其搁置，以听其荒废，不如使人利用，以坐收其利益，如此恰好有余补不足。”[6]由此可见，用益物权制度在于调整社会财富的供需关系，即所有人和利用人之间的关系。一方面，所有人拥有可以供利用人利用的物资，另一方面，利用人有利用他人物资的需要。
（二）典权制度作为用益物权的一种，能否实现用益物权所承担的实现物权法“利用”价值的功能？
作为调整社会财富供需关系的用益物权制度，一方面要有富足的物资；另一方面，要有使用物资的需要。具体到《物权法》（草案）中所规定的典权制度来说，就是，一方面要有大量闲置的私有房屋，另一方面要有利用这些私有房屋的需要。
一方面，所有人将大量私有房屋设立典权的可能性。
“长期不使用房屋而又不愿意出租的人可将房屋设立典权……随着住宅商品化政策的推行，人民所有的不动产将大量增加”，这是物权法起草小组保留典权所考虑到的原因之一。简言之，就是不久的将来，闲置的房屋大量增加。
“2003年1——10月，全国房地产开发企业施工房屋面积比去年同期增长27.6%，竣工房屋面积增长33.3%，销售房屋面积增长34%.”[7]这些数据反映了，随着住房商品化政策的推行，人们逐渐接受了商品化的住房消费观念，再加上住房消费信贷的巨大支持，人们购房热情高涨，但这并不说明“人民所有的不动产将大量增加”。因为，住房商品化政策推行后，房价逐年攀升，大多数人将拥有一套舒适的住房作为自己的梦想，虽然，住房消费信贷可以使这一梦想成为现实，但是，通过消费信贷购买的房屋在购买者还清贷款之前，并不拥有房屋的所有权，而且，一般情况下，还完贷款需要数十年。因此，即使住房商品化政策推行，即使有住房消费信贷的巨大支持，大多数人所拥有的不动产数量并不会大量增加。
另外，即使有少数人拥有闲置的房屋，这少数人一般情况下也不会设立典权。“一部分先富起来的人将钱转投房地产，甚至有些人从银行贷款进行置业投资，据北京现代城租务部统计，在现代城市购房者中，投资类客户占40%.”[8]投资的目的就是营利，而设立典权，对出典人也就是置业人而言，根本不具有营利的可能性。假设甲在其享有所有权的一套闲置房屋上以典价30万元设立典权于乙，典期为十年，十年之后，如果甲回赎房屋，其需返还典价，最后所得到的只有十年间30万元的利息，除非甲是为了融资需要，否则，将房屋出典对甲不具有任何营利性。但前文已述，典权的融资功能已被抵押制度取代。
另一方面，利用人设立典权利用闲置房屋的可能性
据统计，中国商业银行个人住房贷款1999年余额为1357.71亿元，占商业银行各项贷款余额的2.14%，到2002年为8253亿元，占商业银行各项贷款余额8.59%，这些数据说明了，近年来住房消费信贷市场的繁荣，人们逐渐选择了贷款购房，与设立典权相比，购房者无须一次性支付相当于房价的价款，而典权人则须一次性支付相当于房价的价款；其次，还完贷款之后，购房者遂对房屋享有所有权，而典权人则只享有获得房屋所有权的期待权。另外，随着二手房市场的发达，人们可以通过二手房市场购买房屋，而无须设典。
纵然，也会发生只短期使用房屋的情况，这完全可以通过设立房屋租赁合同来解决。
综上所述，房屋所有人和利用人通过设立典权的可能性都不大。也就是说，物权法中规定的典权制度并不能实现立法初衷。
三、各国立法例
目前，只有韩国民法典和我国台湾地区民法规定了典权制度。
（一）韩国民法典
韩国民法1984年第303条第1款增修条文明文规定：典权人支付典价，占有他人之不动产，依该不动产之用法有使用、收益，并对该不动产变卖所的价金有受典价优先清偿之权。显然，这与我国物权法草案所规定的典权有本质的区别。而且，“韩国典权则源自过去汉城地区之房屋租赁习惯……将原房屋租赁习惯规定为物权，而与现代民法租赁权物权化趋势相符”，“债权性典权成为韩国房屋租赁中最重要的形式，现实生活中，一般人所谓典权即是债权性典权。”[9]可见，韩国典权源于房屋租赁习惯，是租赁权物权化的反映，而且，现实中多是债权性典权，这与我国典权的起源和现实都是不同的。
（二）台湾地区民法
自1930年“中华民国民法典”规定了典权制度以来，我国台湾地区民法一直沿用至今，但是近几年，随着台湾地区市场经济的发展，这一制度出现了式微趋势。据统计，近几年台湾地区设定典权登记的笔数甚少，1998年仅16笔，1999年431笔，2000年29笔，2001年（1-5月）9笔。应否废除典权制度在台湾已成为讨论的议题。我国《物权法》草案中关于典权的规定多借鉴台湾地区民法，这种规定在现在及将来是否有意义不得不令人怀疑。
四、启示
典权制度虽然是我国固有法上的制度，但在现代社会随着市场经济的发展，其所具有的担保功能已逐渐丧失，用益功能也很难得以实现，“凡一种制度的存在，必社会上有其需要，亦即该制度在社会上有其独特的作用，典权自亦不例外”正如郑玉波先生所言，典权制度既然已丧失了其所具有的独特功能当然应该被废除。
注释：
[1] 杨与龄 “论典权制度之存废” 《民商法论丛》第十二卷
[2] 孔庆明 《中国民法史》 吉林人民出版社1996 第259页
[3][4] 同上 分别为第232页、第437页
[5] 王利明 “物权法的价值” 《民商法理论前沿》第二辑
[6] 陈华彬 《物权法原理》 国家行政学院出版社1998 第503页
房屋典当 第9篇
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诚然，房屋租赁从属于现代经济学的研究范畴，是深入研究某一地区社会商品经济、私权制度的重要方面，但作为“历史传承”，房屋租赁中的民事习惯不仅记录着传统经济纷繁复杂的历史表象，更承载着经济表象背后所隐含的制度与文化，是全面认识某一地区社会历史文化命题的重要切入点。然而，当前国内学界对这一论题明显缺乏关注，没有专题论文见诸案头。基于此，笔者将据《民事习惯调查报告录》中的有关史料，对清末民初黑龙江房屋租赁中的民事习惯略作考察与分析。
一、租不拦典、典不拦卖
清末民初，房屋的租赁、典当、买卖三者交叉出现，共同建构了清末民初房屋交易市场。当租、典、卖之间发生叠加矛盾时，三者权利孰轻孰重，将会影响到交易双方各自权益的争取。一般民事习惯认为，租约的效力低于典约，典约的效力低于卖约。即承租人的权利不能对抗出典契约的成立，承典人的权利不能对抗买卖契约的成立，此即“租不拦典、典不拦卖”。租赁、典当、买卖三种交易行为之间的效力高下关系由此可窥见一般。黑龙江各地习惯大抵如此。龙江县习惯，凡租借房屋，“于约定期限内，业主因不得已之事故，出典此房屋或土地时，租户不得拦阻，因原约期限仍然有效，租户只得主张赁借权，转向典户纳租可也，俗谓‘租不拦典’。至于已经典出之房屋或典地，业主又欲出卖时，典户亦不得拦阻，只得主张质权而已，俗谓之‘典不拦卖’。”［1］。
青冈县习惯，“房屋在租约未满以前，业户若欲出典于人，租户并不得出而拦阻；即在典约期限未满以前，业主如欲出卖于人，典户亦无拦阻之权。”［1］值得一提的是，有些县区在业主行使“典、卖”权时，租户有优先“接典承买”的习惯。如嫩江县习惯，“房屋业主对于租户在租约未满期以前可以出典或出卖，租户不得阻止，惟须先向租户商议，如租户不愿典买时，方可典卖第三人。”［1］景星设治局地方习惯也是如是，租户租赁房屋时，“业主如欲典卖，其租户在租约期限未满以前，得尽先接典承买”［1］。此外，索伦设治局地方及大赉县、泰来县、呼兰县、兰西县、绥棱县、庆城县、望奎县、木兰县、巴彦县、通化县、汤原县、瑷珲县、林甸县、肇东县、萝北县、漠河县均有“租不拦典、典不拦卖”的习惯。可见，这一习惯在黑龙江省实属普遍。仔细研读“租不拦典、典不拦卖”习惯，可以看出此习惯多有一共性前提，即“未届回赎期”。也就是说，租、典期未满，业主对于出典之产随时可以出卖。显然，这一民事习惯更多保护的是业主利益，而对于租、典户利益则缺乏足够的重视。
法治社会，私有财产权是私权的重要组成部分，更是基本人权。从清末民初各地房产买卖习惯看，人们普遍地将租、典（当）、卖三者“权重”按“买卖权＞典当权＞租赁权”次序排列，证明业主享有房屋的最终处置权。每当出现因“三权”重叠引发纠纷而诉至法院时，地方审判庭往往会将“租不拦典、典不拦卖”的习惯作为根据加以采信，似乎更能说明私有财产（所有）权概念和意识已深入到社会各阶层。不可否认，中国现代私权制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的结果，但从某种程度上讲，似与中国民间社会广泛存在诸如此类的民事习惯也有关联，否则，移植的东西再好，恐怕会因缺乏应有的土壤而夭折。
上述分析是站在业主（卖方）立场上作出的，论文格式下面不妨再站在“租方”立场略加分析，或许能把问题看得更全面。买、卖双方的租赁或典当关系一经成立，二者必然是在“合意”的基础上就某些易引起争议的问题达成口头的或者书面的协议，即“租”是建立在“契约”成立的基础之上。显然，在与受租者契约尚未到期之时，业主就可随意将房屋转典、转卖与第三方的做法似乎欠妥。当然，承租方的一丝“优先权”似乎能起到平衡交易各方权益的作用，但它在很大程度上会因租方没有足够的资本力量而落空。总之，“租不拦典、典不拦卖”势必会侵害受租者的正当权益，也容易在利益相关方之间引发诸多不必要的纠纷。
二、借地不拆屋
房屋租赁中，或许来自家庭自身人口增长的压力，或许出自改善居住条件的需要，大多租房户会与房东商议自行添修房屋，那么，这里面自然会牵涉一个关系到出赁人（房东）与承租人（房户）切身利益的问题。即：租房期限终了时，之前由承租人建造之房屋产权归谁所有。据《民事习惯调查报告录》物权编所载，涉及黑龙江房屋租赁的调查主要是围绕“添、修房屋”展开，不同县区，习惯略有差别。“借地不拆屋”乃习惯之谓，其意为：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限终了时，对于添修房屋，若系土木相连者，无论间数多寡，通归原业主所有，不能自由拆动。”［1］清末民初，黑龙江所属各地，多有“借地不拆屋”的习惯，只不过细节之处稍显不同。如青冈县习惯，“居民对于租住房院，得添修房屋，于租期终了，不得自由拆动，悉归原业主所有。”［1］呼兰县有将“添修房屋”卖给业主的习惯，“至于租住期限终了时，对于租户添盖之房屋，量物作价，卖归原业主。”［1］。
一般情况下，房户“添修房屋”需事先与房东进行商议，而且，“主客双方缔结租约之际，须将添修房屋、租期终了归业主所有条款明订于契约之中，方为有效。”［1］换言之，该习惯需有房东知情并经书面形式予以明确才得以承认。如绥化县，“借地不拆屋一项，绥化商民虽有此习惯，必须事先于契约载明，或添修时得原业主同意，方为有效。”［1］巴彦县习惯，民商租住房院，借地兴修，“如租限终了，对于添修房屋土木相连者，无论间数多寡，统归业主管有，不许租户拆动。须于租约载明，认为有效，否则，不在此限。”［1］此外，讷河县、索伦设治局、汤原县等地均有此类习惯。也有些地方这一习惯并不需要书面确认，仍可生效。如庆城县，“借地不拆屋”“以口头契约即可有效，无须载明条款，多有并租约而无者。”［1］望奎县习惯，“原订租约时未尝载明，亦认为有效”［1］。木兰县习惯，“无论契约，有中人即可发生效力。”［1］房屋租赁期限终了之时，房户添修的房屋能否自由拆动，要看原订租约对此有无载明。如克山县习惯，“倘原订租约言明到限日自由拆动，则所添修房屋当然由租户拆去。如原订租约载明租住期限届满，所有租户添修房屋统归原业主所有，则所添修之房屋当然不能自由拆动。”［1］兰西县习惯与克山县习惯颇为类似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墙等项，应需土木材料，如由房东购置，则土木工钱归房户支出，于原订契约载明，期满统归房东管业，房户不得拆动。倘土木材料、工钱均由房户自备，房户搬移时得自由拆动，或由房东给价留买。”［1］。不过，黑龙江一些地方由于地处偏僻，为招徕移民开垦荒地，当地地主多为移民出资建造房屋且不收房租，因而，无“借地不拆屋”之习惯。据嫩江县知事会员薛翘如报告，“居民租住房屋一款，本县草莱甫辟，新来垦户多系自己建筑屋舍，其招来地户由地主建房居住，不纳租金，故阖境向无租户添修房屋之事。”［1］再如通北县知事会员熊良弼报告，“属境新荒甫辟，佃民户不易，凡有来境租种地亩之附户，所住房屋统归原业主修盖。如房屋不敷占用，亦须原业主随时筑建，即间有不租地亩，只租房屋之户，添修房间亦由原业主担任，并无租户添修房屋之事。”［1］漠河县习惯也是如此。
对于租户而言，“添修房屋”之费用是不小的开支，一般情况下，“借地不拆屋”这一习惯本身亦把房户的物质利益考虑在内，比如房东与房户可就费用分担问题事先达成一致，至房租期限届满或提前退租之时，以权充房户利益损失之弥补。如景星设治局地方习惯，“修房费用统由房租内扣除，须载明于原订契约内。”［1］大赉县习惯，房户若出资筑修房屋，可在议定期限内免向房东支付房租：“民间有行借地不拆屋者，必先立租约，将期限若干年、房间若干数，均载注详明，然后修筑，其修筑费尽归租户担任，名曰‘垫修’。待兴修完竣，归租户居住，其年限少则五年，多至十年不等，以租约内所载之期间为度，限内不出租价，至期限终了时，房归原业主。”［1］绥棱县习惯，“商民租住房院，如添修房屋，向于租约内载明添盖房屋几间，每年作租价若干，按年代扣除，以所扣租价足抵添盖房屋之代价为止，亦曰‘垫修’。若租住未至期限，因特别事故退租时，所扣之租价不足抵其垫修之代价，原业主应如数补给。”［1］另外，泰来县习惯、瑷珲县习惯与上述各地习惯并无二致。
总体而言，“借地不拆屋”习惯对于租户和业主或土地所有权人均有一定益处。一方面，业主或土地所有权人在无需支付充足资本的前提下获得了房屋的所有权；另一方面，租户最终在仅支付相对较少的建筑费用的前提下，于一定期限内占有了房屋的使用权。同时，这一习惯对于当地农业经济的发展似乎不无裨益。基于此，把此习惯认作良善风俗当不为过。
三、中人、租期及零星修补费用
从制度效能上看，中国古代没有出现西方启蒙理念中的契约社会，但不容否认，以观念层面而言，中国古代是充满契约意识的社会。至近代，西方式的契约意识日渐增强与成熟，成为调整和维护人们社会生活秩序的有力支撑。清末民初，黑龙江各地租赁房屋须先行立契的做法几属社会常态。诚然，纷繁复杂的历史本来不可能还原，要研究这一时期该地房屋租赁中丰富多样的民事习惯，困难可想而知。正因如此，契约必然地成为研究房屋租赁中民事习惯所要选取的最重要、最直接的资料来源。应说明的是，清末民初黑龙江各县区的房屋租赁契约书式比较一致，这里不妨先就黑龙江讷河县的一纸房屋租赁契约加以誊录，以说明相关问题。透过它，能很容易地研读出清末民初该地许多租房信息，进而由此得出其习惯的大致轮廓。
契约［1］全文如下：立出赁房间人永和堂，今将自置市房一所，坐落在讷河县新街基十字街西南角，计门面草房七间，门窗、户壁俱全，大门、水井伙用，院内丈尺注图列后，凭中人说允，赁与裕厚永营业居住。每年租价江市钱二千八百吊，按二、八月两季交纳，并言明一租六年为满，在此六年之内，不许增租涨价，两家均不得转租他人，但许住户自辞，不许房东驱逐。历年零星修缮，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，应由房东修理。又或大拆、大盖或添修房间，系客工主料，惟须两家商量妥协，始能有成，迨六年后，再行另议。此系两家情愿，各无反［返］悔。特立文契一纸，各执一纸存证。中人：李子新张泰代字：单五臣中华民国年月日立租契人永和堂这纸租房契约言简意赅，展示出房屋租赁时的诸多细节内容，比如房屋位置、房屋间数，甚至面积、租房用途、租赁双方身份及中人、租期、租金、房屋修理费、双方权责关系，等等。
现据《民事习惯调查报告录》，再将龙江县、绥化县、庆城县、林甸县等地房屋租赁契约（囿于篇幅，不再将上述各地契约全文誊录）中隐含的民事习惯择其要者，列述于下：
其一，关于“中人”。“中人”在中国古已有之，因地域、时限不同，其称谓略有区别。就黑龙江各县区而言，有“中人”与“中见人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能与作用，依上述契约中“凭中人说允”一句就可知他在房屋租赁双方之间扮演着介绍、调解、见证的角色。如龙江县房屋租赁契约（出租房人：崔恩惠；租房人：二合公）中分别有“……以上等情，系同中人明白商议，决无反［返］悔”［1］语。此外，每纸契约文后签字画押的“中人”数目少则一、二，多则五、六，甚至更大。如龙江县另外一纸契约文后签字画押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文显、文焕章、左青照”［1］五位之多。
其二，关于租期。房屋租赁契约，租期之长短大多明订契约之中。根据租期长短，有些地方有不同分类。如讷河县习惯，租房期限，“分有长期、短期、半季三种”。“租住数年或十余年”谓“长期”；“租住房屋期限一年”谓“短期”；“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”谓“半季”［1］。就《民事习惯调查报告录》来看，黑龙江各县区房屋租赁时限一般长达数年。龙江县有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼兰县，租户甚至可以“永远租用”。不过，房屋租赁契约一般很少或不规定具体租期的始止时间，这最终要由买卖双方自己协商确定。此外，若租期尚未届满，房户可以辞别，而房东则无辞客之权，这一习惯多在契约中有所体现。如龙江县习惯，“许住不许撵”［1］、“只许客辞主、不许主辞客”［1］，庆城县习惯，“准房户辞房东，不准房东辞房户。”［1］然而，个别地方如绥化县有租赁双方是不能随意辞租的习惯，“房东不许増租撵户，而房户亦不得见异思迁。”［1］其三，关于房屋零星修补费用。黑龙江各地房屋租赁，零星修补费用一般是由租户承担，与房东并无牵涉，俗名“上苫房东，下苫房户”，又名“上苫房东，下抹房户”或“大修归东，小修归户”，等等。
如龙江县习惯，“零星修补，皆归房户修理”［1］，“房屋糟烂，房东不能修盖，俱属房户修盖”［1］。庆城县习惯，“房屋有应修理之处，上苫房东，下抹房户。”［1］林甸县习惯，租期内，“房户自修、自住”［1］。不过，假使房屋损坏非由房户过失造成，那么此项费用也有以房东来担负的。如绥化县习惯，“屋宇墙壁如有坍塌、倾圮、渗漏等情事，非出于房户之故意或过失者，其效力费用俱由房东担负。”［1］另，讷河县此项费用之承担与租住期限之长短及“大修”、“小修”有关。“长期”租住期间，“房屋稍有损坏，即归房户修补，费用亦归房户自备，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，应由房户通知原业主修理，或因原业主住址过远，觅工修理未便，延缓亦可，由房户垫款先修，俟原业主到时，再行归垫，或由租金内逐年扣留，倘逐年未能扣齐，即被原业主将房屋变卖，此项垫款亦应由原业主如数补偿，俗名‘大修’。”“短期”租住期间，其习惯与前者相同。然而，“半季”租住期间，“无论发生何项应修工程，房户概不负责。”［1］通过对“中人”、“租期”、“房屋零星修补费用”等习惯的考察，一方面可以看出当时房屋租赁契约的完备与成熟，与现今此类契约有相似之处。
另一方面也看到上述习惯本身于租赁双方责、权、利之间在极力寻求平衡点，是双方长期博弈的结果。总而言之，契约中所流露出的民事习惯即合乎情理，似乎与现代法治理念也不违背，有积极的借鉴意义。历史造就了文化，文化反过来又影响着历史。
房屋典当 第10篇
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一、房屋典权的法律性质
1、房屋典权是不动产物权。房屋典权的标的物是不动产-房屋。该房屋须为公民个人所有的财产，即私有房屋。动产、公有房屋及其他不动产之上不能设立典权。就是说，原始出典人只能是对房屋享有所有权的公民个人。国家或集体在某些情况下，虽然也可以成为出典人，但只能是继受出典人，而不能是原始出典人。如在出典人（公民个人）将出典房屋赠与和遗赠给国家或集体的情况下，国家或集体即成为继受出典人。此时，发生典权关系主体的变化。房屋典权为不动产物权，因此，不同于以动产为标的质权和典当关系。
2、房屋典权是他物权。房屋典权是承典人在出典人所有的房屋上所取得的一种权利，是房屋所有权各项权能相分离的结果，即房屋的占有、使用、收益权与处分相分离。因此，房屋典权以承典人占有出典房屋为成立条件。至于占有为直接占有，还是间接占有，在所不问，出典人并不因此丧失出典房屋的所有权。所以，房屋典权为一种他物权。房屋典权与附买回条款的房屋买卖不同。在房屋典权中，出典人虽可于一定条件下回赎出典房屋，但这是在房屋所有权没有转移的情况下进行，如果房屋所有权已经转移给承典人，则出典人不能回赎房屋。附买回条款的房屋买卖是买卖双方在房屋买卖合同中附有出卖方到期可买回房屋的特别约定。依该约定，出卖人于一定期限后可用受领的价金或约定的价金买回已出卖的房屋。这种买回是在房屋所有权已经转移的情况下进行的。
3、房屋典权是用益物权。房屋典权是用益物权，还是担保物权，亦或是兼具有用益和担保功能的特种物权，传统民法上颇有争议。我国学者亦主张，房屋典权为用益物权。笔者从之。因为，“典权的目的在于使用出典房屋并取得收益，即获取出典房屋的使用价值，而非获取房屋的交换价值。担保物权以担保债权受清偿为目的，旨在获取担保物的交换价值。故房屋典权为用益物权而非担保物权，（2）典权是独立存在的物权，不以其他权利的存在为存在前提。出典人与承典人之间，只存在典权关系，面不存在任何债权关系。出典人虽取得典价，但并非借货，而是典权的对价。故房屋典权不可能为担保物权，只能是用益物权。房屋典权与地上权、地役权等同为用益物权，但房屋典醴权的用益方法及范围要比其他用益物权广得多。其他用益物权只限于一定目的的用益。而房屋典权，除当事人另有约定外，凡依房屋的性质，可实现用益目的的方法，承典人均得为之。就是说，承典人承典房屋后，既可以用于生活居住，也可以用于经营，还可以出租、转典等。
4、房屋典权是有期物权。物权在一定期限内存续者，为有期物权。典权只能在一定期限内存在，故为有期物权。典权的期限即典期，为限制回赎权的期限。在典期届满前，出典人不得回赎典物。而在典期。届满后一定期限内不回赎典物的，则为绝卖，典权关系消灭，承典人取得典物的所有权。可见，典期届满并不必然导致典权的消灭。在典权关系中，当事人约定典期的，应依其约定。但约定典期不能超过法定典期。当事人没有约定典期的，出典人可以随时要求回赎房屋。
二、房屋典权的取得
包括原始取得和继受取得两种方式。
原始取得是指承典人直接从房屋所有人，依合同取得典权。典权合同为双务、有偿、诺成合同。合同当事人双方均负有一定义务，典权人须支付典价才能取得房屋典权，合同经双方当事人意思表示一致即可成立。典权合同为双方民事法律行为，故要符合民法关于民事法律行为有效条件的规定，（1）出典人须为房屋所有人；（2）出典人须具有出典能力，承典人须具有承典能力。该出典能力和承典能力为完全民事行为能力，无民事行为能力人、限制事行为能力人不能出典、承典房屋；（3）当事人须意思表示真实，（4）合同内容须不违反法律或社会公共利益；（5）典权合同须采取书面形式。当事人须到房屋管理机关办理有关手续。
继受取得是指以原承典人的典权为根据从原承典人取得典权。继受取得房屋典权是房屋所有人设定典权后典权流转的结果，主要包括转典、转让、继承和受遗赠等方式。转典是指承典人将典物出典于他人，由该转承典人对典物享有典权。此时，原承典人兼具承典人和出典人双重身份。转典时，原承典人与转承典人之间须签订转典合同，并须依原典条件进行；（“转典之典价不得高于原典价。（2）原典权有典期的，转典期限不得超过该期限。未定典期的，转典不得定有典期，转让是指承典人将典权让与他人。转让典权须由转让人和受让人签订转让合同，无须征得原出典人的同意。至于是有偿转让，还是无偿转让，在所不问。即买卖，赠与均可。典权转让后，承典人与出典人之间即消灭了典权关系，而由受让人取得典权，与出典人形成新的典权关系；继承和受遗赠是指典权人死亡后，由其继承人和受遗蹭人继承和受遗赠典权。此时，原承典人的继承人或受遗赠人成为新的承典人。此外，国家或集体在承典人死之后，因承典人无继承人又无受遗赠人而取得典权的，亦为继受取得。
三、房屋典权的法律效力。
房屋典权合同是双务合同，合同一经成立，承典人和出典人都享有一定权利，同时也都负有一定义务。
1、承典人的权利和义务
承典人的主要权利有：（1）典物的占有、使用、收益权。承典人占有典物，具有物上请求权及追及效力，（2）转典、转让、出租权；（3）先买权（留买权）。在典期内，出典人出卖典物时，在同等条件下，承典人有优先购买权；（4）重建修缮权。在典期内，典物因不可抗力发生毁损灭失的，在毁损灭失的价值范围内，承典人有权重建或修缮，以继续使用、收益：（5）有益费用求偿权。承典人为改良典物而使典物价值增加的费用及重建修缮费用，承典人有权要求出典人偿还；（6）找贴权。在典期内，出典人表示出卖典物于承典人的，承典人可以按时价找贴，以取得典物的所有权。即按时价估定典物的价格，由承典人将原典价抵销房价的一部分，然后支付其差额。找贴实质上为典权消灭的原因，故又称为“找贴作绝”。
承典人的义务主要有：（1）保管典物。承典人既然占有典物，应就负保管典物的义务。承典人应以善良管理人的注意保管典物。由于承典人的过错致典物毁损灭失的，承典人应负赔偿责任，（2）承担典物风险。在典期内，典物因不可抗力毁损灭失的，就毁失部分，典权消灭，可见，承典人负有典物意外灭失的风险责任，（3）支付典价。承典人欲取得他人房屋的典权，必须支付典价。典价应一次性支付，数额一般略低于卖价。典价可以用金钱计算，也可以用实物计算，但用实物计算的，应折算为金钱。在典期内，当事人约定增减典价的，应当准许；（4）返还典物，承典于出典人回赎典物时，应将典物返还给出典人。若承典人放弃典权的，亦应返还典物于出典人。
2、出典人的权利和义务
出典人的主要权利有：（1）典物的反有权。出典人出典房屋，并不丧失对该房屋的所有权。因此，出典人在典期内有权处分典物，如出卖、赠与等。但在出卖典物时，应允许承典人先买和找贴。这是对出典人权利的必要限制，（2）担保物权设定权。典权设定后，出典人仍保持典物的所有权，故出典人有权在出典房屋上设立担保物权。该担保物权只能是抵押权。不允许出典人在同一典物上设定两个典权，即不得重典，也不允许设定与典权相排斥的其他用益物权，（3）收取典价权，（4）回赎权。在典期届满后，于一定期限内，出典人有权回赎出典房屋。回赎权为一种形成权，只须出典人一方之意思表示并在典期届满后一定期限内行使。在定有期限的典权中，如果有典期届满不赎即为绝卖约定的，则回赎权须在典期届满时行使。如果没有约定的，则应在法律规定期间内行使。因此，关于回赎权的行使期间为除斥期间。在未定有期限的典权中，出典人可以随时行使回赎权。但出典后若干时间内未回赎的，回赎权消灭，承典人取得典物的所有权。我国民法中没有回赎权期间的规定，司法实践中应按有关司法解释处理。
出典人的主要义务有：㈠返还费用。承典人所支出的重修或修缮典物的费用以及为典物所支出的有益费用，出典人在回赎典物时，应于现存利益范围内予以返还；（2）瑕疵担保。出典人对出典房屋负有瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任，出典人既要保证对出典房屋享有所有权，又要保证房屋质量无缺陷。
四、当前处理房屋典权纠纷应注意的几个问题：
由于我国现有的房屋典权关系多是历史遗留下来的，因此，在处理典权关系时，应特别注意以下几个问题1、关于遗留房屋典权的确认问题。凡是在我国法律、政策允许的范围内的房屋典权关系，均应予以承认和保护。房屋典权关系在土改中已经解决的，不能变动。如，地主在农村的出典房屋确权给劳动人民的，典权关系消灭，原出典人现持典契要求回赎的，不应准许，已经回赎的，应当退回。地主在槭镇的出典房屋没有被没收，又没有超过回赎期间的，应保护其典权关系。
2、关于典期和回赎权的认定问题。按照最高人民法院（关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见）第58条规定的精神，当事人之间约定有典期的，典期届满，出典人要求回赎的，应当准许。如果当事人约定回赎期的，出典人逾期不赎，或虽未约定回赎期但典期届满逾期十年不赎的，则出典人要求回赎的，不应准许，应视为绝卖，当事人之间没有约定典期的，出典人要求回赎的，一般应当准许。但从典权关系成立之日起三十年内未回赎的，出典人不得回赎，应视为绝卖。对当事人在典期内或典期届满后，约定延长典期的，应当准许。
