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第1篇 社区物业管理工作情况的调研报告
按照市人大常委会年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报，专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
1.摆正位置，形成网络。随着我市城市化进程不断推进，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人。同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员情况较为复杂，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门——市建设局，并在市建设局设立物业科，专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注重社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。
2.加强指导，推进工作。社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上，切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系，明确社区管辖责任，及时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，及时接收一个，管理组织健全一个，尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励，使各项任务在一线得以较好完成，矛盾在一线自我调停化解，问题在一线积极寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。
3.尽心尽责，积极奉献。从调研情况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千—2万人的管理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰巨，住宅人员素质参差而复杂，社区工作者人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中，遇到难事一马当先，抓协调、抓联络、抓沟通，碰到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困难问题
1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全覆盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力量较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口，管辖面广，但社区工作者极少，绝大多数社区仅6—8人，且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应，“上面千条线、下面一根针”，所有工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。
2.制度规章有待进一步完善。现行的《__市住宅区物业管理实施细则》是__年6月市政府颁布的，《__市住宅物业保修金管理办法》、《__市物业专项维修资金管理办法》是__年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、服务，物业费使用，维修等方面的规定有待加紧修订完善。
3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不实用，公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房屋保修，管网维修等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已出现过电梯下跌伤人事件，但其保养、检测、维修经费无处着落，将成为今后社区不安全的隐患。
4.整体素质有待进一步提高。一方面，部分业主只要服务，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映，出现上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言。另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素质不高，缺乏专业知识培训，管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立情绪。
5.物业收费有待进一步规范。近年来，楼盘开发类型较多、情况复杂，有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透明度不够，空关房全额收费等，引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。
三、建议意见
1.要加强领导，强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此，市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参与的工作领导小组，负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，认真担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配，强化考核评比;要研究落实社区工作经费，切实重视和关心业主委员会主任，给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。
2.健全机制，规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的意见，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励，确保队伍稳定。要调研修改完善__市住宅区物业管理实施细则，住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法，尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实，要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透明，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行研究，采取有效措施，及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深入小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展提供交流平台，促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善激励政策，明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。
3.注重教育，提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素质偏低，小区业主素质高低不一等实际情况，加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有计划地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动，做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。
第2篇 物业管理工作情况调研报告
导语：对于物业管理工作情况，各位可以做一个调研报告。下面是小编整理的物业管理工作情况调研报告，供大家阅读，希望对大家有所帮助。
物业管理工作情况调研报告
20__年4月到8月，我局在市、区政府部门领导下，积极与住建、环保、城管执法、工商质检、公安消防和各街道办事处、物业服务企业、社区居委会、业主代表等相关单位联系人，对住宅小区物业管理情况进行了调研。调研组深入到20多个不同特点的物业小区进行了实地调查走访；分别召开了8次物业服务企业代表座谈会、10次业主委员座谈会。
一、基本情况
物业管理工作起步较晚，物业管理总体水平较低，主要以三种模式推行：（1）近几年开发修建的商品房、综合楼基本推行了专业化物业管理模式，占30%；（2）单位修建的办公室、办公综合楼和职工集资建房等实行自建自管物业服务，占20%；（3）20__年前修建的商品房，拆迁还房以及相对零散的单幢楼房实行自由式物业管理模式，由社区和业主自主聘请民工看大门、打扫清洁卫生，占20%；（4）其余小区和老旧住宅无物业服务和管理，占30%。
二、工作开展情况
一是加强了制度建设。根据国家和省、市的有关规定，结合实际，先后制定了《前期物业和保障性住房物业企业服务收费标准》、《物业企业招投标制度》、《物业管理服务等级标准》、《维修资金收缴使用办法》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业管理工作的开展。
二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。制定了《物业管理服务等级标准》，将物业服务内容划分6个等级、6个小项，服务企业按对应物业收费菜单中的等级服务项目、服务标准进行服务和收费，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是抓了样板示范工程。出台了《物业管理示范小区标准》，对创建示范项目活动进行指导，截至目前，共推行50多个各类管理模式的示范小区。
四是积极开展了物业宣传培训工作。采取多种形式向业主和社会宣传物业知识，增强业主的物业自治意识，努力赢得社会方方面面对物业管理工作的理解和支持。通过办班请专家讲课培训，提升物业从业人员的素质，提高物业从业人员的物业服务能力。
三、存在的问题
（一）历史遗留问题多，老旧小区治理改造难度大。
近年来，随着城市建设的不断扩张和快速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，小区的规划方案比较简单,内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来。路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况。随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。例如，东岳庙街新华小区、北门市场观音井小区、草坝街将军公寓等小区基础设施配套落后，管网严重堵塞，污水横流，臭气熏天。
（二）物业管理体制不健全，监管工作合力不够。
目前，物业管理制度体系还很不完善，物业管理活动涉及到的多个部门，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清，行政管理和物业服务关系还没有完全理顺；市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制，相关职能部门没有建立起物业管理联动机制，如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未建立或成立。
（三）物业管理专业人才匮乏、编制不足。
目前，部门物业管理专业人才匮乏，其从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员，缺乏专业理论素养和足够的管理经验；编制严重不足，工作任务重，难以有效地对物业服务企业进行专业指导和监管。区房管局物业管理科室人员4人，仅1人有编，其余3人均为临聘人员，对1200多个物业小区的管理指导工作显得力不从心，杯水车薪。95%的街道办事处、社区无物业管理科室和专职管理人员。物业企业管理人员多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力，整体素质偏低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
（四）物业企业市场竞争不足，整体服务水平低。
物业企业缺乏必要的市场竞争，这样，物业服务企业的整体服务水平也必然较低。特别是相当一部分物业公司是住宅小区原开发企业的子公司，与原开发企业存在依附关系，不是真正独立的企业法人。甚至有的物业管理人员的工资在原开发企业开支，形式上独立，实际上不独立，缺乏对物业发展的长远打算。有的物业服务企业服务态度和质量差，而且还擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途，引起业主的不满。同时，“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利能力较差，使物业公司缺乏提高服务质量的动力，影响了物业管理产业的健康发展。
（五）业主委员会组建难，运作不规范。
业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，不愿参与物业管理；即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。全区实施物业管理的居民小区中，只有46个小区成立了业主委员会，不足物业服务小区的5%。
从运行情况看，70%的业主委员会运作不规范，既没与物业企业签订服务合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；20%的业主委员会缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢；20%的业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远。
四、对策与建议
（一）列入民生重点，彻底治理推进。
建议组织力量对物业管理服务问题，进行全面普查，整理归类。借鉴相邻城市物业管理的成功做法和根据实际特点进行创新结合起来，制定物业管理综合治理方案，认真落实。
（二）有序推进老旧小区改造工作。
老旧小区主要位于江南老城，建议把老旧小区分片划区，按实际情况划为四类，按照改造难度由易到难来划分。一类作为试点，可选三到五个，例如草坝街的改造就非常成功。二类为比较容易改造的小区，对我区创卫生城市、文明城市等影响大的先实施。三类为改造困难相对较大的小区。四类小区主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的建筑。
（三）建立有效的监管调处机制。
一要继续加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。二要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、社区、政府管理部门之间的责任。三要完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，建立物业管理联席会议制度，促进其提高服务水平。四要实施街道社区网络化管理，管理员专人专职，要包片包区，并加大协调物业管理工作力度。
（四）培育物业服务市场。
一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要建立行业协会，发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。
（五）多方参与，推进业主委员会建设。
制定出台业主委员会管理办法。办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作。发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。
附：服饰企业生产管理情况调研报告
一、调研概况
1.调研目的。通过对成衣整套生产流程的体验，对国内服装企业的现有运作流程有一个了解和认识，总结生产管理特色，提出改进建议。2.调研企业。泗阳某服饰有限公司。3.时间安排。一周的时间，具体时间安排如下：服装生产前的准备工作，如服装接单之后的制板技术及制作工艺分析，对面辅料及里料的认定，制作相应色卡，制版，样衣制作等，三天时间；裁剪，及缝制环节，两天时间；后道车间（小后道、综合后道），存储，打包出仓，约两天时间。
二、企业概况
该服饰有限公司位于江苏省泗阳县经济开发区，配备了具有国际先进水平的电脑平缝机、双针机、锁扣机、粘合机等设备3967台(套)，是国内规模较大的具有现代化工艺水准的羽绒服生产基地，为集团公司提供配套服务。
三、企业生产管理的基本架构
该企业是生产基地，在生产模式上属于订单加工模式，是由下订单并提供样衣、原材料样本以及服装生产工艺单，按照客户的指令组织生产，为集团公司提供配套服务。右图为服装生产管理的系统。下面为该企业的生产过程：生产通知单。由客户发来生产通知单，根据提供的样衣进行分析，得出制作成本，与客户协商达成一致，投入生产之中。分析技术工艺及设计。分析服装款式的技术工艺，制作难点，对面料、辅料、里料的确定，研制出相应的色卡，以便服装生产过程准确进行。通过色卡，确定款式服装的服饰材料之后，通过打板，制作出单件的服装成衣，由技术部确定裁剪要求、用料结构、缝制工艺要求及步骤等。经过排料划样投入生产。裁剪。裁剪是服装生产的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、划样要求剪切成衣片，还包括铺料、排料、算料、套裁，验片、编号及捆扎等。在额定的缝制车间生产之前完成剪裁的工作。缝制。它是按不同的款式要求，通过合理的缝合，把各衣片组合成服装的第一个工艺处理过程。缝制车间以小组为单位，一个小组36人，1个组长，1个副组长，30个缝位，4个辅助工。后道车间。分为小后道和综合后道车间。小后道的主要任务是服装产品检验，人数上4个人一张台板，3个人流动检查，1个总检，以及承担服装缝制工序之后的纽扣缝制等。成衣品质控制。成衣品质控制是使产品质量在整个加工过程中得到保证的一项十分必要的措施，贯穿于整个生产过程及后期的后道、及出厂之前的仓储管理之中。成品仓储。制作好的服装成衣按规定的要求打包装箱，根据销售计划运往地点或返回总公司物流中心等待分配。
四、管理特色
在缝制车间会有品质部的巡检，对于出现的问题及时修正，在小后道车间则是成衣的检验，配以流动检查和总检，在整烫，打包。装箱之后，仍会有质检部进行抽检，在出仓发货之前保证服装质量。
五、调研建议
（一）展望未来成衣发展趋势
1.市场全球化。当今全球化的发展趋势也给服装企业带来新的机遇，与此同时，很多国外服装企业必定计划在亚洲开展业务，很多外国企业必定在东南亚建立服装制造工厂，对我国服装业也带来挑战。2.全面质量管理(tqm)。许多服装企业正在将全面质量管理方法应用到服装生产、经营中。按照这一方法，整个组织从最高管理者到一般员工都要参与，不断探求提高产品和服务质量的方法，以能够有效的缩短运转周期、降低成本和提高生产效率等。3.新技术应用与创新。技术进步促进大量新产品和新工艺的出现。无疑计算机已经并将继续对企业组织产生最大的影响。在新材料、新方法和新设备方面的技术进步也极大地影响着运作。产品工艺上的技术变化将直接影响到企业组织的产品质量及竞争力。4.流程再造。流程再造是指一切重来，对企业现有流程进行分析，找出问题所在，从而设计出新的企业流程。流程再造的核心是使现有企业流程得到重大改善。5.erp与供应链管理。erp的核心管理思想就是实现对供应链的有效控制。所谓供应链是指产品生产和流通中涉及的原材料供应商、生产商、批发商、零售商以及最终消费者组成的一个供需网络。供应链管理从一个全新的高度对物流、资金流、信息流进行有效管理，是一种对原材料供应商、生产制造企业、批发商、零售商以及最终消费者等组成的系统进行的管理。这也是目前许多企业正在积极努力的目标。6.准时化生产(jit)与精益生产(lp)。准时化生产方式是一种有效利用各种资源、降低成本的准则。其含义是在需要的时间和地点，生产必要数量和完美质量的产品和零部件，以杜绝超量生产，消除无效劳动和浪费，达到用最少的投入实现最大产出的目的。精益生产方式是指运用多种现代管理方法和手段，以社会需要为依据，以充分发挥人的积极性为根本，有效配置和合理使用企业资源，最大限度地为企业谋取经济效益的生产方式。强调的是质量、柔性、缩短时间和协同工作。准时化生产是精益生产方式的核心。
（二）建议
面对市场全球化的现状，服装企业在发展上应面对全球化带来的机遇和挑战，在发展的潮流中，走出适合自己的道路。在管理上，为更加有利于提高产品效率及运转周期等，要动员管理者到一般员工都参与的一体化参与方式。基于产品和工艺上的技术变化对于企业组织的产品质量及其竞争力影响很大，对于产品技术上的创新，要及时的体现在产品生产中，要对原材料供应商、生产制造企业、批发商、零售商以及最终消费者等组成的供应链管理进行系统管理。
第3篇 2023年物业管理工作调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本情况
我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。
二、存在的主要问题
1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化文秘杂烩网水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。
2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。
3、物业服务费收取难。主要表现在：
一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。
二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。
三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。
四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。
六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。
七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。
八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。
九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位。
4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。
5、物业管理缺乏监管。我区所有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。
6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。
一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。
二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。
三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。
三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议
１、走强强联合之路。创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。
4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。
5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。
6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。
7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。
8、加大宣传力度。引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平，提高自身的服务质量。规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。
9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系。
10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。
13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务。
